Общее понятие рыночной стоимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Общее понятие рыночной стоимости

2. Категории рыночной стоимости

3. Основные показатели, используемые при оценке рыночной стоимости объектов

4. Рыночная цена

Заключение

Введение

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со Стандартами оценки (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 г., № 519) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Определение рыночной стоимости производится экспертами-оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности»

Существуют следующие подходы к оценке

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный (рыночный) подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Вместе с тем, рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового Кодекса РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки.

Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых (коммерческих) условиях.

При определении и признании рыночной цены используются официальные источниками информации, в том числе:

официальная информация о биржевых котировках (состоявшихся сделках) на ближайшей к месту нахождения продавца (покупателя) бирже, а при отсутствии сделок на указанной бирже - соответствующая информация другой биржи или информация о международных биржевых котировках;

информация о рыночных ценах, опубликованная в печатных изданиях или - доведенная до сведения общественности средствами массовой информации;

информация государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;

заключение (Отчет) независимого оценщика, являющегося членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшего свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

1. Общее понятие рыночной стоимости

Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, например, фактическая себестоимость строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством. Расходы на строительство недвижимости имеют прямое отношение к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от объекта в будущем. Поскольку размер будущих выгод от объекта со временем меняется - оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность объекта для сторон конкретной сделки, поэтому во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Формулировка рыночной стоимости при оценке объекта базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость - наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости объекта - это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

2. Категории рыночной стоимости

Потребительская Стоимость. Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, чьей частью она является, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла бы быть получена от ее продажи.

Потребительская стоимость представляет собой стоимость, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном использовании, и, следовательно, относится к нерыночной сфере.

Собственность с Ограниченным Рынком. Собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой Собственности с Ограниченным Рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного периода маркетинга, чем для собственности, пользующейся более высоким спросом.

Специализированная Собственность - собственность специального назначения или специальной конструкции. Собственность, которая в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования или конкретными пользователями, и которая редко продается (если продается вообще) на открытом рынке помимо продажи ее в качестве части действующего предприятия. Несмотря на то, что многие сооружения, включая частные жилые дома, могут быть охарактеризованы как собственность "специального назначения", это определение в первую очередь приложимо к собственности, имеющей крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющей; типичными примерами являются нефтеочистительные заводы, электростанции, судоремонтные заводы, специализированные производства, церкви, музеи, а также объекты собственности, имеющие специфическое местоположение для определенной деятельности.

При оценке имущества в связи с финансовой отчетностью, задействованные владельцем объекты собственности могут рассматриваться как неспециализированные либо как специализированные.

Неспециализированная собственность оценивается в соответствии с концепциями Рыночной Стоимости. Объекты, предназначенные для длительного использования в том виде, как они задействованы на текущий момент времени, оцениваются на базе Рыночной Стоимости.

Специализированная собственность, по определению, редко продается на открытом рынке (если продается вообще). В силу этого при ее оценке в целях финансовой отчетности часто используется Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) с соответствующим изложением применяемых процедур. ликвидационная стоимость рыночный

Инвестиционная Стоимость. Стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект собственности с конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и / или критерии инвестирования.

Термин "Инвестиционная Стоимость" не следует путать с Рыночной Стоимостью инвестиционной собственности.

Стоимость Действующего Предприятия. Стоимость бизнеса в целом. Это понятие включает в себя оценку функционирующего предприятия и получения из Общей Стоимости Действующего Предприятия величин для составных частей, выражающих их вклад в общую стоимость, однако сама по себе ни одна из этих компонент Рыночной Стоимости не образует.

Страховочная Стоимость. Стоимость собственности, определяемая положениями страховочного контракта или полиса.

Облагаемая Стоимость. Стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности. Хотя в некоторых юрисдикциях стоимость, используемая в качестве базы налогообложения, фигурирует как Рыночная Стоимость, тем не менее предписанные методы оценки могут привести к результатам, отличным от Рыночной Стоимости в смысле приведенного здесь определения.

Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ). ОСВ представляет собой метод оценки, основанный на расчете текущей Рыночной Стоимости земельного участка при его существующем использовании в сумме с общими затратами на возмещение (воспроизводство) улучшений за вычетом начислений на физический износ и всех соответствующих форм обесценения. Результат, являющийся нерыночным типом стоимости, называют Остаточной Стоимостью Возмещения. Он определяется потенциальной рентабельностью или потенциалом услуг, оказываемых предприятием.

Утилизационная Стоимость. Стоимость собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемой не при существующем использовании, а как совокупность материалов, содержащихся в ней, без дополнительного ремонта и адаптации. Эта стоимость может рассчитываться как общие или как чистые затраты на реализацию и, в последнем случае, может совпадать с чистой стоимостью реализации.

Ликвидационная Стоимость, или Стоимость при Вынужденной Продаже. Денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением Рыночной Стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом.

Специальная Стоимость. Термин, относящийся к экстраординарным добавкам к Рыночной Стоимости. Специальная Стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта собственности с некоторой другой собственностью, например, территориально примыкающей к рассматриваемому объекту. Специальная Стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может иметь смысл скорее для определенного владельца или пользователя, либо будущего владельца или пользователя, нежели для рынка в целом; то есть она применима к покупателю, имеющему особый интерес.

Специальная Стоимость может иметь прямое отношение к Стоимости Действующего Предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы отделить такие подходы от Рыночной Стоимости и оговорить все сделанные им допущения.

Некоторые другие выражения стоимости, более характерные для собственности, производственных средств и оборудования, а также некоторые особые ситуации, посвященных такого рода активам.

3. Основные показатели, используемые при оценке рыночной стоимости объектов

Основными показателями, определяющими стоимость объектов, по мнению авторов различных научных публикаций, являются:

показатель, характеризующий надежность правовой охраны соответствующего объекта;

показатель, характеризующий возможность оцениваемого объекта свободно применяться на рынке без нарушения прав третьих лиц (показатель патентной чистоты объекта);

технико-экономическая значимость объекта правовой охраны;

издержки владельца исключительных прав на создание (разработку) объекта правовой охраны;

издержки владельца исключительных прав на патентование (регистрацию) объекта, включая пошлины, сборы и другие расходы на поддержание охранных документов в силе, а также оплату услуг патентного поверенного или представителя;

издержки на организацию использования объекта, включая затраты на его маркетинг;

затраты на страхование рисков, связанных с объектом ;

срок действия охранного документа (патента, свидетельства) на момент оценки его стоимости или срок действия лицензионного договора;

издержки владельца исключительных прав на разрешение правовых конфликтов по оцениваемому объекту, в том числе в судебном или добровольном порядке (на приобретение прав третьих лиц);

ожидаемые поступления лицензионных платежей по данному объекту (при условии фиксации объемов лицензионных платежей);

ожидаемые поступления в форме компенсационных (штрафных) выплат (платежей) при условии подтверждения факта(ов) нарушения исключительных прав владельца объекта ;

срок полезного использования оцениваемого объекта;

фактор морального старения оцениваемого объекта;

среднестатистические ставки роялти для данного вида объектов правовой охраны;

показатель, характеризующий промышленную (производственную) готовность оцениваемого объекта;

расходы, связанные с необходимостью уплаты налогов и сборов.

В общем случае методология оценки рыночной стоимости объектов может базироваться на методологии ценообразования на научно-техническую и промышленную продукцию, т.е. учитывать одновременно затратные и эффективностные составляющие. Разумеется, эта методология должна учитывать специфику оцениваемых объектов - их нематериальный, правовой характер. Одним из аналитических выражений, по которому может быть рассчитана рыночная стоимость объекта, является простая сумма затрат правообладателя на приобретение оцениваемого объекта с показателем, характеризующим экономическую выгоду правообладателя в случае использования им оцениваемого объекта.

Данный подход может быть использован для расчета рыночной цены объекта, например, для целей продажи лицензии, внесения долевого пая в уставный капитал предприятия и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости объекта может быть скорректирована по договору между его субъектами (сторонами). В этом случае бонификация (надбавка) или скидка к стоимостной оценке объекта с учетом фактора риска, по нашему мнению, не может превышать 30% его расчетной рыночной стоимости.

Основаниями для бонификации (независимо от срока действия охранного документа на момент его оценки) могут служить критерии:

конкурентоспособности объекта;

экономической эффективности использования объекта;

объема и надежности правовой охраны объекта;

степени новизны объекта и др. факторы.

Основаниями для скидки могут служить факторы риска, сопряженные с невысокой достоверностью исходных технико-экономических показателей, инструментальными ошибками при прогнозировании показателей эффективности использования оцениваемого объекта, низкой надежностью правовой охраны данного объекта и др. субъективными и конъюнктурными факторами.

4. Рыночная цена

Важная роль цен в экономической жизни определяется тем, что они являются основой всех экономических измерений, оказывают значительное влияние на затраты и результаты деятельности всех субъектов экономики: предприятий, домашних хозяйств и государства. Кроме того, цены определяют эффективность внешнеэкономической деятельности.

Особенно велика их роль в рыночной экономике, где свободные цены выступают основным регулятором пропорций общественного воспроизводства, хозяйственных отношений. Цены являются также важным объектом государственного регулирования, благодаря которому государство осуществляет свою политику и в условиях рынка. Поэтому овладение современной методологией ценообразования является неотъемлемым элементом формирования квалифицированных специалистов в области экономики и управления.

В рыночном хозяйстве значительная часть цен на товары устанавливается на рынке в результате конкуренции. Это приводит к отражению в цене спроса и предложения. В результате осуществляется основная функция цены - регулирующая, трансформирующая спрос потребителя в соответствующие пропорции производства.

Технология формирования цены в рыночных условиях состоит из нескольких этапов: изучение рынка, определение целей ценовой политики, определение спроса, оценку издержек, анализ предложения и цен конкурентов и установление окончательной цены.

Ценовая политика продавца будет, прежде всего, зависеть от типа рынка, на который поступает товар. Многие закономерности формирования рыночных цен определяются конкурентной структурой рынка. Так, в условиях свободной (чистой) конкуренции, когда каждой фирме принадлежит небольшая доля рынка, ни одна из них не может оказать заметного влияния на формирование цен. По сути дела, цены уже заданы рынком, они складываются под воздействием спроса и предложения, и предприятия вынуждены к ним приспосабливаться.

В условиях монополии, когда на рынке присутствует один продавец (или покупатель), складывается иная ситуация. Монополисты предпочитают продать меньше продукции и назначить более высокие цены, чем конкурирующие производители. Поэтому государство нередко вынуждено ограничивать их деятельность, в том числе цены. Вместе с тем предприятиям-монополистам не всегда выгодно прибегать к установлению высоких цен, поскольку этим они могут привлечь конкурентов и затем нести большие потери в конкурентной борьбе.

Цены рынка монополистической конкуренции изменяются в широком диапазоне. Процесс их установления достаточно сложный и гибкий, широко используются приемы неценовой конкуренции. В условиях олигополии любые действия одного субъекта хозяйствования по изменению объема продаж или цен вызывают ответную реакцию остальных конкурентов. Такая взаимосвязь вызывает необходимость раздела рынков сбыта, согласованию объемов продаж, правил и процедур ценообразования.

Таким образом, возможности и проблемы политики цен меняются в зависимости от типа рынка.

На конкретное значение цены в реальной ситуации оказывают влияние не только затраты и спрос, определяющие ее максимальную и минимальную границы, но и цены конкурентов. Анализ цен конкурентов можно проводить различными методами: опросить покупателей, сделать сравнительные покупки у конкурентов и сопоставить цены и достоинства товаров между собой, изучить прейскуранты конкурентов и т.д. Такое сравнение дает возможность более конкретно сориентироваться в отношении цены между ее верхней и нижней границами.

После этого выбирается метод, т.е. способ установления исходной цены товара. Выбор того или иного метода обуславливается характером товара, степенью его новизны, типом рынка, на котором он реализуется, и другими факторами. Цена при этом определяется еще до того, как товар будет выпущен на рынок. На следующих этапах исходная цена будет корректироваться с учетом реально складывающийся ситуации на рынке путем использования различных стратегий ценообразования, психологических факторов.

При всем многообразии методов ценообразования выделяют основные наиболее часто применяемые. Методы формирования цен базируются на основных ценообразующих факторах:

методы с ориентацией на издержки обращения: затратный, агрегатный и структурной аналогии;

методы с ориентацией на качество, потребительские свойства продукции (нормативно-параметрические методы): метод сравнения удельных показателей товара, балловый метод, метод экспертной оценки и корреляционно-регрессионный метод;

методы с ориентацией на спрос, уровень конкуренции: метод ощущаемой ценности товара, метод следования за ценами фирмы-лидера на рынке, состязательный метод (метод тендеров или торгов) и метод формирования цены посредством ориентации на рыночные цены.

При установлении окончательной цены субъекту хозяйствования следует учитывать некоторые психологические факторы, реакцию потребителей. К примеру, существуют определенные ценовые пороги, т.е. такие уровни цен, при отклонении от которых объемы продаж резко возрастают или падают. Это могут быть цены в 100, 500 тыс. руб., 1 млн. руб. и т.д. Покупателями гораздо лучше воспринимается цена в 99 тыс. руб., чем в 101 тыс. руб. При этом объем продаж в первом случае может оказаться значительно больше, чем во втором, что компенсирует установление более низкой цены.

Отдельные товары могут иметь несколько предназначений, и цены должны быть установлены таким образом, чтобы их воспринимали, как не способных купить дорогой подарок. Считается также предпочтительнее выражать цены нечетным числом. Это создает у покупателей впечатление тщательной обоснованности и продуманности цены. Полученные проекты цен надо еще раз перепроверить с позиции достижения исходных целей ценовой политики.

Таким образом, процедура формирования цены длительная и трудоемкая. Она требует прохождения ряда этапов и учета множества факторов. В рыночном хозяйстве значительная часть цен на товары устанавливается на рынке в результате конкуренции.

Заключение

Основой рынка недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью.

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами.

Стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

- полезность; Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью;

- спрос; Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не

- реализуется; Передаваемость.

Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия - цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена - это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

В рыночном хозяйстве значительная часть цен на товары устанавливается на рынке в результате конкуренции.

Процедура формирования цены длительная и трудоемкая. Она требует. Технология формирования цены в рыночных условиях состоит из нескольких этапов: изучение рынка, определение целей ценовой политики, определение спроса, оценку издержек, анализ предложения и цен конкурентов и установление окончательной цены.

Методика ценообразования существенным образом отличается в условиях разных типов рыночной структуры (свободная конкуренция, олигополия, монополия) и, соответственно, приводит к тому, что требуются разные механизмы государственного регулирования и контроля данных процессов.

По целям воздействия на цены различают методы: ограничивающие (ограничительные), запрещающие (запретительные) и стимулирующие (поощрительные). Они применяются в зависимости от степени монополизации и состояния экономики.

Список литературы

1. Гальперин В.М. Микроэкономика. - С.-Пб.: Экономическая школа, 1997. - 462с.

2. Журавлева Г.П. Экономическая теория. Микроэкономика. Учебник - М: Экономикс, 2004. - 491с.

3. Липсиц И.В. Коммерческое ценообразование. - М.: БЕК, 1997. - 349с.

4. Макконнелл К., Брю С. Экономикс: принципы, проблемы, политика. Т.1. - М.: Дело, 1992. - 572с.

5. Мэнкью Н. Грегори. Принципы экономикс. - С.-Пб.: Питер, 2002. - 640с.

6. Полещук И.И. Ценообразование. Учебник. - Мн.: БГЭУ, 2001. - 304с.

7. Русакова Т. Ценовая политика предприятия // Экономика. Финансы. Управление. - 2004. - № 3. - С.29-38.

8. Савицкий А.А. Основы ценообразования: Учеб. пособие для учащихся ССУЗов. - Мн.: Дизайн ПРО, 2004. - 120с.

9. Уткин Э. Цены. Ценообразование. Ценовая политика. - М.: ЭКМОС, 1997. - 365с.

10. Ценообразование и рынок. / Под ред. И.K. Салижманова. - М.: Финстатинформ, 1999. - 396с.

11. Шуляк П.Н. Ценообразование: Учебно-практическое пособие. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2004. - 192с.

12. Яковлев Н.Я. Цены и ценообразование. - М.: Финэксперт, 2000. - 438с.

Размещено на Allbest.ru