Основы ипотечного инвестиционного анализа

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА

Ипотека -- это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Постоянный ипотечный кредит

ипотечный кредит инвестиционный недвижимость

Данный вид кредита носит также название аннуитетный -- самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.

Кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения процентов и основного долга, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые предполагают единовременный итоговый (шаровой) платеж и подразделяются на:

- кредиты с замораживанием процентных выплат не предусматривают каких-либо выплат до истечения срока кредита, как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и процентов производится в конце срока. Использование подобных кредитов достаточно ограничено. Кредит пользуется популярностью среди земельных спекулянтов, т.к. позволяет осуществить продажу участка земли в конце срока за сумму, обеспечивающую выплату кредита, процентов по нему и возможность получить прибыль от продажи.

- кредиты с выплатой только одних процентов - разновидность шарового платежа, при которой проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита, а шаровой платеж основной суммы в конце срока.

Пружинные кредиты в счет погашения основного долга предполагают регулярные равные выплаты. При этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через определенные промежутки времени, заранее оговоренными, например, каждые 5лет.

Кредиты с выплатой добавленного процента предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей ит.п.) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит предполагает регулярное погашение основного долга и процентов, а также участие кредитора в доходах от объекта.

Участие кредитора может быть различным. Он может претендовать на часть превышения ренты или чистого операционного дохода, часть выручки и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты в течение всего срока. Подобные кредиты актуальны для кредитования молодых семей, имеющих вначале срока кредитования меньший доход, чем в конце.

Кредиты с переменной ставкой, как правило «привязаны» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты ит.п. Данный кредит подразумевает ограничения по минимальной и максимальной величине ставки. Сроки кредитования зависят от изменения ставок.

Завершающие ипотеки подразумевают вторичное финансирование. Т.е. под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, а платежи по кредиту направляются в погашение первого кредита. Как правило, ставки по таким кредитам выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с обратным аннуитетом предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Переуступка закладных - переуступка (или извещение о передаче, либо равноценный документ), которая отражает продажу заложенного имущества держателю, имеющему свидетельство. Эта переуступка может быть сделана в общей форме, если это не противоречит закону.

С целью получения кредита под процент ниже рыночной ставки заемщик может согласиться на выплату так называемых дисконтных пунктов. Каждый дисконтный пункт означает получение кредитором единовременной комиссии в размере 1% от основной суммы. Часто продавцы оплачивают пункты в соответствии с государственными предписаниями.

Техника инвестиционной группы позволяет определить ставку капитализации в зависимости от доли отдельных интересов в недвижимости. Техника инвестиционной группы применяется для оценки общего коэффициента капитализации при наличии финансовых интересов в недвижимости или при наличии физических интересов, связанных с отдельными элементами собственности.

Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала и стоимости собственности:

Rо = Rм x M + Rе x (1 - M),

где М - доля заемного капитала;

Rе - коэффициент капитализации собственного капитала;

Rм - коэффициент капитализации заемного капитала.

Коэффициент капитализации для заемного капитала, называемый также ипотечной постоянной, определяется по формуле:

Rм = DS / Vм,

где Vм - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная в самоамортизирующемся кредите есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита и определяется суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.

Коэффициент капитализации собственного капитала определяется по формуле:

Rе = BTCF / Vе,

где BTCF - денежный поток до уплаты налогов;

Vе - сумма собственного инвестированного капитала.

Техника инвестиционной группы для физических интересов применяется для определения коэффициента капитализации при наличии в недвижимости интересов собственника земли и собственника улучшений.

Если известны коэффициенты капитализации для земли и для зданий, а также можно определить доли земли и зданий в общей стоимости собственности, то общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

Rо = L x Rl + B x Rb,

где L - доля стоимости земли в стоимости недвижимости;

Rl - коэффициент капитализации для земли;

В - доля стоимости здания в стоимости недвижимости;

Rb - коэффициент капитализации для зданий.

Общий коэффициент капитализации может определяться также по формуле:

Rо = DCR x Rм x M,

где DCR - коэффициент покрытия долга;

М - доля заемного капитала.

Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода к платежу по обслуживанию долга:

DCR = NOI / DS,

где NOI - чистый операционный доход;

DS - годовой платеж по обслуживанию долга.

Коэффициент покрытия долга часто используется как индикатор риска проекта кредиторами, которые управляют средствами других участников рынка - депозиторов, страховщиков и т.д. Обычно к таким кредитам предъявляются повышенные требования безопасности, которые обеспечат возврат кредита даже в случае уменьшения дохода собственности.

Техника инвестиционной группы позволяет искать неизвестные компоненты собственности по известным. Расчет стоимости с применением метода инвестиционной группы производится в следующей последовательности:

определяется ипотечная постоянная по известной ставке процента и сроку кредита при PV = 1 по формуле:

Rм = 1 / An x PV,

где 1 / An - взнос на амортизацию единицы;

определяется часть годового дохода, приходящаяся на интерес с известной стоимостью. Если известна стоимость заемного капитала, то расчет производится по формуле:

NOIм = Vм x Rм

Если известен собственный капитал, то часть годового дохода, приходящаяся на собственный капитал, рассчитывается по аналогичной формуле:

NOIе = Vе x Rе

определяется годовой доход, приходящийся на интерес неизвестной стоимости, например, на интерес собственного капитала

NOIе = NOI - NOIм

Если нет ставки капитализации на собственный капитал, то определяется коэффициент покрытия долга:

DCR = NOI / DS,

где DS определяется по формуле:

DS = Vм x Rм

определяется общий коэффициент капитализации:

Ro = Rм x M x DCR,

где М - доля заемного капитала;

определяется стоимость недвижимости

V = NOI / Rо

определяется стоимость неизвестного интереса. В нашем случае собственного интереса:

Vе = V - Vm

Коэффициент капитализации для собственного капитала может быть определен по формуле:

Rе = (Rо - Rм x М) / (1 - М)

Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты. Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:

где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);

C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;

- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;

Д - изменение дохода;

J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF;Y) - f

где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;

Y - ставка отдачи на собственный капитал;

P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;

f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:

где P - процент выплаты кредита;

i - ставка процента по кредиту;

t - полный срок амортизации кредита;

T - период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:

где Y - ставка отдачи на собственный капитал;

T - период владения собственностью.

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы:

где f - ежегодная ипотечная постоянная;

i - ставка процента по кредиту в год;

t - полный срок амортизации кредита.

Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.

Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.

В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.

Чарльз Акерсон (Charles Akerson) представил формулу Эллвуда в следующем виде, называемом форматом Акерсона:

Акерсон предполагал, что SFF есть коэффициент фонда возмещения при норме отдачи собственного капитала в течение проектного периода. Данный формат предполагает постоянный доход, но если в нем учесть коэффициент J, то он может быть применен и к изменяющемуся доходу.

Механизм ипотечно-инвестиционного анализа в модели Эллвуда является хорошо зарекомендовавшим себя инструментом для решения следующих прикладных задач:

* разработка или конструирование общих коэффициентов капитализации;

* вывод коэффициентов капитализации для земли и для зданий при использовании техники остатка;

* анализ и проверка значений стоимости, полученных затратным методом и методом сравнения продаж;

* графический анализ коэффициентов капитализации.

Размещено на Allbest.ru