Формування інформаційної прозорості ринку об’єктів комерційної нерухомості регіону

Размещено на http://www.allbest.ru/

202

Формування інформаційної прозорості ринку об'єктів комерційної нерухомості регіону

Ліповська-Маковецька Н.І.

У статті розглянуто проблеми формування інформаційної прозорості ринку об'єктів комерційної нерухомості регіону. Приділено увагу вивченню потреби запровадження єдиного реєстру даних. Запропоновано схему формування електронної бази даних, яка сприятиме покращенню інформаційної прозорості первинного та вторинного ринку комерційної нерухомості регіону.

Інформація - це щоденний інструмент роботи професійних менеджерів. Глобалізація бізнесу, ринкові зміни, нові партнери на ринку часто призводять до фінансових втрат. Цей ризик може бути мінімізований при доступності достовірної, точної, своєчасної інформації. Для ринку нерухомості, особливо комерційної, можливість доступу до інформації є надзвичайно важливим аспектом формування справедливих і дієвих відносин між його суб'єктами.

Ряд науковців, які займались вивченням проблем розвитку ринку комерційної нерухомості - І.Балабанов [1], Б.Боронін [2], Н.Голошубова [3], М.Горенбургов [4], І.Кривов'язюк [5], Б.Малиновський [6] та ін. - висловили спільну думку: за відсутності інформаційної відкритості ринку комерційної нерухомості майже неможливим стає надання професійними посередниками якісних послуг своїм клієнтам із здійснення операцій з нерухомим майном. З цим, слід погодитись, адже прозорість ринку комерційної нерухомості дає інвесторам впевненості в правильності свого вибору. Водночас, потенційний покупець не віддасть своїх грошей туди, де від нього приховують інформацію. Отже, вказані недоліки істотно впливають на фінансове довір'я дрібних інвесторів і на розміри засобів, які вкладаються.

Представлені наукові дослідження проблем формування прозорості ринку об'єктів комерційної нерухомості спирались переважно на необхідність розробок законодавчо-нормативних документів, які врегульовували дану проблему, їх автори практично ігнорували вплив таких факторів як розвиток інфраструктури та формування електронної бази даних.

Саме тому в даній статті нами виділено наступні цілі, що допоможуть сприяти розв'язанню представленої проблеми:

виділення основних елементів інформаційної інфраструктури ринку комерційної нерухомості;

виділення кола проблем, що заважають формуванню інформаційної прозорості ринку комерційної нерухомості;

обґрунтування шляхів покращення інформаційної прозорості первинного та вторинного ринку об'єктів комерційної нерухомості регіону.

Інформаційне забезпечення являє собою загальну доступність кожного його учасника до інформаційних даних про стан ринку комерційної нерухомості, що так чи інакше стосуються відносин з нерухомості (суб'єкти і об'єкти ринку, операції з ними, їх законодавчо-нормативне регулювання тощо). Формування такої доступності повинне відбуватись через створення та розвиток інформаційної інфраструктури ринку нерухомих об'єктів. Інформаційна інфраструктура включає такі елементи:

організаційні структури, що забезпечують формування, функціонування і розвиток інформаційного простору;

інформаційно-телекомунікаційні структури - територіально розподілені державні і корпоративні комп'ютерні мережі, телекомунікаційні мережі і системи спеціального призначення і загального користування (систематизовані бази даних);

системи засобів масової інформації;

інформаційні технології та ін.

Як показали результати дослідження, процес становлення інформаційної інфраструктури ринку відбувається таким чином, що у діючих організаційних структур, які здійснюють безпосередню діяльність на ринку (регулювання, управління, посередництво, оцінка, страхування, кредитування тощо), формується другорядні послуги - збір, обробка, надання користувачам даних про ринок; а, згодом, з розвитком об'єктивних передумов, утворюються такі учасники ринку, основна діяльність яких є інформаційне забезпечення своїх клієнтів.

Формування інформаційного забезпечення нерухомості комерційно-виробничого призначення регіону повинно відбуватися, на нашу думку, саме за такою схемою. В наслідок цього інформаційна інфраструктура складатиметься із державних і недержавних установ або їх спеціалізованих відділів по наданню інформаційних послуг про даний ринковий сегмент. При цьому користувач матиме можливість отримати у зазначених структурних елементах ринку необхідні йому дані, якими володіє останній. Ці відносини повинні не суперечити українському законодавству і регулюватися підзаконними актами.

Основні суб'єкти первинного ринку нежитлових об'єктів фактично мають сформовані бази даних про операції, які здійснюються з комерційними і виробничими будівлями, спорудами і приміщеннями, від початку становлення ринку і до сьогодні.

Зокрема, у відділі інформатики і аналітичної роботи регіонального відділення ФДМУ по Волинській області містяться дані про всі угоди продажу державного майна за декілька останніх років. Окремої бази даних про приватизовані об'єкти нерухомої власності не сформовано. Тому, виникають складнощі при потребі у використанні такої інформації.

В результаті створення відповідної електронної системи управління базами даних, яка буде оперувати звітними даними приватизації державного майна, із спеціальними функціями фільтрації виникне можливість швидкого отримання переліків нових власників, вартості майна, ціни та умови продажу і т. п. Комп'ютерні дані про ринок оренди, де орендодавцем виступає держава та державні підприємства відобразять особливості орендних відносин: функціональну структуру об'єктів комерційної нерухомості, видову структуру орендарів, динаміку орендної платні та інше.

При цьому, паралельно повинна здійснюватись законодавчо-нормативна прозорість процесів приватизації. Доведення такого роду документів до населення зазвичай відбувається через засоби масової інформації (публікації у щотижневих газетах, спеціалізованих виданнях, науково-аналітичних журналах).

Таким чином, відділ обліку майна міської комунальної власності може також створити комп'ютерні системи з обліку, групування, збереження і використання даних про процеси приватизації об'єктів комерційної нерухомості міської комунальної власності, що може допомогти в ході формування інформаційної відкритості даного ринку.

Створення Єдиного реєстру заборон забезпечує підвищення рівня захисту майнових прав та інтересів громадян і організацій шляхом накопичення та використання нотаріусами України, а також правоохоронними органами даних про заборони відчуження та арешти нерухомого майна юридичних та фізичних осіб. Доступ до Єдиного реєстру через комп'ютерну мережу Міністерства юстиції України можуть мати державні нотаріальні контори, державні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, які уклали відповідні угоди з Інформаційним центром Міністерства юстиції України.

Відтак, як ми вважаємо, подальший розвиток Волинської філії інформаційного центру Міністерства юстиції України підприємства повинен базуватись на розбудові і удосконаленні інформаційної мережі Міністерства юстиції України, удосконаленні існуючих та створення нових реєстрів, наданні доступу до системи реєстрів всім державним нотаріальним конторам та приватним нотаріусам.

Систематизована база даних "ДатаБанк" “Волинського аукціонного центру” є одним з основних напрямків діяльності ДАК“НМАЦ”. Вона була започаткована з метою створення єдиної бази даних товарів, майна, послуг, продукції тощо. Це необхідно для забезпечення узагальнення інформації про наявні пропозиції та попит на майно, обліку комерційних пропозицій щодо їх купівлі або продажу, а також з метою створення передумов для надання послуг маркетингового пошуку необхідного майна та реальних покупців.

Напрямками вдосконалення роботи систематизованої бази даних "ДатаБанк" “Волинського аукціонного центру” ми вважаємо наступні:

Пошук замовників та надання ними деталізованої інформації про майно, яке замовник бажає продати.

Проведення розрахунків з Компанією за розміщення даної інформації в Інтернет. інформаційна прозорість комерційна нерухомість

Підготовка та розміщення інформації про матеріальні активи, що виставлені на продаж на сайді Компанії.

Це передбачається шляхом створення бази даних "ДатаБанк", а саме:

формування інформаційної бази даних товарів, послуг, майна та підприємств - виробників, їх комерційних пропозицій;

забезпечення умов для доступності інформації про майно та матеріальні цінності у всіх регіонах України;

забезпечення швидкого, надійного та достовірного збору, обробки та розповсюдження інформації про кон`юнктуру товарного ринку України.

База даних формуватиметься, підтримуватиметься та постійно оновлюватиметься працівниками компанії та буде відображатися у всесвітній мережі Інтернет і стане загальнодоступною. У наповненні бази зможуть брати участь фізичні особи та юридичні особи всіх форм власності.

Волинська міжрегіональна біржа є організацією, що об'єднала юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність. Біржа веде систематизовану базу даних про учасників торгів, покупців, продавців, укладені біржові угоди, вартість угод, проводить оцінку майна тощо. Відповідно до цього, має виявляти попит і пропозицію на нежитлові об'єкти нерухомості, ціни на них в конкретний час та визначати їх динаміку за певний період. Біржа сама встановлює плату за надання такої інформації та стягує її в процесі надання послуг користувачам.

Крім цього, Волинська міжрегіональна біржа для вивчення, впорядкування та покращення і полегшення товарообороту із нерухомістю і пов'язаних з нею операцій в області повинна видавати біржові бюлетні, цінові довідники та інші інформаційні і рекламні видання, а також розміщувати поточну пропозицію та попит своїх учасників та співставні ціни їх товари в Інтернет-мережі.

Також має бути загальнодоступним для всіх правила вступу до членів біржі, правила біржової торгівлі та інші положення, власні стандарти і типові контракти Волинської міжрегіональної біржі.

Поступове відособлення ринку комерційної нерухомості відбувається на принципах його спеціалізації, стандартизації і формалізації, це поступово призводить до появи професійних саморегулюючих інститутів. Саморегулюючі організації ринку нерухомості в Україні - добровільне об'єднання професійних учасників ринку нерухомості, яке не має на меті одержання прибутку, а створене для захисту інтересів свої членів, інтересів власників нерухомості і інших учасників ринку нерухомості і зареєстроване в Міністерстві юстиції України. Такі організації діють на основі свого статуту, установчого договору або інших правил цієї організації.

Асоціація власників нерухомості здобула свій статус внаслідок організації необхідних ресурсів для виконання статутних зобов'язань, а також внаслідок розробки і впровадження правил, стандартів та вимог здійснення операцій на ринку нерухомості та інше.

Волинське об'єднання власників нерухомості повинно виконувати функції асоціації в межах Волинського регіону. Територіальне об'єднання повинно брати на себе обов'язки збирання, узагальнення та аналітичної обробки статистичної інформації власників об'єктів комерційної нерухомості, забезпечення своєчасного інформування членів об'єднання та інших заінтересованих осіб про зміни внутрішніх процедур, правил діяльності та законодавства про нерухоме майно та всі зміни, що вносять ся до нього. Спеціальна база даних на комп'ютерних носіях про юридичних і фізичних осіб - власників комерційної нерухомості (учасників об'єднання), технічний стан та функціональне використання об'єкта, фінансове становище власника тощо служить важливим джерелом прозорості ринку, учасниками якого є саме зареєстровані в об'єднанні особи.

Територіальні утворення Українського товариства оцінювачів підвищать рейтинг оціночної діяльності в регіонах. Від цього залежить рівень професіоналізму оцінювача, якість його послуг, активізація ринкових відносин з нерухомістю тощо.

Зосередження даних по всіх об'єктах нерухомості, які були оцінені членами товариства оцінювачів, в одному місці дозволить створити необхідну базу даних вартості та рівня цін на об'єкти нерухомості будь-якого функціонального призначення по забезпеченню інформаційної прозорості ринку нерухомого майна для учасників ринку та оцінювачів при застосуванні методів, що застосовують дані об'єктів-аналогів.

Асоціація фахівців по нерухомості (ріелторів) України була створена з головною ціллю, - сформувати в Україні цивілізований ринок нерухомості, що принесе безперечну вигоду як суб'єктам ринку, так і державі в цілому. На сьогоднішній день ринок комерційної нерухомості, як самої найважливішої складової частини процесу відтворювання в Україні, не створений. Асоціація розробляє та здійснює контроль за дотриманням норм і правил поведінки, регламентів, правил здійснення операцій з нерухомістю, вимог до професійної кваліфікації фахівців - учасників Асоціації ріелторів України, уповноважених здійснювати операції з нерухомістю, та інших документів, передбачених законодавством. Об'єднання впроваджує ефективні механізми розв'язання спорів між учасниками об'єднання та їх клієнтами, розробляє та впроваджує заходи щодо захисту клієнтів учасників об'єднання та інших потенційних покупців, а також додержання етичних норм і правил поведінки членів об'єднання у їх взаєминах з клієнтами.

Об'єднання всіх професійних учасників ринку комерційно-виробничої нерухомості дасть можливість сформувати їх інформаційну забезпеченість. Для цього повинна бути створена комп'ютерна системи бази даних клієнтів ріелторів Волині (потенційних та дійсних продавців і покупців), попиту і пропозиції на нежитлові об'єкти, рівня цін на них шляхом звітування кожного члена об'єднання про показники своєї діяльності перед адміністраторами баз даних. Наявність спеціального програмного забезпечення дозволить визначати динаміку змін на ринку нерухомості, а функції фільтрації таких програм - отримати ці дані по окремих видах будівель, споруд і приміщень.

Таким чином, можна дійти висновку: чим більше професійних учасників, оцінювачів буде залучено до відповідних об'єднань ріелторів, оцінювачів власників у регіоні, тим більш достовірнішою інформацією, в результаті, вони будуть володіти.

Останнім часом набули поширення підприємства, які спеціалізуються на наданні інформаційних послуг відповідної сфери ринкових відносин. Такі фірми використовують суттєве програмне забезпечення та створюють свої сайти. Мета їх функціонування - надання допомоги з інформування широкого загалу й фахівців щодо перебігу подій у сфері їх спеціалізації в Україні та її окремих регіонах, а також в інших країнах. Крім цього, такі установи займаються аналізом законодавства та законопроектів, що стосується їх діяльності.

Завдання волинських інформаційних центрів, що спеціалізуватимуться на нежитловій нерухомості, повинно полягати у створенні найповнішої бази даних ринку офісів, магазинів, складів об'єктів громадського харчування, побутового обслуговування і т. п. регіону та України вцілому, з останніми публікаціями та регулярними новинами, забезпечити можливість ефективної комунікації поміж іншими інформаційно-аналітичними центрами України, створити єдиний ресурс для всіх тих, хто шукає ринкову інформацію.

Враховуючи особливості діяльності у сфері нерухомого майна нежитлового призначення, ми прийшли до висновку, що інформаційні технології відіграють визначальну роль у розвитку процесів реформування власності і становлення ринкових відносин. Тому цей елемент інформаційної інфраструктури ринку комерційної нерухомості Волинської області повинен відповідати наступним властивостям:

оперативність (як в отриманні, так і наданні інформації замовнику);

повнота (можливість охоплення всіх учасників відносин з нерухомістю у області);

специфіка замовлень (можливість застосування спеціальних “фільтрів” досліджуваних елементів ринку);

наявність зворотного зв'язку з досліджуваними учасниками ринку;

щоденне оновлення загальнодоступної інформації;

можливість оперативного виправлення виявлених неточностей та швидкого вирішення проблем, що призвело до появи таких;

постійне присутнє посилання на джерело отримання інформації;

використання передових методик провідних інформаційних центрів та інше.

Сучасному рівню розвитку ринку нерухомого майна комерційно-виробничого призначення у Волинській області відповідає ступінь сформованості структур, які складають систему засобів масової інформації, по забезпеченню належного розповсюдження даних у межах території регіону про потенційних і дійсних покупців і продавців, про об'єкти, вартість, умови договорів купівлі-продажі, оренди, міни тощо.

Результати дослідження розкривають перспективи формування інформаційної прозорості ринку регіонів для активізації діяльності його учасників. Це дає підстави вважати, що на цій основі доцільно розпочинати діяльність спеціалізованих фірм, які будуть займатися пошуком, збором та систематизацією необхідної інформації, розподілом їх по користувачах - учасниках ринкових відносин з нежитловою нерухомістю. Співпраця з такими спеціалізованими структурами та інформаційно-аналітичними відділами існуючих структур ринку дасть змогу краще стикувати попит і пропозицію на офіси, склади, магазини, виробничі об'єкти конкретних регіонів України, що сприятиме економічному зростанню регіону.

Враховуючи сучасний стан ринку комерційної нерухомості регіону та існуючи на ньому проблеми щодо формування баз даних на такі об'єкти, відсутність кваліфікованої та справедливої оцінки комерційного майна, слабке державне регулювання відносин у цій сфері нами запропоновано здійснити ряд заходів, зокрема з формування прозорості ринку комерційної нерухомості регіону.

З метою забезпечення інформаційної прозорості ринку об'єктів комерційної нерухомості ми пропонуємо використовувати відповідний орнізаційно-економічний механізм супрводження її формування, який би забезпечував реалізацію стратегічних цілей розвитку ринку об'єктів комерційної нерухомості. Цей механізм повинні супроводжувати функціонально-цільові засади, нормативно-правове забезпечення та інституційні засади.

Функціонально-цільові засади формування такого організаційно-економічного механізму повинні бути спрямовані на досягнення сталого й динамічного розвитку ринків комерційної нерухомості в регіонах України, прискорення впровадження новітніх досягнень науки і техніки у розвиток ринку об'єктів комерційної нерухомості (зокрема, будівництва цілісних логістичних комплексів замість пропозиції складських приміщень, використання сучасних програмних продуктів цільового характеру), збільшення національних і закордонних інвестицій в об'єкти комерційної нерухомості, підвищення ефективності діяльності суб'єктів ринку комерційної нерухомості.

Нормативно-правове забезпечення повинне включати законодавче супроводження пропозицій щодо формування прозорого інформаційного поля ринку об'єктів комерційної нерухомості (прийняття нового та внесення змін у діюче законодавство), інструктивно-методичне супроводження питань формування інформаційної прозорості таких ринків, адміністративне регулювання.

Інституціональні засади повинні охопити внесення змін в організаційне забезпечення, кадрове забезпечення, інфраструктурне забезпечення, а також моніторинг процесу забезпечення інформаційної прозорості ринку об'єктів комерційної нерухомості регіонів.

Процес становлення інформаційної інфраструктури ринку повинен відбуватися таким чином, що у діючих організаційних структур, які здійснюють безпосередню діяльність на ринку, формуються другорядні послуги - збір, обробка, надання користувачам даних про ринок; а, згодом, з розвитком об'єктивних передумов, утворюються такі учасники ринку, основна діяльність яких є інформаційне забезпечення своїх клієнтів.

Результати дослідження розкривають перспективи формування інформаційної прозорості ринку для активізації діяльності його учасників. Це дає підстави вважати, що на цій основі доцільне створення Єдиного інформаційного центру нерухомого майна регіону, який буде займатися пошуком, збором та систематизацією необхідної інформації, розподілом їх по користувачах - учасниках ринкових відносин з комерційною нерухомістю. Співпраця з такими спеціалізованими структурами та інформаційно-аналітичними відділами існуючих структур ринку дасть змогу краще стикувати попит і пропозицію на офіси, склади, магазини, виробничі об'єкти, що сприятиме економічному зростанню регіону.

Література

1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2002. - 208 с.: ил.

2. Боронин Б., Штерндок В. Сделки с жильем и нежилой недвижимостью // Бизнес-информ. - 1997. - №10. - с.13-14.

3. Голошубова Н., Голошубов О. Розвиток складської мережі як компонента інфраструктури ринку // Економіка України. - 1998. - №3. - с.62-65.

4. Горенбургов Ю.М. Оценка стоимости государственного имущества при приватизации -- необходимость новых подходов. Экономика России на рубеже XXI века. Академический и межвузовский сборник научных трудов. Академия гуманитарных наук. СПб.: Казань, «АБАК», 1999. - 335с.

5. Кривов'язюк І.В. Стратегія й тактика розвитку та регулювання операцій з комерційною нерухомістю в Україні // Стратегія розвитку України (економіка, соціологія, право): Наук. журнал. - Вип.3-4 / Голов. ред. О.П.Степанов. - К.: НАУ, 2004.

6. Малиновський Б. Ера капітальних нежитлових споруд закінчується // Галицькі контракти. - 2001. - №28. - с.22-23.

Размещено на Allbest.ru