«Домостроительный комбинат №1» -- это мощнейший комплекс по производству и строительству жилья. Многолетние традиции четкой организация труда в сочетании с применением самых новейших технологий обеспечивают предприятию рекордную производительность. ДСК-1 демонстрирует рекордно быстрые сроки монтажа: на возведение 17-этажного жилого дома требуется всего три месяца.

Начиная с 1961 года, ДСК-1 ставит своей первоочередной целью удовлетворение потребностей будущих жителей, предлагая им качественное, комфортное, функциональное и доступное жилье, построенное по самым современным стандартам своего времени.

Огромный опыт строительства сделал ДСК-1 лидером в области строительства домов с оптимальными планировочными решениями и с высокой степенью готовности квартир под чистовую отделку.

Собственное производство облицовочной плитки 27 цветов обеспечивает максимальную индивидуализацию жилых комплексов и беспрецедентное разнообразие архитектурных решений.

Дома от ДСК-1 не только привлекательны внешне, но и технологичны. Наружные панели имеют идеальную теплоизоляцию, а внутренние стены ровные: в заводских условиях панели проходят несколько этапов механической лифовки, и после покупки квартиры не придется пробивать каналы для электропроводки, выравнивать стены и потолки.

Фондом «Институт экономики города» по результатам работы широкого круга экспертов подготовлена новая жилищная стратегия. Однако в целом результативность жилищной политики экспертами оценивается как низкая, поскольку осталось множество нерешенных вопросов:

- практически вне рамок жилищной политики (за редким исключением) остались малообеспеченные категории граждан;

- система градорегулирования и землепользования, которая составляет основу для развития жилищного строительства, пока не обеспечивает формирования ни комфортной среды проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов и застройщиков;

- рынок жилищного строительства отличает низкий уровень конкуренции и высокая степень зависимости от административных органов, высокие административные барьеры, ориентация на устаревшие технологии и архитектурно-проектные решения, высокие риски и низкая прозрачность для кредитования и зависимость от прямых инвестиций граждан, на которых перекладываются все основные строительные риски;

- коммунальный сектор остается сектором экономики, непривлекательным для частных инвестиций;

- жилищный фонд, переданный в собственность граждан, так и не стал предметом их ответственности; не сформирован конкурентный рынок управления многоквартирными домами.

Для решения накопившихся проблем и выработки путей их решения эксперты предлагают критически проанализировать сегодняшнюю жилищную политику и найти адекватные ответы при построении новой жилищной стратегии.

Развитие институтов долгосрочного найма жилья, жилищно-строительной кооперации и поддержка приобретения первого жилья

Наряду с решением задач повышения доступности приобретения жилья в собственность, дальнейшего развития ипотечного кредитования, необходимо изменить структуру форм улучшения жилищных условий, доступных гражданам с различным уровнем доходов.

Основными стратегическими задачами здесь являются:

1) развитие института долгосрочного найма жилья (на коммерческих, некоммерческих и еще более льготных - социальных условиях);

2) развитие института жилищно-строительной кооперации и иных форм жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан;

3) поддержка приобретения первого жилья.

Недостаточные доходы населения не являются единственным препятствием для решения жилищной проблемы. В стране не развиты многие институты, которые могли бы позволить гражданам улучшать жилищные условия. Жилищные потребности порядка 40% всех семей, которые не являются малоимущими, но им не доступно приобретение жилья в собственность, уже сегодня можно было бы удовлетворить за счет участия в жилищно-строительной кооперации, легального и защищенного найма жилья на рыночных или некоммерческих условиях, если бы такая возможность существовала.

Для увеличения доли жилья, предоставляемого на условиях коммерческого и некоммерческого найма, и доли кооперативного жилья в жилищном фонде нужны серьезные структурные сдвиги в объемах строительства такого жилья.

Таблица 3- Основные достижения ДСК-1 с момента создания до 2017 г.

Даже при кардинальных изменениях в структуре жилищного строительства к 2030 г. доля наемных домов и домов жилищно-строительных кооперативов может достичь лишь 8% общей площади всех многоквартирных домов, что позволит удовлетворить жилищную потребность 12% семей.

Реальное масштабное внедрение новых институтов всегда требует финансовой поддержки. Целесообразно использовать средства федерального бюджета для софинансирования внедрения таких новых жилищных институтов, при этом основную часть расходов должны нести субъекты РФ, муниципалитеты, предприятия, определяя конкретные формы и объемы поддержки в соответствии с потребностями граждан различных доходных групп на таких территориях, поскольку не все регионы и города имеют одинаковые потребности в формировании наемного сектора и сектора жилищно-строительной кооперации.

Частично расходы на поддержку создания наемного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов могли бы взять на себя предприятия, заинтересованные в привлечении трудовых ресурсов, на условиях софинансирования с регионами и (или) муниципалитетами.

Ключевой формой поддержки на федеральном уровне должно стать привлечение долгосрочных кредитных ресурсов для строительства наемных домов и домов жилищно-строительных кооперативов с участием государственного института развития - ДСК-1.

Для создания возможностей обеспечения жильем малоимущих граждан необходимо стимулировать формирование муниципального жилищного фонда социального использования для предоставления по договору социального найма. Такой договор наиболее затратный для бюджетов (наниматель не компенсирует расходы на строительство жилья), поэтому должен использоваться только как форма социальной защиты жилищных прав малоимущих граждан (в части вновь предоставляемых жилых помещений).

Институт социального найма жилья требует существенного реформирования, в том числе необходимо:

1) прекратить бесплатную приватизацию социального жилья;

2) предусмотреть возможность «деприватизации» жилья (не только приватизированного, но и приобретенного в собственность иным путем) малоимущими собственниками с предоставлением такого жилья его бывшим собственникам по договору социального найма;

3) установить срочность вновь заключаемых договоров социального найма (за исключением ранее заключенных или заключаемых в порядке «деприватизации») и возможность их расторжения в случае, если наниматели перестают быть малоимущими или имеют иное жилье;

4) запретить поднаем социального жилья как форму его нецелевого использования;

5) использовать для решения жилищной проблемы очередников, не являющихся малоимущими, иные формы поддержки (частичные социальные выплаты на приобретение жилья, на участие в жилищно-строительных кооперативах, предоставление жилья внаем на некоммерческих условиях).

Даже при таких условиях обеспечение по договору социального найма малоимущих очередников потребует очень больших бюджетных затрат. Сегодняшние учетные нормы постановки на очередь, нормы предоставления жилья по договору социального найма и возможность бесплатной приватизации такого жилья создают неоправданные социальные ожидания. Необходимо привести эти нормы в соответствие с бюджетными возможностями, чтобы время ожидания в очереди на предоставление такого жилья не превышало, по крайней мере, пяти лет.

Требует реформирования и институт жилищного обеспечения граждан, переселяемых из аварийного жилья. Использование для решения этой проблемы в части собственников такого жилья подходы, предусмотренные для изъятия недвижимости для государственных и муниципальных нужд, не соответствует социальному содержанию такого института, влечет за собой огромные бюджетные обязательства и неэффективное расходование бюджетных средств. Смысл жилищного обеспечения граждан, переселяемых из аварийного жилья, состоит в оказании им социальной помощи в решении сложной жизненной проблемы. Такая социальная помощь должна предоставляться лишь гражданам, для которых аварийное жилье является единственным, и в форме предоставления им жилого помещения внаем на некоммерческих условиях, а малоимущим гражданам - по договору социального найма.

Основной стратегической задачей в жилищном строительстве становится развитие конкуренции в данном секторе экономики для увеличения объемов строительства жилья эконом-класса, обеспечивающего ценовую доступность приобретения или долгосрочного найма такого жилья для 50% населения. Для решения такой задачи необходимо снять основные институциональные барьеры для предложения нового жилья профессиональными застройщиками и входа новых застройщиков на рынок, в том числе:

1) ликвидировать избыточные административные барьеры на рынке жилищного строительства;

2) снизить основные издержки застройщиков, в первую очередь на подключение (технологическое присоединение) к коммунальной инфраструктуре и на строительство социальной инфраструктуры;

3) внедрить различные модели реализации проектов государственно-частного партнерства в жилищном строительстве;

4) развивать проектное кредитование жилищного строительства под залог земельного участка (права аренды на земельный участок), строящихся жилых объектов и других активов проектных компаний;

5) осуществить законодательное регулирование процессов организации строительства и управления комплексами малоэтажной застройки.

3.2 Прогноз результатов реализации стратегических решений