Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы

А.Ф. Гусев

проф., д.э.н.,

Г.М. Стерник

к. т. н.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Москве появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Российская Гильдия риэлторов проводит регулярный мониторинг жилищного рынка в 50-60 городах России с 1992-1993 года.

В 1992-1997 годах Россия переживала самый большой за последние 80 лет спад в экономике: валовой внутренний продукт (ВВП) снизился на 30%, промышленное производство - на 40% (фиг.1). В эти же годы цены на жилую недвижимость в большинстве городов (от 95 до 50%) росли (фиг. 2). Причем, средние рыночные цены (в долларовом выражении) выросли в Москве в 12 раз (к 1995 году), в других городах - в 7-10 раз (фиг. 3-4).

Фиг. 1. Макроэкономические показатели

Фиг.2. Укрупненные показатели рынка жилья

Фиг. 3. Динамика средней стоимости 1 кв. М жилья в Москве и Санкт-Петербурге ($)

Фиг. 4. Динамика средней стоимости 1 кв. М жилья в Екатеринбурге и Твери ($)

Объяснение этому феномену было дано на основе установленной для всех городов основной закономерности развития рынка недвижимости в условиях перехода от централизованной, плановой к рыночной экономике: рост цен (в долларовом выражении) от дорыночного, балансового уровня - вплоть до их стабилизации на некотором естественном для данного города “мировом” уровне. Этот рост в отдельные периоды может замедляться (вплоть до временного снижения) в силу резкого ухудшения социально-экономического положения региона, усиленного оттока населения и т.п., но постепенно во всех городах цены достигнут уровня стабилизации и в дальнейшем будут колебаться вместе с экономическими, инвестиционными, миграционными циклами.

В 1992-1994 годах, в период наиболее активного спада в экономике, спрос на жилье был выше предложения более чем в 50% городов. Объяснение этого феномена связано с особенностями формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках.

Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 года в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 год, а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год. К настоящему времени более 40% жилья, или 15 млн. жилых единиц, приватизировано. Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья, как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше (в 1997 году - 35%). Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд (индивидуальные дома низкого качества и с минимальными коммунальными удобствами, с земельными участками) и квартиры в так называемых кооперативных домах (ранее это жилье имело статус личной собственности граждан). Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в Москве - 37%, или 1400 тыс. жилых единиц, а в среднем по России 50-55%

Динамика предложения квартир на продажу достаточно близко совпадала с динамикой объема частного жилого фонда, составляя 8-12% от него. В Москве предложение росло с 1-2 тыс. единиц в месяц в 1991-92 гг. до 8 тыс. в середине 1994 г., и в 1997 году составляло 12-14 тыс. новых предложений в месяц

Высокий потенциальный спрос на жилье обуславливался неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался, достигнув в Москве в середине 1994 года 9 тыс. единиц жилья в месяц. При этом спрос был все еще выше предложения. Круг покупателей расширялся за счет увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счет доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности. Общее равновесие спроса и предложения в Москве отмечалось в конце 1994 года

После начала финансовой стабилизации в 1995 г. и уменьшения доходности бизнеса спрос в Москве несколько снизился и стабилизировался на уровне 6-8 тыс. в месяц. Рост предложения продолжался, и к концу 1997 года предложение опережает спрос почти вдвое.

Как уже отмечалось, в 1992-94 гг. спрос опережал предложение и, в соответствии с законом спроса, цены росли более чем в 50% обследованных городов. В дальнейшем, после начала финансовой стабилизации, превышение спроса над предложением отмечалось лишь в 2-6% городов выборки, а цены все еще росли в 50-70% городов (фиг. 2).Объяснение этому феномену может быть дано с позиций описанной выше закономерности роста цен в течение переходного периода: цены растут в городах, находящихся на ранних стадиях развития рынка.

В 1996-97 гг. (до середины 1998 г.) общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, а также к депрессивной стабилизации в промышленном производстве и внутреннем валовом продукте (фиг. 1).

Так, годовой прирост потребительских цен (в рублях) снизился с 2500% в 1992 г. до 11% в 1997 г. Прирост индекса девальвации рубля относительно доллара США снизился с 160-200% в 1992-93 г. до 7% в 1997 г. Прирост ВВП и промышленного производства в 1997 г. составил соответственно 0,4 и 1,9%.

Тем самым, по общему правилу, создаются условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но ее влияние было перекрыто тем, что рынок жилья во все большем числе городов выходил на стадию стабилизации: если в 1992-93 гг. таких городов было 4-5% из выборки в 50 городов, причем стабильность эта была “стабильностью морга” (рынок в этих городах еще отсутствовал), то к концу 1997 года число городов, в которых жилищный рынок вышел на стадию стабилизации, достигло 30%: цены на жилье прекратили свой рост; предложение в основном больше спроса, но их соотношение меняется мало; активность рынка (объем сделок) практически стабильна. К концу 1998 года прогнозировалось, что стабилизации достигнут около 70% городов. Разразившийся в августе 1998 года финансовый кризис заставил пересмотреть сделанные ранее прогнозы.

Первая фаза кризиса началась с момента объявления о расширении валютного коридора (т.е. о девальвации рубля) и начала реальной девальвации и продолжалась 7-10 дней. (За период с 17 по 29 августа курс доллара вырос с 6,29 до 7,90 руб.; к 9 сентября вырос до 20,825 руб., к 15 сентября снизился до 8,67 руб., поднялся к 19 сентября до 16,38 руб. и с небольшими колебаниями сохранялся до конца сентября на этом уровне - 15-16 руб. за доллар. Инфляция составила в августе 3,7%, в сентябре - 38%).

Ранее проведенными в Гильдии исследованиями установлена еще одна закономерность развития российского рынка жилья, связывающая темпы прироста цен на жилье с темпами прироста курса доллара. Отмечено, что характер этой закономерности существенно зависит от характера применяемых на рынке данного города цен.

В городах с ценами, номинированными в рублях, темпы прироста цен на жилье ориентируются на темпы прироста потребительских цен (инфляции) и, как правило, несколько отстают от последних, а изменение этих цен в долларовом выражении зависит от соотношения темпов инфляции и темпов девальвации рубля.

Для городов, где цены на жилье номинируются в долларах США, на примере Москвы (по данным 1993-1995 гг.) получена следующая зависимость: при изменении месячных темпов роста курса доллара изменяются месячные темпы роста цен на жилье в соотношении 5:1. Причем, временной лаг между этими изменениями практически отсутствует (+/-1 месяц).

Объяснения этой закономерности лежат в области массовой психологии: в условиях нестабильности национальной валюты повышается инвестиционная активность населения, увеличивается спрос на жилье, что соответственно влияет на цены. Поэтому подъем цен на жилье иногда опережал по времени подъем курса доллара: продавцы предвидели, предчувствовали грядущий обвал рубля.

И после 17 августа такой подъем цен не заставил себя ждать.

В Москве, Ростове-на-Дону долларовые цены, по которым продавцы выставляли жилье на продажу, мгновенно повысились на 5-10%. Однако, в секторе стандартного жилья покупатели не пошли за продавцами, и реально сделок по повышенным ценам не было. В других сегментах рынка (престижные коттеджи в поселках государственных дач на Рублевском шоссе, квартиры в готовых к сдаче элитных домах) начался кратковременный ажиотажный спрос после периода застоя, и сделки совершались по ранее заявленным ценам. В других городах с долларовыми ценами (Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новгород, Тверь, Владимир, Хабаровск) цены стабилизировались на докризисном уровне, хотя, как и в Москве, в предыдущие 2-3 месяца наблюдалось сезонное снижение цен на 1-3% (т.е. темпы снижения упали до нуля).

В городах с преимущественно рублевыми ценами (Астрахань, Барнаул, Курск, Ижевск, Новосибирск, Ставрополь, Ульяновск, Петрозаводск,) цены выросли на 10-20%, а в дальнейшем и более (в Астрахани, Ижевске - на 30-40%, в Петрозаводске почти вдвое). Одновременно наблюдался повышенный спрос на жилье, вплоть до ажиотажного.

Наиболее интересно реагирует рынок на девальвацию в городах со смешанными (долларовыми и рублевыми) ценами (Рязань, Самара, Саратов, Воронеж, Омск): цены, номинированные в долларах, замирают; цены, номинированные в рублях, растут (Самара - на 40%, Саратов - на 20%), но не могут достичь темпов девальвации; происходит быстрая долларизация рынка.

В городах, где цены на вторичном рынке прочно номинированы в долларах, существуют секторы рублевых цен. В этих секторах цены не сразу начали расти. Прежде всего это цены на первичном рынке муниципального жилья. В Москве, например, в первые 2 недели после начала кризиса, пока правительство не подняло цены, все квартиры у фирм-дилеров были раскуплены. В Новгороде за 2 дня было распродано 4 дома. В Санкт-Петербурге, Омске, Ульяновске удалось в августе провести по 150-200 сделок с жилищными сертификатами (также номинированными в рублях). В других городах (Рязань, Самара, Владимир), где такие сделки не успели подготовить и провести до 20-25 августа, число реализованных сертификатов исчисляется единицами.

Таким образом, на первой фазе кризиса на финансовом рынке рынок недвижимости отреагировал в соответствии с опытом предыдущих кризисов и выявленными закономерностями: он сделал попытку резкого подъема, но реального подъема не произошло.

В дальнейшем, во второй фазе кризиса (конец августа - начало сентября) рост вместе с девальвацией долларового эквивалента стоимости квартир обесценил сертификаты, номинированные в рублях. Правительство Москвы подняло рублевые цены на муниципальное жилье сначала на 30%, затем вдвое, и квартиры перестали продаваться. Банковский кризис не позволил потенциальным покупателям извлечь свои накопления, причем не только долларовые, но и рублевые, и даже ранее подготовленные сделки начали расторгаться. Наконец, располагающие наличной валютой потенциальные покупатели, дезориентированные начавшимся 23 сентября политическим кризисом, заняли выжидательную позицию. Рынок замер: число сделок в Москве, Самаре, Ростове - на Дону, Екатеринбурге, Твери, Владимире, Воронеже, Петрозаводске, Астрахани, Ставрополе сократилось на 40-60%. В то же время в Петербурге, Нижнем Новгороде, Саратове, Новгороде отмечают снижение объема сделок всего на 10-20%. В основном реализовываются ранее подготовленные сделки, выставленные в августе квартиры остаются не проданными до конца сентября. Такая реакция рынка резко отличается от реакции в период “черного вторника” октября 1994 года и аналогичных периодов в 1993 и 1994 годах.

Необычное для отечественной практики поведение рынка можно объяснить следующим. Риэлторы-практики и специалисты отмечают, что за последние 2-3 года существенно изменился социальный состав покупателей на рынке жилья как в Москве, так и в Екатеринбурге, Петербурге и других городах. Раньше покупатели представляли тонкий слой быстро разбогатевших людей, плативших за жилье сразу и наличными. Сейчас основную массу (по оценкам экспертов, от 30 до 40%) составляют представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия продажей меньшей и покупкой большей квартиры с доплатой. Соответственно, адекватное количество продавцов/покупателей - люди малого достатка, улучшающие свое финансовое положение продажей большей и покупкой меньшей квартиры. Известно, что за 2-3 года финансовой стабильности население начало держать деньги в банках, в том числе на рублевых депозитах, наиболее доходных. Задержка с возвращением привела к их отсутствию на рынке или по крайней мере к обесцениванию и вследствие этого - к падению платежеспособного спроса.

Таким образом, во второй фазе определяющим фактором стал паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом, приведшие к стагнации рынка недвижимости.

Третья фаза кризиса заняла средину-конец сентября. Во второй половине сентября население понемногу извлекало свои сбережения из банков. Продавцы (прежде всего риэлторские фирмы) поняли конъюнктуру рынка и начали снижать долларовые цены предложения в Москве и др. городах для начала на 2-4%, а затем и более (в Новгороде на 12-15%). Владельцы элитного жилья в условиях финансового кризиса своих компаний, резкого сокращения доходов начали распродавать свою недвижимость, снижая цены в 2-3 раза. В городах с рублевыми ценами их рост остановился (в том числе и осознанными усилиями риэлторского сообщества по сдерживанию цен в интересах спасения рынка) на уровне 30-60%, соответствующем снижению в 2-3 раза в долларовом эквиваленте.

Особенно быстро этот процесс прошел в сегменте коммерческой недвижимости. Снижение доходности малого бизнеса, закрытие в Москве многих фирм, в том числе представительств зарубежных компаний, привело к тому, что арендаторы либо освобождали офисы вообще, либо меняли их на меньшие по площади или худшие по качеству. Арендодатели вынуждены были снижать долларовые арендные ставки на 20-40%.

Все это привело к некоторому оживлению рынка, увеличению числа сделок (в Москве, Н.Новгороде до минус (15-20)% от докризисного уровня, а в Саратове даже до +20%) при явной тенденции к снижению цен. В то же время в Самаре, Ростове-на-Дону, Астрахани до конца сентября не было отмечено признаков оживления рынка жилья.

В целом к концу сентября наметившаяся политическая стабилизация, начатая расшивка банковских неплатежей, более-менее стабильные (хотя и высокие) темпы роста курса доллара заметно успокоили рынок недвижимости.

Таким образом, впервые в новейшей истории отечественного рынка он отреагировал на события в макроэкономике в соответствии с закономерностями развитых рынков. Это говорит о том, что настоящий кризис является кризисом рыночной экономики (к сожалению, последовавшим не за фазой подъема, а за фазой депрессивной стабилизации), в отличие от предшествовавших (в 1992-1995 годах) кризисов переходной экономики.

Профессионалы рынка недвижимости могут поздравить себя: за короткий срок в 7 лет нам удалось построить достаточно устойчивые рыночные механизмы и отношения в сфере недвижимости.

Следствием полученного вывода является то, что отныне рынок недвижимости будет развиваться не в противофазе (как ранее), а синхронно (с поправкой на временной лаг) с макроэкономическими условиями России. Поэтому для определения перспектив развития рынка недвижимости необходимо уяснить пути и перспективы развития экономики России.

Краткосрочный прогноз в экономике, сделанный нами в конце сентября на основе публикуемых в СМИ данных, состоял в том, что Правительство и Центробанк за счет ограниченной эмиссии начнут (уже начали) возвращать долги как населению (бюджетникам), так и предприятиям и регионам (за ранее заказанную продукцию и услуги), а также частично отечественным и зарубежным банкам (по замороженным ГКО). Это приведет к восстановлению банковских операций, некоторому повышению платежеспособности населения. Темпы инфляции и особенно девальвации будут несколько меньше сентябрьских. Курс доллара в конце года составит около 20 руб. Годовой индекс девальвации составит 335%, инфляции - до 200%.

Такой прогноз развития событий в экономике до конца года позволил сделать прогноз на 1-3 месяца для рынка недвижимости на основе экстраполяции тенденций последней фазы кризиса: некоторое оживление рынка (с частичным восстановлением объема сделок), дальнейшее снижение цен на жилье в городах с долларовыми ценами, некоторое повышение в городах с рублевыми (при этом дальнейшее снижение при пересчете в доллары).

Четвертая фаза кризиса охватывает октябрь-ноябрь. Анализ данных о ситуации на рынке недвижимости по состоянию на 15 ноября

подтверждает сделанный ранее краткосрочный прогноз;

позволяют глубже изучить закономерности и феномены поведения рынка в условиях кризиса.

Наиболее интересным феноменом является резкое расслоение рынка, и прежде всего по признаку вида номинации цен на объекты недвижимости - рублевые или долларовые.

В Москве и других городах с преимущественно долларовыми ценами на объекты недвижимости уровень цен предложения сначала сохранялся неизменным (или даже делал попытки к росту), а объем сделок упал на 40-60%. К концу сентября продавцы и риэлторы поняли конъюнктуру рынка. Российская Гильдия риэлторов, региональные ассоциации выработали ряд мер по преодолению кризиса, и главная из них - снижение цен предложения объектов на продажу, в том числе и за счет уменьшения брокерских комиссионных. И цены предложений, а затем и продаж начали медленно снижаться фиг. 5).

Фиг. 5.

рынок недвижимость финансовый кризис

В октябре средняя цена 1 кв. м общей площади жилья в Москве составила 926 долларов, снизившись на 2,9% относительно сентября. Одновременно усилилась дифференциация рынка не только по уровню цен, но и по темпам их снижения в зависимости от размеров квартиры (от -0,6% в 3-комнатных квартирах до -3,8% в 1-комнатных), типа жилья (от +0,6% до -5,1%) и от района города (от +0,3% до -4,3%) - фиг. 6, 7.

СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 кв. м ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЬЯ В МОСКВЕ В ОКТЯБРЕ 1998 г. (по данным РАН САВА)

Фиг. 6. Динамика средней стоимости 1 кв. м московских квартир различных типов.

Фиг. 7. Стоимость 1 м² общей площади в 1, 2, 3 и 4-комнатных квартирах в Москве ($) (по данным РАН САВА)

В других городах с преимущественно долларовыми ценами происходили аналогичные процессы. Однако, не везде продавцы и риэлторы осуществляли осознанную политику снижения цен (фиг. 8-11).

Фиг. 8.

Фиг. 9.

Фиг. 10.

Фиг. 11.

Снижение цен на жилье способствовало оживлению рынка. Так, в Москве после падения объема сделок на вторичном рынке жилья в августе на 40% относительно июля (с 7,8 до 5,4 тыс. договоров купли-продажи квартир) в сентябре и октябре он вырос до 5,5 и 5,8 тыс. соответственно.

Специалисты РАН САВА отмечают такой интересный факт: наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, и в то же время наблюдается наибольшее снижение цен в этом сегменте рынка. Возможное объяснение этому феномену состоит в следующем. В беседах с руководителями и менеджерами ряда московских фирм мы выяснили, что решение о снижении цен предложения принималось ими в форме абсолютных значений (1 или 2 тыс. долларов за квартиру), без дифференциации по размерам. В процентном отношении снижение для однокомнатных квартир оказывалось максимальным, что способствовало наибольшему росту их ликвидности. В этом проявляется эластичность спроса относительно цены.

Другой интересный факт для московского рынка заключается в том, что при полной долларизации вторичного рынка в Москве существует сегмент рублевый - это первичный рынок муниципального жилья. Как уже отмечалось в части 1 справки, Межведомственная комиссия по ценообразованию Правительства Москвы не сразу подняла цены на жилье, и все квартиры в новостройках, даже ранее неликвидные, были быстро распроданы. В результате рекордный объем продаж на первичном рынке в июле (2,2 тыс.) не только не снизился в августе и сентябре, но даже несколько вырос (2,4 и 2,3 тыс. соответственно). Необходимо отметить, что эти квартиры были раскуплены в основном фирмами-дилерами, которые позже начали выставлять их на продажу на вторичном рынке в долларовой номинации и по ценам значительно ниже рыночных. В целом общий объем продаж начал восстанавливаться при некотором снижении среднего уровня цен и значительной дифференциации их по типам жилья (фиг. 12).

Фиг. 12.

Таким образом, во многих городах с долларовой номинацией цен на недвижимость после обвального падения объема сделок начали снижаться цены на жилье, остановились снижение объема сделок и наметилось оживление рынка. В тех городах, где долларовые цены до сих пор заморожены, рынок по-прежнему находится в состоянии стагнации.

Совершенно иной была реакция на кризис рынков недвижимости в городах с преимущественно рублевыми ценами. Начавшийся немедленно рост рублевых цен продолжается с меньшими темпами до сих пор, при этом активность рынка, объем сделок увеличиваются. Так, в Новосибирске рублевые цены выросли с 2,8 в июле до 3,5 тыс. руб. в октябре, в Томске с 1,8 до 2,5 тыс. руб., в Волгодонске с 1,0 до 2,0 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом объем сделок в Волгодонске вырос с июля до октября в 2,5 раза. Продавцы и риэлторы воспринимают происходящее как нежданную удачу, и фирмы подсчитывают сверхприбыли (фиг. 13-15).

Фиг. 13.

Фиг. 14

Фиг. 15.

В то же время пересчет рублевых цен в долларовые показывает существенное снижение долларового эквивалента: в Новосибирске с 450 в июле до 200 в октябре, в Томске с 285 до 155, в Волгодонске с 170 до 123 долларов за 1 кв. м (фиг. 16-18). В результате многие продавцы квартир, ориентирующиеся в соотношениях валют и ценовой ситуации, начали снимать объекты с продажи. Так, в Новосибирске уже к концу сентября было снято до половины имеющихся в прайс-листах квартир. С одной стороны, это способствовало дальнейшему подъему цен, с другой - предложение уже не могло удовлетворить имевшийся ажиотажный спрос. В октябре объем предложения начал восстанавливаться, но повышенный уровень цен значительно снизил активность покупателей. Ограниченная платежеспособность населения привела к тому, что к октябрю объем сделок в Новосибирске, Самаре, Ульяновске, Астрахани упал почти вдвое.

Предвидя такое развитие событий, риэлторские ассоциации Алтая (Барнаул), Поволжья (Самара) попытались выработать единую корпоративную политику, направленную на сдерживание роста цен в интересах предотвращения обвала рынка. Так, на расширенном заседании Совета Ассоциации риэлторов Алтая 21 сентября была заключена конвенция о совместном регулировании цен: было решено не принимать на продажу квартиры по цене выше 10-15% от докризисной. Однако, такие попытки нерыночного регулирования вряд ли эффективны.

Фиг. 16

Фиг. 17.

Фиг. 18.

Таким образом, в городах с рублевой номинацией цен на недвижимость наблюдался резкий рост цен, но при этом - еще более резкое падение их долларового эквивалента. Активность рынка, как правило, возросла. Но к настоящему времени вступили в силу ограничения, связанные с покупательной способностью населения в этих городах, объем сделок начал снижаться даже относительно докризисного уровня при практически неизменных ценах.

В условиях неустойчивости рынка недвижимости тесно проявилась связь основных показателей рынка - уровня цен и объема сделок - с наиболее чувствительным показателем (индикатором), каким является среднее время экспозиции объектов (время от момента выставления на продажу до момента продажи). Так, в Калининграде, городе с долларовой номинацией цен (фиг. 19), незначительное снижение уровня цен (не указывающее на кризис рынка) сопровождалось снижением ликвидности объектов относительно декабря 1997 г. в сентябре в 4 раза (пик кризиса), в октябре в 2 раза (начало восстановления рынка). В Волгодонске, городе с рублевой номинацией цен (фиг. 20), с декабря до марта цены несколько снижались, при этом объем сделок также уменьшался, а время экспозиции выросло в 4 раза. Летом (начало массового оттока населения) цены продолжали снижаться, индекс объема сделок повысился к июлю до 2,5, а индекс ликвидности составил в июне 5,5, в июле - 4,3. С августа до октября цены повышались, индекс объема сделок увеличился до 6,5, при этом индекс ликвидности упал до 1,7 относительно декабря.

Фиг. 19.

Фиг. 20.

Таким образом, изменение индекса ликвидности опережает, как правило, изменения уровня цен и активности рынка (объема сделок) и служит наиболее чувствительным индикатором ближайших тенденций на рынке.

В октябре - начале ноября экономическая и политическая ситуация в стране была достаточно устойчивой. Курс доллара изменялся по типу слабых колебаний: 1 октября - 15,9 руб., 15 октября - 13,0, 20 октября - 17,1, 31 октября - 16,0, 5 ноября - 15,5 руб. Инфляция в октябре составила 4,5%. Замедлились темпы снижения ВВП и промышленного производства, доходов населения. Отодвинута или даже снята проблема нехватки продовольствия, оживляются импортные потоки, возрождаются инвестиционные проекты. Произошла консолидация политической элиты вокруг личности Е.М.Примакова. Правительство и Центральный Банк разработали и опубликовали долгожданный документ “О мерах по стабилизации социально-экономического положения в стране”. Эти меры удовлетворили Госдуму и Совет Федерации, не вызвали резкой критики международных финансовых организаций. Даже отечественные праволиберальные экономисты, критикуя документ по отдельным положениям, не нашли в нем серьезного отступления от рыночного направления и сняли свои наиболее катастрофические прогнозы. Критический момент - 90 дней после 17 августа преодолен властями достаточно успешно: основные договоренности с кредиторами-нерезидентами о реструктуризации внутреннего долга снизили остроту проблемы. Системой взаимозачетов, возвратом части резервных фондов, прямыми кредитами Центробанк практически восстановил (по общей сумме замороженных долгов по ГКО) активы банков и объявил свой план восстановления функционирования платежно-кредитной системы. Правительство приступило к разработке “жесткого” бюджета, и вполне вероятно, что имеющийся у него кредит доверия в Госдуме позволит “левому” правительству выполнить то, что никак не удавалось “правым”: принять сбалансированный бюджет и избежать в 1999 году суверенного дефолта. В целом кризис принял вялотекущий характер: обвала, по крайней мере до конца года, не предвидится, ухудшение социально-экономического положения и платежеспособности населения хотя и продолжается, но с незначительными по сравнению с сентябрем темпами, наметились тенденции к стабилизации экономики.

Это позволяет прогнозировать в краткосрочной перспективе дальнейшее плавное снижение цен до уровня минус (15-20)% от докризисного и стабилизацию, а возможно, и снижение объема сделок на рынке недвижимости. Дальнейший сценарий зависит от сохранения или резкого повышения весной-летом темпов инфляции и девальвации рубля.

Размещено на Allbest.ru