Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости города Оренбург

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оренбургский государственный университет

ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА ОРЕНБУРГ

Удовенко И. Н., старший преподаватель

Журкина Д. М., студентка

Переход России к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, то есть она стала объектом купли-продажи. Рынок недвижимости представляет собой механизм, регулирующий отношения не только купли-продажи, но и аренды недвижимости на основе спроса и предложения. При этом последний фактор является основным.

Спрос характеризуется количеством объектов, которые покупатели могут купить в течении определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Это - платежеспособная потребность.

Предложение характеризуется количеством объектов (квартир, домов, дач), выставленных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Цена является основным фактором, определяющим предложение. Спрос на объекты недвижимости склонен к большим колебаниям, чем предложение, так как резкие изменения денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие сроки, чем время строительства объекта недвижимости. Удовлетворить потребности всего населения в жилье практически невозможно. В условиях рынка потребности могут быть удовлетворены лишь при наличии платежеспособности потребителя. Таким образом, спрос определяется только теми потребностями, которые обеспечены деньгами. Повышенный спрос всегда вызывает рост цен, а отсутствие спроса, влияет на снижение цен. Предложение всегда должно опережать спрос, чтобы покупателю была предоставлена возможность выбора.

Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:

- административных (наличия или отсутствия ограничений со стороны государства, регулирующей роли государства и местных административных органов, налогового режима);

- экономических (цен на объекты недвижимости, конкуренции, уровней экономического развития рынка, доходов населения, деловой активности населения, услуг кредитно-финансовых организаций, объемов строительства новых объектов недвижимости);

- социальных (привлекательности региона, структуры и состава населения местности, уровня развития социальной инфраструктуры);

- экологических (наличия зеленых насаждений, загазованности воздуха, обилия промышленных предприятий, наличия вредных выбросов, избыточного шума).

Мотивы спада или спроса могут быть разные. Рассмотрим ситуацию на примере города Оренбург.

Факторами, влияющими на цену, являются:

- престижность района;

- тип жилого дома;

- общая площадь;

- этаж, удобная планировка, большая кухня, лоджия, высота потолков и другие качественные признаки.

В настоящее время престижность жилья зависит от района, в котором он находится, это:

- Центральный;

- Ленинский;

- Дзержинский;

- Промышленный.

К примеру однокомнатная квартира, площадью 38 м², в центральном районе имеет стоимость 2-2,5 млн. руб. Цена за 1 м² составляет 50000 руб. Жители этого района отмечают как положительные, так и отрицательные стороны жизни в данном районе. Положительными являются: близость к работе, само месторасположение района, удобная транспортная развязка, инфраструктура. Отрицательные: большая загазованность, шум от транспорта, состояние дворовых территорий.

Если сравнивать с Дзержинским районом, то квартира с такой же площадью, будет стоить дешевле, цена за 1 м² будет составлять 47000-48000 руб. По отзывам самих жителей данный район больше подходить для жизни, так как он тихий, спокойный, благоустроенный, развита транспортная система и что самое главное для нашего времени - озелененный.

А что касается административных и экономических факторов, так в 2019 году стоит ожидать повышение цен на первичное жильё. Так как по настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ. Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство. Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.

Несмотря на огромное количество обманутых дольщиков новость об отмене с 2019 года ДДУ взволновала общественность. Покупка квартиры по сниженной стоимости, пусть даже с риском потери собственных средств для многих был единственным шансом приобрести собственное жилье. Изменения, предложенные Главой государства в виде постепенного перехода к новой форме отношений между застройщиком и будущим собственником, вызвали массу вопросов. На самом деле все очень просто. Взамен рискованной для покупателей схемы президент предложил проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов. То есть, начиная с 2019 года девелоперы больше не смогут строить объекты на деньги граждан, им придется либо использовать свои средства, либо брать кредит. Как и ранее, на рынок будут выводиться проекты на стадии котлована или нижних этажей.

С момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ. Последствия перехода к новой форме, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры.

Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующее: ценообразование предложение спрос недвижимость

1. Денежные средства дольщиков будут защищены. Обязательное банковское сопровождение любой сделки исключает риски потерять средства, не получив жилья;

2. Дома будут строиться быстрее. Растягивать строительство на кредитные средства девелоперам будет крайне невыгодно. Так как нет перспектив в оплате процентов несколько лет. Чем быстрее объект будет сдан, тем быстрее застройщик получит денежные средства покупателя и сможет погасить кредит.

Из негативных откликов реформы возможны следующие:

1. Цены на квартиры поднимутся. Такое мнение высказывают сами девелоперы, объясняя это тем, что кредитные проценты придется включить в стоимость квадратных метров. Аналитики, изучающие рынок недвижимости, считают, что повышение если и будет, то небольшим и плавным. Из-за нелегкой экономической ситуации в стране спрос на квартиры значительно сократился, а повышение стоимости еще больше отпугнет покупателей;

2. Количество застройщиков сократится. Требования, введенные новым законом, выведут с рынка не только недобросовестных девелоперов, но и просто некрупные компании. Одним из условий к застройщикам для участия в проектном финансировании является введение в эксплуатацию не менее 10 тыс. квадратных метров.

В заключении следует отметить, что, как и любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Одним из главных достоинств является получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно-строительного комплекса регионов. Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования.

Список литературы

1. Шеховцев В. В. Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость жилых помещений (квартир) / Шеховцев В. В., Дикунова Л. М., Мастихина О. Ю. // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2017. №5(66). С. 58-71.

2. Федеральный закон «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, №214 - ФЗ.

3. Родионова Н. В. Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости в г. Москве / Н. В. Родионова // Российский государственный социальный университет. 2006. №11. С. 32-34.

Размещено на Allbest.ru