Риск-менеджмент в девелопменте недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВО «Бурятская государственная сельскохозяйственная академия имени В.Р. Филиппова»

Институт землеустройства, кадастров и мелиорации

Кафедра кадастра и права

КУРСОВАЯ РАБОТА

Дисциплина «Управление недвижимостью»

Тема: Риск-менеджмент в девелопменте недвижимости

Направление подготовки: 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»

Выполнил

Монгуш Айлана

Улан-Удэ 2018



Содержание

Введение

Раздел 1. Теоретические основы девелопмента

1.1 Понятие девелопмента

1.2 Виды девелопмента

1.3 Цели и принципы девелопмента

Раздел 2. Этапы процесса девелопмента и их характеристики

2.1 Основные этапы и методы процесса девелопмента

2.2 План использования стадий для проекта девелопмента

Раздел 3. Риск - менеджмент в девелопменте недвижимости

3.1 Система качества в менеджменте недвижимости

3.2 Основные методы анализа риска

3.3 Управление рисками на примере г. Улан-Удэ Республики Бурятия

Заключение

Список использованных источников



Введение

Девелопмент - это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг. Он именуется девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств. Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта. Потребность общества в девелоперах стремительно растет, от них требуется высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях, как: менеджмент, экономика предприятия, организация производства, финансовое управление.

Целью работы является определение сущности риск-менеджмента в девелопменте недвижимости. Объект исследования: экономическое понятие «риск-менеджмента».

Задачи данной курсовой работы:

- изучить понятие, виды, цели и принципы девелопмента;

- рассмотреть этапы процесса девелопмента и их характеристики;

- привязать этапы процесса девелопмента с рисками;

- определить виды рисков в девелопменте недвижимости;

- изучить основные методы анализа риска;

- рассмотреть управление рисками на определенном виде недвижимости.

Раздел 1. Теоретические основы девелопмента

1.1 Понятие девелопмента

Девелопмент - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. С данным понятием неразрывно связана такая специальность, как девелопер. Девелопер - это предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией необходимых процессов.

Девелопер организует проектирование объекта, выкуп земли под объект, получение лицензии под строительство, подыскивает строительную фирму, а впоследствии и брокера для продажи объекта. Сегодня девелоперами чаще всего выступают юридические лица - девелоперские конторы, которые имеют возможность привлекать крупные инвестиции под развитие своих проектов.

Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально - экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости.

С понятием девелопера зачастую отождествляют такое понятие, как застройщик, пришедшее в Российскую Федерацию со времён СССР. Во многих вопросах данные специальности в действительности совпадают, однако застройщик куда более широкое понятие: это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим законом для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; под девелопером же зачастую понимают инвестора, желающего впоследствии получить прибыль от проведённых с недвижимостью сделок.

1.2 Виды девелопмента

Существует три вида девелопмента:

Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.

Speculative - девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В такой проект девелопер обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта. Вторая разновидность - speculative development - гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

BTS-девелопмент (Built-to-suit): Решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика. Проекты built-to-suit (BTS) предполагают строительство, реконструкцию или модернизацию объектов собственника под нужды конкретного арендатора по договору, согласно которому арендатор обязуется оплатить работы по возведению или доработке уже возведенного объекта и заключить с собственником новый договор аренды. В этом случае инвестор возводит объект с учетом собственных потребностей и характеристик (планировка, размеры, инфраструктура), а реализацию осуществляет приглашенный девелопер. Технология built-to-suit позволяет строить объекты, которые окупаются гораздо быстрее и становятся экономичным решением для множества компаний в условиях постоянно растущих арендных ставок и цен на готовые площади.

Выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости:

- Девелопмент жилой недвижимости. В рамках жилых проектов осуществляется разработка концепции, проектирование и комплексное ведение проектов, инвестирование, строительство объекта и создание его инфраструктуры, маркетинг и продажи, а также профессиональное управление готовым проектом.

- Девелопмент коммерческой недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта коммерческой недвижимости, состоящий из совокупности стадий.

- Девелопмент загородной недвижимости. Используется комплексный процесс создания объекта загородной недвижимости, состоящий из совокупности стадий.

- Ленд-девелопмент (девелопмент земли; девеломент земельных участков). Подразумевает под собой разукрупнение земельных массивов на отдельные более мелкие земельные участки. В основе деятельности LandService лежит принцип "land-to-suit", который состоит из совокупности юридических и технических операций, направленных на подготовку земельного участка под нужды конкретного клиента, с учетом его требований по категории и виду разрешенного использования, наличию необходимого объема инженерных мощностей, согласованию въездов/выездов на прилегающие улицы и магистрали, а также нужного объема строительства.

- Девелопмент офисной недвижимости. Ориентация постройки на центр города и районы деловой активности.

- Девелопмент гостиничной недвижимости. Является одним из самых сложных и капиталоемких в отношении коммерческой недвижимости с длительными сроками окупаемости.

- Девелопмент торговой недвижимости. Является одним из инвестиционно-привлекательных секторов коммерческой недвижимости, характеризуется небольшими сроками окупаемости и высоким уровнем доходности.

- Девелопмент складской и промышленной недвижимости. Широкие перспективы развития проектов ввиду наличия малого количества качественных предложений на рынке.

1.3 Цели и принципы девелопмента

Раскрывая теоретическую сущность девелопмента, стоит немного подробнее остановиться на его целях. Основополагающая цель девелопмента это, прежде всего получение дохода, за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности покупателей (или же арендаторов) недвижимости. Результатом девелопмента должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенным потребностям бизнеса и населения по своим характеристикам, таким как: материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов. Цель девелопера это не простое создание объекта недвижимости, в отличие от подрядчика, для которого соблюдение данного условия является достаточным.

Девелопмент является чёткой системой управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства.

На всех стадиях девелопмента необходим учёт его важнейших принципов, таких как:

- Создание сильной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта - от маркетингового исследования до реализации площадей и эксплуатации здания;

- Тщательное исследование рынка. Оно позволяет определить существующее соотношение спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости и таким образом выявить незаполненные ниши, в которых ощущается недостаток тех или иных объектов. Анализ цен реализации и строительных затрат позволяет выявить, в какой из этих ниш реализация девелоперского проекта будет наиболее эффективной;

- Выбор времени осуществления проекта, который производится с учетом такой закономерности в развитии рынков недвижимости, как цикличность. Это особенно важно для девелопмента, поскольку его проекты по времени занимают от двух лет. В результате проект может начаться в тот момент, когда конъюнктура рынка благоприятна, а закончиться в период спада.

Выбор местоположения. Представляет собой один из ключевых принципов в развитии девелоперского проекта. Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей; назначение и качество застройки прилегающих участков; существующие архитектурные ограничения и т.д. При этом для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться;

- Выбор адекватного способа финансирования. При реализации девелоперских проектов крайне важно соблюдать оптимальную пропорцию между собственными и заемными средствами;

- На стадии строительства важно соблюдать еще один принцип - сплошной и непрерывный контроль сроков, качества работ и строительных затрат;

- Упреждающая подготовка последующих стадий.

Важнейший юридический принцип девелопмента - надлежащее правовое закрепление результатов проекта посредством государственной регистрации. Только государственная регистрация имущества и прав на него позволяет говорить о завершении процесса девелопмента. До тех пор пока объект не зафиксирован в учреждениях технической инвентаризации, и права на него не оформлены органами государственной регистрации прав на недвижимость, а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не сделана соответствующая запись, объект недвижимости юридически не существует и не может быть предметом рыночного оборота.



Раздел 2. Этапы процесса девелопмента и их характеристики

2.1 Основные этапы и методы процесса девелопмента

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии:

- В первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на регион расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Затем происходит формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Начальная (прединвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса "быть или не быть проекту" и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. При технической, экономической, экологической приемлемости проекта приступают к более детальной проработке, проводимой методами проектного анализа.

Стадия проектирования.

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.

Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно инженерной группы, которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или технико-экономического обоснования. Так же в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения государственной экспертизы.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование. Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер). Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия - тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.

Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).

Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).

На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная оценка, на крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:

- предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта. Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;

- первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет 15-25%;

- приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта. Допустимая точность оценки составляет 10-15%;

- окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.

2. Стадия управления строительством.

На этапе строительства девелоперская компания так же может полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, международных тендеров среди строительных подрядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и ведение переговоров.

Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, включающее в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации.

На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

Строительная фаза проекта является, как правило, наиболее дорогой (затратной) и длительной в проектном цикле. Именно поэтому изучение строительной фазы проекта столь актуально для девелопера. Строительная фаза проекта начинается с проведения подрядных торгов.

Торги или тендеры являются одной из основных форм закупки ресурсов, услуг и исполнителей, необходимых для обеспечения разработки и реализации проекта. Основной их смысл заключается в выборе на конкурсной основе предложений, наиболее выгодных для организаторов торгов, руководителей проекта. Регламент проведения торгов регулируется Положением о подрядных торгах.

Подрядные торги - это способ закупки товаров, размещения заказов и выдачи подрядов, при котором выбор подрядчика (поставщика) производится на конкурсной основе.

Объект торгов - производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предмет торгов - конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги.

В качестве предмета торгов могут выступать подряды на:

- строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий, сооружений производственного назначения и непроизводственного назначения, в том числе на условиях "под ключ";

- выполнение комплексов строительных и монтажных работ и их отдельных видов;

- выполнение комплексов пуско-наладочных работ, инженерно-изыскательские работы;

- разработку технико-экономических обоснований (ТЭО);

- проектирование;

- управление проектом;

- поставку материально-технических ресурсов для проекта;

- поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях "под ключ";

- прочие поставки и услуги, в том числе услуги консультантов.

Участник торгов - лицо, имеющее право принимать участие в торгах, в их подготовке, проведении и утверждении результатов торгов.

Основными участниками торгов являются: заказчик - лицо, для которого строится, реконструируется или оснащается объект торгов; организатор торгов - лицо, которому заказчик поручил проведение торгов; тендерный комитет - постоянный или временный орган, созданный заказчиком или организатором для организации и проведения торгов; претендент - организация, фирма, консорциум (отечественный или международный), под чьим именем подана заявка; оферент - претендент, приславший тендерное предложение (оферту), подкрепленное банковской гарантией и содержащее его согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

В отдельных процедурах торгов также могут принимать участие инженерно-консультационные фирмы, кредитно-финансовые учреждения, межведомственная комиссия по подрядным торгам, и другие организации.

Стадия реализации.

Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Также, на данной стадии, в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

2.2 План использования стадий для проекта девелопмента

Обобщая указанные стадии развития проекта, в данной курсовой работе я указываю примерный план действий по девелоперскому проекту:

Прединвестиционные исследования:

Проверка правоустанавливающих документов;

Проверка разрешенного использования земли;

Проверка индексов градостроительного регулирования;

Перспективы развития, маркетинг:

Предварительная концепция;

Расчет эффективности;

Схема приобретения;

SWOT-анализ.

Бизнес-план:

Краткое описание проекта;

Анализ перспектив развития участка и района;

Титул, схема приобретения, риски, пути решения;

Описание концепции;

Схема переоформления земли;

Основные риски и ограничения;

SWOT-анализ;

График проекта;

Выбор команды проекта;

Бюджет, экономическая эффективность

Правоустанавливающие документы:

Разработка плана мероприятий по выпуску распорядительных документов на изменение разрешенного использования земли и на строительство;

Подготовка проектов распорядительных документов и писем в соответствующие департаменты;

Сопровождение подготовки и подписания инвестконтракта;

Сопровождение подписания документов.

Предпроектное предложение:

Подготовка технического описания комплекса;

Выбор архитектурного бюро;

Заключение договора с архитектурным бюро;

Предварительные переговоры с потенциальными арендаторами;

Предварительные расчеты по экологии;

Предварительное рассмотрение в комитете архитектуры.

Градобоснование и выпуск градостроительного плана земельного участка:

Заказ разделов градобоснования;

Заключение по дендрологии;

Согласование предпроектного предложения и градобоснования;

Утверждение изменения градостроительных индексов.

Технические условия на присоединение:

Получение предварительных технических условий;

Проведение консультаций по возможности оптимизации;

Заключение договоров со специализированными компаниями;

Получение:

- технические условия постоянных;

- технические условия на технологическое подключение на период строительства;

- технические условия на вынос сетей;

Проектирование наружных сетей;

Заключение договоров на выполнение наружных сетей;

Ввод в эксплуатацию, балансовые разграничения

Проектирование:

Сбор исходных данных для проектирования, изыскания, заключения;

Тендер, заключение договора;

Подготовка технических заключений на проектирование;

Согласование схемы функционального зонирования комплекса;

Координация разработки проектной документации по всем разделам;

Согласование проекта;

Разработка и согласование сводного плана инженерных сетей и строительного генерального плана;

Получение положительного заключения экспертизы.

Разрешение на строительство:

Проведение тендера по выбору генподрядной организации;

Подписание договора с техническим Заказчиком на период строительства;

Внесение изменений в договор аренды земли;

Подготовка документации и заявки в городскую службу недвижимости;

Сопровождение выпуска разрешения на строительство.

Управление строительством:

Координация и контроль исполнения обязательств по проектированию и строительству;

Контроль выполнения календарного плана строительства;

Контроль бюджета строительства;

Тендеры и договоры на поставку строительных материалов и оборудования; девелопмент недвижимость менеджмент риск

Координация работ по рабочему проектированию и строительству наружных сетей;

Организация технического и авторского надзора;

Проведение комплексных испытаний;

Тендер по выбору эксплуатирующей компании, подготовка договора.

Ввод в эксплуатацию, права собственности:

Формирование папки приемочной комиссии и комплекта исполнительной документации;

Организация рабочей и приемочной комиссий;

Организация устранения замечаний комиссий;

Организация сдачи объекта в эксплуатацию;

Организация подписания договоров с энергоснабжающими организациями;

Получение акта ввода объекта в эксплуатацию;

Сопровождение закрытия инвестиционного контракта;

Получение свидетельства о собственности.

Аренда, продажа:

Проведение тендера по выбору брокера, подготовка договора;

Маркетинговые мероприятия, пиар;

Подготовка проекта договора аренды;

Проведение переговоров и подписание договоров с арендаторами;

Помощь в обустройстве помещений;

Организация работы с арендаторами;

Сопровождение сделки по инвестиционной продаже объекта;

Закрытие проекта, отчет.

Выделенные в предоставленном мною плане управления девелоперским проектом этапы, лишь логически следуют друг за другом, тогда как в реальной ситуации их проведение может происходить параллельно друг другу. В различных информационных источниках указаны дополнительные условия плана управления, необходимые в зависимости от ситуации и вида работ, производимых в рамках проекта - список вполне может быть расширен или же, наоборот, сокращён до необходимых девелоперу пунктов.



Раздел 3. Риск - менеджмент в девелопменте недвижимости

3.1 Виды рисков в девелопменте недвижимости

Под рисками девелоперских проектов понимается возможность потерь (отклонения реально достигнутых результатов по сравнению с запланированными), возникающая вследствие необходимости принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности.

Все риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, можно разделить на риски систематические и несистематические.

Под систематическими рисками, как правило, понимаются в общем случае риски, возникающие у всех участников хозяйственной деятельности (например, риски инфляции, риски изменения налогового законодательства).

В девелопменте такие систематические риски можно определить как риски, с которыми связаны все проекты девелопмента и которые невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом (риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и пр.).

Необходимо заметить, что к систематическим рискам на рынке недвижимости в силу локальности рынка следует отнести также региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.

В противоположность систематическим несистематические риски - это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и пр. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного управления проектом.

Разделение на систематические и несистематические риски позволяет правильно определить направление реакции девелопера на выявленный риск: если речь идет о систематическом риске, то он должен быть учтен при разработке концепции проекта и заложен в экономические расчеты при определении финансовой целесообразности и экономической эффективности проекта; если риск относится к категории несистематических, значит, должны быть предусмотрены меры по управлению риском.

Кроме того, девелопер должен понимать, какие из рисков участников проекта являются для них систематическими или несистематическими, для того чтобы предусмотреть это при создании системы взаимных обязательств при реализации проекта.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, для девелопера важно разделить их в зависимости от факторов, вызывающих риски. В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить следующие группы рисков на основании вызывающих их факторов:

* юридические (возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невыявленных обременении объекта и пр.);

* градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

* административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований по выполнению обязательств перед органами власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

* экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики -ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.);

* финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта).

Юридические риски связаны с тем, что реализация любого проекта недвижимости невозможна без четкого определения прав участников проекта (в том числе, и в первую очередь, девелопера) на земельный участок, на котором осуществляется развитие, на создаваемый объект недвижимости или его составные части, ясного определения содержания взаимных обязательств участников проекта друг перед другом. Нечеткое определение этих прав чаще всего является причиной возникающих конфликтов между застройщиком и государством, застройщиком и подрядчиками (особенно если расчеты между сторонами ведутся на бартерной основе), застройщиком и привлекаемыми им «соинвесторами».

Градостроительные, проектные и технологические риски, как правило, связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, недостаточной проработкой проектов развития недвижимости с точки зрения используемых технологий и материалов. В значительной мере технологические риски обусловлены спецификой места реализации проектов. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости организаторы могут столкнуться с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий.

Особое значение в российских условиях имеют административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления или федеральные власти: налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т.д.

Экономические риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, могут быть разделены на две основные группы:

1. Риски, обусловленные недостаточно глубоким анализом тенденций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости:

* отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной экономики, социально-экономической и демографической ситуации в регионе;

* недостаточно представительный анализ ситуации на рынке аналогичных сделок и проектов;

* неверное истолкование имеющихся данных;

* необъективное отношение к данным;

* необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

2. Риски, обусловленные неправильными организационно-экономическими решениями в таких вопросах, как:

* неверный выбор организационно-правовой формы для реализации проекта;

* неэффективная схема привлечения ресурсов;

* неправильный выбор участников проекта.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя к превышению их запланированных сроков.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков, разновидностей рисков в зависимости от порождающих их факторов, также возможно ранжирование всех рисков проекта в зависимости от их последствий и вероятности, определяющих «приемлемость» того или иного риска.- На основе анализа возможных комбинаций последствий и вероятности рисков они могут быть ранжированы следующим образом:

А - непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;

Б - риск, который трудно переносим; от него следует избавиться как можно раньше;

В - переносимый риск, от которого можно избавиться по мере возможности;

Г - приемлемый риск.

С учетом изложенных выше подходов к классификации рисков можно суммировать вышесказанное следующим образом:

Разновидности рисков:

1.По возможности контроля над рисками:

* систематические;

* несистематические (специфические).

2. По факторам возникновения:

* юридические;

* градостроительные и технологические;

* административные;

* экономические;

* финансовые.

3. По вероятности:

* с высокой вероятностью;

* со средней вероятностью;

* с низкой вероятностью.

4. По последствиям:

* катастрофические;

* средние;

* незначительные.

Исходя из предлагаемого варианта каждый из рисков может быть идентифицирован так, чтобы определить возможность влияния на снижение риска, направления управления риском, настоятельность проведения мероприятий по снижению риска.

3.2 Основные методы анализа риска

Каждый их подэтапов анализа риска содержит в себе множество методов, различных по своей природе и назначению.

При качественном анализе риска используемые методы можно разделить на четыре группы:

1. Методы, базирующиеся на анализе имеющейся информации

- рассмотрение и анализ первичных документов финансовой и управленческой

- анализ данных периодических (годовых, квартальных) отчетов организации.

2. Методы сбора новой информации

- стандартизированный опросный лист;

- персональные инспекционные посещения производственных подразделений

организации;

- консультации со специалистами, как работающими в самой организации, так и внешними.

3. Методы моделирования деятельности организации

- составление и анализ диаграммы организационной структуры организации;

-анализ карты потоков, отражающей технологические потоки производственных

процессов.

4. Эвристические методы качественного анализа

Рассматривая методы количественного анализа рисков, можно составить следующую классификацию методов:

1. Аналитические методы

- анализ чувствительности

- анализ сценариев

2. Вероятностно-теоретические методы

- статистические методы

- имитационное моделирование (метод симуляций Монте-Карло, метод

исторических симуляций)

- логико-вероятностные методы

3. Эвристические методы количественного анализа

4. Нетрадиционные методы

- системы искусственного интеллекта (нейронные сети)

- моделирование на основе аппарата нечеткой логики (fuzzy logic).Управление рисками на примере изменения цен на жилье г. Улан-Удэ Республики Бурятия

В девелопменте недвижимости всегда существует опасность потерь, вытекающая из специфики деятельности отрасли. Опасность таких потерь представляет собой риск. Эффективное управление девелопментом недвижимости может быть достигнуто путем своевременного выявления рисков и снижения вероятности их наступления. С учетом современного развития экономики России в целом и девелопмента недвижимости хозяйства в частности, рисковая составляющая приобретает важный аспект в прогнозировании деятельности отрасли и разработке эффективного механизма управления.

Риск - это возможность непредвиденного наступления неблагоприятных последствий. Риск - это финансовая категория, поэтому на степень и величину риска можно воздействовать через финансовый механизм.

Управление рисками, риск-менеджмент - процесс принятия и выполнения управленческих решений, направленных на снижение вероятности возникновения неблагоприятного результата и минимизацию возможных потерь, вызванных его реализацией [1].

С учетом современных условий и тенденций развития российской экономики в целом и девелопмента недвижимости в частности рисковая составляющая приобретает ключевое значение в прогнозировании и разработке механизмов защиты от неблагоприятных последствий.

В девелопменте недвижимости выделяются две большие категории рисков [2]:

- экзогенный (внешний) риск, которому подвержена любая сфера деятельности. К нему относятся экологический, политический и нормативно-правовой риски;

- эндогенный (внутренний) риск. Он включает в себя операционный, кадровый, стратегический, финансовый, репутационный, юридический и производственный риски.

По степени опасности и вероятности наступления риски можно группировать следующим образом:

1. Производственно-технологические (34%);

2. Риски, обусловленные субъективными факторами (26%);

3. Риски, обусловленные изменениями институциональной среды 23%);

4. Риски, обусловленные ограниченностью или недостатком ресурсов (17%) [4].

Сложность идентификации и классификации региональных рисков заключается в их многообразии. Что касается Республики Бурятии, равно как и любого другого дотационного субъекта Российской Федерации, то здесь помимо общегосударственных рисков, имеют место и региональные, которые обусловлены рядом факторов (дефицитность республиканского бюджета, низкий уровень доходов населения, географические и климатические особенности, коррупция). Как показало исследование, для Республики Бурятия наиболее характерны следующие виды рисков в девелопменте недвижимости (табл.1):

Наименование риска	Содержание риска
Маркетинговые риски	Часто маркетинг сводится к рекламе или организации продаж. Как следствие этого, недостаточно внимания уделяется анализу рынка.
Риски проектирования	Несоответствие между проектными решениями (архитектурно - планировочные решения, квартирография, используемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей
Риски финансирования	Риски, связанные в первую очередь с недофинансированием из республиканского бюджета, высоким уровнем неплатежей и несовершенством тарифного регулирования.
Подрядные риски	превышение сроков реализации проекта, недостаточно высокое качество работ, завышение фактических затрат по сравнению с проектными. Превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо к падению их рентабельности до минимального уровня.
Риски реализации	из-за неправильно выбранной ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок недвижимости

Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.

Текущее состояние цен на жилье в Улан-Удэ Республики Бурятия

Общая информация:

средняя цена квартиры - 2 336 303 рублей;

средняя цена кв. метра - 46,8 рублей.

Информация по районам:

индекс стоимости жилья в Советском районе - 47 179;

количество квартир в базе по Советскому району - 282;

индекс стоимости жилья в Октябрьском районе - 48 395;

количество квартир в базе по Октябрьскому району - 1833;

индекс стоимости жилья в Железнодорожном районе - 43 628;

количество квартир в базе по Железнодорожному району - 858.

Индекс цен по количеству комнат:

средняя цена 1-комнатной квартиры - 1 588 443 рублей;

средняя цена 2- комнатной квартиры - 2 270 894 рублей;

средняя цена 3- комнатной квартиры 2 949 566 рублей;

средняя цена многокомнатной квартиры 3 719 917 рублей.

Наиболее значимым в сфере риск-менеджмента в девелопменте недвижимости Республики Бурятии является риск недополучения финансирования.



Заключение

Проанализировав все вышеизложенное в работе, можно сделать вывод, что девелопмент - это принципиально новая концепция организации инвестиционного процесса.

С каждым годом Россия приближается по своему экономическому развитию к более развитым странам, создавая собственную модель экономики. Так, к девелопменту прибегают все больше и больше инвесторов, стремящихся не просто ухватить побольше выгоды, но и создать действительно привлекательную недвижимость для будущих покупателей, заботясь также о развитии собственной репутации.

На сегодняшний день девелоперы имеют конкретные представления о своем деле, а управление девелоперскими проектами можно выделить в обособленную группу. С каждым днем развития рынка недвижимости происходит и развитие самого девелопмента. Появляются новые термины, виды девелопмента, создающие возможность для расширения диапазона полномочий, способных позволить более детально, экономично, рационально и качественно развивать девелоперские проекты, их сущность и глубину использования.

В ходе выполнения курсовой работы были рассмотрены задачи:

- изучение понятия, видов, цели и принципов девелопмента;

- рассмотрение этапов процесса девелопмента и их характеристик;

- привязка этапов процесса девелопмента с рисками;

- определение видов рисков в девелопменте недвижимости;

- изучение основных методов анализа риска;

-рассмотрение управления рисками на определенном виде недвижимости.

Таким образом, была достигнута цель работы - определение сущности риск-менеджмента в девелопменте недвижимости.



Список использованных источников

1. Девелопмент недвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности «Менеджмент орг.» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро. - М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега - Л», 2010. - 928 с.: ил. - (Современное бизнес-образование).

2. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев. - М.:КНОРУС, 2007.-184 с.

3. Левин Л. Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежом и в России. 2003. №2.

4. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами. Справочное пособие. - М.: «Высшая школа», 2001.

5. Максимов С.Л. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.

6. Moрус И.В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления - 2004: Материалы 19 й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.

7. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса. - 2 е изд.-ULI-THE URBAN LAND INSTITUTE, 2003 г. - 452 стр.

8. Управление недвижимостью: Учебник/под ред. С.Н. Максимова. М.: Издательство «Дело» АНХ, 2008,432 с.

9. Управление проектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. - 2-е изд. - М.: Омега Л, 2004. - с. 664.

10. https://works.doklad.ru/view/978WZuPYQ2Y/6.html

11. http://economy.bsu.by/wp-content/uploads/2014/03/389383.pdf

12. https://studme.org/51982/ekonomika/development_forma_organizatsii_upravleniya_razvitiem_obektov_nedvizhimosti

Размещено на Allbest.ru

...