Подходы к оценке объектов недвижимости в нежилом помещении

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

ФГБОУ ВО «Бурятская государственная

Сельскохозяйственная академия им. В.Р. Филиппова»

Институт землеустройства, кадастров и мелиорации

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему: «Подходы к оценке объектов недвижимости на примере нежилого помещения расположенного по адресу Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Суворова, д.62»

Выполнила

Монгуш Айлана Юрьевна

Руководитель работы

Семиусова Алена Сергеевна

Улан-Удэ 2018



Содержание

Введение

Глава 1. Общие сведения

1.1 Определение задания на оценку

1.2 Краткое изложение существующих фактов и заключений

1.3 Сертификат качества, допущения и ограничивающие условия

1.4 Используемая терминология

1.5 Используемая информация

1.6 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Глава 2. Анализ окружения объекта оценки

2.1 Общие сведения о Республики Тыва и городе Кызыл

2.2 Анализ рынка недвижимости города Улан-Удэ

Глава 3. Описание и анализ объекта оценки

3.1 Описание объекта оценки

3.2 Характеристика местоположения объекта оценки

3.3 Общая характеристика здания

3.4 Описание оцениваемого дома

3.5 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Глава 4. Определение стоимости объекта

4.1 Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

4.2 Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода

4.3 Расчет стоимости объекта с использованием сравнительного подхода

4.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Глава 5. Экспертне заключение о рыночной стоимости

Заключение

Список использованных источников



Введение

Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости для совершения различных сделок. Независимая оценка недвижимости в настоящее время используется в основном для определения рыночной стоимости и представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика-эксперта о стоимости прав на объект недвижимости.

Оценка рыночной стоимости недвижимости крайне востребована в связи с важностью самой недвижимости как актива, поэтому она должна быть качественной, то есть как можно более достоверной.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав. Содержание и основная цель оценки - расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трех методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Объект исследования - жилое помещение, площадью 234,1 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Республика Тыва, г.Кызыл, ул.Суворова, д.62.

Цель курсовой работы - определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

2. Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

3. Обосновать рыночную стоимость объекта оценки на основе трех подходов.



Глава 1. Общие сведения

1.1 Определение задания на оценку

Дата определения стоимости:3 апреля 2018 года

База и функции оценки: Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для следующего функционального назначения: - купли-продажи

Сроки проведения оценки: 02.11-27.11.2018

1.2 Краткое изложение существующих фактов и заключений

Адрес объекта: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Суворова, д.62.

Тип объекта недвижимости: четырехкомнатный дом.

Оцениваемые права: права собственности

Площадь: 234,1 кв.м.

Опасности, вызванные окружающей средой: загрязнение природной среды, почвы, воздуха - незначительны.

Зона градостроительной ценности: жилая зона

Дата оценки 02.11.2018г.

Стоимость, рассчитанная:

Затратный подход 4 368 058 рублей

Сравнительный подход -5 333 500 рублей

Доходный подход -4 027 777 рублей

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта: 4 368 058рублей (четыре миллиона триста шестьдесят восемь тысяч пятьдесят восемь рублей)



1.3 Сертификат качества, допущения и ограничивающие условия

Сертификат качества

Подписавший данный отчет «Оценщик» настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися данными:

Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат «Оценщику» и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

«Оценщик» не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Вознаграждение «Оценщика» не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

Анализ информации, мнения и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют требованиям Стандартов 1-4 Международной комиссии по стандартам оценки и Стандартам оценки Российского Общества Оценщиков.

Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний и умений, и являются, по мнению «Оценщика», достоверными и не содержащими фактических ошибок.

«Оценщик», выполнявший данную работу имеет: высшее образование по специальности «Кадастр недвижимости».

Отчет составлен в одном экземпляре.

Содержащееся в настоящем Отчете итоговое значение стоимости действительно только по состоянию на дату оценки.

Финансовые отчеты и другая необходимая информация предоставленная заказчиком оценки или его представителями в ходе проведения оценки, были приняты без какой-либо проверки, как в полной мере и корректно отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

3. Общедоступная отраслевая и статистическая информация была получена из источников, которые Оценщик считает достоверными.

4. Сделанное Оценщиком заключение об итоговой величине стоимости основывается на допущении, что текущий уровень компетентности и эффективности управления объектом недвижимости будет сохраняться и в дальнейшем и что характер деятельности предприятия существенно не изменится в случае его продажи.

5. Ни Отчет целиком, ни любая из его частей не могут распространяться посредством рекламы, СМИ, почты, прямой пересылки и любых других средств коммуникации без предварительного письменного согласия и одобрения Оценщика.

6. Будущее сопровождение проведенной оценки, в том числе дача показаний и явка в суд иначе как по его вызову, не будет требоваться от Оценщика, если предварительные договоренности по данному вопросу не были достигнуты заранее в письменной форме.

7. Оценщик не является экологическим консультантом или инспектором и не несет ответственности за любые фактические или потенциальные обязательства, связанные с этим.

Особые допущения:

8. Заказчиком не были предоставлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним. В рамках настоящего отчета исходим из допущения, что сведения, указанные в правоустанавливающих документах, предоставленных Заказчиком, актуальны и достоверны на дату оценки, обременения /ограничения прав на оцениваемые объекты отсутствуют.

9. Возможность проведения осмотра Объекта оценки Оценщику не предоставлена. Заказчиком были предоставлены внешние фотографии здания, в котором расположены оцениваемые помещения. При проведении оценки Оценщик исходил из предположения, что помещения, их отделка находятся в удовлетворительном, пригодном к дальнейшему использованию состоянии; неузаконенные перепланировки отсутствуют.

Пределы применения результатов оценки

Согласно статье 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» (с изм. и доп.) в отчёте об оценке обязательно должны содержаться ограничения и пределы применения полученного результата.

Отчёт об оценке содержит описание оцениваемого актива, ссылки на собранную фактическую информацию, касающуюся определения стоимости, описание этапов проведенного анализа, обоснование полученных результатов. Отдельные части Отчёта не могут трактоваться раздельно и должны восприниматься только в связи с полным текстом, при условии принятия во внимание всех содержащихся там допущений и ограничений и лишь для указанных в настоящем Отчете об оценке целей.

Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г., рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета об оценке, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Ограничения или препятствия в осуществлении необходимого объема работ или получении необходимой для анализа информации

В соответствии со ст. 15 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности» (с изм. и доп.), Оценщик обязан сообщать Заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности» (с изм. и доп.) не допускается вмешательство Заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность Оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки Объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки Объекта оценки.

Применительно к данной оценке ограничения или препятствия в осуществлении необходимого объема работ или получении необходимой для анализа информации отсутствовали.

Исполнитель подтверждает факт невмешательства Заказчика и иных заинтересованных в результатах деятельности Исполнителя лиц в процесс оценки Объекта оценки, произведённой Исполнителем.

Согласно статье 16 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» (с изм. и доп.), оценка Объекта оценки не может проводиться Оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в Объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Проведение оценки Объекта оценки не допускается, если:

- в отношении Объекта оценки Оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- Оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - Заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком Оценщика.

Исполнитель заверяет, что ни одна из указанных возможных причин не реализовалась в отношении



1.4 Используемая терминология

Оценочная деятельность - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценщик - субъект оценочной деятельности, физическое или юридическое лицо, которое оказывает услуги по оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Заказчик - субъект оценочной деятельности, которому оказываются услуги по оценке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Рыночная стоимость определяется при целях оценки- при изъятии имущества для гос. нужд, при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества, при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке, при определении стоимости не денежных вкладов в уставной капитал, при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. При этом учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость (определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, в частности определяется для целей налогообложения)

1.5 Используемая информация

Рыночная стоимость определялась на основании:

Федерального Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с изменениями и дополнениями), являющегося основным правовым актом, регулирующим оценочную деятельность на территории РФ;

Федеральных стандартов оценки: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1); Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. № 299 «Об утверждении федерального стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7);

Стандартов и Правил оценочной деятельности Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (сокращенное наименование -РОО) «Оценка недвижимости», утв. Решением Совета Партнерства СМАО от 09.07.2015.

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» определяет требования к проведению оценки недвижимости.



1.6 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Суворова, д.62.

Оценка (определение стоимости) - это процесс решения проблемы, в котором различные физические, экономические и социологические факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту.

При определении рыночной стоимости объектов обычно используются три основных подхода:

Затратный подход

Подход прямого сравнительного анализа продаж (метод экспертных оценок)

Доходный подход

Каждый из этих подходов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

Осмотр объекта;

Исследование рынка продаж и аренды аналоговых объектов в рассматриваемом регионе;

Сравнительный анализ аналогов;

Сбор данных о затратах на строительство подобных объектов;

Использование трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта.



Глава 2. Анализ окружения объекта оценки

2.1 Общие сведения о Республики Тыва и городе Кызыл

Республика Тыва находится в России, на юге Сибири, недалеко от границы с Монголией. Является субъектом Российской Федерации, входит в Сибирский федеральный округ, часть Восточно-Сибирского экономического района. Площадь -- 168 604 кмІ (0,98 % территории России). Население -- 321 722 чел. (2018). Плотность населения -- 1,91 чел./кмІ (2018).

Граничит с субъектами Российской Федерации: Республикой Алтай, Республикой Хакасия, Красноярским краем, Иркутской областью, Республикой Бурятия. Граница с Монголией является государственной границей Российской Федерации.

Республика Тыва расположена в географическом центре Азии на юге Восточной Сибири, в верховьях Енисея. Максимальная протяжённость территории с севера на юг -- 420 км, с запада на восток -- 630 км.[8], максимальная и минимальная протяжённости -- 720 км и 120 км соответственно. Общая площадь республики -- 168,6 тысяч кмІ[8].

Тува представляет собой гористый регион с чередованием горных хребтов и межгорных котловин. Около 80 % территории республики занимают горы, и лишь оставшаяся её часть -- равнинные степные участки.

Столица Республики Тыва - город Кызыл. Расположен в Тувинской котловине, у слияния двух рек -- Большого Енисея (Бий-Хем) и Малого Енисея (Каа-Хем), образующих в результате Верхний Енисей (Улуг-Хем), на его левом берегу, в 390 км от железнодорожной станции Минусинск. Город располагается в точке географического центра Азии.

Город состоит из нескольких микрорайонов: Центральный, Горный, Южный, Восточный и Правобережный; кроме того, к городу относится 3 удалённых части: Строитель -- находится в промышленном западном районе города, Спутник -- самый южный район города и Кызыл -- самый восточный район города (другое название -- Ближний Каа-Хем), граничащий с Каа-Хемом, или, как его называют, Дальним Каа-Хемом. На границе расположено самое большое предприятие республики и ТЭК -- Кызыльская ТЭЦ.

Улица Суворова расположена на микрорайоне Горный, одного из самых молодых микрорайонов города:

Количество многоквартирных благоустроенных домов -- 400, полублагоустроенных -- 250;

Дома частного сектора -- 600;

Средние школы и школы-интернаты -- 6;

Детские сады -- 7;

Учреждения здравоохранения -- 2;

Библиотеки -- 2;

Спортивных комплексов и стадионов -- 2;

Промышленные предприятия всех форм собственности -- 3.

2.2 Анализ рынка недвижимости города Улан-Удэ

Информация о состоянии рынка недвижимости города Кызыла бралась на по состоянию на 27.11.2018 г.

Таблица 1. Цена квадратного метра жилья, Кызыл - 27.11.2018 г.

58 517 руб/мІ	891 $/mІ	781 Ђ/mІ

рассчитано средневзвешенное значение цены квартир за 1 квадратный метр в Кызыле на вторичном рынке. Анализ вторичного рынка недвижимости Кызыла проведен среди цен в пределах от 20 до 200 тыс. руб/мІ, среди квартир с площадью в пределах от 20 до 350 мІ.



Рисунок 1.Динамика цен на квартиры в Кызыле

по курсу 65.67 руб. за 1$ США, 74.94 руб. за 1€. Цены округлены до целых значений.

Таблица 2. Объем вторичного рынка жилья в Кызыле

Всего продается	Общая стоимость	Совокупная площадь
3.9 тыс. квартир	9.1 млрд. руб.	203.0 тыс. м2

Таблица 3. Квартиры в Кызыле на вторичном рынке

Однокомнатные квартиры	24.5%	954	1.4 млрд. руб.	32.1 тыс. м2
Двухкомнатные квартиры	39.3%	1.5 тыс.	3.3 млрд. руб.	74.5 тыс. м2
Трехкомнатные квартиры	30.9%	1.2 тыс.	3.5 млрд. руб.	78.6 тыс. м2
Многокомнатные квартиры	5.4%	209	836.1 млн. руб.	17.8 тыс. м2

В таблице 3 показано сколько квартир продается в Кызыле на вторичном рынке. Количество квартир посчитано исходя из общего объёма данных, используя глубокую многопараметрическую обработку, а также фильтрацию по цене и метражу для данного города. При подсчете не учитывались продажа долей, комнат и квартир "студий".

Таблица 4. Средняя цена квартир в Кызыле за 1 кв. метр, 27 ноября 2018 г.

Количество комнат	Средняя цена
Однокомнатные квартиры	43 927 руб./м2	781 $/m2
Двухкомнатные квартиры	43 288 руб./м2	770 $/m2
Трехкомнатные квартиры	44 438 руб./м2	790 $/m2
Многокомнатные квартиры	46 012 руб./м2	818 $/m2

В таблице 4 вычислены средневзвешенные значения цены квартир за 1 квадратный метр для различного количества комнат в Кызыле на вторичном рынке. Среди цен в пределах от 20 до 200 тыс. руб./мІ для Кызыла.

Таблица 5. Изменение средней цены квартир за 1 кв. метр в Кызыле за неделю

Количество комнат	Изменение средней цены квартир
1 комн. квартира	+0.54%	+236
2 комн. квартира	-0.25%	-108
3 комн. квартира	+0.73%	+324
многокомнатная квартира	-0.62%	-287

Таблица 6.Цена квартир в Кызыле, 27 ноября 2018 г.

Количество комнат	Средняя площадь	Средняя цена квартир
1 комн. квартира	33.6 м2	1 486 372 руб.	26 433 $
2 комн. квартира	48.6 м2	2 133 340 руб.	37 939 $
3 комн. квартира	65.3 м2	2 942 500 руб.	52 329 $
многокомнатная квартира	85.3 м2	4 000 306 руб.	71 141 $

В таблице 6 представлены средневзвешенные значения площади и стоимости квартир для различного количества комнат в Кызыле на вторичном рынке.

Таблица 7. Изменение стоимости квартир за неделю, Кызыл

Количество комнат	Изменение стоимости квартир
1 комн. квартира	+ 0.73%	+10 778 руб.
2 комн. квартира	- 0.30%	- 6 407 руб.
3 комн. квартира	+0.83%	+ 24 211 руб.
многокомнатная квартира	+1.25%	+49 369 руб.

Средневзвешенные значения площади и цены среди всех квартир в заданных диапазонах вторичного рынка Кызыла.

По данным Росстата на 1 января 2016 года в Республике Тыва проживает 321 722 чел. Здесь очень высокая рождаемость (17,4 чел. на 1000 жителей), смертность чуть пониже -- 12,4 чел. на 1000 жителей. Большую часть населения республики составляют тувинцы. Площадь -- 168 604 кмІ (0,98 % территории России). Плотность населения -- 1,91 чел./кмІ (2018).

По данным мониторинга Министерства труда и социальной политики, среднемесячная номинальная заработная плата в январе-октябре 2018 года составила 29 957,8 рублей и выросла по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 2,9 процентов.

Для повышения денежных доходов населения в 2017 году увеличены размер оплаты труда отдельных категорий персонала (врачи, средний и младший медицинский персонал, социальные работники, работники науки и культуры) в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 597 «О мероприятиях по реализации государственной социальной политики», минимальная заработная плата 5 086 работникам бюджетной сферы с 7500 рубля до 7800 рублей (на 300 руб.); среднемесячная заработная плата у 21169 отдельным категориям работников от 1 % до 8,2 % (в среднем на 983 рубля); размер пенсии на 5,4 % около 64 тыс. неработающим пенсионерам с 1 февраля 2017 г.; федеральных пособий на 5,4% более 12,0 тыс. получателям с 1 февраля 2017 г.

Несмотря на принятые меры, темп роста денежных доходов населения в январе-октябре 2017 году снизился на 3,3 %, тогда как потребительские цены на товары и услуги выросли 2,6 процентов. Таким образом, в связи с нестабильной экономической ситуацией в ноябре 2017 г., реальные располагаемые денежные доходы населения сократились на 15,4 процентов и составили 84,6 процентов (в 2016 г. - снизились на 11,8 %).

Просроченная задолженность по заработной плате имелась в 11 организациях в сумме 10 854,5 тыс. рублей перед 397 работниками. По сравнению с 01.01.2017 года просроченная задолженность увеличилась на 8 246,5 тыс. рублей или 76 %. стоимость недвижимость затратный доходный

Прожиточный минимум за 9 месяцев 2017 года в среднем на душу населения составил 9 815 рублей и по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 2,9 %., для трудоспособного населения - 10 139 рублей, пенсионеров - 7 741 рублей и для детей - 10 314 рублей.



Глава 3. Описание и анализ объекта оценки

В соответствии ФЗ-135, ФСО № 3 и Стандартами и Правилами СМАО, в отчете об оценке должен содержаться обязательный раздел «Описание объекта оценки». При этом согласно ФСО № 3, в описании объекта оценки должны присутствовать ссылки на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

3.1 Описание объекта оценки

Таблица 8 - Описание прав на объект оценки

Вид права	Собственность
Документ, подтверждающий право собственности	Свидетельство о государственной регистрации 03 АА 0091769 от 4 апреля 2002 г.
Субъект права	Логинов Сергей Анатольевич
Объект права	Дом, назначение: жилое, общая площадь 234,1 кв. м. расположенная на 1-ом этаже одноэтажного дома
Адрес объекта	Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Пугачева д. 39б.
Кадастровый номер или условный номер	03:23:031306:0005
Ограничения (обременения) права	Не зарегистрированы, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 4.04.2002 сделана запись регистрации 03-01/23-94/2002-89

3.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Таблица 9 -Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Местоположения	Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Пугачева 39б
Преобладающая застройка	Ижс (Одноэтажные дома)
Транспортная доступность	До остановки «Общежитие (ул. Пугачева)» - 200м
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая: автобусы, маршрутное такси.
Объекты социальной инфраструктуры (менее 300 м)	Магазин смешанных товаров, производственная компания, ООО «Декор», МАОУ СОШ №31, «limage» школа красоты, городская поликлиника №5, Ж/Д вокзал «Станция Заудинская» магазин смешанных товаров, мясокомбинат.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая: район с развитой инфраструктурой
Объекты транспортной инфраструктуры	Шоссе, асфальтовое покрытие, автобусные остановки
Состояние прилегающей территории	Хорошее

Рисунок 2.Космоснимок объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу-Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Пугачева, дом 39Б(рис.2 )

3.3 Общая характеристика здания

Техническая характеристика объекта оценки представлена на основании экспликации к плану строения № 11556, а также на основании визуального осмотра оценщика и расчета данных.

Таблица 10 - Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Одноэтажный жилой дом
Год постройки	2010
Материал наружных стен	Брус
Материал перекрытый	Плиты
Фундамент	ж/б
Крыша	Метало черепица
Полы	Ламинит
Проемы	Деревянные
Внутренняя отделка	гипсокартон

Продолжение таблицы 10- Общая характеристика здания

Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Количество этажей в здании, согласно технической документации	1
Наличие чердака	Не имеется
Наличие подвала в здании	Имеется

3.4 Описание оцениваемого дома

Таблица 11 -Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Информация о текущем использовании объекта оценки	Дом используется в качестве жилья.
Этаж расположения квартиры	1
Общая площадь	234,1
Количество комнат, площадь, м.кв.	4 ком. 20.0 кв.м.,20.0 кв.м.,16.0 кв. м.,40кв.м.
Высота потолков, м	2.90
Площадь кухни, м.кв.	16.0
Вид из окон	Во двор
Техническое обеспечение	Скважина, котловое отопление.
Состояние отделки	Хорошее, ремонт не требуется
Видимые дефекты внутренней отделки	-

3.5 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить из всего спектра физически возможных, законодательно разрешенных и экономически оправданных вариантов использования объекта недвижимости тот, который обеспечивает его наибольшую прибыльность.

Понятие «наиболее эффективное использование» (НЭИ), применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта оценки обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации данного объекта недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения, наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

1. Законодательная разрешенность (Правовая обоснованность) .

2. Физическая осуществимость

3. Финансовая оправданность

4. Максимальная эффективность (Оптимальный вариант использования) Правоустанавливающих и технических документов не выявил каких-либо законодательных ограничений на использование существующего объекта оценки в указанных выше целях нет. Запрещается использовать оцениваемый объект под жилые помещения.

Физически осуществимым вариантом, в целях получения максимальной прибыли, является вариант использования объекта оценки, в соответствии со своим расположением, в качестве помещения торгового или офисного назначения.

В рыночных условиях вариант использования оцениваемого объекта в качестве помещений торгового или офисного назначения, позволяющий получить определенный доход, является финансово оправданным.

Максимальную эффективность, по мнению Оценщика, принесет вариант использования объекта в качестве торгового помещения, так как данный вариант не требует значительных вложений в перепрофилирование объекта оценки. Так же местоположение объекта оценки является относительно благоприятным для использования его в качестве торгового (помещение физически более подходит для размещения торговых помещений).

Из всех физических осуществимых, законодательно разрешенных, финансово возможных вариантов использования оцениваемого объекта, наилучшим и наиболее эффективным является его существующее использование в качестве торгового помещения.



Глава 4. Определение стоимости объекта

4.1 Расчет стоимости объекта с использованием затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Стоимость замещения -- сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Физический износ показывает, как под действием естественных, природных или эксплуатационных факторов объект стареет, появляются дефекты, трещины и др.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным представлениям об объемно-планировочных, функциональных, конструктивных, архитектурных характеристиках. Он бывает устранимым и неустранимым.

Основные этапы при применении данного подхода к определению стоимости:

рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

Рисунок 3 Калькулятор строительства дома

определить предпринимательский доход;

установить величину накопленного износа;

рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

По данным сайта «http://ulan-ude.ruplans.ru» стоимость строительства дома носит ориентировочный характер - цена может меняться в зависимости от сезона, удаленности объекта строительства, сложности работ и класса применяемых материалов.

На основании «калькулятора строительства дома» была определена ориентировочная стоимость возведения жилого дома без учена износа, которая составляет 4 289 508 рублей (четыре миллиона двести восемьдесят девять тысяч пятьсот восемь рублей ).

На основании данного рисунка стоимость возведения дома составляет 4 289 508 рублей (четыре миллиона двести восемьдесят девять пятьсот восемь рублей )

Процент износа высчитан исходя из документов и составляет 15%.

С учетом накопления физического износа стоимость объекта оценки составит: 4 289 508 рублей * (1-15/100%) = 3 646 081 рублей (три миллиона шестьсот сорок шесть тысяч восемьдесят один рубль)

4.2 Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает прогноз доходов, которые может генерировать недвижимости в течение периода владения. Стоимость недвижимости рассчитывается как сумма текущих стоимостей будущих доходов стоимости реверсии (доход от возможной продажи объекта в конце периода владения) приведенных по ставке дисконтирования на дату оценки.

Метод прямой капитализации предполагает определение на дату оценки стоимости будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин чистового операционного дохода за равные периоды времени. Расчет производиться путем деления величины чистого операционного дохода за первый после даты проведения оценки период на соответствующий коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вложенные в объект недвижимости и включает ставку дисконтирования (норма отдачи или ставки дохода на капитал) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

В данной курсовой работе используется метод прямой капитализации

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Стоимость рыночной аренды принята по ставкам, которые выявлены в г. Улан-Удэ для нежилых помещений.

Учитывая место нахождения квартиры, площадь, этажность, состояние, принимаем месячную арендную ставку равной 14 000 рублей.

Арендная плата за 1 м 2 = 14 000 рублей / 34,9 = 401,1 рублей.

Таблица 12

Характеристика сравнения	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог
Объект	4- комнатный дом	3- комнатный дом	3- комнатный дом	3- комнатный дом
Площадь, кв.м.	234,1	250.0	228.0	200.0
Аренда за 1 кв.м.	-	16 000	14 000	13 500
Цена продажи, руб.	-	3 500 000	4 600 000	4 200 000
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Физическое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Район	Октябрьский	Октябрьский	Октябрьский	Железнодорожный
Этаж	1	1	2	1

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чисты доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Арендная ставка оцениваемого дома составляет 14 500 руб.

Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

Ккап = An/Сn,

где :

А - арендная плата за объект недвижимости;

С - стоимость объекта оценки.

Аналог 1: Ккап = 16 000 руб. / 3 500 000 руб. =0,0046;

Аналог 2: Ккап = 14 000 руб. / 4 600 000 руб. =0,003;

Аналог 3: Ккап = 13 500 руб. / 4 200 000 руб. = 0,0032.

Таким образом коэффициент капитализации составляет: Ккап = (0,0046+ 0,003+ 0,0032) / 3 = 0,0036.

Зная коэффициент капитализации и арендную плату, находим стоимость объекта оценки:

С = А / Ккап = 14 500 руб. / 0,0036 = 4 027 777 рублей.

Рыночная стоимость жилого дома, полученной на основе доходного подхода составляет 4 027 777 (четыре миллиона двадцать семь тысяч семьсот семьдесят семь рублей) рублей.



4.3 Расчет стоимости объекта с использованием сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В данном отчете были проанализированы факты купли-продажи, а так же предложения на продажу объектов коммерческой недвижимости по состоянию на дату проведения оценки. Для выбора объектов-аналогов были проанализированы следующие источники информации:

СМИ: газеты «Правда Бурятии», «Из рук в руки» и т.д.;

Базы данных агентств недвижимости. Исходные данные по объектам-аналогам

Таблица 13 Характеристика объектов аналогов

Характеристика	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Вид объекта	4- комнатный дом	3- комнатный дом	3- комнатный дом	3- комнатный дом
Дата сделки (предложения)		26.04.17	18.04.17	26.04.17
Цена предложения, руб.		3 500 000	4 600 000	4 200 000
Юридические права и ограничения	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	г. Улан-Удэ, ул. Пугачева д. 39б кв.	г. Улан-Удэ, ул. Синегорская	г. Улан-Удэ, ул. Совхозная	г. Улан-Удэ, ул. Амагаева
Общая площадь, кв.м.	234.1	250.0	228.0	200.0
Этаж/этажность дома	1/1	1/1	2	1/1
Материал стен	Деревянный	Деревянный	Деревянный	Деревянный
Состояние отделки	хорошее	Без ремонта	Без ремонта	Без ремонта
Район	Октябрьский район	Октябрьский район	Октябрьский район	Железнодорожный район
Источник информации		http://uurielt.ru/object/975213/	http://uurielt.ru/object/1402335/	https://www.avito.ru/ulan-ude/doma_dachi_kottedzhi/dom_200_m_na_uchastke_5.4_sot._663404155



Таблица 14 Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Характеристика сравнения	Оцениваемый объект	1-й аналог	2-й аналог	3-й аналог
Объект	4- комнатный дом	3- комнатный дом	3- комнатный дом	3- комнатный дом
Площадь, кв.м.	234.1	250.0	228.0	200.0
Стоимость, руб.	-	3 500 000	4 600 000	4 200 000
Стоимость 1 кв.м., руб.	-	14 000	20 175	21 000
Право собственности	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка на право собственности	-	0	0	0
Скорректирован-ная стоимость	-	14 000	20 175	21 000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия финансирования	-	0	0	0
Скорректирован-ная стоимость	-	14 000	20 175	21 000
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Корректировка на транспортную доступность	-	0	0	0
Скорректирован-ная стоимость	-	14 000	20 175	21 000
Материал стен	Брус	Брус	Брус	Брус
Корректировка по материалу стен	-	0	0	0
Скорректирован-ная стоимость	-	14 000	20 175	21 000
Физическое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка по физическому состоянию 80000-43333.4=36666,6		0	0	0
Скорректирован-ная стоимость		14 000	20 175	21 000
Район	Октябрьский район	Октябрьский район	Октябрьский район	Железнодорож-ный
Корректировка по расположению: 116666,6-43333,4=73333,2	-	0	0	+7 000
Скорректирован-ная стоимость	-	14 000	20 175	28 000
Этаж	1	1	1	1
Корректировка по этажности	-	14 000	26350	28 000
Скорректирован-ная стоимость	-	14 000	26 350	28 000
Стоимость 1 кв. м оцениваемого помещения, руб.-( 14 000+26 350+28 000)/3= 22 783
Стоимость оцениваемого помещения, руб.- 22 783*234.1=5 333 500

Таким образом, стоимость жилого дома площадью 234,1 кв.м расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Пугачева, д.39б., рассчитанная сравнительным подходом, составляет: 5 333 500руб. (пять миллионов триста тридцать три тысячи пятьсот рублей)

4.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

На заключительном этапе проводится обобщение результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости. При этом значимость (вес) оценки стоимости, полученной в рамках каждого подходов (методов), определяется на основе преимуществ и недостатков того или иного подхода (метода) и его возможности наиболее точно отражать реальную стоимость объекта оценки.

.Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о справедливой стоимости объекта.

Затратный подход 4 368 058 рублей

Сравнительный подход -5 333 500 рублей

Доходный подход -4 027 777 рублей

Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов.

Таблица 15. Показатели удельного веса

№	Показатели	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
1	Достоверность информации	35	35	30
2	Полнота информации	20	20	60
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	35	20	45
4	Способность учитывать конъектуру рынка	30	30	40
5	Способность учитывать размер, местоположение доходность объекта	25	35	40
6	Допущения, принятые в расчетах	40	30	30
7	Весовые показатели достоверности метода оценки	30	25	45
	Итог, %	0,30	0,27	0,41

По формуле высчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

V = ЗП * УВ + ДП * УВ + С...