Оценка недвижимости на примере нежилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для цели совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Цель работы: определение рыночной стоимости нежилого помещения тремя подходами к оценке.

Задачи:

· дать определение недвижимого имущества;

· рассмотреть правовые основы оценочной деятельности в РФ;

· описать принципы оценки недвижимости;

· охарактеризовать объект оценки;

· выполнить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

· изучить подходы к оценочной деятельности;

· рассчитать стоимость объекта оценки сравнительным (рыночным), затратным и доходным подходами;

· согласовать результаты оценки, полученные тремя подходами.

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

капитализация недвижимость оценочный доход

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам.

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Правовое положение оценщика определено Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Оценщик имеет право:

1. применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2. требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

3. получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

4. запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки и т.п.;

Оценщик обязан:

1. соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности;

2. сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

3. обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

4. предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации, на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете т т.п.;

Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории.

1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом.

2. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены "дышат".

4. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды (экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, и т.д); политические: состояние и тенденции изменения законодательства; социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня; административные: ставки налогов и зональные ограничения; экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки).

2. Общая характеристика объекта оценки

Объект оценки представляет собой склад площадью 120 м2, средней отдаленности от центра города.

Табл. 1

Общие сведения
1.	Наименование объекта	склад
2.	Назначение объекта	нежилое
3.	Площадь объекта	120 м2
4.	Местоположение объекта	с/о
5.	Материал стен	кирпич
6.	Состояние помещения	среднее
7.	Цель определения стоимости недвижимости	для продажи доли имущества

Анализ сегмента рынка недвижимости.

На рынке в связи с подходящим местоположением объекты-склады являются привлекательными для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды. Ставки арендной платы на складские помещения составляют от 130 до 145 руб. за 1 кв. м. Цена одного квадратного метра общей площади складских помещений составляет 14000 до 16000 руб. (напоминаем, данный район по местоположению средней отдаленности от центра; все указанные цены описаны на основании цен продаж складов А1, А2, А3). Данные значения напрямую зависят от типа конструкции зданий, состояния помещений.

Объектом оценки является нежилое помещение - склад площадью 120 м2: S20*№ варианта = 20*6 = 120 м2

Объект находится в средней отдаленности от центра, материалом стен является кирпич и состояние помещения - среднее.

Права на объект принадлежит СВТранс (транспортно - экспедиционная компания).

Оценка была произведена 11 мая 2019 г.

Цель оценки объекта - для продажи доли имущества.

Вид стоимости недвижимости, соответствующей цели - рыночная.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Такое использование предполагает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Табл. 2

№	Параметр	Склад	Магазин	Офис
1.	Площадь помещения: S = 120 м2	+	-	-
2.	Месторасположение: район с/о от центра	+	+	-
3.	Транспортная доступность: хорошая	+	+	+
4.	Предполагаемая доходность	-	+	+
5.	Рыночный спрос	+	-	-
Итого	4	3	2

ННЭИ определяем путем анализа соответствия потенциальных вариантов использования объекта оценки факторам.

По предполагаемой доходности магазин и офис наиболее эффективны в использовании, чем склад, но необходимо учесть, что уровень арендных ставок за помещения складского назначения (130 руб/м2 за месяц), как правило, значительно уступает уровню арендных ставок при использовании объекта в качестве торговых и офисных помещений (170 руб/м2 за месяц).

В итоге, согласовывая все результаты анализа, выбираем в качестве варианта использования склад. В данном разделе изучили, как нужно примерно производить анализ ННЭИ по предполагаемой доходности и другим характеристикам недвижимости.

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Табл. 3

Аналоги	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения
А1	С/о	130	К	Ср
А2	С/о	115	К	Пл
А3	С/о	118	П	Ср
А4	О	115	П	Ср
А5	О	125	К	Пл
А6	О	122	К	Ср
А7	Ц	124	П	Ср
А8	Ц	125	П	Пл
А9	Ц	115	К	Ср

Условные обозначения:

А1, А2, А9 - недавно проданные аналоги оцениваемого объекта.

Местоположение:

О - в отдаленном районе,

С/о - в районе средней отдаленности от центра города,

Ц - в центре города.

Материал стен:

К - кирпич,

П - панель.

Состояние помещения:

Пл - плохое,

Ср - среднее.

На основании сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, т.е. 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов записываем в таблицу с точностью до сотых.

1. Определение цены продажи аналогов, приведенной к оцениваемому объекту по площади S = 120 м2 (по количественным характеристикам).

А1: Ц* = (2072/130)*120 = 1912,62

А2: Ц* = (1686/115)*120 = 1759,30

А3: Ц* = (1787/118)*120 = 1817,29

А4: Ц* = (1498/115)*120 = 1563,13

А5: Ц* = (1611/125)*120 = 1546,56

А6: Ц* = (1691/122)*120 = 1663,28

А7: Ц* = (2174/124)*120 = 2103,87

А8: Ц* = (2082/125)*120 = 1998,72

А9: Ц* = (1875/115)*120 = 1956,52

Табл. 4. Таблица расчета скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб	Ц*, тыс. руб	Поправки в долях	Скорректированная цена, тыс.руб
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	С/о	120	К	Ср	-	-	-	-	-	-
А1	С/о	130	К	Ср	2072	1912,62	1	1	1	1912,62
А2	С/о	115	К	Пл	1686	1759,30	1	1	1,08	1900,04
А3	С/о	118	П	Ср	1787	1817,29	1	1,05	1	1908,15
А4	О	115	П	Ср	1498	1563,13	1,15	1,06	1	1905,46
А5	О	125	К	Пл	1611	1546,56	1,15	1	1,07	1903,04
А6	О	122	К	Ср	1691	1663,28	1,15	1	1	1912,77
А7	Ц	124	П	Ср	2174	2103,87	0,90	1,07	1	2026,03
А8	Ц	125	П	Пл	2082	1998,72	0,90	1,07	1,05	2021,01
А9	Ц	115	К	Ср	1875	1956,52	0,90	1	1	1760,87

Условные обозначения:

Ц - цены продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым, тыс. руб.

Ц* - цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по площади, тыс. руб.

2. Определение величины поправок

А) Поправка на местоположение:

- 15% между объектами, расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности.

- 10% между объектами, расположенными в центре города и районе средней дальности

Объект оценки находится в районе средней отдаленности, аналоги А4,А5 и А6 в отдаленном районе, поэтому разница в ценах составляет 15%. Примем цену аналогов за единицу. Так как объект оценки лучше аналогов, то цена аналогов должна увеличиться на 15% (или 0,15), то есть поправка составит 1,15.

1+0,15*1 = 1,15.

А7, А8, А9 находятся в центре города, поэтому разница составляет 10%. Так как ОЦ хуже аналогов, то цена аналогов должна уменьшиться на 10% (или 0,1), то есть поправка составит 0,9.

1 - 0,1*1 = 0,9.

На А1, А2 и А3 поправка отсутствует, т.к. они находятся в одном и том же районе, что и ОЦ.

Б) Поправка на материал стен.

Определяем поправку на цены объектов с отличающимся материалом стен, но имеющим одинаковые параметры по местоположению и состоянию помещения:

· средняя отдаленность от центра, среднее состояние помещения: объекты А1(К) и А3(П);

Т.к. оцениваемый объект лучше аналога А3 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,05 = 1,05.

· отдаленный район, среднее состояние помещения: объекты А4 (П) и А6 (К);

Т.к. оцениваемый объект лучше аналога А4 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,06 = 1,06.

· Центр города, среднее состояние помещения: объекты А7 (П) и А9 (К);

Т.к. оцениваемый объект лучше аналогов А7, А8 по материалу стен, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,07 = 1,07.

В) Поправка на состояние помещения

· средняя отдаленность от центра, стены кирпичные: объекты А1 (ср) и А2 (пл);

Т.к. оцениваемый объект лучше аналога А2 по состоянию помещения, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,08 = 1,08.

· отдаленный район, стены кирпичные: объекты А5 (пл) и А6 (ср);

Т.к. оцениваемый объект лучше аналога А5 по состоянию помещения, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,07 = 1,07.

· Центр города, стены панельные: объекты А7 (ср) и А8 (пл);

Т.к. оцениваемый объект лучше аналога А8 по состоянию помещения, то величина поправки будет больше единицы, то есть 1 + 0,05 = 1,05.

1) Вычисление скорректированных цен объектов.

На кумулятивной основе скорректированная цена определяется умножением приведенной цены на все имеющиеся поправки (умножение значения в графе 7 на значения в гр. 8, 9, 10 таблицы). Выполняем данную операцию для всех аналогов.

2) Согласование цен.

На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи.

Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчетов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов:

Вывод: в данном разделе определили цену объекта оценки сравнительным подходом, т.е. путем внесения поправок к ценам продажи объектов-аналогов, приведенных к количественным характеристикам оцениваемого объекта (к площади склада), на отличающиеся параметры (на местоположение, материал стен, состояние помещения); вычисления скорректированных цен объектов и их согласование. В результате рыночная стоимость равняется 1916,67 рублей.

Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:

1) Определение стоимости земельного участка

S = 120 м2 - площадь нежилого помещения (10х12)

SЗ = 14х26 = 224 м2

В данной курсовой работе для определения площади земельного участка прибавляется 2 метра от кромки здания

2) Определение полной стоимости воспроизводства (ПСВ).

При определении стоимости нового строительства улучшений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту составляют:

· кирпичных 10 000 руб./м2;

· крупнопанельных 10 500 руб./м2.

Определение накопленного износа.

Физический износ - это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ - это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Оцениваемая недвижимости - достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального износа равны нулю.

Табл. 5. Физический износ конструктивных элементов здания

№ п/п	Конструктивные элементы здания	Удельный вес*, %	Износ, %
1.	Фундамент	5	8
2.	Стены и перегородки	28	8
3.	Перекрытия	17	7
4.	Кровля	5	8
5.	Полы	7	9
6.	Проемы	10	10
7.	Отделочные работы	7	10,5
8.	Инженерное оборудование	13	8
9.	Прочие работы	8	5
ИТОГО:	100	-

Табл. 6. Расчет физического износа

	Конструктивные элементы здания	Удельный вес*, %	ПСВ элемента, тыс. руб.	Износ, %	Износ, тыс. руб.
1.	Фундамент	5	78,00	8	6,24
2.	Стены и перегородки	28	436,80	8	34,94
3.	Перекрытия	17	265,20	7	18,56
4.	Кровля	5	78,00	8	6,24
5.	Полы	7	109,20	9	9,83
6.	Проемы	10	156,00	10	15,60
7.	Отделочные работы	7	109,20	10,5	11,47
8.	Инженерное оборудование	13	202,80	8	16,22
9.	Прочие работы	8	124,80	5	6,24
ИТОГО:	100	1560	Всего:	125,34

Вывод: в данном разделе определили цену объекта оценки затратным подходом, исходя из стоимости земельного участка СЗ и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений ПСВ за вычетом накопленного износа. В результате рыночная стоимость равняется 1546,66 рублей.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которое может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

СК - ставка капитализации.

где I - сопоставимый объект, I = 1…9. ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб. Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым объектом, тыс.руб.

Табл. 7. Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам

Аналоги	ЧОДi, тыс. руб.	Цi, тыс. руб.	СКi, %
А1	155,40	2072	0,075
А2	134,88	1686	0,08
А3	125,09	1787	0,07
А4	112,35	1498	0,075
А5	112,77	1611	0,07
А6	135,28	1691	0,08
А7	176,09	2174	0,081
А8	147,82	2082	0,071
А9	140,62	1875	0,075
Итоговая СК	0,075

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (СК) - это коэффициент, на который нужно умножить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости. Итоговая ставка капитализации по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое значение СК.

Этапы расчета ЧОД:

1) Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта.

где А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, 130 руб./м2

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД, т.е. 12 месяцев.



2) Определение действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недобора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;

П2 - потери от недобора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагруженности помещений равны 0, потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 5% от ПВД.

3) Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расхода на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД

Табл. 8. Расчет чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

№ п/п	Показатели	Единицы измерения	Количество
1.	Арендная ставка за месяц	руб/м2	130
2.	Площадь оцениваемого объекта	м2	120
3.	ПВД за год	тыс. руб.	187,20
4.	Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. руб.	9,36
5.	ДВД за год	тыс. руб.	177,84
6.	Расходы арендодателя	тыс. руб.	52,42
7.	ЧОД	тыс. руб.	125,42

Вывод: в данном разделе определили цену объекта оценки доходным подходом, т.е. ожидаемые выгоды (чистый операционный доход объекта оценки), которое может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска, преобразовали в текущую стоимость, умножив на ставку капитализации (усредненная СК по сопоставимым объектам недвижимости). В результате рыночная стоимость равняется 1672,27 рублей.

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

При согласовании полученных стоимостных показателей следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характера использования недвижимости.

Анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%.

Затратный поход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками.

Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.

Табл. 9. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.	Весовой коэффициент
Сравнительный Затратный Доходный	1546,66 1672,27	0,75 0,10 0,15
Итого рыночная стоимость	1843,01	1,00

Итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта для продажи равняется 1843,01 рублей, в результате согласования результатов оценки, полученных тремя подходами.

Определение стоимости доли имущества:

Размер доли имущества составляет 20% от итоговой рыночной стоимости

368,60 тыс.руб.

Заключение

В данной курсовой работе я вычислила рыночную стоимость нежилого помещения и выступила в качестве оценщика.

Как перед оценщиками, перед нами стояла задача, определить рыночную стоимость объекта недвижимости, используя три подхода: сравнительный, доходный и затратный.

После изучения правовых и других теоретических аспектов оценки была произведена оценка объекта недвижимости - вычисление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 1916,67 тыс. руб.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную 1546,66 тыс. руб.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную 1672,27 тыс. руб.

Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего мною были сделаны выводы:

- анализ производился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшем и составит 75%;

- затратный подход имеет меньший вес, чем сравнительный и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными;

- оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода ниже, чем у сравнительного и немного выше, чем у затратного подхода и принимается равным 15%.

Итоговая рыночная стоимость объекта составляет 1843,01 рублей.

Литература

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1» от 30 ноября 1994 N 51-ФЗ (ред. от 6 апреля 2015) // Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 07.04.2015, N 0001201504070011

2. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 08.03.2015)

3. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» от 20 июля 2007 года N 256

4. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» от 20 июля 2007 года N 255

5. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» от 20 июля 2007 года N 254

6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» от 25 сентября 2014 года N 611

7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.,2000. - 208 с.

8. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (постатейный). - М., 2008.

9. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. для вузов по эконом. спец. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Издат-книготорг.центр «Маркетинг», 2002. -801 с.

10. Цой Т.В. Методическое указание по выполнению курсовой работы «Оценка недвижимости». Якутск, 2013. - 31 с.

Размещено на Allbest.ru

...