Внедрение института строительно-сберегательных касс в Российской Федерации как инструмента привлечения инвестиций в жилищное строительство

Размещено на http://www.allbest.ru/

4

Внедрение института строительно-сберегательных касс в Российской Федерации как инструмента привлечения инвестиций в жилищное строительство

Сундов Александр Владимирович

магистр, Институт экономики и предпринимательства, Нижегородский государственный университет имени Н. И. Лобачевского

Гинзбург Мария Юрьевна

кандидат экономических наук

доцент, кафедра Финансов и кредита, ННГУ им. Н.И. Лобачевского

Аннотация

Статья посвящена рассмотрению вопросов целесообразности внедрения института строительно-сберегательных касс в Российской Федерации. Автором настоящей статьи разработана экономико-математическая модель с расчетом соотношения площадей квартир, доступных потребителю через кредитование в строительно-сберегательной кассе и в банке. По результатам исследования выявлены положительные оценки влияния функционирования института строительно-сберегательных касс на уровень обеспечения населения доступным жильем. Основным выводом является предположение о легко прогнозируемом спросе на жилье, и, как следствие, положительном отражении на темпах жилищного строительства и объемах инвестиций в строительную отрасль регламентированного функционирования института строительно-сберегательных касс. Предложенная авторами настоящего исследования модель поведения потребителя позволяет установить, какой из способов жилищного кредитования более эффективен с точки зрения среднестатистического покупателя и какой объем субсидирования наиболее целесообразен с точки зрения финансовых возможностей государства, в частности, субсидий. В основе данной модели заложено предположение, что потребители выбирают между накоплением и кредитованием в строительно-сберегательной кассе или в банке так, чтобы максимизировать площадь покупаемой квартиры.

На основании проведенных расчетов строительная сберегательная касса оказывается эффективнее банковской ипотеки на 1,56 % в силу того, что член строительно-сберегательной кассы направляет на банковский депозит ежегодный предполагаемый доход свыше 70 000 руб., получая банковский процент и максимальный размер государственной премии, увеличивая тем самым размер сбережений, и, как следствие, площадь приобретаемой квартиры.

Ключевые слова: строительно-сберегательная касса, ипотечное кредитование, жилищное строительство, инвестиции, первоначальный взнос, государственное регулирование, процентная ставка, доступное жилье, выбор потребителя, площадь квартиры

The article is devoted to the question whether it would be efficient to implement the institution of building-and-loan associations in the Russian Federation. The author of the present research has developed the mathematical economic model taking into account the share of apartment spaces affordable through mortage loan received at building-and-loan associations or bank. The results of the research demonstrate the positive influence of building-and-loan associations on the level of availability of housing that could be afforded by the population.

The main conclusion is that it is easy to predict the housing demand, therefore building-and-loan associations have a positive influence on the rate of residential construction as well as the volume of investments into the construction sector. The model of the consumer behavior offered by the authors of the present research allows to define the most efficient method of housing financing from the point of view of an average consumer and the most desirable volume of funding (particularly, housing allowances) from the point of view of the government's financial abilities.

The present model is based on the hypothesis that consumers choose between accumulation of assets and receiving credit at building-and-loan associations or banks so that they can maximize the space of the apartment to be purchased.

Based on the calculations, building-and-loan associations turn out to be 1.56% more efficient than bank mortage loans due to the fact that a member of a building-and-loan association deposits over 70 000 roubles annually in order to receive a better bank interest and maximum state grant, thus increasing the volume of savings and, consequently, the space of the apartment to be purchased.

Keywords:

construction savings bank, mortgage credit lending, housing, investments, an initial fee, government regulation, interest rate, affordable housing, consumer choice, size of the apartment

кредитование сберегательная касса квартира

Введение

Российское законодательство в сфере жилищного хозяйства предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более чем для 2-3 % населения. С другой стороны, приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость является возможным не более чем для 5 % населения^{[16, с.11]}.

Вместе с тем в действующих экономических условиях все большую актуальность приобретает вопрос о возможности развития в России жилищного кредитования на основе строительных сберегательных касс.

Однако, внесенный на рассмотрение в Государственную Думу РФ проект федерального закона № 28346-6 «О строительных сберегательных кассах» так и не был принят.

Согласно экспертному мнению, сформированному комитетом Государственной Думы по финансовому рынку, отмечается, что значительная часть нововведений законопроекта относится к сфере регулирования иных законодательных актов, в том числе Федеральных законов «О банках и банковской деятельности», «О Центральном банке Российской Федерации», «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»^{[6, с.4-5]}.

Эксперты комитета считают, что установление специальных норм в непрофильных законодательных актах разрушает существующую логику построения гражданского законодательства.

Гипотеза

Авторами настоящего исследования предполагается разработка экономико-математической модели в целях обоснования целесообразности внедрения института строительно-сберегательных касс на примере расчета соотношения площадей квартир, доступных потребителю через кредитование в строительно-сберегательной кассе и в банке.

Необходимым условием для эффективного функционирования строительно-сберегательной кассы подразумевается ее организация на базе действующего коммерческого банка как самостоятельного подразделения при обязательном разделении счетов синтетического учета.

Это подразумевает создание дочерней кредитной организации с отдельным бухгалтерским учетом имущества, обязательств и хозяйственных процессов в денежном выражении обособленно от основной организации.

Данный аспект, в свою очередь, позволяет сократить издержки, сопутствующие процессу внедрения строительно-сберегательных касс как отдельного хозяйствующего субъекта. Реализация обозначенных перспектив не осуществима в принципе без законодательного закрепления института строительно-сберегательных касс на федеральном уровне. Исходя из этого, первостепенной задачей является принятие соответствующих мер по оптимизации имеющегося законопроекта для его одобрения Государственной Думой. Само по себе внедрение института строительных сберегательных касс, с учетом анализа международного опыта, позволяет решать такие взаимосвязанные проблемы, стоящие перед рынком ипотечного кредитования, как накопление первоначального взноса, обеспечение платежеспособного спроса, увеличение объемов кредитования и, как следствие - стимулирование роста темпов жилищного строительства, в том числе, за счет снижения рисков неплатежей, привлечения государственных и частных инвестиций.

Степень разработанности проблемы

Общетеоретические основы ипотечного жилищного кредитования изложены в работах таких ученых, как В.М. Палий ^[19,с.5], И.Д. Грачев ^[12,c.65], И.И Кобылкина ^[17,c.11], С.В Кравцов ^[18,c.6], П.В Сокол ^[14,c.24], Н.Г Журкина ^[16,c.17-19], Е.Ф. Жуков ^[15,c.65-71] и др.

По их мнению, в условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения недвижимости становятся доходы граждан, а также кредиты банков.

Исследования зарубежной практики ипотечного жилищного кредитования отражены в трудах Э. Долана ^[10,c.212], Е Фаермана ^[11,c.3-15], C. Р. Хачатряна ^[11,c.3-15], Дж. Фридмана ^[13,c.96], Н. Ордуэя^[13,c.96] и других авторов.

На основе разработанных ими математических моделях и правовых аспектах деятельности строительно-сберегательных касс как элемента ипотечной системы данный институт на протяжении многих лет успешно работает в таких странах Восточной Европы как Чехия, Германия, Словакия.

Наиболее последовательно представление о формировании и функционировании института строительных сберегательных касс как механизма развития ипотечного жилищного кредитования изучено в трудах В.К. Южелевского ^[8,c.202], В.М. Полтеровича ^[9,c.234], О.Ю. Старкова ^[9,c.234].

Методология исследования

Предложенная авторами настоящего исследования модель поведения потребителя позволяет установить, какой из способов жилищного кредитования более эффективен с точки зрения среднестатистического покупателя и какой объем субсидирования наиболее целесообразен с точки зрения финансовых возможностей государства, в частности, субсидий.

В основе данной модели заложено предположение, что потребители выбирают между накоплением и кредитованием в строительно-сберегательной кассе или в банке так, чтобы максимизировать площадь покупаемой квартиры.

Основные показатели, применяемые для расчета в предлагаемой модели, взяты из методологических разработок авторов законопроекта о строительно-сберегательных кассах депутатов Государственной Думы РФ И.Д Грачева и Д.В Ушакова ^{[12, c.65]}.

Предполагаемая модель расчета эффективности строительно-сберегательных касс по сравнению с классической ипотекой выглядит следующим образом:

Где:

XCCK (Хбанк) - максимально возможная площадь квартиры, которую можно купить посредством кредитования в строительно-сберегательной кассе (в банке); Dбанк - ставка по депозиту в банке; Ссск - ставка по кредиту в ССК, срок кредита в банке 10 лет; Сбанк - ставка по кредиту в банке, срок кредита в банке 10 лет; n - срок накопления начального взноса; l - срок кредита в банке; Z - темп роста цен на жилье в течение срока накопления; y- темп роста доходов в течение срока накопления; M - минимальный первоначальный взнос в долях стоимости квартиры; G - ставка дотации на ежегодные сбережения в ССК; h - начальный взнос (в начале 6 года) в ССК:

в свою очередь, рассчитан с применением показателей - размер ежегодных сбережений семьи, ставка дотации на ежегодные сбережения в ССК, ставка депозита в ССК, ставка по депозиту в банке, темп роста доходов в течение срока накопления, срок кредита в банке, срок накопления начального взноса; A - кредитный платеж семьи-члена ССК в банк; Y - кредитный платеж в банк; Amax - размер ежегодных сбережений семьи; Q - стоимость квадратного метра в конце периода накопления.

Расчеты на основании данной модели позволяют дать предварительные положительные оценки влияния функционирования института строительно-сберегательных касс на уровень обеспечения населения доступным жильем.

Результаты исследования

На основании проведенных расчетов строительная сберегательная касса оказывается эффективнее банковской ипотеки на 1,56 % в силу того, что член строительно-сберегательной кассы направляет на банковский депозит ежегодный предполагаемый доход свыше 70 000 руб., получая банковский процент и максимальный размер государственной премии, увеличивая тем самым размер сбережений, и, как следствие, площадь приобретаемой квартиры.

Таблица 1 Расчетные показатели для определения коэффициента эффективности строительно-сберегательных касс

Для потребителей, чьи ежегодные накопления достигают суммы 70 000 руб., а государственная субсидия предполагает значение в 14 000 руб., показатель эффективности ССК равен 1,18%. Таким образом, вкладчик-член строительно-сберегательной кассы может позволить себе жилую площадь в 19,4 м2, а при банковском кредитовании - 16,4 м2.

При эквивалентных субсидиях выигрыш участника строительно-сберегательной кассы достигается за счет того, что потери в период накопления компенсируются в период кредитования в силу низкого уровня ссудного процента, который достигается за счет ограничения списка финансовых операций, возможных для проведения строительно-сберегательной кассой, что, в свою очередь, играет немаловажную роль в определении рисковых параметров.

То есть, на законодательном уровне закрепляется, что ресурсы строительно-сберегательных касс формируются за счет вкладов по сберегательным контрактам и денежного потока от амортизации кредитов и процентов по ним, а основными направлениями инвестирования средств являются ипотечные жилищные кредиты.

Регламентированное функционирование института строительно-сберегательных касс в перспективе создает легко прогнозируемый спрос на жилье, что, в свою очередь, положительно отражается на темпах жилищного строительства и объемах инвестиций в строительную отрасль в целом.

Библиография

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ ред. от 06.04.2015 N 80-ФЗ.

2.Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» ред от 28 декабря 2013 г. N 396-ФЗ.

3.Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности" ред. от20 апреля 2015 г. N 98-ФЗ.

4.Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" ред. от 29 декабря 2014 г. N 484-ФЗ.

5.Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" ред. от 23 мая 2015 г. N 131-ФЗ.

6.Заключение Комитета по финансовому рынку № 101/4 от 23 сентября 2014г.

7.Проект федерального закона № 28346-6 «О строительных сберегательных кассах» 17.10.2014.-отклонен Государственной Думой ФС РФ Постановление N 5173-6 ГД.

8.Южелевский В.К «Какая ипотека нужна России»-ЮНИТИ. 2012. С 202.

9.Полтерович В.М. Стратегия формирования ипотечного рынка в России / В.М.Полтерович, О.Ю.Старков // Экономика и математические методы. 2012. Т.4. С 234.

10.Долан Э. Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. - СПб. 2013. С212.

11.Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования / Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. // Экономика и математические методы. 2014. Т.40. № 1. С.3-15. 12 Грачев И.Д. Основы ипотечного кредитования: Препринт. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. 2012. С65. 13. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. - ЮНИТИ. 2012. С 96. 14. 5.Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат, 2014. № 3. C.24 15. Жуков В.Н. Учет операций по ипотеке // Бухгалтерский учет. 2014. № 2. С.65-71. 16. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. 2013. № 6. С.17-19. 17. Кобылкина И. В ипотеку берут не каждого // Труд-7.-2013. №10. С.11. 18. Кравцов С.Ипотека из глубины веков // Московская правда. 2012. №3. С.6. 19. Палий В.М. Строительные сберегательные кассы как новый инструмент в жилищной политике Российской Федерации//Финансы и кредит». 2013. №30. С5. 20. www.gks.ru официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. Содержание. Каталог публикаций. Российский статистический ежегодник2014.URL:http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1135087342078 (дата обращения: 02.06.2015)

Размещено на Allbest.ru