Оценка здания Национального Банка "Траст" в г. Тула

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Тульский государственный университет

Кафедра «Финансы и менеджмент»

Курс «Оценка бизнеса»

Курсовая работа

на тему: Оценка здания Национального Банка «Траст» в г. Тула

ВЫПОЛНИЛ студент 3 курса группы ИБ760161-ПБ

Сидорова Л.А.

ПРОВЕРИЛ Преподаватель

Доценко Андрей Владимирович

Тула 2019

1. Краткое изложение основных фактов и выводов

Местонахождение объекта: город Тула, Красноармейский пр-т , д.7

Тип объекта недвижимости: здание Банка площадью 550 м2

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи

Оцениваемые права здания: право собственности на оцениваемое помещение и право аренды земельного участка

Дата оценки: 11апреля 2012 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра

Балансовая стоимость объекта оценки: суммарная инвентаризационная стоимость в ценах 1991г 94817,00 руб

2. План здания

Здание имеет прямоугольную форму.

3. Описание цели оценки

Целью оценки является расчет рыночной стоимости имущества Национального Банка «Траст» в г. Тула на 20 мая 2019 года.

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки, с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

3.1 Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в Советском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки автобуса ул. Лейтейзена. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом, в непосредственной близости от объекта располагается жилой район. Площадь земельного участка - 550 кв. метров. Южной и восточной частями участок примыкает к зданию Бизнес центра.

Окружение. Здание расположено в непосредственной близости с автобусной остановкой, что обеспечивает большой поток людей. В 50 метрах расположен продовольственный магазин «СПАР», здание примыкает к Бизнес центру. Жилые дома являются преобладающими в данной местности.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водоснабжением, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации находятся в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога по Красноармейскому пр-ту. Общее удаление от транспортных путей около 20 метров. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Возле объекта оценки расположена автостоянка.

Характеристика местности - городская, расположена в Советском районе г. Тулы. Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 4-4,5 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура мая 18 градусов Цельсия. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Преобладает направление ветров - юго-западное.

Степень застройки - 90%

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий не высоко. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения весьма высок. А если учесть то, что данный объект находится в весьма выгодном, с точки зрения экономики, месте, то и спрос на него будет более значительным, чем у аналогов.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен на незначительном удалении от транспорта, вокруг находиться многоэтажные жилые здания, все это обеспечит необходимый поток людей. К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) выгодное местоположение;

2) объект имеет внутреннюю отделку хорошего качества;

3) удобные подъездные пути;

4) наличие парковочных стоянок;

Из всего выше перечисленного можно сделать вывод, что данный объект оценки имеет достаточную коммерческую привлекательность.

3.2 Описание основных параметров здания

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального технического просмотра и данные, предоставленные заказчиком

Год постройки здания	1993
Площадь общая, м2	550
Объем общий, м3	2200
Количество этажей	1

Объект представляет собой одноэтажное панельное здание. В плане объект имеет прямоугольную форму.

Строительные характеристики объекта оценки.

Фундаменты	Сборные бетонные
Стены наружные	Крупнопанельные из ячеистого бетона
Перегородки	Кирпичные и деревянные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли всего здания	Рулонная
Полы	Плиточные
Проемы оконные	Двойные пластиковые
Проемы дверные	Деревянные простые, железные
Внутренняя отделка	Повышенного качества
Наружная отделка	Плиточная
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляция, канализация, телефон, Интернет

Описание технического состояния основных элементов здания.

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя не обнаружено. Состояние хорошее.

Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен хорошее.

Перекрытия. При осмотре были обнаружены незначительные трещины в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка. Состояние перекрытий можно характеризовать как хорошее.

Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер не поврежден. Состояние крыши характеризуется как отличное.

Полы. Имеются незначительные растрескивания, царапины напольной плитки, в целом стояние полов характеризуется как хорошее.

Проемы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждений поверхностного слоя не обнаружено. Состояние проемов оценивается как отличное.

Внутренняя и наружная отделки. Во внутренней отделке обнаружены небольшие дефекты и мелкие трещины на стенах, во внешней отделке были обнаружены незначительные повреждения - состояние хорошее.

Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находятся в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Все объекты за редким исключением допускают альтернативные варианты их использования. Каждому из таких альтернативных вариантов соответствует определенная структура ожидаемых выгод, а, следовательно, и определенная стоимость. Из рассмотрения не должны исключаться варианты, предполагающие полное освобождение земельного участка от существующих строений и строительства новых.

Наилучшим и наиболее эффективным считается вариант, удовлетворяющий критериям:

- соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

- физическая возможность;

- экономическая осуществимость;

- максимальная продуктивность.

При анализе всех возможных вариантов использования оцениваемого объекта, приходишь к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта является его в качестве здания банка.

4. Определение стоимости объекта

Определение стоимости объекта осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на его ценность. При определении стоимости недвижимости я буду использовать три основных метода:

затратный метод;

метод прямого сравнительного анализа продаж;

доходный метод.

4.1 Оценка стоимости объекта затратным методом

оценка здание банк

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат. Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме была получена путем обследования и данных проектной документации. Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки (20 мая 2019), полученных на основе анализа рынка строительных материалов. Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 1.

Таблица 1 Расчет стоимости материалов

№ п/п	Материалы	Ед. изм.	Количество	Цена ед. руб.	Общая сумма руб.
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб. м	300	600	180000
2	Щебень	куб. м	40	910	36400
3	Рубероид	кв. м	550	30	16500
4	Бетон	шт.	60	1500	90000
5	Кирпич красный	куб. м	1300	7	9100
6	Раствор цементный	кв. м.	100	1400	140000
7	Оконный блок	шт.	10	12000	120000
8	Дверной блок	шт.	30	5500	165000
9	Плиты перекрытия ПК 63	куб. м	150	3000	450000
10	Ворота	шт.	1	2000	2000
11	Профлист	кв. м	500	300	150000
12	Труба водопроводная	м	90	150	13500
13	Радиатор отопления	м	80	3000	240000
14	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	15000	15000
15	Умывальник	шт.	2	2000	4 000
16	Унитаз компакт	шт.	2	3500	7000
17	Стоимость всех СМР по объекту		1	350000	350000
	ИТОГО:				1988500

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта, определенная затратным методом, составляет 1 988 500 рублей

Определение величины накопленного износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Используя результаты визуального осмотра технического состояния оцениваемого объекта, определим процент его физического износа по каждому конструктивному элементу. Результаты определения физического износа объекта оценки занесем в таблицу 2.

Таблица 2 Определение физического износа объекта.

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес	Износ, %	% износа к строению
Фундамент	5	8	0,4
Стены и перегородки	15	15	2,25
Крыша	10	35	3,5
Перекрытия	15	30	4,5
Полы	10	20	2
Наружная и внутренняя отделка	20	20	4
Окна	5	10	0,5
Двери	10	10	1
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	10	20	2
ИТОГО:	100		20,15

Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 20,15 %.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат. = 1 988 500 * (100 - 20,15) / 100 = 1 587 817,25 рублей.

4.2 Оценка методом сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данные об отобранных для сравнения объектах были получены в агентстве недвижимости «Эдвайзер» и приведены в таблице 3.

Таблица 3 Характеристики объектов по сравнимым продажам

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	Красноармейский пр-т	Красноармейский пр-т	Ул. Дзержинского	пр-т Ленина
Юридическое описание	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Цена продажи, предложения, руб.		1200000	2200000	1950000
Право собственности	Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата продажи, предложения	Август 2016	Август 2016	Август 2016	Август 2016
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены панельные	Фундамент бетонный, стены панельные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены панельные
Общая площадь, м2	550	420	630	600
Площадь участка, м2	640	500	700	720
Коммуникации	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое
Состояние	Хорошее, косметический ремонт	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонт не требуется
Удаленность от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Использование	Банк	Банк	Банк	Банк

Корректировки представлены в таблице 4.

Таблица 4 Корректировки стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.		1200000	2200000	1950000
Площадь	м2	550	420	630	600
Цена за единицу площади	Руб./ м2		2857	3492	3250
Право собственности		Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Скорректир. цена			2857	3492	3250
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Скорректир. цена			2857	3492	3250
Условия продажи		Предложен.	Предложен.	Предложен.	Предложен.
Корректировка	%		-10	-10	-10
Сумма корректир.			-285	-349	-325
Скорректир. цена			2572	3143	2925
Местоположение в городе Туле		Красноармейский пр-т	Красноармейский пр-т	Ул. Дзержинского	пр-т Ленина
Корректировка	%		5	2	7
Сумма корректир			128,6	94,29	204,75
Скорректир. цена			2700,6	3237,29	3129,75
Физические характеристики
Материал стен		панельные	панельные	кирпичные	панельные
Наличие коммуникаций		Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое
Техническое состояние		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		5	5	5
Сумма корректир.			135,03	161,86	156,5
Удаленность от магистралей		Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Скорректирован. цена	Руб./ м2		2853,63	3399,15	3286,26
Средневзвешенная цена	Руб./ м2	2385
Стоимость	Руб.	1311750

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, составляет 1311750 рублей.

4.3 Оценка методом капитализации доходов

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки доходов в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Анализ доходов.

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для данного объекта установлена месячная арендная плата в размере 200 рублей за 1 м2 площади. В связи с инфляцией примем, что арендная плата будет увеличиваться на 2% ежегодно.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС = П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производятся по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi )* ТСЕi

где Сарi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

ТСЕi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi = 1 / (1 + СД)i

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

Величина ставки дисконтирования отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 12%.

Вторым источником дохода является продажа оцениваемого объекта по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии воспользуемся формулой:

Срев = Доход от аренды / Ставка возвратной капитализации

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 10-15%. Примем данную ставку равной 15%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же как и доходы от аренды привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов.

Затраты на содержание оцениваемого объекта составляют 400000 рублей. Будем считать, что затраты на содержание объекта оценки будут расти на 10%.

Для использования здания объекта оценки как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в вида таблицы 5.

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи (реверсии).

Таблица 5. Анализ дисконтированного денежного потока

Наименование показателя	Ед. изм.		Изменение по годам
			1	2	3	4	5	6
Арендуемая площадь	м2	550
Арендная плата за месяц	Руб/ м2	100
Арендная плата за год	Руб/ м2	1200	660000	673200	686664	700398	714405	728693
Увеличение арендной платы в год	%/ год		0	2	2	2	2	2
Эксплуатац. расходы	Руб/ год		400000	410000	451000	496100	545710
Изменение эксплуатац. расходов	%/ год		0	10	10	10	10
Налог на имущество	Руб/г од		26000	24000	22000	20000	18000
Процент по депозиту			10	10	10	10	10
Стоимость единицы			0,89	0,79	0,71	0,63	0,57
Текущая стоимость денежных потоков	Руб.		208260	188810	151230	115920	86070
Текущая стоимость будущих доходов	Руб.							750290
Стоимость реверсии	Руб.							490200
Рыночная стоимость объекта	Руб.							1240490

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, как объекта приносящего доход, составляет 1240490 рублей.

5. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости оцениваемого объекта по трем методам получены следующие результаты

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	1 587 817
Метод сравнительного анализа	1 311 750
Доходный метод	1 240 490

Рыночную стоимость объектов оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Отсутствует информация по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах не достаточно отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,2.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду складских помещений имеет неограниченный характер. Минусом этого метода является прогнозный характер расчетов. Для целей данной оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,5.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1) Метод сравнительного анализа продаж 0,2

2) Затратный метод 0,3

3) Доходный метод 0,5

Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта определяется следующим образом:

С =1311750 *0,2 + 1587817*0,3 + 1240490*0,5 =1358940 рублей,

Что округленно составит 1 360 000 рублей.

Заключение

В ходе выполнения данной работы проводилась оценка здания НБ «Траст» (ОАО) в г. Тула. Для получения итогового результата было использовано три метода оценки: метод сравнительного анализа продаж, затратный метод, доходный метод. Величина, полученная по результатам оценки каждым из методов, имеет определенный весовой коэффициент, который оказывает влияние на конечный результат оценки. Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает доходный метод. Итоговая оценочная стоимость здания составила 1.360 млн. руб.

Список использованной литературы

1. Методические указания по выполнению контрольно-курсовой работы «Оценка недвижимости и бизнеса», к.э.н., доцент кафедры ФиМ Огнянович А.В.; доцент кафедры ФиМ Бельская Е.В., Тула 2015.

2.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2008. - 384с

Размещено на Allbest.ru

...