Доходный подход в оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Практическая работа

Тема: «Доходный подход в оценке недвижимости»

Характер работы: репродуктивный

Форма организации работы: индивидуальная

Цели работы:

Ш обобщение, систематизация и закрепление полученных знаний по теме: «Доходный подход в оценке»;

Ш формирование способности и готовности использовать теоретические знания в выполнении практических заданий;

Ш контроль знаний и умений по теме: «Доходный подход в оценке».

Учебное обеспечение: методические рекомендации, материал лекций, учебник, веб-ресурсы официальных сайтов (Оценщик.ру).

Задание:

1. Выполнить оценку условного объекта недвижимости №1 (здания), применяя доходный подход и метод капитализации доходов. Расчеты выполнить в таблице 1.

2. Выполнить оценку условного объекта недвижимости №2 (здания), применяя доходный подход и метод дисконтированных денежных потоков. Расчеты выполнить в таблице 2.

3. Ответить на контрольные вопросы.

Краткие теоретические сведения:

Доходный подход ? это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Подход основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от владения, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества. Основные действующие здесь принципы - это принципы ожидания и замещения.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Этапы доходного подхода оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового дохода (в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании);

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Порядок выполнения работы:

I . Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

Ш ПВД (потенциальный валовой доход);

Ш ДВД (действительный валовой доход);

Ш ЧОД (чистый операционный доход);

Ш ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

доходный оценка недвижимость

Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд ) объекта недвижимости:

Кнд = ?(Дп*Т)/На

где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т -период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

На - число арендных периодов в году.

Пример: Сдано в аренду 1000 м2.

В течение года 365 дней: в январе 3 дня не сдавалось в аренду 25 м2, в июне 6 дней 100 м2 и в ноябре 10 дней 50 м2.

25 / (1000 / 100%) = 2,5 %, Дп1 = 0,025, Т1= 3 дня

100 / (1000 / 100%) = 1,0 %, Дп2 = 0,01 Т2= 6 дня

50 / (1000 / 100%) = 0,05 %, Дп3 = 0,005 Т3= 10 дня

На = 4 периода

Кнд = (0,025 * 3 + 0,01 * 6 + 0,05 * 10) / 4 = 0,159

Соответственно коэффициент загрузки (использования) площади равен 1-0,159=0,841

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с после дующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где Кндп - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

Па - потери при сборе арендной платы;

П нд - потери от недоиспользования площадей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

2. Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делят

Ш условно-постоянные;

Ш условно-переменные , или эксплуатационные;

Ш расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной

Ш налог на имущество;

Ш страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

Ш заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

Ш коммунальные;

Ш на содержание территории;

Ш на текущие ремонтные работы;

Ш заработная плата обслуживающего персонала;

Ш налоги на заработную плату;

Ш расходы по обеспечению безопасности;

Ш расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

Ш с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

Ш метод рыночной выжимки;

Ш метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для текущего дохода должен учитывать следующие факторы:

Ш компенсацию за риск;

Ш компенсацию за низкую ликвидность;

Ш компенсацию за инвестиционный менеджмент;

Ш поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

Ш ставки дохода на капиталRдох.кап (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

Ш нормы возврата капитала Rнорм возвр, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части объекта.

R кап = Rдох.кап + Rнорм возвр

Ставка доходности капитала Rдох.капрассчитывается как:

Rдох.кап = Rб + Rриск

Rб - безрисковая ставка дохода;

Rриск - надбавки за риск (надбавка за риск вложения в недвижимость + надбавка за низкую ликвидность недвижимости + надбавка за инвестиционный менеджмент).

Без рисковая ставка доходности - это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.

Без рисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения без рисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по без рисковым операциям. Сейчас в качестве без рисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ.

Расчет надбавок за риски:

Ш надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время существования подобных оцениваемому объектов на рынке;

Ш надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

Ш надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Нормы возврата капитала R норм возвр.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для восстановления капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнормвозвр) :

Ш прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Ш возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда);

Ш возврат капитала по фонду возмещения и без рисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n - оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.

Пример. Условия инвестирования: срок 5 лет; R дох кап ставка доходности инвестиций 18%; Д 100%.

Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Пример. Условия инвестирования: срок 5 лет; доход на инвестиции 12%. Д 100%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097.

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по без рисковой ставке:

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где ЧОД i - чистый операционный доход i-го объекта аналога ; Сi - цена продажи i-го объекта аналога.

В этом методе отдельно не учитывается возврат капитала и доход на инвестиции

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного ка питала называется ипотечной постоянной и рассчитывается:

Rm = ДО / К

где Rm - ипотечная постоянная; ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга; К - сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

R = М * Rm + ( 1 - M ) * Re где М - доля заемного капитала.

Пример. Доля собственного капитала 30%; ставка процента по кредиту 12%; кредит предоставлен на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал 5%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная кредита, предоставленного на 25 лет под 12% годовых, 0,127500;

б) общая ставка капитализации рассчитывается R = 0,7 *0,127500 + 0,3 *0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

Варианты: соответствуют порядковым номерам по учебному журналу группы

Исходные данные для задания № 1

Таблица 1 Расчетная таблица для выполнения Задания №1

Таблица 2 Расчетная таблица для выполнения Задания №2

Размещено на Allbest.ru