Проблемы организационно-экономической деятельности управляющих организаций

Размещено на http://www.allbest.ru/

Донской государственный технический университет

Кафедра «Экономика, менеджмент и логистика в строительстве»

ПРОБЛЕМЫ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Богданова И.С.

Сфера жилищно-коммунального хозяйства охватывает все аспекты регулирования и управления как жилым, так и нежилым фондом, и призвана обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан и ведения бизнеса, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений, решение вопросов пользования указанным имуществом, включая разрешение вопросов модернизации, реконструкции и реновации строений, и предоставление коммунальных услуг.

При надлежащем законодательном регулировании и функционировании указанной сферы обеспечивается сохранность жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению, а также возможен рост уровня благоустройства и санитарного состояния как отдельных строений, так и всей жилищной инфраструктуры в целом.

Однако имеется ряд проблем организационно-экономического характера, вытекающих из пробелов, существующих в жилищном законодательстве, и отсутствия должной добросовестности у лиц, обеспечивающих управление жилым фондом.

Законодательно предусмотрены несколько видов управления жилищным фондом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, создание товарищества собственников жилья (недвижимости), организация жилищных и жилищно-строительных кооперативов и управление управляющей организацией [1]. Остановимся более подробно на последнем варианте.

Управляющая организация - это коммерческая организация, осуществляющая деятельность по управлению многоквартирными домами, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг [2].

Выбор управляющей организации производится собственниками на конкурентной основе. Предполагается, что к управлению допускаются те компании, которые предлагают собственникам наиболее выгодные для них условия: наименьший тариф на содержание и ремонт при наибольшем количестве и лучшем качестве предоставляемых услуг. Однако на практике зачастую все оказывается иначе.

Одной из самых серьезных проблем сферы жилищно-коммунального хозяйства является недоверие граждан к управляющим организациям, и это привело к тому, что собственники жилья априори считают управленцев «ворами». При этом, к сожалению, отсутствуют критерии, позволяющие отличить порядочную управляющую компанию от той, что в действительности таковой не является. Поэтому собственники всех управленцев считают недобросовестными, и это порождает ряд других проблем, которые мы рассмотрим в данной статье.

В частности, из-за отсутствия доверия у собственников помещений к управляющим компаниям в их сознании формируется постулат «зачем платить много, все равно разворуют», в связи с чем тарифы на содержание и ремонт помещений устанавливаются «исчезающе малыми» и очевидно недостаточными для обеспечения всех «потребностей» домов. Однако при этом требования к качеству и количеству предоставляемых коммунальных услуг остаются очень высокими. Из чего следует неразрешимая дилемма: как исполнить все пожелания собственников помещений при мизерном финансировании с учетом сложившейся в стране экономической обстановки и существующим уровнем цен.

Невозможность управляющей организации соответствовать предъявляемым требованиям из-за нехватки средств, в свою очередь, порождает и аккумулирует недовольство жильцов, нагнетая обстановку, и укрепляя последних во мнении, что управляющие компании преследуют при осуществлении деятельности собственные цели и не заинтересованы в добросовестном исполнении своих обязанностей. Даже предоставление ежегодных финансовых отчетов руководством управляющих компаний и доступа к первичной документации, на основании которой указанные отчеты формируются, не может разорвать порочный круг, изменив мировоззрение граждан.

Еще одной серьезной проблемой в сфере жилищно-коммунального хозяйства является очень большой размер дебиторской задолженности (то есть суммы долгов, причитающихся компании со стороны других предприятий, фирм, а также граждан, являющихся их должниками, дебиторами перед управляющими организациями у собственников помещений [3]. Что, в свою очередь, обуславливает возникновение значительных по размеру долгов управляющих компаний как гарантирующих поставщиков-посредников перед ресурсоснабжающими организациями, из-за чего последние регулярно обращаются с исками о признании управляющих организаций несостоятельными (банкротами).

Понять поставщиков ресурсов не сложно, так как являясь коммерческими структурами они с помощью банкротных исков пытаются защитить свой «финансовый интерес», что, однако, дополнительно дестабилизирует сферу оказания услуг по управлению жилым фондом, так как среди управляющих компаний возникает «текучка». Вроде как, только очередная компания приступит к управлению многоквартирным домом, только разберется с основными имеющимися проблемами и выработает стратегию их постепенного решения, как сначала сталкивается с проблемой отсутствия средств для разрешения этих проблем из-за неплатежей собственников, а затем и с возбужденной в отношении нее процедурой банкротства. И для собственников помещений в многоквартирных домах все начинается по новой: необходимо выбирать новую управляющую организацию, ждать пока ее руководство поймет какие существуют сложности и что нужно сделать для их устранения, как очередную компанию банкротят.

Наличие значительных долгов собственников помещений вызвано несколькими факторами: недобросовестностью граждан и несовершенством законодательно предусмотренной процедуры взыскания долгов. Проблема состоит в том, что взыскать долги в судебном порядке недостаточно, необходимо еще фактически получить взысканные денежные средства. Вот тут-то управленцы и сталкиваются с проблемой - часто должники нигде официально не трудоустроены, а из собственности на них зарегистрирована только одна квартира, тогда как по закону обращать взыскание на единственное жилье запрещено. Таким образом, имея на руках судебное решение о взыскании задолженности по коммунальным платежам, управляющая компания не может добиться фактического исполнения судебного акта даже с привлечением службы судебных приставов-исполнителей, так как законодательно у них связаны руки, поскольку даже зная о наличии у должника неофициальных заработков, они вынуждены ограничиваться обращением взыскания на легальные доходы и имущество.

Вышеописанные проблемы порождают крайне низкий уровень благоустройства многоквартирных домов и комфорта проживания, так как у добросовестных управляющих организаций порой не хватает средств даже на минимально-необходимые работы, не говоря уже о каких-то дополнительных услугах. Однако проблема отсутствия средств сказывается не только на материальной составляющей, но и на качестве организации управления. Поскольку тариф на содержание, ремонт и организационное обслуживание многоквартирных домов рассчитывается управляющими организациями исходя из постулата, что сумма затрат ежемесячно будет распределяться на всех собственников помещений, то в случае неуплаты коммунальных платежей хотя бы десятью процентами собственников уже появляются финансовые трудности, не говоря уже о том, что устанавливаемые собственниками тарифы являются минимально-возможными, на грани разумного. Из-за этого у компаний отсутствует возможность содержать необходимый по численности штат. Следовательно, скорость реакции на, например, заявления жильцов об имеющихся, по их мнению, проблемах сильно снижается, также, как и качество управления. Например, согласно действующим законоположениям на одну уборщицу должно приходиться не более 860 кв.м. уборочной площади, что зачастую не соблюдается, и качество уборки оставляет желать лучшего. Или другой пример: для обслуживания многоквартирного дома с численностью квартир более трехсот разумно иметь в штате двух и более сантехников, так как в противном случае своей очереди на обслуживание жилец может ждать до трех-четырех дней, поскольку у сантехников в любом доме имеется обязательная каждодневная работа по обслуживанию внутридомовых коммуникаций, и если он будет только один, то просто физически не справится с объемом имеющейся работы.

Тем не менее существует вероятность, что в обозримом будущем ситуация изменится. В настоящий момент Минюст России разработало законопроект, который предусматривает возможность обращения взыскания на единственное жилье должника в том случае, если у него нет денежных средств и другого имущества [4]. Предполагается, что взыскание будет возможно обратить на жилые помещения, «размеры которых значительно превышают средние показатели, а стоимость достаточна для удовлетворения имущественных притязаний взыскателя без ущерба для существа конституционного права на жилище гражданина-должника и членов его семьи». При этом размер жилья должен превышать двукратную норму площади, а стоимость единственного жилья, на которое обращается взыскание, должна превышать двукратную стоимость жилого помещения, которые положены по закону гражданину и его семье.

Однако уверенность в том, что данное предложение будет зафиксировано на законодательном уровне в качестве нормы, обеспечивающей соблюдение интересов кредиторов, отсутствует. Также как отсутствует уверенность, что даже в случае принятия такого закона, он действительно будет работать, и позволит сократить размер дебиторской задолженности населения перед управляющими организациями, так как согласно имеющейся статистике только у незначительного числа граждан нашей страны в собственности имеется жилье, отвечающее необходимым параметрам.

Тем не менее нельзя не признать, что отчасти управляющие организации сами виноваты в отсутствии к ним доверия у граждан, и в отношении ряда компаний выводы об их недобросовестности имеют под собой реальные основания.

В частности, несмотря на то, что у управляющих компаний существует обязанность по раскрытию через официальные источники информации относительно особенностей их экономической деятельности, включая предоставление ежегодных финансовых отчетов, обязанность публиковать заключенные с контрагентами договоры, в том числе с ресурсоснабжающими организациями, а также квитанции на имя собственников помещений в управляемых ими многоквартирными домами, позволяющие любому желающему проверить правильность исчисления размера выставляемых к оплате сумм коммунальных платежей, у ряда компаний отсутствует прозрачность расчетов [5]. На данный момент только полная проверка финансово-хозяйственной деятельности, произведенная уполномоченными на то государственными органами, может позволить выявить существующие нарушения. Таким образом, у собственников помещений в случае возникновения сомнений в честности и откровенности управляющих компаний не остается иных путей для получения достоверной информации о том, как и на что тратятся уплачиваемые ими средства, как обращение с заявлением в контрольные органы.

Нередки и случаи, когда недобросовестные управленцы сознательно используют такой механизм списания долгов как признание себя несостоятельными (банкротами).

Прохождение данной процедуры предполагает полную проверку финансовой деятельности организации и выработку стратегии по минимизации негативных последствий для кредиторов должника-банкрота. Законодателем предусмотрена возможность привлечения к субсидиарной ответственности (то есть дополнительной ответственности, возлагаемой, на другое обязанное лицо в условиях, когда основной ответчик не способен оплатить долг, порождающая право взыскания неполученного долга с иного лица, если должник не может его внести) руководителя должника или учредителя (участника) должника [6, 7]. Однако на практике привлечение указанных лиц к субсидиарной ответственности единичны, и все ограничивается реализацией имущества управляющей организации-банкрота, которого обычно не бывает, и уж явно бывает недостаточно для погашения всех имеющихся долгов.

При этом фактически банкротство не решает проблем собственников помещений в обслуживаемых многоквартирных домах, не приносит им никакой пользы, а только вынуждает искать новую обслуживающую организацию. Процедура признания несостоятельной (банкротом) на деле лишь позволяет списать управляющим компаниям имеющиеся долги, а также помогает ее кредиторам частично получить удовлетворение имеющихся требований и привести свои финансовые документы в порядок, списав оставшиеся долги как безнадежные.

Еще одним очень важным моментом является то, что законодатель не предусмотрел для руководителей и учредителей управляющих организаций никаких правовых последствий на случай признания компании несостоятельной (банкротом), то есть ничто не мешает им вновь и вновь открывать новые управляющие компании, которые впоследствии банкротить по уже отработанной схеме.

Иная ситуация складывается в отношении признанного банкротом гражданина, например, ему не позволяется принимать на себя обязательства по кредитным договорам и (или) договорам займа без указания на факт своего банкротства, его на некоторое время лишают права занимать должности в органах управления юридического лица, иным образом участвовать в управлении юридическим лицом, что представляется довольно разумным [8]. Довольно логичным было бы, чтобы аналогичные законоположения действовали и в отношении руководителей и учредителей управляющих организаций, ограничивая их в возможности вновь создавать аналогичные компании, так как они уже наглядно продемонстрировали свою некомпетентность и (или) недобросовестность в сфере управления жилым фондом. управляющий организация жилищный коммунальный

Также существует такая проблема как аффелированность (зависимость, связанность) некоторых управляющих организаций относительно застройщиков многоквартирных домов [9]. Остановимся на данной проблеме чуть подробнее.

Действующим законодательством предусмотрено, что в течение пяти дней с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и до заключения договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений и управляющей компанией, отобранной по результатам открытого конкурса или общим собранием собственников помещений, застройщик обязан передать вновь возведенный дом в управление любой управляющей организации по своему усмотрению. Застройщики активно пользуются данной нормой закона, передавая сданные в эксплуатацию дома в управление компании, созданной кем-то из заинтересованных лиц, непосредственно относящихся тем или иным образом к застройщику и имеющих с последним общие интересы. Это позволяет застройщику по договоренности со своей управляющей организацией не платить за коммунальные услуги по еще нереализованным, числящимся у него на балансе помещениям, а также избегать исполнения обязанности по устранению недостатков и недоделок в рамках гарантийного срока, поскольку компания его всячески «покрывает».

Такая схема дает застройщикам возможность экономить значительные денежные средства за счет средств добросовестных собственников помещений, поскольку, как уже говорилось выше, стоимость производства всех необходимых для поддержания должного уровня благоустройства и комфорта проживания работ должна ложиться на плечи всех без исключения собственников помещений (в том числе и застройщика до момента реализации им квартир), однако, фактически все необходимые траты «тянут» на себе добросовестные жильцы. Тогда как процент не распроданных помещений во вновь возведенном многоквартирном доме является немалым, а значит и сумма «экономии» застройщика, она же сумма «убытка» жильцов, получается значительной.

Аналогично обстоит ситуация с недостатками, которые застройщик обязан устранять в рамках гарантийного срока, так как, либо аффелированная управляющая компания убеждает жильцов в том, что необходимые работы должны производиться за их счет, либо столь успешно «тянет время», что срок обращения по гарантии успевает истечь, а, следовательно, траты опять «ложатся на плечи» жильцов. Выгода застройщика в таком случае очевидна и бесспорна, как и убытки собственников.

Однако усиление контроля со стороны государственных структур и (или) запрет управляющим организациям, аффелированным от застройщиков, принимать возведенные ими многоквартирные дома в управление могли бы решить эту проблему.

Таким образом, нами были рассмотрены проблемы жилищно-коммунального хозяйства, которые показывают, что данная сфера нуждается в дальнейшей модернизации, а управляющие компании, являющиеся связующим звеном между потребителями и поставщиками жилищных услуг, нуждаются в более жестком государственном контроле.

Список использованных источников

1. Часть 2 статьи 161 "Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. От 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.

2. Часть 4.2 статьи 20 и части 1.1, 2.3 статьи 161 "Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. От 28.12.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.

3. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М. 479 с. 1999.

4. Законопроект "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об исполнительном производстве»" от 22.11.2016 (ID проекта 01/05/11-16/00059339) // Разработчик Минюст России // http://regulation.gov.ru/projects#npa=59339.

5. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 27.02.2017) "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" // "Собрание законодательства РФ", 04.10.2010, N 40, ст. 5064.

6. Статья 399 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. От 07.02.2017) // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

7. Статья 10 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, N 43, ст. 4190.

8. Статья 213.30 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // "Собрание законодательства РФ", 28.10.2002, N 43, ст. 4190.

9. Статья 4 Закон РСФСР от 22.03.1991 N 948-1 (ред. От 26.07.2006) "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 18.04.1991, N 16, ст. 499.

10. Черняева Е.М. Понятие жилищно-коммунального хозяйства: вопросы правового регулирования // Сибирский юридический вестник. 2011. № 4. С. 46-53.

Размещено на Allbest.ru