Управление инвестиционно-строительными жилыми проектами

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

7

1

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫМИ ЖИЛЫМИ ПРОЕКТАМИ

Мироненко А.С., Олатало О.А.

Донской государственный технический университет

Академия строительства и архитектуры

Кафедра «Экономика, менеджмент и логистика в строительстве»

Ростов-на-Дону, Россия

По данным Росстата, сегодня примерно треть населения России проживает в неудовлетворительных жилищных условиях. Несмотря на то, что жилищное строительство за последний год переживает подъем, по результатам 2016 года объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» составил порядка 40 миллиардов рублей, что на 10% превысило показатель 2015 года, ситуация не изменилась.

Как показали предыдущие исследования, развитие строительной отрасли тормозит несовершенная система риск-менеджмента строительных проектов, недостатки законодательной базы строительства, в том числе в отношении его финансирования [4].

Система менеджмента строительства ориентирована сугубо на интересы строителя, а потребителя продукции в большинстве случаев не берет во внимание. Поэтому необходимо изменить подход в управлении жилыми проектами и перенести акценты: с обеспечения максимизации прибыли строителей на устремленность к достижению ценности проекта для всех его заинтересованных сторон и в течение всего жизненного цикла.

Достижение максимальной ценности результатов проекта, выраженных не только в финансовых аспектах, рассматриваемой для всех стейкхолдеров через балансирование их интересов в течение всего жизненного цикла проекта и построенного жилья, явилось научной проблемой настоящего исследования.

Для коммерческих проектов, имеющих высокую социальную составляющую, ценность проектов нужно рассматривать как способность удовлетворить интересы результатам проекта заинтересованных сторон или стейкхолдеров проекта.

Создание концепции проекта с учетом интересов стейкхолдеров неразрывно связано с целеполаганием в жилом строительстве. Цели строительных проектов обычно формируются в виде концепции проекта, которая отображается в инвестиционном замысле. В жилищном строительстве инвестиционный замысел, в зависимости от сложности проекта и опыта организации, которая ведет проект, может включать от технико-экономических показателей здания с привязкой ее к площадке строительства, учет предпроектных разработок с достаточно подробными чертежами объемно-планировочных, технических решений, и, даже, технико-экономического обоснование. Увеличение детализации инвестиционного замысла приводит к более четкому представлении о проекте у стейкхолдеров, однако, увеличивает объем работы по переработке в случае внесения ими корректировок. Но несмотря на этот недостаток разработка инвестиционного замысла в объеме предпроектных разработок концепции застройки с определением сметы строительства по укрупненным показателями считается целесообразным.

Это предоставит всем заинтересованным видение того, что строится, и сколько это будет стоить. К выполнению концепции следует привлечь организацию, которая специализируется на изготовлении проектно-сметной документации для строительства. Однако, тем, кто будет разрабатывать концепцию, сначала следует задать направление ее разработки. А именно - определить ожидаемый сегмент потребителей (социальный, средний или премиум класс, собственность или аренда, назначение встроенных общественных помещений) [3].

Особенно важным является то, что некоторые очень существенные факторы могут быть окончательно определены только гораздо позже, после формирования инвестиционного замысла и бизнес-планирования, на этапе изготовления проектно-сметной документации. Это такие факторы, как:

1) градостроительные ограничения;

2) нормативные и законодательные требования; 3) особые условия участка строительства [4].

Кто же должен поправить ситуацию, если один из этих факторов наступит, особенно учитывая то, насколько это важно именно на этом начальном этапе и сколько рисков здесь закладывается на будущее. Бесспорно, это должно быть лицо или компания, которая имеет опыт в проектировании, строительстве, эксплуатации, продажи подобных проектов и хорошо разбирается в широком спектре связанных с этим нюансов. Это не может быть только проектировщик, ведь у него не хватает опыта эксплуатации или опыта в области недвижимости.

Специалисты по недвижимости и финансисты не будут иметь достаточно информации из строительных технических аспектов. Очевидным является объединение профессиональных знаний всех специалистов на стадии формирование концепции. Но привлечение отдельных специалистов, скажем, строительной компании риелторов для анализа рынка недвижимости в рамках консалтинга, во-первых, не бесплатное, во-вторых, организационно не всегда удобное. Проектный менеджмент требует определенной оперативности, которую в таком режиме работы получить непросто. Кроме того, полученная информация риэлторов, в основном, о том, что уже произошло на рынке, а долгосрочные прогнозы с учетом сроков строительства, точностью отличаться вряд ли будут. Поэтому понадобится мониторинг состояния рынка недвижимости на протяжении всей реализации с внесением соответствующих корректив.

Решить проблему способны, в частности, компании-девелоперы, которые концентрируют в себе все функции, связанные с планированием, строительством, эксплуатацией, управлением проектом и, собственно, недвижимостью. Именно они способны наиболее эффективно справляться со всеми вопросами строительства и эксплуатации не только жилой недвижимости, ведь ведут объект от инвестиционного замысла в течение всего его жизненного цикла [3].

Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и / или управляют данным процессом.

В объединении нескольких активных функций инвестиционно-строительного процесса в лице одного субъекта, с одной стороны, есть ряд положительных сторон:

1) полная ответственность за результаты инвестиционной деятельности;

2) возможность влиять на результаты реализации проекта на всех этапах его осуществления;

3) формирование устойчивых деловых связей на всех этапах реализации проекта;

4) снижение себестоимости проекта, и как следствие - увеличение финансовых результатов;

5) улучшение потребительских характеристик объекта, следствием чего является увеличение рыночной стоимости объекта [2].

С другой стороны, негативным моментом сочетания функций инвестиционно-строительного процесса является рост инвестиционных рисков, поскольку возможности переложить последствия непредвиденных событий на других участников при сочетании функций просто нет.

Проектная деятельность по созданию объектов недвижимости уже давно имеет название «инвестиционно- строительная», что включает в себя понятие капитализации инвестиций и удовлетворения потребностей потребителей в объектах недвижимости, реализуемых через капитальное строительство, а также удовлетворение потребностей и ожиданий всех участников проекта. России такие инвестиционные проекты называют девелоперскими, то есть «проектами развития» коммерческой или промышленной недвижимости.

Функциями девелопмента в инвестиционно- строительной деятельности являются:

осуществления предпринимательской деятельности, основная цель которой - получение коммерческой выгоды; организация финансирования девелоперского проекта;

количественные и качественные изменения в проекте в течение его

реализации, эксплуатации; реализация проекта в соответствии с определенным план действий -

бизнес-плана и проектной документации.

То есть девелопмент предназначен для выполнения почти всех основных функций управления проектом - определение и управление содержанием и объемом проекта, управление финансовыми ресурсами, расписанием, качеством [3]. Он является тем звеном, что объединяет все разрозненные законодательно и функционально участников группы проекта, заинтересованных сторон и потребителей.

Характерным также является то, что именно в интересах девелоперов соблюдать интересы всех заинтересованных сторон проекта в течение всего жизненного цикла и осуществлять управление проектом с максимальной эффективностью для стейкхолдеров.

Интересы стейкхолдеров отражены с самого начала на этапе формирования инвестиционного замысла. Под влиянием интересов стейкхолдеров, определенных уже на этом этапе, происходит целеполагание и формируются измерительные цели проекта. Далее они закрепляются в задании на проектирование, согласно которому выполняется проектносметная документация. На базе согласованной документации осуществляется строительство, в течение которого осуществляется мониторинг интересов стейкхолдеров, особенно тех, чьи интересы способны изменяться под воздействием внешних факторов [5]. За необходимостью в проект вносятся коррективы. По завершению строительства наступает стадия эксплуатации. В течение нее, учитывая продолжительность этого этапа жизненного цикла, также осуществляется мониторинг интересов стейкхолдеров. По полученным результатам из несоответствия назначения или состояния здания интересам стейкхолдеров, возможны два варианта исхода событий для приведения здания в соответствие.

Если интерес стейкхолдера-жителя или арендатора здания, выражается в приведении в жилое состояние здания, которое за время эксплуатации потеряло надлежащий вид, то это возможно осуществить в рамках проведения текущего ремонта. Проведение таких ремонтов является операционной деятельностью и должно проводиться в плановом режиме эксплуатирующей организацией [1].

Если стейкхолдер желает более радикальных перемен - например, первые два этажа здания перестроить из жилых под офисные или торговые, то есть изменить по назначению, то это уже является реконструкцией и фактически представляет собой новый проект. И цикл повторяется.

Следует отметить, что на определенных этапах реализации проекта интересы стейкхолдеров различны, и сами стейкхолдеры не одни и те же. Дом может менять владельца, так же, как и отдельные квартиры. Могут варьироваться нормативные и законодательные требования в отрасли, но методики определения стейкхолдеров, их анализа, управления проектом на базе концепции стейкхолдер-подхода остаются неизменными.

стейкхолдер инвестиции жилищное строительство

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.Инвестиционная деятельность в переходной экономике: Учебное пособие в 2 ч. ч.1. В.И. Жилина - Волгоград; ВолГУ, 2011 - 108с.

2.Малый бизнес: Учебное пособие. Под ред.В.Я. Горфинкеля - Москва; КноРус, 2013 - 336с.

3.Менеджмент малого бизнеса: Учебник. Под ред.В.Я. Горфинкеля, М.М. Максимцова (в соавторстве) - Москва; Вузовский учебник, 2013

4.Малый бизнес. Организация, экономика, управление. Под ред.В.Я. Горфинкеля, В.А. Швандара - Москва: ЮНИТИ, 2014 г. - 495с.

5.Особенности современного подхода к принятию управленческих решений; Строительство - 2015: Современные проблемы строительства материалы международной научно-практической конференции. Близнюк С.В. Ростовский государственный строительный университет, Союз строителей Южного Федерального округа, Ассоциация строителей Дона. 2015. С. 238-239.

Размещено на Allbest.ru