Размещено на http://www.allbest.ru/

Волгоградский государственный технический университет (ВолгГТУ - Региональный опорный вуз) Волгоград, Россия

Автореферат

Методологический подход к определению недвижимости, как к объекту реального инвестирования

Макаров М.Ю., Сазонов С.П.



Общая характеристика работы

инвестиция недвижимость риск рынок

Актуальность диссертационного исследования. По мере развития рыночных отношений в некоторых из сфер деятельности страны, экономическая система становится всё более многогранной в результате своего долгого развития. Появляется огромное количество новых возможностей, как для привлечения денежных средств, так и для их использования. Одним из проявлений такого использования является рынок недвижимости. За довольно короткий период фонды недвижимости приобрели заметную значимость в финансовом отношении, показывая высокий инвестиционный потенциал и способность к становлению своеобразным индикатором экономического развития в современной России.

На рынке недвижимости возникают только ему присущие характеристики, накладывающих отпечаток на особенности его инвестиционной оценки. Это находит свое проявление в том, что на рынке недвижимости появляются институционально-организованные субъекты - инвесторы. От интенсивности и результативности работы инвесторов зависит успех преобразований прежде всего в сферах экономической, политической и социальной жизни.

В связи с циклическим развитием экономики и постоянными изменениями на инвестиционном рынке необходимо систематически изучать состояние его конъюнктуры для формирования эффективной инвестиционной политики и принятия экономически обоснованных инвестиционных решений как на уровне государства, так и на уровне регионов.

Объективным основанием развития рынка недвижимости выступает постепенное увеличение его экономических процессов, взаимосвязь между которыми воспроизводится в рамках различных институтов, в том числе и инвестиционных. Рост инвестиционной привлекательности в условиях институционализации рыночных отношений происходит путем установления необходимых способов координации, согласования и упорядочивания совместных действий субъектов, принимающих решения относительно определенных действий с недвижимостью.

Во многих развитых странах значительная часть инвесторов рассматривают недвижимость как актив, занимающий весомое место в их портфеле инвестиций.

Глубокие и многократно проводимые научные исследования позволили выявить, что недвижимость позволяет улучшить результаты портфельных инвестиций, состоящих из традиционных финансовых инструментов: обеспечивает владельца стабильными денежными потоками, снижает его риск без значительного падения доходности и т.п. В связи с этим необходим тщательный анализ способов вложения денежных средств на предмет применимости на рынке недвижимости, а также обоснование данного способа и разработка адекватной модели инвестирования для российского рынка недвижимости.

Целью написания диссертационного исследования является разработка методологического подхода к определению недвижимости, как к объекту реального инвестирования.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

? определить понятие и сущность инвестиций в недвижимость;

? рассмотреть достоинства, присущие инвестированию в жилую недвижимость Российской Федерации;

? описать недостатки, присущие инвестированию в жилую недвижимость Российской Федерации;

? рассмотреть инвестиции в коммерческую недвижимость Российской Федерации;

? отобразить динамику развития рынка недвижимости г. Волгограда и сравнительный анализ с муниципальными образованиями Российской Федерации;

? рассмотреть проблемы развития рынка недвижимости в Российской Федерации;

? выявить методы определения доходности жилой недвижимости с учетом рисков ее функционирования;

? привести институциональные основы альтернативных вариантов инвестиций в коммерческую недвижимость;

? внести предложения по внедрению классификационных критериев оценки коммерческой недвижимости;

? усовершенствовать институциональные основы повышения инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости;

Объектом диссертационного исследования является рынок недвижимости г. Волгограда и Волгоградской области.

Предметом диссертационного исследования являются экономические отношения по поводу использования объектов недвижимости в г. Волгограде и Волгоградской области.

В выпускной квалификационной работе использовались следующие методы исследования:

? методы системного анализа и исследования операций;

? математические методы;

? статистические методы;

? метод сравнений и аналогий;

? метод обобщений;

? метод натурного моделирования;

? метод экспертных оценок и т. д.

В числе информационных источников диссертационного исследования использованы:

? научные источники в виде данных и сведений из книг, журнальных статей, научных докладов и отчетов, материалов научных конференций, семинаров;

? статистические источники в виде отечественных и зарубежных статистических материалов; отчетов органов государственной, региональной, ведомственной статистики; материалов разных организаций, фондов, институтов;

? официальные документы в виде кодексов законов, законодательных и других нормативных актов (в том числе положений, инструкций, докладов, проектов);

? результаты собственных расчетов и проведенных экспериментов.

Основными источниками диссертационного исследования являлись работы таких учёных, как: О. Амосов, А. Асаул, Л. Белих, Е. Бугулов, В. Горемикин, С. Грибовський, В. Галасюк, И. Геллер, А. Гриценко, О. Драпиковський, В. Йолкина, И. Иванова, О. Каплий, А. Карасев, С. Максимов, Я. Маркус, А. Мухин, Н. Ордуей, В. Рутгайзер, С. Сивец, Е. Тарасевич, Дж. Фридман, Г. Хариссон, Л. Чубук Д. Еккерт, Л. Елвуд и др.

Методологическую основу и информационную базу исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых, нормативноправовые источники, регулирующие отношения на рынке недвижимости, а также материалы Госкомстата РФ и зарубежной прессы по исследуемым проблемам, Министерства финансов РФ, Центрального банка РФ, Государственной налоговой службы РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, отчёты исследовательских учреждений, данные научных семинаров по проблемам инвестирования на рынке недвижимости, информация, полученная ЗПИФН, работающими в области инвестирования в недвижимость.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в рамках исследования особо уточнено понятие недвижимого имущества, выявлены особенности инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость, а также рассмотрены его достоинства и недостатки. Приведены методы определения доходности недвижимости, предложения по внедрению классификационных критериев недвижимости и институциональных основ по повышению инвестиционной привлекательности.

Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что главные выводы, а также полученные результаты работы, выявленные в ходе теоретического исследования, могут быть ориентированы на практическое использование в деятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности: профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперских компаний, владельцев и пользователей гостиничной недвижимости, государственных органов, регулирующих рынок недвижимости. Также проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания учебных курсов по темам "Инвестиции в недвижимость", "Экономика недвижимости" и других.

Практическая значимость диссертационного исследования. Научные выводы, а также положения и рекомендации, полученные в ходе исследования, развивают представление о теоретических и методических основах процесса инвестирования в сектор недвижимого имущества как частными инвесторами, так и институтами коллективного инвестирования и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике, с целью активации инвестиционных возможностей региона, а также минимизации рисков.

Выявленные тенденции развития рынков недвижимости различных стран могут быть полезны компаниям, работающим на рынке недвижимости, как в России, так и за рубежом, для определения дальнейших трендов развития рынков недвижимости и динамики цен.

Кроме того, материалы выпускной квалификационной работы могут быть использованы при составлении методических и учебных пособий по таким дисциплинам, как международные экономические отношения, мировая экономика, национальная экономика, экономика недвижимости.

Материалы выпускной квалификационной работы были представлены автором на межвузовских конференциях:

1) VII Международная студенческая электронная научная конференция "Студенческий научный форум", 15 февраля - 31 марта 2015 года, г. Москва.

2) VII Международная научно-практическая конференция «Исследование инновационного потенциала общества и формирование направлений его стратегического развития», 25 - 27 декабря 2014 года, г. Курск.

Основные положения работы изложены автором в трёх статьях в журналах из перечня российских рецензируемых научных журналов.

Структура и объем выпускной квалификационной работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, четырёх глав, девяти подпунктов, заключения и библиографического списка.

Полный объем выпускной квалификационной работы составляет 122 с., список использованных источников включает 64 наименования. Выпускная квалификационная работа содержит в основном тексте 15 таблиц и 11 рисунков.

Введение

1 Теоретические аспекты определения инвестиций в недвижимость

1.1 Понятие и сущность инвестиций в недвижимость

1.2 Обзор достоинств, присущих инвестированию в жилую недвижимость Российской Федерации

1.3 Обзор недостатков, присущих инвестированию в жилую недвижимость Российской Федерации

1.4 Теоретический обзор инвестиций в коммерческую недвижимость Российской Федерации

2 Анализ состояния и проблем развития рынка недвижимости в Российской Федерации

2.1 Динамика развития рынка недвижимости г. Волгограда и сравнительный анализ с муниципальными образованиями Российской Федерации

2.2 Проблемы развития рынка недвижимости в Российской Федерации

2.3 Методы определения доходности жилой недвижимости с учетом рисков ее функционирования

3 Повышение эффективности деятельности инвесторов на рынке коммерческой недвижимости г. Волгограда и Волгоградской области

3.1 Институциональные основы альтернативных вариантов инвестиций в коммерческую недвижимость

3.2 Предложения по внедрению классификационных критериев оценки коммерческой недвижимости

3.3 Совершенствование институциональных основ повышения инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости

4 Результативность выпускной квалификационной работы

Выводы

Список используемых источников

Основное содержание работы

Во введении определена актуальность темы, цель, задачи, объект и предмет, теоретическая и эмпирическая база исследования, практическая значимость.

В первой главе диссертационного исследования определены понятие и сущность инвестиций в недвижимость, рассмотрены достоинства, присущие инвестированию в жилую недвижимость Российской Федерации, описаны недостатки, присущие инвестированию в жилую недвижимость Российской Федерации, рассмотрены инвестиции в коммерческую недвижимость Российской Федерации.

Для того чтобы рассмотреть сущность инвестиций в недвижимость, прежде всего необходимо дать понятие недвижимого имущества, а также рассмотреть его сущность.

В настоящее время, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, включая леса и многолетние насаждения, здания и сооружения.

Инвестиции в недвижимость являются на сегодняшний день наиболее привлекательным по соотношению доходности и рисков способом сохранения и преумножения капитала. В последнее время можно наблюдать стремительное развитие российского рынка недвижимости, возрастание его роли на рынке капитала.

Перед тем как подробно рассмотреть особенности и инструменты инвестирования необходимо дать определение понятиям инвестирования и инвестиции в целом.

Под «инвестированием» прежде всего понимается вложение капитала в реализацию разного рода проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются «инвестициями».

Инвесторы - это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости. Инвестиции в недвижимость представляют собой инвестиционные вложения капитала в строящиеся или завершённые объекты недвижимости с целью получения прибыли в будущем.

Применительно к объектам недвижимости выделяют следующие формы инвестиций (Рисунок 1).

Рисунок 1 - Формы инвестиций применительно к объектам недвижимости

Источник: авторский, по материалам [13, с. 121]

В зависимости от формы собственности выделяют следующие формы инвестиции (Рисунок 2).

Рисунок 2 - Инвестиции в недвижимость в зависимости от формы собственности

Источник: авторский, по материалам [13, с. 112]

Инвестировать в строящуюся недвижимость выгодно, если вкладывать деньги долгосрочно. При этом, после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности, можно будет продать, сдать в аренду или использовать в личных целях готовый объект недвижимости.

Среди всего многообразия способов инвестирования в недвижимость рассмотрим наиболее оптимальные из них (Рисунок 4).

Рисунок 4 - Наиболее оптимальные способы инвестиций в недвижимость

Источник: авторский, по материалам [13, с. 201]

Опишем подробнее каждый из способов:

1) Сдача в аренду комнаты.

Поскольку недвижимость приобретение не из дешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда наилучший вариант покупка не целой квартиры, а её части, то есть комнаты. При средних ценах на аренду, доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год) с учётом более высокой стоимости.

2) Покупка земли.

По сравнению с покупкой комнаты, цена здесь ниже на порядок. Однако этот способ довольно рискованный и в перспективе затратный. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Такую покупку следует совершать, если есть прогноз подъёма цен на земельные участки вокруг города по причине развития коттеджного строительства. Положительная особенность по сравнению со сдачей комнаты состоит в отсутствии необходимости содержания.

3) Приобретение доли в строительстве.

В настоящее время покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяет сэкономить до 30% её цены, однако в некоторых случаях девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Соответственно, в некоторых случаях, когда квартира будет достроена и отделана, инвестор сможет продать её дороже чем купил.

4) Покупка жилищного сертификата.

Жилищный сертификат - это документ, удостоверяющая собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме. Когда дом будет достроен, сертификат можно обменять либо на соответствующую сумму денег, либо на квартиру, однако с доплатой. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости покупки вторичной и первичной недвижимости.

5) Инвестирование в закрытые ПИФы недвижимости.

Этот инструмент пользуется популярностью в России в последнее время. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький - 3 года минимум. Таким образом вывести свои деньги из ПИФа инвестор сможет не раньше этого срока.

6) Вложение в зарубежные ПИФы недвижимости.

Данный инструмент представляет собой аналог отечественных закрытых ПИФов недвижимости за рубежом и является одним из лучших из-за наиболее оптимального соотношения риска и доходности. Все средства, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по таким вложениям составляет около 5-7% годовых в эквиваленте валюты, которой осуществляется вложение. Однако минимальная сумма вложения в такой инструмент составляет от 1 до 3 тысяч долларов.

7) Покупка квартиры за границей.

Данный способ инвестирования может принести довольно высокую отдачу, однако инвестору нужно учитывать ряд следующих особенностей:

Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей - долгая и сложная процедура.

В-вторых, нижний порог инвестиций высок - от 100 тыс. до 300 тыс. долларов.

В-третьих, за содержание купленной квартиры или дома надо платить - государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.

8) Покупка земли за границей.

Нижняя граница вложений при использовании данного способа составляет около 15 тысяч долларов. Доход можно получить от перепродажи земельного участка после того, как на нём захотят что-то построить. В процентном эквиваленте на этом можно заработать около 20-25%.

В структуре современного рынка недвижимости выделяется несколько взаимосвязанных субрынков (Рисунок 5).



Рисунок 5 - Субрынки рынка недвижимости

Источник: авторский, по материалам [17, с. 83]

Анализируя различные источники информации, мнения специалистов, практический опыт, независимое мнение экспертов можно выделить 3 основных преимущества инвестиций в недвижимость (Рисунок 6).

Рисунок 6 - Преимущества инвестиций в недвижимость

Источник: авторский, по материалам [17, c. 95]

Критерий «надёжность» показывает, что не во все времена инвестиции в недвижимость являются таковыми. Причиной этому является недостаточная доработанность законодательства, правовая неграмотность и излишняя доверчивость людей.

Несмотря на это, инвестиции в недвижимость остаются на первом месте рейтинга инвестиционных предпочтений граждан России.

Второй критерий, «стабильность дохода» показывает, что, инвестировав в недвижимость можно получать стабильный доход, например, от перепродажи или от сдачи в аренду, однако обслуживание квартиры требует, как денежных, так и временных затрат. С учетом роста цены на недвижимость и дохода от сдачи в аренду, собственник недвижимости может в среднем получать доход около 18% годовых.

Доход, в этом случае, позволяет сохранить средства инвестора, так как полученная прибыль может едва ли вытянуть уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.

Третий критерий «достаточно высокая вероятность заметного роста цены актива» может быть действительно отнесён к основным преимуществам инвестиций в недвижимость.

Анализ рынка недвижимости показывает стабильный рост цены, но всё же есть периоды (например, экономический кризис), когда наблюдается стагнация.

В первую очередь, выделим недостатки, присущие инвестициям в недвижимость, среди которых (Рисунок 7):

Рисунок 7 - Недостатки инвестиций в недвижимость

Источник: авторский, по материалам [25, c. 93]

Во второй главе отображена динамика развития рынка недвижимости г. Волгограда и сравнительный анализ с муниципальными образованиями Российской Федерации, рассмотрены проблемы развития рынка недвижимости в Российской Федерации, выявлены методы определения доходности жилой недвижимости с учетом рисков ее функционирования.

Таблица 8 - 10 регионов России с самым большим снижением цен на аренду жилья

Регион	Ставка за месяц в 12.2013, руб./кварт.	Ставка за месяц в 12.2014, руб./кварт.	Снижение
Волгоградская область	16044	13307	-17,1%
Хабаровский край	25766	21430	-16,8%
Калининградская область	18749	15640	-16,6%
Тверская область	17508	14655	-16,3%
Краснодарский край	23332	19668	-15,7%
Удмуртия	13931	11780	-15,4%
Вологодская область	13144	11172	-15,0%
Брянская область	13663	11792	-13,7%
Оренбургская область	15397	13511	-12,2%
Белгородская область	14279	12650	-11,4%

Источник: по материалам [40]

Лидирующую позицию по цене среди 10 регионов с самым большим снижением цен на аренду жилья, в период с декабря 2013 г. по декабрь 2014 г., занимает Волгоградская область со значением 16044 руб./кв. м. в декабре 2013 г. В 2014 г. значение составило 13307 руб./кв. м. с наибольшим снижением цены среди регионов в -17,1% по сравнению с 2013 г.

Таблица 13 - Изменение средней цены предложения по районам Волгограда

Район	Цена в 12.13	Цена в 12.14	Изменение
Центральный	62899	66021	5,0%
Красноармейский	40858	42807	4,8%
Дзержинский	50178	52252	4,1%
Ворошиловский	54193	56039	3,4%
Советский	48454	50097	3,4%
Тракторозаводский	45265	46512	2,8%
Краснооктябрьский	47719	48738	2,1%
Кировский	41854	42005	0,4%

Источник: по материалам [40]

Что касается динамики цены по районам, то во всех районах Волгограда наблюдалась положительная динамика цен предложения на вторичные квартиры. Больше всего цена предложения выросла в Центральном и Красноармейском районах: там рост составил около 5%. Почти не изменилась средняя запрашиваемая цена в Кировском районе. В остальных районах отмечен годовой рост средней цены от 2% до 4%.

Таблица 14 - Изменение средней цены предложения по районам Волгограда

Район	Цена в 12.14	Цена в 12.15	Изменение
Центральный	65839	65285	-0,8 %
Ворошиловский	56040	57687	2,9 %
Дзержинский	51574	52011	0,8 %
Советский	49742	50519	1,6%
Краснооктябрьский	48582	48454	-0,3 %
Тракторозаводский	46031	45007	-2,2 %
Красноармейский	42415	42115	-0,7 %
Кировский	42103	41585	-1,2%

Источник: по материалам [40]

В зависимости от района заявленные продавцами цены в Волгограде изменялись разнонаправленно. В Ворошиловском районе цены предложения выросли на 2,9%, в Советском - на 1,6%, при этом в Кировском районе снизились на 1,2%, а в Тракторозаводском - на 2,2%.

По состоянию на декабрь 2015 года самая доступная цена предложения зафиксирована в Кировском районе Волгограда (41,6 тысячи рублей за кв. м). Самая высокая цена предложения в Центральном районе города (65,2 тысячи рублей за кв. м).

На сегодняшний день рынок недвижимости Российской Федерации, как и остальные рынки, испытывает серьезные трудности в связи с ухудшением экономической ситуации в стране.

Падение реальных доходов населения оказывает сильное влияние на сокращение спроса на недвижимость.

Инвесторы также не спешат вкладывать свои денежные средства из-за возросших рисков. Данные события в своей совокупности привели к снижению спроса на рынке недвижимости.

Это наглядно иллюстрирует объем сделок, совершенных на рынке недвижимости (Рисунок 8).

Рисунок 8 - Объемы сделок с недвижимостью в РФ, 2011-2015 гг.

Источник: авторский, по материалам [21, с. 183]

Таким образом, тенденция снижения спроса наблюдается уже давно и, возможно, спрос на недвижимость начнет восстанавливаться только в период с 2016 по 2017 гг.

Предложение на рынке недвижимости имеет обратную тенденцию. По сравнению со спросом количество возведенных зданий растет с каждым годом (Рисунок 9).

Рисунок 9 - Ввод в эксплуатацию жилой и коммерческой недвижимости в РФ, тыс. зданий

Источник: авторский, по материалам [21, с. 172]

Но политика государства на данном рынке больше направлена на стимулирование спроса, чем на поддержку компаний-застройщиков.

Поддержка спроса реализуется различными способами, но есть ряд проблем.

1. Сокращение ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование для рынка недвижимости играет важную роль, поскольку приобретение объекта недвижимости зачастую осуществляется именно с помощью ипотечного кредитования.

2. Несовершенство законодательства в сфере долевого строительства.

Недоверие многих граждан к долевому строительству связано с большим количеством обманутых дольщиков. Обман является следствием неурегулированных моментов в законодательстве. С помощью различных схем из- за «пробелов» в законодательстве застройщики уходят от ответственности, что приводит либо к затягиванию стройки, либо к выводу денежных средств дольщиков через офшоры и к прочим махинациям.

3. Непрозрачность рынка недвижимости.

Решение этой проблемы позволило бы предоставить дольщикам больше информации о застройщике и тем самым снизить риски потери денежных средств.

Осуществление мониторинга застройщиков в этом случае можно было бы поручить национальным рейтинговым агентствам.

В третьей главе внесены предложения по внедрению классификационных критериев оценки коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость составляет второй по емкости, после жилого фонда, сегмент рынка недвижимости.

В отличие от европейских рынков, в Российской Федерации этот сегмент рынка недвижимости начал активно развиваться лишь в последнее десятилетие.

Заметный спрос появился в конце 1998 года и продолжает ежегодно расти. Поэтому, по мнению аналитиков, возникает необходимость введения единых критериев классификации коммерческой недвижимости.

В настоящее время, по данным компании «34market» в г. Волгограде действует следующая классификация офисной недвижимости, которая не отображает полноты всех критериев по сравнению с классификацией международного уровня:

1. Встроенные офисы;

Офисы, располагаемые в зданиях, имеющих смешанное использование и не имеющих ярко выраженные характеристики профессиональных офисов.

2. Офисы особняков;

Офисы отдельно стоящих или обособленных зданий, площади которых приспособлены под данное назначение, зачастую имеющих свою территорию.

Как правило, их общая площадь не превышает 2000-3000 кв.м. В основном, расположение данных объектов обособлено: зачастую они отдалены от главных транспортных магистралей, но практически всегда не вписываются в окружение как качественные офисы.

3. Профессиональные офисы;

Собственники подобных офисов имеют мотивацию на сдачу их в аренду и рассматривают такой доход как один из основных; по своим характеристикам (местоположение, конструктивные особенности, объемы и прочие), подобные офисы предрасположены для сдачи в аренду и предполагают потенциальную возможность профессионального управления.

Как правило, офисы данной категории расположены в офисных зданиях, рассчитанных на большое количество пользователей. Здесь сделки купли-продажи являются редким явлением, так как собственникам не выгодно их продавать, а арендные ставки в таких зданиях стремятся к максимальному уровню.

4. Неспециализированные офисы;

Офисы, расположенные в местах, не предрасположенных по своим характеристикам для офисного использования (на территории промышленных и сельскохозяйственных предприятий, производственно-складских комплексов, в глубине жилых массивов и т.д.).

5. Офисы монополий;

Офисы, принадлежащие и используемые предприятиями, которые либо являются, либо могут считаться в масштабах региона монополиями (Трансгаз, Лукойл и т.д.), а также здания головных офисов банков (Сбербанк, Центробанк и т.д.).

Как правило, данные площади являются изъятыми из рыночного оборота, так как сторонние собственники в подобные здания не допускаются, а случаи аренды редки. Исходя из этого, в дальнейшем анализе данная категория не участвует.

В международной классификации офисной недвижимости условно выделяют четыре основных класса офисов:

? «A»;

? «B»;

? «C»;

? «D».

Которые в свою очередь делятся на:

? «А1», «А2»;

? «В1», «В2»;

? «С1», «С2»;

? «D».

Данная классификация разработана с учетом специфики исключительно Волгоградского рынка и может не подходить для оценки рынков регионов Российской Федерации и других стран. Появление подобной классификации важно для западных инвесторов, которые исследуют этот рынок. [18, c. 221]

Офисную недвижимость необходимо структурировать. Классификация офисных зданий призвана решить две задачи:

Во-первых, она должна сформировать актуальные границы рынка и предложить инструменты его анализа;

Во-вторых, классификация офисных зданий должна быть удобна потенциальным арендаторам, соответствовать тенденциям международного рынка.

Для упрощения работы на рынке коммерческой недвижимости офисы необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы.

Для этого вся совокупность офисов должна быть разделена на группы по качеству, размеру, месту расположения и другим типологическим признакам.

К определению класса офисных помещений необходим общий подход. Это не только унифицирует требования к таким домам, но облегчит выбор потенциальным клиентам.

Общая классификация коммерческой недвижимости должна учитывать следующие характеристики:

? Местоположение;

? Метраж;

? Состояние помещения (ремонт, охрана, парковка);

? Транспортная инфраструктура;

? Строительные технологии; ? Инженерная оснащенность;

? Операционный сервис.

В мировой практике принято оценивать качество офисного помещения по критериям, которых около 19.

Таким образом, исходя из вышеперечисленных признаков, необходимо ввести следующую классификацию, которая соответствует международным стандартам классификации офисной недвижимости и адаптировать её под реалии рынка недвижимости г. Волгограда.

Наличие стандартов и четких критериев облегчит взаимопонимание инвесторов с проектными организациями.

Приведём данную классификацию на рисунке 11.

Рисунок 11 - Международная классификация офисной недвижимости

Источник: авторский, по материалам [17, с. 92]

Совершенствование основ повышения инвестиционной привлекательности города Волгограда на рынке недвижимости возможно лишь при создании надлежащих условий для его реализации.

Ими являются:

? усиление регуляторной политики государства в таких аспектах: предоставление на законодательно закрепленном уровне государственных гарантий участникам рынка, планирование мер по регулированию регионального рынка недвижимости; четко регламентированное предполагаемое вмешательство в функционирование рынка с целью «сглаживания» резких колебаний макро- экономической конъюнктуры, а также для предотвращения и противодействия последствиям циклических колебаний;

? усиление финансово-кредитного регулирования, в частности дискреционные меры фискальной и монетарной политике (денежно-кредитной и бюджетно- налоговой сферах), умеренное регулирование деятельности финансово-кредитных учреждений в регионе, стимулирование развития банковской системы и ее поддержание на региональном уровне;

? формирование инфраструктуры регионального рынка и обеспечения действенных институтов с целью создания благоприятной среды, в которой реализуются сделки купли-продажи недвижимости;

? совершенствование информационного поля, которое должно быть сформировано на основе достоверных, сопоставимых данных, подкрепленное прозрачной и беспристрастной работой рейтинговых агентств, торговых посредников, участников регионального рынка и т.д.

В четвертой главе отражена результативность данной выпускной работы магистра. Здесь перечислены все отдельные результаты работы, отраженные в публикациях студента и отдельные результаты работы.

Далее содержатся основные выводы о проделанной работе.

Полный объем выпускной квалификационной работы составляет 122 с., список использованных источников включает 64 наименования. Выпускная квалификационная работа содержит в основном тексте 15 таблиц и 11 рисунков.



Список работ, опубликованных по теме диссертации

В журналах и изданиях, рекомендуемых ВАК:

1) Инвестиции в мировом сегменте разведки и разработки нефтяных и газовых месторождений и их финансирование / А.Ю. Печеная, М.Ю. Макаров, С.П. Сазонов, Е.Е. Харламова // Экономика и предпринимательство. - 2016. - № 9 (74). - C. 581585.

В других изданиях:

2) Макаров, М.Ю. Анализ инвестиций в недвижимость / М.Ю. Макаров, С.П. Сазонов // Исследование инновационного потенциала общества и формирование направлений его стратегического развития: сб. науч. ст. 4-й между-нар. науч.-практ. конф. (25-27 дек. 2014 г.). В 2 т. Т. 2 / редкол.: Горохов А.А. (отв. ред.) ; Юго-Зап. гос. ун-т [и др.]. - Курск, 2014. - C. 12-15.

3) Макаров, М.Ю. Анализ инвестиций в недвижимость [Электронный ресурс] / М.Ю. Макаров, С.П. Сазонов // Студенческий научный форум - 2015: докл. VII междунар. студ. электрон. науч. конф. Направление «Экономические науки» (Секция «Основные проблемы экономики и менеджмента в современных условиях»)

/ РАЕ. - Москва, 2015. - C. 1-5. - Режим доступа: http://www.scienceforum.ru/2015/pdf/13707.pdf.

4) Макаров, М.Ю. Наиболее важные факторы при инвестировании в недвижимость / М.Ю. Макаров, С.П. Сазонов // Управление. Бизнес. Власть. - 2015. - № 4. - C. 99-103.

Размещено на Allbest.ru

...