Факторный анализ цен на квартиры по центральному федеральному округу в условиях кризиса

Цены на квартиры в городах центрального федерального округа с учётом их удалённости от Москвы. Факторы, оказывающие существенное влияние на стоимость квартир. Влияние удалённости квартиры от центра района на её стоимость. Влияние метража на стоимость.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид статья
Язык русский
Дата добавления 24.02.2019
Размер файла 80,0 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Статья по теме:

Факторный анализ цен на квартиры по центральному федеральному округу в условиях кризиса

Локунев Николай Васильевич, студент ФГОУ ВПО «Смоленская государственная сельскохозяйственная академия» г. Смоленск

Недвижимое имущество, в частности и жилье, является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства, а также основой национального богатства страны, имеющей по числу собственников массовый всенародный характер.

Из этих соображений возникает необходимость его оценки с целью выявления итогового значения рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Рыночные цены на квартиры могут изменяться под действием значительного числа факторов, например, таких как количество комнат, метраж, расположенность в здании, планировка, вид постройки, район местности и других. В совокупности данные факторы могут выступать в качестве мощных рычагов регулирования рыночной конъюнктуры в сфере недвижимости.

Объектом исследования в данной работе стали средние цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с абсолютно идентичными характеристиками - одинаковым метражом комнат, планировкой, этажом, видом постройки и т.д. - в шестнадцати областных центрах Центрального Федерального Округа с учетом увеличения их отдаленности от Москвы. Источниками информации послужили сайты риэлтерских контор в каждом из областных центров.

Объедим полученные данные в сводную таблицу.

Таблица 1 - Сводная таблица

Город (расстояние от Москвы)

Количество комнат в квартире

1

2

3

Цена, руб.

Цена, руб.

Цена, руб.

Калуга (140 км)

2 070 000

3 800 000

4 600 000

Тверь (160 км)

1 200 000

2 400 000

3 413 360

Тула (180 км)

1 600 000

2 300 000

4 000 000

Владимир (180 км)

1 750 000

2800000

4 150 000

Рязань (200 км)

1 800 000

2 702 280

4 464 000

Кострома (220 км)

1020 000

2 250 000

3 300 000

Орел (220 км)

1 350 000

2 180 000

3 050 000

Ярославль (260км)

1 250 000

2 560 000

3 650 000

Иваново (260 км)

1 380 000

2 650 000

3 800 000

Брянск (320км)

1 550 000

2 300 000

4 000 000

Смоленск (340 км)

1 500 000

2 750 000

3 800 000

Липецк (400 км)

1 700 000

2 950 000

4 620 000

Курск (420 км)

1 330 000

2 200 000

3 150 000

Белгород (580 км)

1 610 000

2 650 000

3 815 000

Воронеж (580 км)

1 650 000

2 260 000

3 200 000

Москва

6 205 000

9 800 000

11 331 600

Как видно из таблицы цены на однокомнатные квартиры в ЦФО колеблются в пределах от 1 020 000 руб. до 2 070 000 руб. (в Москве 6 205 000 руб.), на двухкомнатные - от 2 180 000 руб. до 3 800 000 руб. (в Москве 9 800 000 руб.), на трёхкомнатные - от 3 050 000 руб. до 4 620 000 руб. (в Москве 11 331 600 руб.). На цены в городах ЦФО косвенно оказывает влияние близость к крупному мегаполису - Москве.

Для наглядности представления разброса средних цен на одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры на основании полученных данных построим график.

Рис. 1 - Средние цены на квартиры в городах ЦФО с учётом их удалённости от Москвы

Графическое представление полученных данных позволяют сделать вывод о том, что если цены на квартиры в целом по Центральному Федеральному Округу резко не отличаются, то цены на квартиры в Москве значительно превышают средних по совокупности и поэтому массовому рассмотрению не подлежат, их надо рассматривать отдельно (Справочно: г. Москва находится на 3 месте в рейтинге по дороговизне квартир, после Монако и Лондона).

Конечно же, на стоимость квартиры в каждом без исключения областном центре оказывают влияние существенные факторы такие, как:

количество комнат,

расположенность в постройке (угловая, не угловая),

планировка,

санитарный узел (совмещенный, не совмещенный),

этаж,

метраж,

вид постройки (брежневка, хрущевка, новостройка, панельный или кирпичный дом),

район местности,

наличие балкона, лоджии.

А также не менее значительное влияние на стоимость квартир оказывают такие факторы, как: близость к крупным городам, промышленный потенциал региона, наличие крупных магистралей, железных дорог, удаленность от автодорог, метро, трамвайных путей, наличие телефона и ремонта и т.д.

На основе факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость квартир можно провести факторный анализ и выявить изменения в их стоимости, проанализировать полученные данные. Такими факторами в данном случае являются метраж и удалённость от областного центра (т. е. рассматривается также пригород).

Однокомнатные квартиры

Метраж, м2

До 35

35-45

Свыше 45

Удаленность от областного центра, км

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

Расположение в доме

Угловая

1754500

1680000

1655500

1915500

1865000

1825000

2250000

2205500

2180000

Не угловая

1810000

1750000

1705500

1995000

1907500

1890000

2308000

2245000

2219500

Санитарный узел

Совмещенный

1780000

1733000

1706000

1940000

1889000

1815500

2250500

2205000

2155000

Не совмещенный

1855000

1805000

1785000

1970500

1915000

1865000

2315000

2260000

2204500

Планировка

Стандартная

1730000

1685000

1617000

2040500

1951000

1906000

1870600

1831000

1785000

Улучшенная

1910500

1857000

1801500

2325000

2270000

2221300

2075000

2034000

1985000

Вид постройки

Хрущевка

1670000

1605500

1587400

1875000

1819500

1787000

2120000

2063000

4475000

Брежневка

1718500

1681000

1653000

1920000

1881000

1855500

2145000

2103000

4524500

Новостройка

2076700

2018200

1983000

2210000

2162500

2119000

2312000

2275000

4857000

Как видно из таблицы стоимость квартиры увеличивается с уменьшением удалённости квартиры от центра. Например, стоимость квартиры в новостройке с метражом до 35 м2 с удалённостью от центра до 10 км на 4,7 % выше, чем в квартирах с тем же метражом, но с удалённостью от центра свыше 20 км. Таким образом, можно говорить о том, что удалённость квартиры от центра района оказывает существенное влияние. Рассмотрим на основании данных таблицы разницу в цене угловой и не угловой однокомнатных квартир с метражом 35 - 45 м2 и удалённостью от центра свыше 20 км. Итак, не угловое расположение квартиры в доме увеличило её стоимость на 3,6 %. В однокомнатной квартире с метражом свыше 45 м2 и удалённостью от центра района до 10 км раздельный сан. узел увеличивает её стоимость по сравнению с такой квартирой, но совмещённым сан. узлом на 2,9 %, а наличие улучшенной планировки данной квартиры по сравнению со стандартной планировкой увеличивает её стоимость на 10,9 %.

Рассмотрим однокомнатную квартиру метражом 35-45 м2 удалённостью от центра свыше 20 км: она является не угловой (что увеличивает её стоимость на 3,6 % по сравнению с угловой квартирой), с раздельным сан. узлом (что увеличивает её стоимость на 2,7 % по сравнению с совмещённым сан. узлом), улучшенной планировки (что увеличивает её стоимость по сравнению со стандартной планировкой на 16,5 %), в новостройке (что увеличивает её стоимость по сравнению с «хрущёвкой» на 18,6 %, а по сравнению с «брежневкой» на 14,2 %). Таким образом, приобретение однокомнатной квартиры с данными характеристиками по сравнению со сравниваемыми увеличит её стоимость на 37 - 37,8 %.

Двухкомнатные квартиры

Метраж, м2

До 45

45- 55

Свыше 55

Удаленность от областного центра, км

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

Расположение в доме

Угловая

2950000

2895500

2860000

3192500

3127500

3100000

3525000

3465000

3445000

Не угловая

3034500

2970500

2927000

3240000

3145000

3138500

3590800

3512000

3500000

Санитарный узел

Совмещенный

2935000

2905000

2890000

3270500

3241500

3195000

3570000

3509500

3447500

Не совмещенный

3100000

3032000

3005500

3325000

3285000

3230500

3610000

3560000

3500500

Планировка

Стандартная

2900600

2863500

2803000

3395000

3326000

3081000

1824000

1785100

1751500

Улучшенная

3100700

3030200

2965000

3515500

3462000

3405000

2018500

1985000

1938000

Вид постройки

Хрущевка

2865800

2815300

2795500

3075000

3011000

2982000

3335500

3282000

3235000

Брежневка

2910700

2863000

2811000

3225500

3175000

3128000

3360000

3308500

3259000

Новостройка

3396800

3321000

3281500

3621500

3581000

3527000

3720000

3674500

3619000

Проанализируем на сколько % увеличится стоимость двухкомнатной квартиры метражом 45 - 55 м2 с удалённостью от центра боле 20 км в новостройке со следующими характеристиками - не угловая, с раздельным сан. узлом, улучшенной планировки,- по сравнению с противоположными им характеристиками. Итак, не угловое расположение квартиры в доме увеличит её стоимость по сравнению с угловым её расположением на 1,2 %, раздельный сан. узел - на 1,1 % по сравнению с совмещённым сан. узлом, наличие улучшенной планировки - на 10,5 % по сравнению со стандартной планировкой, стоимость квартиры в новостройке с данными характеристиками на 18,3 % дороже, чем в «хрущёвке» и на 12,8 % дороже, чем в «брежневке». Таким образом, стоимость покупки двухкомнатной квартиры с такими характеристиками на 25,6 - 31,1 % дороже, чем со сравниваемыми характеристиками.

Рассмотрим влияние удалённости квартиры от центра района на её стоимость. Например, квартира в «брежневке» метражом 45 м2 и удалённостью от центра района до 10 км дороже такой квартиры, но удалённостью от центра более 20 км на 3,5 %.

Трехкомнатные квартиры

квартира стоимость метраж центр

Метраж, м2

До 55

55- 65

Свыше 65

Удаленность от областного центра, км

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

До 10

От 10 до 20

Свыше 20

Расположение в доме

Угловая

4190500

4138900

4098500

4375000

4320000

4185000

4705300

4650500

4630000

Не угловая

4290300

4218000

4165000

4430400

4340000

4305000

4760800

4670000

4658500

Санитарный узел

Совмещенный

4230750

4205000

4185000

4458000

4405000

4165500

4740000

4705000

4667800

Не совмещенный

4354100

4300000

4275000

4500000

4452500

4407100

4800000

4755800

4703500

Планировка

Стандартная

4200200

4132000

4065600

4610700

4563500

4110000

1784000

1738000

1713000

Улучшенная

4400300

4310000

4249000

4780000

4726300

4671500

1971000

1937100

1902500

Вид постройки

Хрущевка

4086100

4032000

4006100

4310500

4251000

4213500

4590000

4524500

4475000

Брежневка

4151800

4104600

4076100

4380000

4332000

4295100

4615500

4577000

4524500

Новостройка

4768800

4713200

4679100

4990100

4924000

4883000

4955500

4906000

4857000

Рассмотрим стоимость трёхкомнатной квартиры метражом 55 - 65 м2 удалённостью от центра района более 20 км (не угловой, с раздельным сан. узлом, улучшенной планировки в новостройке по сравнению с противоположными этим характеристиками). Итак, не угловое расположение данной квартиры в доме удорожает её стоимость на 2,9 % по сравнению с угловым её расположением, наличие раздельного сан. узла - на 5,8 % по сравнению с совмещённым сан. узлом, присутствие улучшенной планировки увеличивает стоимость данной квартиры на 13,7 % по сравнению с квартирой со стандартной планировкой. Стоимость квартиры с данными характеристиками в новостройке на 15,9 % больше, чем в «хрущёвке» и на 13,7 % больше, чем в «брежневке». Таким образом, стоимость трёхкомнатной квартиры с данными характеристиками по сравнению со сравниваемыми характеристиками на 36,1 - 38,3 %.

Итак, как показывают данные таблиц факторами, увеличивающими стоимость квартиры, являются не угловое расположение квартиры в доме, раздельный (не совмещённый) санитарный узел, улучшенная планировка и вид постройки - новостройка.

Проанализируем теперь влияние метража на стоимость одно-, двух- и трёхкомнатной квартир при постоянной удалённости от центра (до 10 км) и остальных характеристиках, например, не угловое расположение комнат квартиры в доме. Рассмотрим трёхкомнатную квартиру с такими характеристиками - её метраж свыше 65 м2, что удорожает её стоимость по сравнению с квартирой метражом до 55 м2 на 11 %, а по сравнению с метражом 55 - 65 м2 - 7,5 %.

Далее рассмотрим двухкомнатную квартиру с такими же характеристиками и метражом свыше 55 м2. Её стоимость на 18,3 % больше, чем у такой же комнаты, но с метражом до 45 м2, и на 10,8 % больше стоимости квартиры метражом 45 - 55 м2.

Стоимость однокомнатной квартиры метражом свыше 45 м2 на 27,5 % выше стоимости такой же квартиры метражом до 35 м2 и на 15,7 % больше стоимости квартиры метражом 35 - 45 м2.

На основании полученных данных можно сделать вывод о том, что общий метраж квартиры оказывает наибольшее значение на стоимость, в сторону её увеличения, в однокомнатных квартирах - увеличение стоимости однокомнатной квартиры в зависимости от увеличения метража на 15,7 - 27,5 %.

Размещено на Allbest.ru

...

Подобные документы

  • Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.

    курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012

  • Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).

    курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009

  • Расчет рыночной стоимости квартиры. Технический паспорт двухкомнатной квартиры в Центральном районе и земельного участка в деревне Уза. Документы для сделок с недвижимостью. Документы, необходимые для нотариального удостоверения мены земельного участка.

    курсовая работа [313,2 K], добавлен 15.01.2013

  • Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно-правовое регулирование. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость. Стандарты и этапы процесса оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.

    дипломная работа [355,4 K], добавлен 17.09.2014

  • Оценка стоимости однокомнатной квартиры. Местоположение объекта оценки. Характеристика здания, в котором находится квартира. Обзор рынка новостроек г. Москвы. Основные подходы к оценке имущества (затратный, сравнительный, доходный), сравнение результатов.

    презентация [2,4 M], добавлен 22.10.2015

  • Анализ местоположения объекта оценки (двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме) и рынка недвижимости. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта. Определение рыночной стоимости квартиры, обоснование применяемых методов.

    курсовая работа [170,4 K], добавлен 12.02.2012

  • Анализ факторов пространственной среды города и характера их влияния на рыночную стоимость объектов городской недвижимости. Обоснование состава факторов, определяющих сравнительные преимущества местоположения и результаты его стоимостной оценки.

    курсовая работа [86,1 K], добавлен 17.06.2016

  • Описание объектов оценки – квартиры и земельного участка с индивидуальным жилым домом. Анализ рынка квартир, садоводческих и огороднических товариществ за последнее полугодие. Определение стоимости объектов сравнительным, доходным и затратным подходами.

    курсовая работа [3,6 M], добавлен 25.01.2015

  • Основные правила и требования к составлению отчета об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры. Описание объекта оценки, его технические характеристики. Договоры на оценку и договор купли-продажи. Критерии профессиональной деятельности оценщика.

    курсовая работа [41,5 K], добавлен 15.05.2013

  • Назначение, цель, используемое определение стоимости и дата оценки. Описание и анализ трёхкомнатной квартиры, ее местоположение, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

    контрольная работа [40,8 K], добавлен 28.04.2011

  • Виды имущества, подлежащего оценке: объекты недвижимости, интеллектуальная собственность. Экономическое состояние рынка недвижимости. Подходы в оценке: затратный, сравнительный и доходный. Заключение о ликвидационной стоимости трехкомнатной квартиры.

    курсовая работа [104,2 K], добавлен 12.12.2010

  • Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при определении стоимости квартиры в г. Красногорск. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Технология оценки и применяемые подходы, расчет рыночной стоимости сравнительным методом.

    практическая работа [34,2 K], добавлен 10.05.2015

  • Оценка движимого и недвижимого имущества. Определение рыночной стоимости для реализации имущественных прав. Описание двухкомнатной квартиры как объекта оценки. Заключение о наилучшем использовании путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов.

    отчет по практике [31,1 K], добавлен 08.10.2009

  • Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.

    курсовая работа [51,3 K], добавлен 27.02.2014

  • Краткое описание оцениваемого объекта недвижимости. Техническое обследование основных параметров здания, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости затратным и сравнительным методами, объяснение корректировок.

    курсовая работа [47,1 K], добавлен 29.11.2012

  • Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры по трем подходам: доходный, сравнительный, затратный. Прямые и косвенные затраты на строительство здания. Расчет восстановительной стоимости улучшений. Оценка общего накопленного износа здания.

    дипломная работа [33,4 K], добавлен 28.03.2011

  • Понятие рыночной стоимости и условия ее определения. Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города. Оценка стоимости квартиры сравнительным, доходным и затратным методами.

    курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.09.2016

  • Построение матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров на вторичном рынке недвижимости города Новосибирска. Прогнозирование динамики тарифов на квартиры в зависимости от ожидаемого уровня инфляции и состояния ипотечного кредитования.

    контрольная работа [24,0 K], добавлен 21.10.2010

  • Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.

    курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015

  • Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.

    курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.