Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

предмет «Экономика недвижимости»

1. Методы определения стоимости нового строительства

Затратный метод основан на предположении о том, что информированный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее такую же полезность и построенное по современным стандартам. Это накладывает определенные ограничения на использование данного метода и определяет сферу его применения.

Наиболее эффективно он применяется при:

Ш технико-экономическом анализе нового строительства;

Ш определении варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли;

Ш оценке зданий и сооружений специального назначения;

Ш оценке для налогообложения, подоходном налогообложении.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он зачастую дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет, что обусловлено сложностью измерения износа здания, недостаточным учетом наилучшего и наиболее интенсивного использования, а также невозможностью полного воспроизводства объекта.

Практическая реализация затратного метода оценки объектов недвижимости заключается в последовательном осуществлении следующих этапов:

1. Определение состава и величины затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта.

2. Оценка физического и морального износа.

3. Корректировка стоимости объекта с учетом всех видов износа.

4. Определение стоимости земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект.

5. Итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости.

2. Определение состава и величины затрат

Существует несколько подходов к определению величины затрат. Для ранее возведенных объектов недвижимости вопрос об определении состава и величины затрат решается довольно просто, поскольку в соответствующих документах органов технической инвентаризации по каждому зданию имеются данные о его восстановительной стоимости на период проведения последней переоценки.

По своему содержанию показатель восстановительной стоимости соответствует величине всех затрат, фактически производимых при возведении объекта, то есть полностью согласуется с результатом применения затратного метода оценки. Следовательно, вопрос заключается лишь в актуализации этого показателя посредством объективного обоснования и использования коэффициента пересчета восстановительной стоимости в цены того периода или момента времени, когда осуществляется оценка объекта.

Однако, помимо этого метода возможны и другие варианты определения стоимости ранее возведенных объектов недвижимости. Например, можно взять за основу средневзвешенную величину фактической сметной стоимости 1 м² обшей площади аналогичного по архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим характеристикам объекта на момент проведения оценки. Средневзвешенная величина определяется по данным проектно-сметной документации. После этого достаточно перемножить указанный показатель и общую площадь оцениваемого объекта.

Возможен третий вариант определения стоимости ранее возведенных объектов недвижимости, основанный на моделировании сметы строительства. В этом случае любой объект рассматривается как вновь строящийся. На основании аналогового метода определяется укрупненная структура (по статьям затрат) сметной стоимости. Аналогом в данном случае может быть как объект в целом (при использовании типового проекта или близких конструктивных решений), так и отдельные конструктивные элементы (например, кирпичные стены и перегородки, сборные перекрытия и т.п.). Таким образом, можно с любой необходимой степенью точности определить расход материалов и их стоимость, используя единичные цены по каждому из материальных ресурсов. Затем на оцениваемый объект как бы «накладывается» типовая современная технология его возведения, что позволяет определить общую продолжительность работы машин и механизмов, а также затраты труда производственного персонала.

Использование актуальных цен одного машино-часа (в разрезе типов и видов, применяемых согласно типовой технологии машин и механизмов) и одного чел./часа (чел./дня) работы производственного персонала (в разрезе квалификационных групп) позволяет получить стоимостную оценку указанных статей затрат. И, наконец, использование данных о средней величине накладных расходов (ее правильнее всего определять в процентах к сумме затрат по вышеперечисленным статьям) дает возможность получить итоговую величин) современной стоимости объектов, возведенных в прошедшие годы.

Следует еще раз оговорить основное условие применения изложенного подхода: объект рассматривается как вновь строящийся с использованием устоявшейся современной типовой технологии. Все работы, которые в современных условиях выполняются с использованием машин и механизмов, именно так и рассматриваются применительно к оцениваемому объекту.

3. Оценка физического износа

Любой оцениваемый объект прошлых лет строительства находится в эксплуатации и, следовательно, характеризуется той или иной степенью утраты своих первоначальных потребительских свойств (снашиванием). С самого начала необходимо отметить, что итоговым выражением степени снашивания (величины физического износа) является уменьшение восстановительной стоимости объекта и, следовательно, определение физического износа имеет смысл именно в рамках затратного метода оценки.

Физический износ основных фондов (к которым относятся и объекты недвижимости) имеет место как в процессе их старения, так и под влиянием природных условии.

Характер эксплуатации объекта не относится к числу факторов физического износа по той причине, что эксплуатационные нагрузки в абсолютном большинстве случаев по величине значительно ниже нормативных значений.

Процесс физического износа зданий и его конструктивных элементов состоит в том, что конструкции, оборудование и здание в целом по мере функционирования утрачивают свои первоначальные свойства и качества.

Под утратой технических и эксплуатационных качеств понимается утрата конструкционными элементами зданий прочности, жесткости, стойкости под влиянием разрушающих воздействий окружающей среды. Вследствие утраты этих качеств здания со временем подвергаются старению и разрушению. Кроме множества разрушающих факторов старение и износ зданий и их конструкций зависят и от различных местных условий, уровня эксплуатации и содержания здания, системы периодических операций по замене и ремонту различных элементов конструкций и оборудования.

Существенное значение имеет вопрос о динамике физического износа, то есть о характере его количественных изменений в зависимости от фактического срока эксплуатации жилого здания. Правильное решение этого вопроса связано с корректностью определения реальной стоимости объекта.

Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы здания в целом зависит от долговечности его конструктивных элементов и оборудования. Так как конструкции и элементы зданий по прочности неравнозначны, то, естественно, и сроки службы у них разные. Следует также учитывать и объективные различия влияния разрушающих воздействий на те или иные конструктивные элементы (внутренние лестничные марши и наружные стены при сравнимых прочностных характеристиках в процессе эксплуатации испытывают совершенно разные воздействия).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод о непосредственной взаимосвязи между величиной физического износа и временных факторов. Под временными факторами понимаются две характеристики: фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность (предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого несущие конструктивные элементы жилого здания утрачивают свою прочность.

Существуют две основные формулы определения физического износа с учетом его пропорциональности возрасту и предельному сроку службы:

И=100Ф(Ф+Д)/2Д² (1)

где И - износ здания, %

Ф - фактический возраст здания, годы

Д - долговечность здания, годы

И=100Ф(Ф+Д)/2,67Д² (2)

Различие между ними заключается в том, что выражение (1) соответствует долговечности здания до износа в 90%, а выражение (2) ограничивает срок службы здания износом 75% (что на практике соответствует ветхому состоянию здания).

И та и другая формулы отражают параболический закон изменения физического износа и процесса естественного разрушения здания в случаях, когда в нем не осуществляются реновационные процессы. На практике в течение нормативного срока службы жилого здания осуществляются капитальные ремонты, непосредственно связанные с возмещением физического износа, а также текущие ремонты, обеспечивающие поддержание нормального эксплуатационного состояния зданий и сооружений. Проведение мероприятий по простому воспроизводству существенно изменяет динамику физического износа, «приглушает» ее. В этом случае количественное определение величины физического износа производится с учетом технического состояния его основных конструктивных элементов.

Порядок оценки фактического физического износа здания следующий:

1. Устанавливается состав конкретных конструктивных элементов (или их групп), по которым определяется общий физический износ. В этот состав включаются все основные несущие конструкции.

2. На основании наличия конкретных деформаций определяется величины физического износа по каждому конструктивному элементу.

3. Определяется величина общего физического износа здания.

На основании данных об удельном весе «номинальной» стоимости конструктивного элемента в общей «номинальной» стоимости здания осуществляется оценка общего физического износа здания.

4. Определение морального износа

Моральный износ означает старение здания или его элементов по отношению к современным объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим нормам и требованиям. В результате этого жилые здания и помещения еще задолго до наступления их физического износа технически и функционально устаревают, так как больше не соответствуют общественным требованиям к качеству, благоустройству и комфортности жилищ, а также вследствие роста потребности в них населения.

Моральный износ жилищного фонда оказывает существенное влияние на снижение потребительской стоимости и, следовательно, на его обесценивание вследствие вышеуказанных причин. Моральный износ существующего жилищного фонда следует учитывать:

v по отсутствию отдельных элементов благоустройства;

v по объемно-планировочным дефектам;

v по конструктивным дефектам.

Моральный износ в существенной степени зависит от того, в каком городе находится оцениваемый жилищный фонд (крупнейшем, крупном, среднем, малом, поселке городского типа), а также от климатических условий. Наконец, моральный износ влияет на сроки службы жилых зданий и их конструктивных элементов, так как даже при сохранении эксплуатационных качеств они требуют замены в силу их несоответствия возросшему потребительскому стандарту.

Определение величины морального износа представляет собой достаточно серьезную проблему. В рыночных условиях ключевой фигурой инвестиционного процесса становится коммерческий инвестор. Возникает необходимость учета фактора уровня доходов потенциального потребителя. То есть, моральный износ определяется по конкретному объекту, который потребитель в состоянии приобрести. Это предопределяет значительную дифференциацию помещений, возможность существования в одном здании помещений с разной степенью морального износа (за счет замены оборудования, а также перепланировки, выполняемой при обязательном соблюдении действующих нормативных требований). Этот конкретный моральный износ проявляется в составе воспроизводственных мероприятий, имеющих целью улучшение существующего состояния здания до уровня, на который может быть предъявлен реальный платежеспособный спрос. Таким образом, коммерческий инвестор на основании анализа конъюнктуры рынка жилья сам задается величиной морального износа. Это в равной степени применимо к существующему и к вновь строящемуся объекту. В первом случае в распоряжении коммерческого инвестора имеется здание (помещение) с конкретным набором потребительских свойств. Самый простой вариант - имеется высокий спрос именно на такой объект. Это означает, что моральный износ принимается коммерческим инвестором равным 0 и объект подлежит реализации в неизменном виде без осуществления воспроизводственных мероприятий. Спрос на недвижимость (жилье, офисы и др.) с более высокими потребительскими свойствами обуславливает необходимость проведения соответствующих мероприятий, состав которых зависит от величины различий между желаемым и существующим состоянием. В реальной действительности всегда имеет место дифференцированный спрос, и конечное решение коммерческого инвестора определяется степенью превышения рыночной цены над стоимостью осуществляемых воспроизводственных мероприятий. В общем случае разница эта выше, поскольку такой объект изначально ориентирован на весьма высокий уровень доходов потребителя, который за выполнение своих требований способен заплатить цену, существенно превышающую величину понесенных коммерческим инвестором затрат.

Основными видами воспроизводственных мероприятий, посредством осуществления которых устраняется моральный износ, являются реконструкция и модернизация. Реконструкция представляет собой комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на одновременное устранение и физического, и морального износа зданий. Модернизация имеет целью устранение только морального износа посредством замены оборудования - перепланировки помещений, устранения конструктивных дефектов, улучшения внешнего вида и интерьеров здания.

Заканчивая рассмотрение содержательной характеристики морального износа, можно сделать следующие выводы:

если понимать моральный износ как различие между реальным состоянием объекта и идеальными представлениями потребителя, то он существует всегда и никогда не может быть полностью устранен;

основой определения действительной величины морального износа является реальный платежеспособный спрос потребителей. Дифференциация доходов обуславливает наличие нескольких устойчивых уровней (диапазонов) дохода, применительно к которым может быть определена величина морального износа;

полное моральное снашивание части объектов недвижимости в целом соответствует положению, при котором полностью отсутствует спрос на определенные здания и помещения. сохраняющие свои эксплуатационные качества;

определение величины морального износа заключается в определении состава воспроизводственных мероприятий.

Эти выводы позволяют непосредственно увязать определение морального износа с реализацией затратного метода оценки. Количественно моральный износ (М) будет равен величине затрат на осуществление необходимых воспроизводственных мероприятии. Таким образом,

(3)

где Ci - стоимость i-го мероприятия (замена оборудования, перепланировка, устранение конструктивных дефектов, улучшение внешнего вида и интерьеров жилого здания или помещения);

n - общее число мероприятий.

Учитывая возможные различия в составе мероприятии для отдельных помещении (офисов, квартир, комнат) при осуществлении мероприятий в соответствии с заказами конкретных потребителей, можно записать выражение (3) в следующем виде:

где Ci - стоимость мероприятий по i-му помещению;

Cg - то же по общедомовой части;

n - общее число помещений.

Для завершения расчетов по затратному методу необходимо определение стоимости земельного участка, на котором размещаются оцениваемые здания и сооружения. При этом принимается допущение, что участок свободен от застройки. Для определения стоимости земельного участка рекомендуется использовать метод сравнительного анализа продаж, а при недостаточно активном земельном рынке - метод остатка. В отдельных случаях возможно использование метода капитализации дохода.

Окончательное определение стоимости объекта недвижимости по затратному методу производится следующим образом: восстановительная стоимость уменьшается на величину оцененного износа, и к полученному результату прибавляется стоимость земельного участка.

5. Определение рыночной стоимости земельного участка

Существует несколько методик для определения стоимости незастроенного земельного участка. В том случае, когда имеется достаточное количество продаж аналогичных (неосвоенных) земельных участков, рекомендуется применять метод сравнительных продаж.

При применении данного метода оценка стоимости участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.

В настоящее время в г. Краснодаре оценке подлежит стоимость права аренды земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости права аренды данного участка необходимо использовать данные о сделках купли-продажи прав аренды по участкам, наиболее сопоставимым с оцениваемым по городу.

Информацию о земельных участках следует оформить так, как показано в таблицах 1 и 2. Все участки должны иметь конкретное целевое назначение, совпадающее с наиболее эффективным использованием оцениваемого участка

Таблица 1. Таблица сравнимых участков.

Планирование финансового оздоровления предприятия-банкрота следует осуществлять на основе стандартизированной методики, регламентированной приложением № 1 к распоряжению Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротства) № 98-р от 05.12.1994г. «План финансового оздоровления (бизнес-план) (типовая форма)».

План финансового оздоровления должен содержать следующие разделы.

1. Общая характеристика предприятия (реквизиты, адрес, оргструктура, характеристика ключевого управленческого персонала).

2. Краткие сведения по плану финансового оздоровления (срок реализации, сумма необходимых средств, срок погашения государственной помощи, финансовые результаты реализации проекта финансового оздоровления, срок окупаемости, агент правительства, через которого осуществляется финансовое оздоровление).

3. Анализ финансового состояния предприятия (характеристика учетной политики предприятия, сводная таблица финансовых показателей, определенных по методике, приведенной в данном документе, анализ, выводы, причины неплатежеспособности).

4. Мероприятия по восстановлению платежеспособности и поддержке эффективной хозяйственной деятельности (перечень мероприятий, охватывающий все аспекты деятельности предприятия, сроки проведения, внутренние финансовые резервы самого предприятия, выводы об эффективности мероприятий).

5. Рынок и конкуренция (характеристика отрасли, перспективы развития, основные потребители, структура потребления, сегмент рынка предприятия, конкуренты, емкость рынка, цикл покупок, спрос на продукцию, характер конкуренции на данном рынке).

6. Деятельность в сфере маркетинга предприятия (маркетинговая стратегия предприятия, каналы сбыта продукции, реклама, стимулирование сбыта, характеристика продукта, жизненный цикл продукта, улучшение потребительских свойств продукта).

7. План производства (мощности предприятия в разрезе номенклатуры продукции, объем продукции, соответствующей спросу, необходимый дополнительный выпуск, необходимое увеличение производственных мощностей за счет реконструкции, расширения, нового строительства, потребность в материальных ресурсах, численность работников, фонд заработной платы, смета расходов, калькуляция себестоимости единицы продукции, потребность в инвестициях).

8. Финансовый план (прогнозирование объемов продаж, выручка от продаж, рост цен, финансовые результаты, размер государственной финансовой поддержки, прочие источники финансирования, прогнозный денежный поток, обоснование ставки дисконта, остаточная стоимость, точка безубыточности, график погашения кредиторской задолженности).

затраты износ здание оздоровление

Список использованной литературы

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2001 г.

2. Балабанов И.Т. Сборник задач по финансовому менеджменту: Учеб.пособие, 2-е изд., доп. и переработ. - М.: Финансы и статистика, 2000 г.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2004 г.

4. Белых А. П. Формирование портфеля недвижимости: Учеб. пособие. - М.: Финансы и статистика, 1999.

5. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учеб. пособие: / Под. ред. засл. деятеля науки, проф. В.Е. Есипова). Спб: Изд-во СПбУЭФ, 2002 г.

6. Костецкий В.А. Оценка земельных ресурсов в России. - СПб., Изд-во СПбУЭФ, 1998.

7. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Под. ред. А. Г. Грязновой, М.А. Федотовой) - М.: Финансы и статистика, 2004.

8. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб: ТОО «Технобалт», 2004.

9. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под. ред. засл. деят. науки РФ проф. В.Е. Есипова. - СПб: Изд-во СПбУЭФ, 2003.

Размещено на Allbest.ru