Параметры классификации объектов жилой недвижимости: методологический и региональный аспект

Размещено на http://www.allbest.ru/

4

Параметры классификации объектов жилой недвижимости: методологический и региональный аспект

Чепелева Кристина Викторовна

кандидат экономических наук

доцент, ФГБОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет»

Саенко Ирина Александровна

кандидат экономических наук

доцент, ФГАОУ ВО "Сибирский федеральный университет"



Аннотация

Предметом исследования являются методологические и региональные аспекты классификации объектов жилой недвижимости. Объектом исследования является рынок жилой недвижимости. Авторы подробно рассматривают параметры классификации, которые отражены в нормативно-правовых документах регулирующих вопросы комфортности жилья в РФ, в методических подходах к классификации объектов отдельных участников рынка жилой недвижимости. Особое внимание уделяется анализу инвестиционно-строительных проектов застройщиков Красноярского края, а также апробации предлагаемой методики дифференциации объектов жилой недвижимости по уровню комфортности. При проведении исследования были использованы аналитический и общенаучные методы (анализ, синтез, дедукция, индукция, аналогия), методы квалиметрии, методика оценки качества городской среды проживания и методика формирования интегрального рейтинга крупнейших городов России. Основным выводом проведенного исследования является то, что в настоящее время на рынке жилой недвижимости отсутствует единая классификация объектов, позволяющая их дифференцировать по потребительскому качеству и комфорту.

Научная новизна исследования заключается в разработке методики дифференциации объектов, включающей систему параметров, характеризующих каждый уровень комфортности объекта жилой недвижимости.

Предложенная методика дифференциации объектов жилой недвижимости позволит строительным компаниям получить единые стандарты для объектов жилой недвижимости. Использование классификатора ограничит ценовые спекуляции на рынке. В условиях перехода на новый порядок расчета имущественного налога к 2020 году методика классификации объектов позволит учесть потребительские параметры жилища, тем самым усовершенствовав сравнительный подход оценщиков - «метод типового объекта».

Ключевые слова: прилегающая территория, жилое здание, жилое помещение, уровень комфортности, рынок жилой недвижимости, дифференциация объектов, параметры классификации, качество среды, классификация объектов, методика дифференциации

The subject of this research is the methodological and regional aspects of classification of the objects of residential real estate. The object of this research is the market of residential real estate. The authors thoroughly examine the parameters of classification that are reflected in the normative legal acts regulating the questions of quality of residential space in the Russian Federation, as well as methodological approaches and classification of the objects of separate actors of the marker of residential realty. Special attention is given to the analysis of investment and construction projects of developers of the Krasnoyarsk Region, as well as testing of the suggested methods of differentiating the objects of residential real estate in accordance with the level of comfort.

The main conclusion consists in the fact that currently, the market of residential realty demonstrates the absence of the universal classification of objects that allows differentiating them by the consumer quality and comfort. Scientific novelty lies in formulation of methodology on differentiating the objects that includes the system of parameters characterizing each level of comfort of an object of residential real estate.

The proposed methodology will allows construction companies obtaining the unified standards for the objects of residential property. Application of the classifier will limit the price speculation on the market. Under the conditions of shifting towards the new arrangement of property tax calculation, by 2020 the method of classification of the objects will allow considering the consumer parameters of housing, and in doing so, will improve the comparative approach of the appraisers - “method of standard design”.

Keywords:

classification of objects, quality of environment, adjoining territory, residential building, living quarters, comfort level, residential real estate market, differentiation of objects, classification parameters, differentiation technique

дифференциация жилья застройщик комфорт



В настоящее время на рынке жилой недвижимости отсутствует единая классификация объектов, позволяющая их дифференцировать по потребительскому качеству и комфорту. Аналитики рынка не имеют единого мнения относительно классификации объектов, в этой связи имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и параметров, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. Все это связано с тем, что ряд параметров и критериев оцениваются по-разному.

Для разрешения сложившейся ситуации необходимы - «стандарты жилища», которые представляют собой группы жилых зданий, классифицированные по совокупности различных параметров, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения, потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа, а также местные особенности и внешнее окружение.

Дифференциация объекта жилой недвижимости - это акт отличия объекта жилой недвижимости по основным параметрам, ими могут быть класс качества объекта (эконом, комфорт, бизнес, элит), стадия жизненного цикла объекта, формы удовлетворения жилищной потребности (социальный, коммерческий найм, приобретение объекта в собственность и т.д.).

Дифференциацию объектов жилой недвижимости по уровню комфортности на государственном уровне закончили в 1989 году, за два года до распада СССР. В то время был принят последний ГОСТ, который разделял все дома на общежития и многоквартирные. В документе «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства и перспективах ее развития (редакция на 19.09.2006)» предложены следующие критерии классификации жилищного фонда:

а) экологическая ситуация: зеленая зона или зона с благоприятной обстановкой; зона, приближенная к транспортным магистралям, или промышленная зона;

б) близость к центру: центр или срединная зона; отдаленные районы;

в) транспортная доступность: хорошая; плохая;

г) материал стен: кирпичный; блочный, крупнопанельный; смешанный или деревянный;

д) степень износа: до 30 %; 30-60 %; более 60 %;

е) планировка: улучшенная; стандартная; нестандартная, (неудобная) ^[1].

Такая классификация, в нынешних условиях неполная и неточная. Сложно оценить категории «хорошая» и «плохая» транспортная доступность.

Вопросу комфортности жилья на государственном уровне уделяется внимание в современных санитарно-строительных нормах.

Согласно СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» - «квартиры в жилых зданиях следует проектировать, исходя из условий заселения их одной семьей. Размеры квартир по числу комнат и их площади (без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) рекомендуется принимать согласно нормам. Помещения квартир должны быть оборудованы: кухня - мойкой или раковиной, а также плитой для приготовления пищи; ванная комната -ванной (или душем) и умывальником; уборная -унитазом со смывным бачком; совмещенный санузел - ванной (или душем), умывальником и унитазом. Подобный подход к комфортности жилья достаточно простой, так как не учитывает множество факторов и критериев жилья, важных для потребителя» ^[2].

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» устанавливает необходимые требования к зданиям и сооружениям:

1) механической безопасности;

2) пожарной безопасности;

3) безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях;

4) безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях;

5) безопасности для пользователей зданиями и сооружениями;

6) доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения;

7) энергетической эффективности зданий и сооружений;

8) безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду ^[3].

Существует перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента.

До 01.07.2015 действующим является перечень, установленный Распоряжением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. № 1047-р «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». После 01.07.2015 вступает в силу новый перечень, установленный аналогичным Постановлением Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521. Ключевое изменение в том, что в новый перечень вместо старых СНиП внесены отдельные положения их актуализированных редакций (СП), а также обновлен список национальных стандартов.

Принципиальные требования для жилых многоквартирных объектов приведены в СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», отдельные положения которого включены в вышеупомянутый Перечень. Указанный свод правил содержит общие положения по проектированию и строительству жилых многоквартирных зданий, а также требования:

- к квартирам и их элементам;

- по несущей способности и допустимой деформативности конструкций;

- по пожарной безопасности, в том числе меры по предотвращению распространения пожара, обеспечение эвакуации, противопожарные требования к инженерным системам и оборудованию здания, обеспечение тушения пожара и спасательных работ;

- по безопасности при пользовании объектом;

- санитарно-эпидемиологические требования;

- по долговечности и ремонтопригодности;

- по энергосбережению ^[2].

В документе использованы ссылки на другие нормативные документы, включая Градостроительный и Жилищный кодексы, Федеральные законы № 184-ФЗ «О техническом регулировании», № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также ряд сводов правил и СНиП.

При этом дифференциация жилых объектов по уровню комфорта в упомянутых документах практически не обнаруживается. Единственным документом, в котором проводится такая дифференциация, является СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» ^[4].

Рисунок 1 - Классификация по СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»



Согласно указанному своду правил, «расчетные показатели объемов и типов жилой застройки должны производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта» (рис. 1).

Данная классификация едва ли применима к рынку жилой недвижимости вследствие малого количества параметров отнесения к тому или иному классу недвижимости (учтены только норма площади на одно человека и формула заселения квартиры; приведена ориентировочная доля соответствующего класса в общем объеме жилищного строительства (табл.1)) и составлена в целях укрупненного проектирования жилых зон городских и сельских поселений.

Таблица 1 - Структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта (в соответствии с СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений») ^[4]

Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта	Норма площади жилого дома и квартиры в расчете на одного человека, м2	Формула заселения жилого дома и квартиры	Доля в общем объеме жилищного строительства, %
Престижный (бизнес-класс)	40	k = n + 1 k = n + 2	10 15
Массовый (эконом-класс)	30	k = n k = n + 1	25 50
Социальный (муниципальное жилище)	20	k = n - 1 k = n	60 30
Специализированный	--	k = n - 2 k = n - 1	7 5

Во всех рассмотренных документах приводятся минимальные требования для жилых объектов в целом (за исключением классификации по СП 42.13330.2011, где сделана попытка выделить различные классы жилья с соответствующими требованиями). Основная задача установления таких требований - обеспечение достаточного уровня безопасности, энергетической эффективности и доступности для маломобильных групп населения. При этом можно считать, что выполнение указанных требований обеспечивает минимальный уровень комфорта.

Отдельные участники рынка жилой недвижимости предлагают собственные методические подходы к формированию вариантов классификации объектов жилой недвижимости по уровню комфортности. В конце 2012 года Национальный совет Российской Гильдии риэлторов вводит в практику аналитики и бизнеса Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительским качествам (классам) (рис. 2), которая ориентирована на потребности рынка ^[5].

Рисунок 2 - Единая классификация многоквартирных жилых новостроек (ЕК МЖН) Российской Гильдии риэлторов ^[5]

Классификация составлена на основе устоявшейся рыночной практики. Объектом классификации является качество проекта, заявленное застройщиком. Для определения класса проекта используется большое количество признаков, используемых при определении класса проекта, которые при этом делятся на обязательные («отсекающие») и факультативные («опции») (табл.2).



Таблица 2 - Признаки, используемые для определения класса объекта ^[5]

Отсекающие признаки	Факультативные опции
· архитектура	· остекление
· несущие и ограждающие конструкции	· внутренняя отделка квартир
	· характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)
· объемно-планировочные решения	· внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе
· внутренняя отделка общественных зон
· общая площадь квартир
· площадь кухни
· инженерное обеспечение
· придомовая территория двора и безопасность
· инфраструктура дома
· параметры паркинга

Несоответствие проекта по одному и более обязательному параметру данного класса качества приводит к снижению класса данного объекта ^[5].

Рассматривая мировой опыт дифференциации жилых объектов, следует отметить, что жилищные вопросы играют важную роль в социальной политики Европейского Союза и в этой связи Евростат, ежегодно публикует официальную статистику в форме отчета - «Жилищные условия». В данном отчете отражаются такие параметры объектов: характеристики жилого объекта (тип жилья, статус владения, доступность, качество жилища с позиции санитарных удобств и плотности заселения), проблемы в жилом районе (социальное окружение, экология, преступления/вандализм, доступ к основным услугам), общая удовлетворенность жилищными условиями на основе субъективных мнений респондентов, что дает полную картину оценки жилищных условий ^[6].

Исследуя региональные параметры классификации жилых объектов, следует отметить, что компания «Монолитхолдинг» в Красноярском крае разработала собственную классификацию, которая принята Союзом строителей Красноярского края и опубликована на сайте www.domnavzletke.ru.

Классификация предусматривает четыре типа жилья (эконом, комфорт, бизнес, элитное) исходя из ключевых параметров:

- конструктивные особенности и планировочные решения,

- инженерное оснащение,

- месторасположение,

- инфраструктура.

Четырехступенчатая классификация - отражение ожиданий четырех основных категорий покупателей (табл. 3).

Таблица 3 - Сравнительная характеристика потребителей различных классов жилья ^[7]

Класс жилья	Характеристика покупателя
Эконом	Массовый сегмент рынка. Для него характерно в принципе наличие жилищных условий. Район, месторасположение объекта относительно работы и социальной инфраструктуры не определяющий фактор, в отличии от стоимости объекта. Объект имеет, как правило, следующие характеристики: типовой дом, небольшая площадь помещений, минимум планировочных решений, расположение на городской периферии.
Комфорт	Массовый сегмент рынка. Для него характерно наличие улучшенных жилищных условий. Объект имеет, как правило, следующие характеристики: разнообразие планировок и/или свободная планировка, просторные комнаты, современные инженерные решения, наземный паркинг, дизайн общественных зон и благоустройство прилегающей территории, развитая инфраструктура района.
Бизнес	Узкий сегмент рынка жилой недвижимости. Целевая аудитория - средний класс, готовый платить за качество и удобство объекта жилой недвижимости. Объекты более высокого качества, его покупатели стремятся не просто к комфорту, но требуют от квартиры соответствия своему социальному статусу (местоположение, качество находящейся в районе инфраструктуры и однородность социального окружения). Объект имеет, как правило, следующие характеристики: индивидуальный проект здания, современные инженерные решения, свободные планировки, дизайнерское оформление входных групп, использование качественных инновационных материалов, подземный паркинг, повышенный уровень безопасности (охраняемая дворовая территория), транспортная доступность, благополучный, экологически чистый район.
Элитное	Узкий сегмент рынка жилой недвижимости. Целевую аудиторию интересует не просто однородное социальное окружение, им важно жить рядом с конкретными персоналиями. Элит-комфорт это клубные дома с очень ограниченным количеством квартир. Объект имеет, как правило, следующие характеристики: месторасположение в престижном центре города, выразительная архитектура по индивидуальному проекту, свободная планировка, натуральные материалы отделки, большая площадь квартир, автономные системы энергообеспечения и фильтрации воды, дорогостоящие ландшафтные дизайны придомовой территории, 2-3 машиноместа на квартиру, высокотехнологичные системы доступа во двор и в здание, ресепшн и обслуживающий персонал, собственная инфраструктура (фитнес, салон красоты и т.д.).

Красноярские застройщики имеют внутренние стандарты классификации объектов, так как нередко в объявлениях о продаже квартир указывается класс объекта.

В современных условиях многие застройщики обзавелись собственными корпоративными сайтами, что позволяет провести анализ информации, публикуемой застройщиками о своих жилых объектах, с точки зрения их классности, согласно классификации «Монолитхолдинга» («Классификатор М»). Источник данных - сайты компаний (табл. 4).

Таблица 4 - Сравнительная характеристика застройщиков г. Красноярска и их инвестиционно-строительных проектов по уровню комфортности ^[7]

№	Застройщик	Класс жилья
1	2	3
1.	Фирма «Культбытстрой» - жилой комплекс «Новониколаевский»	«Фирма «Культбытстрой» заявляет свои объекты как социальное жилье, то есть класс «эконом». При этом компания обеспечивает повышающее комфорт благоустройство - подземные автопарковки, магазины, спортплощадки, озеленение. В конструкции домов - большие остекленные балконы, эркеры, оригинальная отделка фасадов. Материал стен разнообразный и традиционные для этой компании трехслойные панели, и монолит, и кирпич. Строительство «Культбытстрой» ведет практически на всей территории города. По «Классификатору М» квартиры в основном соответствуют высококачественному классу «эконом». Однако их площадь, нередко соответствует классу «комфорт». В домах на Взлетке есть квартиры, по площади соответствующие классу «бизнес». В недавно заложенных домах площадь в большинстве предложений входит или почти входит в критерии «эконом». Аналогична картина и с ценой, что свидетельствует о том, что по большей части параметров объекты соответствуют эконом-классу.
2.	Фирма «Сибиряк» - жилой комплекс «Покровский»	«Сибиряк» - активный участник социальных госпрограмм. Технология - панельное строительство, дома серии 111-97. Жилье возводит в Центральном районе. Класс жилья компания не объявляет, по большинству признаков «Классификатора М» - «эконом». Предусматривается благоустройство дворов - зоны отдыха, детские игровые и хозяйственные площадки с набором малых архитектурных форм. Внутри дворовой территории создаются разворотные площадки, расширенные асфальтовые проезды, которые могут быть использованы для временной парковки автомашин. Квартиры (судя по сайту) на продажу отсутствуют, наверное, это объясняется как раз участием «Сибиряка» в госпрограммах. С площадью квартир картина примерно та же, что у «Культбытстроя». В некоторых домах она слишком велика для класса «эконом», попадая в категории «комфорт» и «бизнес». В начатых строительством (и сдающихся сейчас) домах в микрорайоне Покровском площади соответствуют классу «эконом» по «Классификатору М».
3.	Фирма «Монолитхолдинг» -жилой комплекс «Преображенский»	В последнее время применяется технология сборно-монолитного каркаса. Компания является разработчиком первой и пока единственной в Красноярске классификации, однако категорию собственных объектов на своем сайте не заявляет, кроме одного из проектов - «Преображенский». Его относят к классу «бизнес». Жилой микрорайон «Преображенский» являет собой результат тесного сотрудничества с мировым лидером архитектурной отрасли японским проектным бюро - компанией Nikken Sekkei (Никкен Секкей). Целью проекта является комплексное развитие территории и создание комфортной среды проживания. Применение энерго- и тепло-сберегающих технологий, безопасность, централизованное управление - основные характеристики проекта. Новый микрорайон позиционируется как жилье комфорт и бизнес-класса Большинство квартир в других домах - тоже явно не класс «эконом», площадь квартир слишком велика. На сайтах www.monolit-holding.ru, www.domnavzletke.ru продажи не предлагаются, цена не объявляется.
4.	Фирма «Омега» - жилой комплекс «Перья»	ООО «Омега» строит кирпичные и монолитнокирпичные дома, работает и по технологии сборного каркаса «КУБ-2,5». Категорию не заявляет, но сообщает, что все жилье отличается высокой комфортностью. Квартиры не большие, но площадь явно превышает требования к эконом-классу. Изначально оснащаются телефоном, домофоном, системой пожарной сигнализации. Установлены счетчики горячей и холодной воды - как для каждой квартиры, так и для всего дома. По площади, предлагаемые на продажу квартиры немного превосходят требования к классу «эконом», а по комплексу критериев «Классификатора М» их можно отнести к категориям «комфорт» и «бизнес».
5.	Фирма «СибЛидер» - жилой комплекс «ФрегатНео»	Новый проект фирмы «ФрегатНео» - изначально заявлен как категория «бизнес-плюс», хотя по большинству позиций «Классификатора М» вполне соответствует более высокому классу - «премиум». Это первый в Красноярске дом на металлокаркасе. Квартиры обустраиваются по технологии «Умный дом», используется сложное и дорогостоящее оборудование, присутствуют много повышающих комфорт элементов.
6.	Фирма «Арбан» - жилой комплекс «SkySeven»	Не объявляет категорию жилья и компания «Арбан». Но квартиры большой площади с улучшенной отделкой в кирпичном доме, построенном по индивидуальному проекту, в тихом месте недалеко от центра, не могут относиться к классу «эконом». По площади квартир «Классификатор М» относит их к классам «комфорт» и «бизнес». Медные трубы водопровода и отопления, итальянские алюминиевые радиаторы системы Calidor-super, бесшумные высокоскоростные лифты «Отис», подземная гараж-стоянка с количеством парковочных мест, соответствующих количеству квартир. В состав жилого комплекса входят детский сад и фитнесцентр с бассейном. Компания предлагает эксклюзивные решения - авторские идеи дизайна интерьера на любой вкус, перепланировку квартир под заказ на стадии строительства. Это также признаки класса «бизнес». В списке субподрядных организаций по специальным видам работ - только фирмы с высокой репутацией, что гарантирует высокое технологическое качество исполнения.
7.	Фирма SM.City - жилой комплекс «Бульвар Экзюпери»	Девелоперская группа SM.City реализует проект «Бульвар Экзюпери». Класс жилья застройщиком не объявляется, но дается подробное описание. Замкнутая территория квартала, двухуровневый двор, травмобезопасное покрытие нескольких детских и спортивных площадок. Вход в подземную автопарковку из общего лифта. Навесной фасад из нержавеющей стали. Место для консьержа, отделка подъездов по индивидуальным дизайнерским проектам, лифты «Отис». Два санузла при количестве комнат больше одной. Комплекс характеристик соответствует классу «бизнес» по «Классификатору М». Площадь квартир отвечает критериям для класса «комфорт».
8.	Фирма «Сибагропромстрой» жилой комплекс «Новая панорама»	«Сибагропромстрой» строит для семей со средним уровнем дохода. Класс не объявляет, но по некоторым домам сообщает, что квартиры предназначены для молодых и небольших семей со средним уровнем доходов. Строит дома исключительно по монолитно-кирпичной технологии строительства, которая имеет ряд преимуществ перед панельным и кирпичным домостроительством по шумоизоляции, сейсмоустойчивости, и возможности перепланировки. Сейчас работает на границе Центрального и советского районов, на незастроенной территории. Предусматривается обеспечение автопарковками, детскими учреждениями, площадками отдыха взрослого населения, хозяйственными, игровыми и спортивными площадками. Площадь квартир по «Классификатору М» варьируется от «комфорт» до «бизнес».
9.	Фирма «Енисейлесстрой» - жилой комплекс «Славянский»	Компания ООО «Фирма «Енисейстрой» предлагает квартиры в жилом комплексе «Славянский». Комплекс представлен двумя зданиями. Первое 15-17 этажное здание с детским садом заявляется застройщиком как социально адаптированное. Класс второго объявлен «повышенной комфортности». Каждая квартира оснащена застекленной верандой, которая в летний период служит уютной комнатой, а в холодное время превращается в зимний сад. Дома оригинальной архитектуры. Двор благоустроен, есть детские площадки, подземный паркинг. Площадь квартир по «Классификатору М» - от верхней границы класса «комфорт» до явного «бизнес».
10.	Фирма «Красстрой» - жилой комплекс «Белые росы»	«Красстрой-Сервис» возводит 16-17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс «Белые росы». Класс на сайте не указан. Комплекс размещен в экологически чистом районе в лесном окружении. Во дворе размещаются детские игровые и спортивные площадки, беседки и фонтан. Территория огорожена и охраняется. Площадь квартир соответствует классам «эконом» и «комфорт» «Классификатора М», но по комплексу параметров здание ближе к классу «комфорт».

Таким образом, по данным сайтов строительных организаций и реализуемых ими инвестиционно-строительных проектов в г. Красноярске существуют квартиры четырех классов (табл. 3). Однако, представленная «классность», не дает точного объяснения стоимости у одного застройщика 50 тыс рублей за квадратный метр, а у другого - 60 тыс руб ^[8]. Спрос определяется исходя из максимально возможной цены за которую потребитель может приобрести объект ^[8]. Жилье «комфорт-класс» может позиционироваться как «бизнес-класс», и в таком случае цены завышаются ^[8]. Таким образом, объект переходит из одной категории в другую без изменения своих качественных характеристик. Введение в действие классификатора ограничит ценовые спекуляции, так как каждый строящийся объект получит паспорт с подробно расписанными характеристиками ^[8].

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

- существуют требования по безопасности, энергетической эффективности и доступности для лиц с ограниченными возможностями, закрепленные Техническим регламентом, обеспечиваемые путем учета требований сводов правил и национальных стандартов, приведенных в Перечне, и подлежащие к учету на обязательной основе;

- использование данных требований возможно при оценке уровня комфортности объекта для установления минимально допустимых значений параметров в соответствующих критериях оценки;

- требования являются едиными для всех жилых объектов, классы жилья при этом не выделены (за исключением классификации, приведенной в п. 5.6 СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»^[4]), поэтому задача классифицирования объектов по уровню комфортности остается актуальной.

На основе проведенного анализа методик и способов классификаций объектов жилой недвижимости ^{[15, 16, 17, 18, 19]}, с учетом их недостатков и дополнений методами квалиметрии, целесообразна следующая методика присвоения класса объекту жилой недвижимости, алгоритм которой представлен ниже (рис. 3):

Рисунок 3 - Алгоритм методики присвоения класса объекту жилой недвижимости

В рамках первого и второго этапа методики, сформируем систему параметров характеризующих каждый уровень комфортности объекта жилой недвижимости (табл. 5).

Таблица 5 - Система параметров, характеризующих каждый уровень комфортности объекта жилой недвижимости (составлено на основе ^{[2,3,4,5,11,12,13,14]})

Уровни комфорта
Внутренние параметры	Внешние параметры
Жилое помещение	Жилое здание	Прилегающая территория жилого здания или комплекса жилых зданий
- комфортность объемно-планировочных решений; - защищенность помещений от накопления радона; - естественная освещенность; - искусственная освещенность; - воздушно-тепловой комфорт; - световой комфорт; - акустический комфорт; - качество внутренней отделки.	- состояние объекта; - качество архитектурного облика здания; - качество общественных зон внутри здания; - контроль и управление системами инженерного обеспечении здания; - озеленение здания; - входной контроль и обеспечение безопасности жителей; - контроль и управление воздушной средой; - качество санитарной защиты.	- тип жилой зоны; - расположение объекта в поселении; - транспортная доступность; - окружение; - доступность общественного транспорта; - доступность социально-бытовых объектов; - обеспеченность придомовой территории физкультурно-оздоровительными, спортивными сооружениями и игровыми площадками; - озелененность территории; - инсоляция прилегающей территории; - защищенность придомовой территории от ионизирующих и магнитных излучений; - близость водной среды и визуальный комфорт; - обеспеченность стоянками для автомобилей; - доступность экологического транспорта.	Качество среды: - обеспеченность жильем на человека; - наличие современных форматов потребления; - уровень загруженности дорог; - уровень преступности; - освещенность города; - внешняя транспортная доступность; - уровень городского благоустройства; - степень благоприятности природных условий; - уровень экологического загрязнения. Стоимость жизни: - возможность приобретения собственного жилья; - возможность аренды 1-комн. квартиры; - уровень расходов на потребление; - уровень расходов на оплату услуг ЖКХ; - покупательская способность населения.

В рамках третьего этапа в таблице 6 приведем пример оценки одного из параметров комфортности.



Таблица 6 - Пример оценки параметра «входной контроль и обеспечение безопасности жителей»

Параметр	Показатели	Qmin	Qmax	Gij
Входной контроль и обеспечение безопасности жителей	Входные группы в подъезд, оснащенные домофоном	Нет	Да	0,05
	Наличие консьержа	Нет	Да	0,05
	Система видеонаблюдения за общедомовым имуществом	Нет	Да	0,05
Методы определения: анализ проектной документации; визуальное определение на объекте

В рамках четвертого этапа в соответствие с полученным результатом интегральной оценки степени комфортности, относим рассматриваемый уровень, к одному из возможных, четырех классов объектов жилой недвижимости (табл. 7).

Таблица 7 - Деление на классы объекты жилой недвижимости

Уровни комфорта	Эконом-комфорт	Повышенный комфорт	Бизнес-комфорт	Элит- Комфорт
Жилое помещение	0 - 0,25	0,25 - 0,5	0,5 - 0,75	0,75 - 1
Жилое здание	0 - 0,25	0,25 - 0,5	0,5 - 0,75	0,75 - 1
Прилегающая территория жилого здания или комплекса жилых зданий	0 - 0,25	0,25 - 0,5	0,5 - 0,75	0,75 - 1
Внешнее окружение	0 - 0,25	0,25 - 0,5	0,5 - 0,75	0,75 - 1

С целью апробации методики по уровню комфортности, используем данные «Аревера-недвижимость» ^[10] за 2016 год, о востребованности квартир в домах, по мнению потребителей - с хорошей транспортной доступностью, предлагающие высокое качество жизни, идеальные с точки зрения соотношения цены и качества (рис. 4).



Рисунок 4 - Распределение спроса между жилыми комплексами и домами, с долей продаж менее 3% (это 32% сделок от общего объема продаж) ^[10]

Для определения комфортности объектов жилой недвижимости, возьмем 11 жилых комплексов, которые имеют наибольший удельный вес до 1,4% и сведем полученные данные в таблицу 8.

Таблица 8 - Сравнительная характеристика объектов жилой недвижимости

№	Название жилого комплекса	Класс полученный согласно методике	Класс, декларируемый застройщиком	Отклонения
		Жилое помещение	Многоквартирный дом (здание)	Придомовая территория
1.	«Панорма»	0,20	0,18	0,21	Комфорт-класс	да
		эконом-класс	эконом-класс	эконом-класс
2.	«Радужный»	0,26	0,2	0,22	Эконом-класс	да
		комфорт-класс	эконом-класс	эконом-класс
3.	«Вавиловский»	0,37	0,29	0,24	Бизнес-класс	да
		комфорт-класс	комфорт-класс	эконом-класс
4.	«Снегири»	0,10	0,18	0,19	Эконом-класс	-
		эконом-класс	эконом-класс	эконом-класс
5.	«Светлый»	0,34	0,27	0,15	Комфорт-класс	да
		комфорт-класс	эконом-класс	эконом-класс
6.	«Фестиваль»	0,17	0,19	0,17	Эконом-класс	-
		эконом-класс	эконом-класс	эконом-класс
7.	«Экзюпери»	0,37	0,39	0,29	Бизнес-класс	да
		комфорт-класс	комфорт-класс	комфорт-класс
8.	«Преображенский»	0,35	0,31	0,39	Комфорт-класс	-
		комфорт-класс	комфорт-класс	комфорт-класс
9.	«Твист»	0,15	0,18	0,19	Эконом-класс	-
		эконом-класс	эконом-класс	эконом-класс
10.	«Озеро Парк»	0,24	0,21	0,19	Комфорт-класс	да
		эконом-класс	эконом-класс	эконом-класс
11.	«Армейский»	0,32	0,36	0,25	Бизнес-класс	да
		комфорт-класс	комфорт-класс	комфорт-класс

Данные таблицы 8 свидетельствуют, что из рассмотренных 11 объектов, согласно разработанной в рамках исследования методики чуть больше половины - 7 объектов оказались, не соответствуют заявленному классу комфортности. Большинство анализируемых объектов соответствуют классу «эконом» и лишь малая часть «комфорт». Наблюдается тенденция (позиция № 2,3,5 табл. 8) что жилое помещение и многоквартирный дом (здание) соответствуют заявленному классу жилища, а придомовая территория находиться классом ниже по уровню комфортности или наоборот. Проводя анализ объектов «комфорт-класс» важно отметить, что они являются промежуточным звеном между «эконом-класс» и «бизнес-класс», однако по ряду параметров больше соответствуют «эконом-класс». Технологии строительства зачастую у объектов «комфорт-класс» те же, что у объектов «эконом-класс» на основе панелей или монолита. При возведении объектов «эконом-класс» застройщики обходятся без архитектурных решений вследствие увеличения стоимости квадратных метров. У объектов «комфорт-класс» присутствуют элементы архитектурной выразительности, но незначительно. Придомовая территория объектов «эконом-класс» и «комфорт-класс» организована чаще всего идентично, производится в соответствии с существующими требованиями и значительно уступает объектам «бизнес-класс», где используются индивидуальные дизайнерские проекты. Последнее обусловлено дополнительными финансовыми затратами для застройщика.

Подземный паркинг у объектов «комфорт-класс» обычно отсутствует, но имеется наземный паркинг. Паркинг в целом, не является обязательным параметром объекта жилой недвижимости эконом-класса, однако, некоторые застройщики пытаются оснастить придомовую территорию наземным паркингом.

По мнению экспертов, в городе Красноярске на сегодня отсутствуют дома элитного типа, даже если застройщик пытается его таковым представить. Скорее, в данных случаях можно говорить о домах повышенной комфортности или максимум «бизнес-класс». Однако, изучив требования со стороны спроса - от состоятельных горожан, можно сделать вывод, что под условное определение «элитное жилье» в Красноярске подходит очень узкая категория объектов недвижимости. Это жилье большой площади (от 100 кв. м), комнаты объемны - высотой не менее 3 м, есть парковка (чаще речь идет о наличии подземной парковки), система охраны, огороженная территория двора. Сам объект находится в центре или в экологической, зеленой зоне с развитой социальной инфраструктурой (магазины, школы, детские сады).

Полученные данные в рамках методики подтверждаются мнением экспертов, в аналитических обзорах рынка жилой недвижимости г. Красноярска, относительно того, что основная доля квартир относится к классу «эконом-класс» и в эту категорию попадает вторичное жилье. Объектов «комфорт-класс» и выше - значительно меньше, «бизнес-класс» занимает предельно малую долю.

Предложенная методика дифференциации объектов жилой недвижимости позволит строительным компаниям Красноярска получить единые стандарты для объектов жилой недвижимости. Использование классификатора ограничит ценовые спекуляции на рынке. В условиях перехода на новый порядок расчета имущественного налога к 2020 году методика классификации объектов позволит учесть потребительские параметры качества жилища, тем самым усовершенствовав сравнительный подход оценщиков - «метод типового объекта».



Библиография

1.Постановление правительства Москвы «О ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства и перспективах ее развития (редакция на 19.09.2006)» (Консультант Плюс). http://projects.innovbusiness.ru/pravo/DocumShow_DocumID_119554.html

2.СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» - Введ. 20.05.2011. М.: ОАО «ЦПП», 2011. http://docs.cntd.ru/document/1200084712

3.ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384 от 30.12.2009 (Консультант Плюс). http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_95720/

4.СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. - Введ. 20.05.2011. М.: ОАО «ЦПП», 2011. http://docs.cntd.ru/document/1200084712

5.Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству классу (Российская гильдия риэлторов). http://www.fondrgs.ru/files/docs/ metodicaclassific_%282%29.pdf

6.Чепелева К. В. Мировой и отечественный опыт удовлетворения жилищной потребности населения // Эпоха науки: материалы Международной научно-практической конференции / г. Ачинск, 2015. Ачинск, 2015. С. 104-108.

7.Чепелева К. В. Дифференциация объектов жилой недвижимости в г. Красноярске // Инвестиции и недвижимость как материальный базис модернизации и инновационного развития экономики: Сб. тезисов V Всероссийской научно-практической конференции с международным участием / Томский гос. архитектурно-строительный университет, 10-14 марта 2015 г. Томск, 2015. С. 655-660.

8.Чепелева К. В. Влияние комфортности жилья на ценообразование на рынке жилой недвижимости г. Красноярска // Молодая мысль: наука, технологии, инновации: Сб. тезисов VII (XIII) Всероссийской конференции / Братский государственный университет, 16-20 марта 2015 г. Братск, 2015. С. 105-109.

9.Чепелева К. В. Классификатор жилья-основа цивилизованного рынка недвижимости // Молодежь и наука: проспект свободный: сб. тезисов Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых / Сибирский федеральный университет, 15-25 апреля 2015 г. Красноярск, 2015. С. 45-48.

10.Аналитический обзор рынка жилой недвижимости г. Красноярска за 2016 год. http://www.arevera.ru/analytics/krasnoyarsk/5135-analiticheskii-obzor-rynka-zhiloi-nedvizhimosti-g.-krasnoyarska-za-2015-god

11.Интегральный рейтинг 100 крупнейших городов России (Портал УРБАНИКА). http://urbanica.spb.ru/?p=4122

12.Приказ Министерства регионального развития РФ от 9 сентября 2013 г. №371 «Об утверждении методики оценки качества городской среды проживания» (Консультант Плюс). https://docviewer.yandex.ru/?url=http%3A%2F%2Fwww.labrate.ru%2Fmetodika%2F20130909_ q-metodika-prikaz-371.doc&name=20130909_q-metodika-prikaz-371.doc?=ru&c=58217bf7f631

13.СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» - Введ. 1.02.2005. М.: ОАО «ЦПП», 2005. http://aquagroup.ru/normdocs/4331

14.СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011 Зеленое строительство. Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания. http://docs.cntd.ru/ document/1200087581

15.Саенко И. А., Чепелева К. В. Обоснование необходимости разработки методики оценки комфортности и классификации жилья // Тренды и управление. 2016. № 4. С. 452-463.

16.Чепелева К. В., Саенко И. А. Системный подход к исследованию жилищной потребности и формах ее удовлетворения // Экономика и предпринимательство. 2015. № 10/1. С. 737-744.

17.Чепелева К. В., Саенко И. А. Дифференциация объектов жилой недвижимости и новый порядок расчета имущественного налога // Налоги и налогообложение. 2016. № 11. C. 838-846.

18.Любезнова Н. А. Чепелева К. В. Стратегические направления развития рынка жилой недвижимости г. Красноярска // Экономика и предпринимательство. 2016. 12 (2). С.296-304.

19.Ахметова Л. Р. Чепелева К. В. Стратегический подход к развитию методологии оценки комфортности объектов жилой недвижимости // Экономика и предпринимательство. 2017. 5 (1). С. 710-716.

Размещено на Allbest.ru

...