Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости – предприятия торговли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости - предприятия торговли

Введение

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Недвижимость - основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения… Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости осуществляется на рынке недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

Стремительное развитие оценочной деятельности остро ставит проблему введения государственного регулирования этого вида услуг для поддержания их должного качества. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который вводит лицензирование оценочной деятельности. В развитие закона было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Минимущество России. В 2001 г. были приняты «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Для приобретения навыков практического применения полученных теоретических знаний предусмотрено выполнение данной курсовой работы.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Цель курсовой работы оценить рыночную стоимость предприятия торговли, закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, которая заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке, а также продажа исследуемого объекта. В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

- изложить основные факты относительно объекта оценки;

- определить содержание термина «рыночная стоимость»;

- провести анализ наилучшего использования объекта оценки;

- для достижения максимально точной оценки недвижимости рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта с использованием трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж;

- согласовав полученные результаты, получить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Раздел 1. Постановка задачи оценки

1.1 Понятие процесса оценки

Стандарты оценки - свод основных понятий и правил оценки стоимости объектов, разрабатываемый и принимаемый органами государственного регулирования или самоуправляемыми профессиональными организациями оценщиков и служащий руководством для профессиональной деятельности. Различают национальные и международные стандарты оценки. Они включают: определения основных видов стоимостей, которые выявляют оценщики; перечень принципов оценки; перечень и краткое описание основных методов и процедур, предусмотренных для оценщиков; краткое описание «продукта» деятельности оценщика, т.е. отчетов или заключений об оценке.

Процесс оценки - это упорядоченный процесс, базирующийся на рассмотренных в предшествующих пунктах принципах. Он основывается на научном методе и применим для широкого круга оценочных задач. Для прогнозирования ситуаций, корректировки фактов и предположений используется рыночная и другая информация.

Первым этапом оценки недвижимости является определение проблемы. Данный этап включает следующую последовательность действий:

1) идентифицируется и описывается объект оценки;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права;

3) указывается дата оценки;

4) описывается цель оценки;

5) определяется вид оцениваемой стоимости;

6) отражаются другие условия проведения оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на

открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1.Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

2.Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

3.Объект оценки представлен на открытом рынке посредством

публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Инвестиционная стоимость - является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа Кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

1.2 Идентификация и описание объекта оценки

Идентификация объекта оценки - это комплексное исследование состояния объекта оценки, позволяющее получить полноценное понимание оцениваемого предприятия не только на момент проведения оценки, но и в ретроспективном и прогнозном периодах. .

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Федеральными стандартами оценки предъявляются четкие требования к составлению отчета об оценке, в том числе к идентификации объекта оценки:

- принципы существенности и обоснованности - отчет должен содержать всю информацию, оказывающую влияние на формирование стоимости объекта оценки; данная ценообразующая информация, должна быть подтверждена;

- принцип однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования отчета;

- принципы проверяемой и достаточности - содержание отчета об оценке, состав и последовательность изложения ценообразующей информации должны позволить пользователям отчета воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести его к результатам, содержащимся в отчете. .

Объектом оценки является предприятие торговли, продуктовый магазин «Азбука Вкуса», с помощью которого будем определять рыночную стоимость. Магазин находится в среднем отдаленном районе от центра города Москвы на второстепенной улице города по адресу - ул. Большая Никитская 46, метро Александровский сад.

Продуктовый магазин «Азбука Вкуса» - отдельно стоящее одноэтажное здание, общей площадью 420 м². Земельный участок, на котором находится магазин составляет 1050 м², наличие асфальтобетонного покрытия - до 30% от площади участка, несущая способность грунтов - высокая. Застроенная зданием площадь составляет 40 % от площади участка

Рис 1. Схема расположения здания на земельном участке

1.2 Установление имущественных прав

Объект находится в собственности одного физического лица, частного предпринимателя Перова А.Ю., проживающего по адресу г. Москва, ул. Авиационная 68 кв. 22. Право собственности на основании договора купли-продажи. Учредительным документом является устав продуктового магазина «Азбука Вкуса», а также свидетельство на право собственности земли на имя Перова А. Ю. .

1.3 Указание даты оценки

Дата оценки 13 февраля 2016 года

1.4 Описание цели оценки

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является определение стоимости имущества предприятия торговли, продуктового магазина «Азбука Вкуса», который принадлежит частному предпринимателю Перову А.Ю. с целью продажи данного предприятия.

1.5 Определение вида оцениваемой стоимости

Цель оценки продуктового магазина «Азбука Вкуса» является продажа.

Стоимость компании -- аналитический показатель, представляющий собою оценку стоимости компании с учётом всех источников её финансирования: долговых обязательств, привилегированных акций, доли меньшинства и обыкновенных акций компании.

Таким образом, необходимо определить рыночную стоимость продуктового магазина «Азбука Вкуса».

Раздел II. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое. Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является результатом анализа принципов оценки, напрямую обусловленных действием рыночной среды. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

В оценке недвижимости различают четыре группы принципов:

1.Принципы, связанные с рыночной средой: спроса и предложения, конкуренции, изменения, соответствия.

2.Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения, ожидания.

3.Принципы, связанные с землей и ее улучшениями: остаточная продуктивность, вклад, экономическое равновесие, возрастающая и уменьшающаяся отдача, экономический размер, экономическое разделение имущества.

4. Принцип наиболее эффективного использования является главным, основополагающим принципом оценки рыночной стоимости как стоимости в обмене.

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для определения ННЭИ объекта недвижимости учитываются четыре основных критерия:

1) юридическая допустимость (предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство)

2) физическая осуществимость (анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания);

3) экономическая целесообразность (обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала). Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания

4) максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Максимальная продуктивность -- это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости. К ним относятся:

*предполагаемая доходность;

*местоположение объекта недвижимости;

*конструктивные особенности;

*экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Таблица 1 Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	До 200	1000	1200	1700
		200-500	900	1100	1600
		500-1000	850	1000	1550
		Более 1000	750	900	1450
Складское	Склад, автомобильный гараж	До 200	550	1000	1500
		200-500	500	950	1400
		500-1000	450	900	1350
		Более 1000	400	850	1300
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	500	600	700
		200-500	450	550	650
		500-1000	450	550	650
		Более 1000	400	280	600
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	1500	2000	8000
		200-500	1400	1800	7000
		500-1000	1300	1700	6000
		Более 1000	1000	1650	5000
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека, мед. центр	До 200	2000	3000	5000
		200-500	1500	2500	4000
		500-1000	1450	2000	3500
		Более 1000	1100	1700	3000

Расчет доходности от сдачи в аренду коммерческой недвижимости за год:

Административное 420*1600*12=8 064 000 руб.

Складское 420*1400*12=7 056 000 руб.

Производственное 420*650*12=3 276 000 руб.

Общественного питания 420*7000*12=35 280 000 руб.

Торговое 420*4000*12=20 160 000 руб.

Анализ факторов, определяющих наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости, показал, что целесообразно использовать оцениваемое нежилое помещение под торговое и помещение общественного питания, так как ставка аренды при данном способе использования объекта является наибольшей.

Раздел III. Определение стоимости объекта оценки различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчёта. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

Затратный - подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный - подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация - довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком. По итогам расчетов составляется отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.

3.1 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который мы применим для оценки стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах сопоставимых объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта должна определяться исходя из конкретного типа здания, назначения, объёма и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1.Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2.Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3.Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4.Приведение ценообразующих характеристик аналогов с помощью поправок к характеристикам оцениваемого объекта;

5.Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчёта остаются теми же.

Оценка стоимости земельного участка

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1.Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс.р,	18700	87500	83850	55 000	66465	27075
Размер, 100м2.	10	50	43	28	35	15
Права собственности	частная	сервитут	государст.	сервитут	государст.	частная
Условия финансирования	типичные	кредит	типичные	типичные	типичные	кредит
Условия продажи	срочная продажа	срочная продажа	типичные	особые *	типичные	особые *
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	Цен.	Отд.	с/о	Цен.	Отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
Несущая способность грунтов	Низкая	Высокая	Средняя	Средняя	Низкая	Высокая

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 100 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в цен-образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения.

Элементы сравнения принято делить на две группы.

Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчёта скорректированных цен земельных участков, определён по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования;

- государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты представляются под 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %;

- при сделке между партнерами цена была занижена на 8%;

- особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 месяца цены на рынке возросли на 2 %, за 6 месяцев - на 4%, за 9 месяцев - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. - 30%;

- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади от 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, от 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, от 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

- разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов - 3%, средней и высокой - 4%, низкой и высокой - 7%.

Результаты расчёта скорректированных цен приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2.Расчёт скорректированных цен земельных участков методом сравнения продаж

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6	Объект оценки
Цена продажи, тыс. руб.,	7564	7384	10922	3658	7012	7075
Размер, м2.	8320	3946	14199	5121	8765	9551	1375
Цена единицы сравнения, руб./м2	0,9	1,9	0,8	0,7	0,8	0,7
Оцениваемые права собственности	частная	частная	сервитут	госуд.	сервитут	госуд.	частная
Процент отличия	-	-	+12%	+10%	+12%	+10%
Корректировка, тыс.руб.	-	-	1311	366	841	708
Цена	7564	7384	12233	4024	7853	7783
откорректированная, тыс.руб.
Условия продажи	срочные	типичные	особые	типичные	срочные	типичные	типичные
Процент отличия	+10%	-	-7%	-	+10%	-
Корректировка, тыс.руб.	756	-	856	-	785	-
Цена откорректированная, тыс. руб.	8320	7384	11377	4024	8638	7783
Условия финансирования	типич.	кред.	типич.	типич.	типич.	кред.	типич.
Процент отличия	-	+15%	-	-	-	+15%
Корректировка, тыс.руб.	-	1107	-	-	-	1167
Цена откорректированная, тыс.руб.	8320	8491	11377	4024	8638	8950
Дата продажи	6 мес.	3 мес.	наст. время	6 мес.	3 мес.	наст. время	наст время.
Процент отличия	-4%	-2%	-	-4%	-2%	-
Корректировка, тыс.руб.	332	170	-	160	172	-
Цена откорректированная, тыс.руб.	7988	8321	11377	3864	8466	8950
Местоположение	центр.	отд.	отд.	с/о	с/о	центр.	с/о
Процент отличия	-20%	+10%	+10%	-	-	-20%
Корректировка, тыс.руб.	1597	832	1137	-	-	1790
Цена откорректированная, тыс.руб.	6391	9153	12514	3864	8466	7160
Асфальтобетонное покрытие	20%	10%	30%	50%	20%	10%	50%
Процент отличия	+3%	+5%	+3%	-	+3%	+5%
Корректировка, тыс.руб.	191	457	375	-	254	358
Цена откорректированная, тыс.руб.	6582	9610	12889	3864	8720	7518
Несущая способность грунтов	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая	низкая
Процент отличия	-	-7%	-3%	-3%	-	-7%
Корректировка, тыс.руб.	-	672	386	116	-	526
Цена откорректированная, тыс.руб.	6582	8938	12503	3748	8720	6992
Цена единицы сравнения откорректированная, тыс. руб. (Ц1кор)	0,8	2,2	0,9	0,7	1	0,7

* Сделка между партнерами по бизнесу.

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование.

Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта (таблица 3.3).

Таблица 3.3Согласование стоимости земельного участка, тыс. рублей

Показатель	А1	А2	А3	А4	А5	А6	Значение
Итоговая скорректированная цена, т.р/ кв.м	0,8	2,2	0,9	0,7	1	0,7
Среднее арифметическое, т.р/ кв.м	Цкор = (Ц1 + Ц2 + Ц3 + Ц4 + Ц5 + Ц6 ) / 6 ( тыс.руб.)	1,05
Модальное значение	Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения	0,7
Медианное значение	Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо ранжировать ряд;	0,8
Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога	Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. (А2 и А3-ср.значение)	1,5
Стоимость земельного участка за 1 кв. м.	= (1,05+0,7+.0,8+1.5) /4	1,013
Стоимость земельного участка	1050 кв.м. * 1,013 =	1392,8

Стоимость земельного участка составляет 1392, 65 тыс. руб.

Данные о продаже сопоставимых объектов-аналогов относительно зданий приведены в таблице 3.4.

Таблица 3.4Рыночные данные о продажах коммерческой недвижимости относительно объекта оценки

Аналоги	Площадь*, м2	Место- положение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15%	с/о	гл.	хорошее
А2	-25%	с/о	гл.	удовлетворительное
А3	+80%	с/о	втр.	хорошее
А4	-35%	отд.	втр.	хорошее
А5	+40%	отд.	гл.	удовлетворительное
А6	+30%	отд.	гл.	хорошее

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается всё здание. На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счёт местоположения следующие:

- 15% между расположенными в отдалённом районе и районе средней отдаленности;

- 10% между центром и районами средней отдаленности.

Методика сравнительного подхода была подробно рассмотрена при определении стоимости земельного участка, поэтому подробный расчёт стоимости здания опускаем, итоговая стоимость улучшений по данным практической работы - 19 587, 21 тыс. руб.

Ст_он = 1392,8 +19 587, 21 = 20 980, 01тыс. руб.

Итоговая стоимость объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом равна 19 587, 21 тыс. руб.

3.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нём улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющих данный объект улучшений без чрезмерной задержки.

Основная расчётная формула затратного подхода:

С_он = С_зу + С_нс - И_н,

где С_он - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

С_зу - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

С_нс - стоимость нового строительства здания, тыс. руб.;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. руб.;

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить:

- стоимость земельного участка;

-издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого;

- накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания

Следующий этап затратного подхода - расчёт издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщённых показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м².

Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщённого показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчёт величины укрупнённого обобщённого показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.5.

Таблица 3.5 Расчёт укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания за 1 кв.м. в тыс. руб.

№	Наименование затрат	Затраты, тыс.р. на 1м2 строительного объёма
1.1	Прямые затраты
	Строительно-монтажные работы	2,10
	Материалы	3,10
	Средства на оплату труда (стр. 1.3.1 + стр. 1.3.2)	3,02
	Заработная плата рабочих - строителей	1,50
	Заработная плата машинистов	1,52
1.2	Эксплуатация машин	0,42
1.3	Накладные расходы (МДС 81-33.2004 130% от ФОТ рабочих в прямых затратах)	1,21
1.4	Сметная прибыль (МДС 81-25.2004 89% от ФОТ рабочих в прямых затратах)	1,15
1.5	Сметная стоимость	2,34
1.6	Косвенные затраты
	Оплата услуг проектно-сметных организаций	0,25
	Маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,24
	Затраты на покупку энергетических мощностей	0,65
	Налог на добавленную стоимость (НДС) (стр. 4 х 18 /100)	1,46
1.7	Затраты инвестора	7,54
1.8	Прибыль инвестора	2,64
1.9	Итого укрупненный обобщённый показатель стоимости	29,14

При расчёте стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата рабочих составляет 35 % от стоимости материалов;

- накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 22 % от суммы заработной платы строителей и механизаторов;

- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;

- затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

- налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;

- прибыль инвестора - 30 % от понесённых расходов.

Итого стоимость нового строительства составила 4301 тыс. руб.

Расчёт суммы износа строения

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

Износ в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трёх видов износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ - ухудшение свойств объекта с течением времени. Физический износ проявляется в потере элементами объекта первоначальных технических и эксплуатационных свойств.

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания, все расчеты приведены в таблице 3.6. .

Таблица 3.6 Расчет физического износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	0,09	25,00	2,25
2	Стены	0,30	17,00	5,1
3	Перекрытия	0,18	20,00	3,6
4	Кровля	0,15	23,00	3,45
5	Полы	0,14	19,00	2,66
6	Проемы	0,11	13,00	1,43
7	Отделочные работы	0,12	15,00	1,8
8	Инженерное оборудование	0,10	17,00	1,7
9	Прочие работы	0,07	9,00	0,63
	Итого			22,62

Делается вывод о состоянии здания:

- хорошее - если физический износ конструктивных элементов определён в размере до 20 %;

- удовлетворительное - если физический износ конструктивных элементов определён в размере от 20 до 40 %.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Объект оценки соответствует техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы соответствуют современным требованиям. Функциональный (моральный) износ оценивается на уровне 4%.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Внешний износ помещения составляет 2 %

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - И_физ/100) х (1 - И_функ/100) х (1 - И_вн/100),

где И_физ- физический износ здания, %;

И_функ - функциональный износ здания, %;

И_вн- внешний износ здания, %.

И_Н = 1 - (1 - 22,62/100) х (1 - 4/100) х (1- 2/100) = 0,27 или 27 %

Накопленный износ офиса составил 27%, состояние здание оценивается как удовлетворительное.

Определим стоимостное значение накопленного износа по формуле:

И_н = С_н.с.* %И_з /100,

где С_н.с. - стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб.;

%И_з - процент накопленного износа, %.

И_н = 27% х 4301 тыс. руб = 1161,27 тыс. руб.

Определим стоимость единого объекта недвижимости в рамках

затратного подхода:

С_он = С_зу + С_нс - И_н,

Стоимость офиса затратным подходом составит:

С_он = 2392,8 тыс. руб + 4301тыс. руб - 8182,29 тыс. руб =14 876, 09 тыс. руб

Таким образом, стоимость офиса затратным подходом составляет 14 876, 09 тыс. руб. .

3.3 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки применим метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

С_дп = Д / К_кап, (2.3.1)

где С_дп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. руб.;

Д -доход от оцениваемого объекта за год, тыс.руб.;

К_кап - коэффициент капитализации в виде десятичной дроби.

К_{кап =} 1/(i + 1) ^t

где i - ставка капитализации;

t - период капитализации.

Для первого года

К_{кап =} 1/(0,21 + 1) ¹ = 0,8264

Рассчитаем стоимость объекта недвижимости при плановой 90%-ной загрузке площади здания.

С_дп = 21 000 *0,9*07634 = 14 428, 26 (тыс. руб.)

Стоимость единого объекта недвижимости, полученного доходным подходом:

С_дп = С_{дп зу} + С_{дп зд} = 2392,8 + 14 428, 26 = 16 821, 06 тыс. руб.

Раздел IV. Согласование результатов оценки

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации).Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости. Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного и доходного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит (45%+45%)- 90%;

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 4.1.

Таблица 4.1Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс.р.	Весовой коэффициент
Затратный	14 876, 09	0,10
Сравнительный	20 980, 01	0,45
Доходный	16 021, 06	0,45
Рыночная стоимость	51 877, 16	1

Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости - предприятия торговли. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1050м² (включая земельный участок), находящегося в центре города, арендуемого под продуктовый магазин составляет 51 877, 16 тыс.р.

Заключение

Объектом оценки является предприятие торговли с помощью которого будем определять рыночную стоимость. Продуктовый магазин общей площадью 420 м², который находится в центре горда Москвы, на второстепенной улице города.

Площадь земельного участка равна 1050 м², плотность грунта высокая, асфальтобетонное покрытие рядом со зданием составляет 30% от общей площади участка. Вблизи здания находится остановка общественного транспорта.

Конечной целью оценки данного объекта недвижимости является определение стоимости имущества офиса, который принадлежит Перову А.Ю. с целью продажи.

Использование объекта оценки в качестве офисного здания является единственным юридически возможным и физическим осуществимым.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 20 980, 01 тыс.р.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость единого объекта недвижимости, равную 14 876, 09 тыс.р.

Применяя до...