Практика оценки стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОМСКИЙ ФИЛИАЛ

НЕГОСУДАРСТВЕННОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО ЧАСТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

«МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ «СИНЕРГИЯ»

Программа профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

КУРСОВАЯ РАБОТА

По предмету: «Оценка стоимости недвижимости»

На тему:« Практика оценки стоимости недвижимости»

Слушатель: Сулейманов Рафаэль Рустамович

____________ подпись

Руководитель: Репин М.А

____________ подпись

ОМСК 2020

Содержание

Введение

1. Основные положения

1.1 Задание на оценку объектов недвижимости

1.2 Сертификация оценки

1.3 Лимитирующие условия и ограничения

2. Базовые понятия и технология оценки

2.1 Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

2.2 Технология оценки объекта недвижимости

3. Описание объекта недвижимости

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

5. Расчет стоимости объектов недвижимости

5.1 Затратный метод

5.2 Доходный метод

5.3 Метод прямого сравнительного анализа продаж

6. Согласование результатов оценки

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Под понятием «недвижимость» понимают землю и все объекты, закрепленные за ней. В ГК РФ [1, ст.130], дается определение этого понятия: «Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимость имеет значимую социальную роль, является основой жизни. Для каждого человека приобретение собственной недвижимости является главнейшей целью. Владение недвижимостью престижно в обществе и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. Это приводит к тому, что рынок недвижимости переполнен процессами продажи, покупки и аренды.

Недвижимость является важнейшей частью национального богатства, которая обеспечивает должный уровень жизни населения на многие годы.

Потребность в профессиональных оценщиках недвижимости дала знать о себе в полной мере во время резкого падения стоимости недвижимости в период Великой депрессии 30-х годов. До этого периода оценка недвижимости была мало разработанным занятием, и имелось мало доступного учебного материала, хотя уже в 1929 г. Национальная ассоциация управления недвижимостью опубликовала Стандарты оценочной практики. Для первых оценщиков рыночная цена означала рыночную стоимость.

Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т. д.

Оценка стоимости недвижимости актуальна всегда до тех пор, пока существует понятие «собственность». С каждым годом всё больше людей и организаций связаны с операциями, связанными с недвижимостью, вследствие этого все больше возрастает и роль профессионального оценщика, на которого возлагается важная для этого процесса обязанность. Оценщик является важным звеном при купле-продаже, как для продавца, так и для покупателя. Во многих случаях заключение оценщика является обязательным.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на данный момент с увеличением операций на рынке недвижимости всё больше возрастает необходимость в объективной и профессиональной оценке стоимости недвижимого имущества, поэтому с возрастающей потребностью в оценке с каждым годом данная тема требует совершенствования в её изучении.

Цель работы - анализ теоретических основ оценки недвижимости и реализация методики оценки недвижимости на практике.

Объект исследования: склад концентрированных кормов.

Предмет исследования: оценка стоимости объекта недвижимости - склада.

Задачи:

- определить сущность недвижимости

- изучить основные этапы оценки недвижимости

- выявить основные характеристики трех подходов в оценке (сравнительного, доходного, затратного)

- проанализировать объект оценки

- сделать вывод о наилучшем использовании объекта недвижимости

- определить рыночную стоимость объекта недвижимости

1. Основные положения

1.1 Задание на оценку объектов недвижимости

оценка стоимость недвижимость рыночный

Состав оцениваемых объектов недвижимости:

- здание склада концентрированных кормов;

- участок земли, на котором расположен склад концентрированных кормов.

Адрес расположения объектов:

Республика Татарстан, г. Казань, Агрохолдинг " Эдельвейс"

Определение возможной продажной цены склада концентрированных кормов вместе с занимаемым им земельным участком.

Действительная дата оценки:

20 марта 2020 год

Собственник объектов:

Агрохолдинг " Эдельвейс"

График изучения объектов:

15.03.2017 г. - 20.03.2020 г.

1.2 Сертификация оценки

Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.

1.Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.

2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.

3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.

4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям правительства Российской Федерации, а также Федеральным стандартам оценки.

1.3 Лимитирующие условия и ограничения

Сертификация оценки, приведенная в п.1.2, подразумевает выполнение следующих условий и ограничений:

1. Точка зрения эксперта, представленная в настоящем отчете, является объективной.

2. Исполнитель оценки требует от Заказчика соблюдения конфиденциальности в отношении настоящего отчета. Передача Заказчиком информации, содержащейся в отчете, третьим лицам допускается только с согласия Исполнителя. В свою очередь, Исполнитель обязуется соблюдать условие конфиденциальности использования данных, полученных в процессе оценки.

3. Эксперт не несет ответственности за достоверность представленной ему Заказчиком информации.

4. В соответствии с настоящим отчетом от эксперта не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.

5. Эксперт не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности на недвижимость.

6. Эксперт не несет ответственности за оценку скрытых дефектов зданий и сооружений, которые нельзя обнаружить путем ознакомления с предоставленной технической документацией и осмотра объектов.

7. Величина определяемой рыночной стоимости объектов недвижимости действительна на указанную в отчете дату оценки. При изменении Заказчиком даты оценки необходим пересчет стоимости объектов недвижимости по дополнительному соглашению.

8. В рамках настоящего отчета от эксперта не требуется устанавливать обязательства имущественного страхования оцениваемых зданий и сооружений.

2. Базовые понятия и технология оценки

2.1 Базовые понятия стоимости объекта недвижимости

Целью оценки является определение рыночной стоимости объектов недвижимости.

Рассмотрим основные определения стоимости объекта недвижимости:

1. Рыночная стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка и является основной для оценки большинства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.

В ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указано: «...Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…»

Согласно МСО-1: «Рыночная стоимость -- это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Необходимость определения рыночной и других видов стоимостей недвижимости производится в целях:

- купли-продажи;

- переоценки основных фондов для корректировки налогооблагаемой

базы;

- акционирования предприятия и перераспределения имущественных

долей;

- определения начальной цены на торгах;

- кредитования;

- раздела имущества;

- определения размера компенсации;

- внесения в качестве неденежного вклада в уставный фонд предприятия;

- постановки на баланс и др.

В качестве объекта оценки может выступать практически весь спектр

недвижимого имущества:

- объекты жилого назначения (квартиры, индивидуальные дома, коттеджи, дачи);

- объекты коммерческого использования (офисы, магазины, гостиницы, рестораны, АЗС и др.);

- объекты производственного и коммунально-складского назначения;

- оборудование (станки, приборы, технологические комплексы и поточные линии, силовые агрегаты, оргтехника, мебель, офисное оборудование, бытовые предметы и др.);

- сооружения (мосты, площадки, дороги, ограждения, благоустройство, наземные и подземные емкости и др.);

- инженерные коммуникации (линии электропередач, трубопроводы);

- объекты незавершенного строительства;

- земельные участки.

2. Полная восстановительная стоимость.

«...Полная восстановительная стоимость основных фондов - это полная стоимость затрат на замену имеющихся основных фондов аналогичными им новыми объектами, определенных по ценам и тарифам, существующим на дату переоценки...»

Полная восстановительная стоимость - это расчетные затраты на воссоздание новых основных фондов аналогичных переоцениваемым.

Полная восстановительная стоимость - это стоимость всех затрат, которые будут осуществлены организацией при замене объектов основных средств на аналогичные новые объекты по рыночным ценам.

Полная восстановительная стоимость - определяется как стоимость воспроизводства основных фондов в новом виде в современных условиях. .Различия между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов зависят от изменения цен на их отдельные элементы. Оценка основных фондов по восстановительной стоимости позволяет унифицировать основные фонды, введенные в действие в разные периоды. Она необходима для определения объема капитальных вложений и анализа воспроизводства основных фондов.

3. Физический износ.

Износ - это постепенная утрата основными средствами своей потребительной стоимости. Следует различать моральный и физический износ.

Физический износ - это утрата основными средствами своей потребительской стоимости в результате снашивания деталей, воздействия естественных природных факторов и агрессивных сред. Физический износ может быть двух видов: продуктивный и непродуктивный. Продуктивный физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации, непродуктивный износ характерен для основных средств, находящихся на консервации вследствие естественных процессов старения.Согласно Приказа Минземстроя РФ: «..Процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов соответственно устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы...»

«...Физический износ здания (элемента) - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени"

Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло - и звукоизоляционных свойств, водо - и воздухонепроницаемости.

Оновными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания.

Физический износ - изменение технического состояния изделия в результате механического износа и старения, химического и физического воздействия среды, а также неправильных (виновных) действий лиц, осуществляющих эксплуатацию.

4. Остаточная восстановительная стоимость.

Остаточная восстановительная стоимость - стоимость основных фондов, не перенесенная на созданный продукт. Определяется по результатам переоценки основных фондов как разница между полной восстановительной стоимостью основных фондов и денежной оценкой, по данным бухгалтерского учета, изношенности инвентарных объектов.

В балансе по полной стоимости основные фонды рассматриваются с точки зрения их физического объема (но в ценностном выражении), который для каждого объекта остается неизменным за все время его функционирования. В этом балансе отражаются наличие основных фондов на начало года, ввод новых фондов, поступление по источникам, ликвидация, выбытие по направлениям, наличие основных фондов на конец года, а также среднегодовая стоимость основных фондов.

5. Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость).

Первоначальная стоимость объекта оценки - стоимость нового объекта оценки, определяемая затратами воспроизводства и вновь созданной стоимостью в базисном или другом, отличном от базисного уровне цен.

«...Балансовая стоимость - сумма, в которой актив признается после вычета сумм накопленной амортизации и накопленных убытков от его обесценения...».

Полная первоначальная стоимость - это их фактическая стоимость на момент ввода в эксплуатацию, которая включает весь объем затрат на сооружение или приобретение основных фондов, а также расходы на транспортировку и монтаж.

Полная первоначальная стоимость - стоимость нового объекта в условиях производства того времени, когда он был изготовлен, введен в действие.

Полная первоначальная стоимость определяется фактической суммой, которая уплачена за каждый объект при его строительстве или приобретении, включающая также расходы на транспортировку и монтаж. Сюда входят затраты, которые связаны с расширением и модернизацией средств труда в процессе их эксплуатации. В первоначальную стоимость включаются и суммы процентов, уплачиваемые поставщикам, если основные средства приобретались с рассрочкой платежа, либо в кредит.

По полной первоначальной стоимости основные фонды зачисляются на баланс основной деятельности предприятия. Ее величина остается неизменной в течение всего срока функционирования объекта до момента очередной переоценки основных фондов, после которой они учитываются на балансе по современной восстановительной стоимости. Этот вид оценки применяется при определении величины налога на собственность и начислении амортизационных отчислений.

6. Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость).

Согласно Постановлению Росстата: «...Остаточная балансовая стоимость отражает изменение состояния основных фондов, постепенную утрату ими потребительских свойств и стоимости в процессе эксплуатации, под воздействием сил природы и вследствие технического прогресса, в размере накопленного износа. При этом величина износа определяется в соответствии с нормами и методами начисления амортизации и износа, применяемыми в бухгалтерском учете. Остаточная балансовая стоимость основных фондов равна разнице их полной учетной стоимости и суммы износа, начисленного за весь период с начала эксплуатации соответствующих объектов, с учетом их изменения в результате переоценки...»

2.2 Технология оценки объекта недвижимости

Одним из важнейших элементов системы управления недвижимым имуществом является оценка ее стоимости. Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета). [19] Вид стоимости и применяемые методы оценки зависят от конкретно поставленной задачи.

На стоимость недвижимости влияет большое количество различных факторов. Именно по этой причине очень важно принимать во внимание дату оценки, так как при неблагоприятном сочетании факторов стоимость может резко изменяться. Поэтому следует прогнозировать возможное скачкообразное изменение стоимости недвижимости при ее оценке.

При определении стоимости объекта недвижимости учитываются все факторы, влияющие как на рынок недвижимости в целом, так и в частности на ценность рассматриваемой собственности. В мировой практике выделены следующие факторы, которые наиболее существенно влияют на оценку стоимости недвижимости:

- физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды.

Основная цель оценки недвижимости - определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяют получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

Начиная приблизительно с 1910 г. в литературе обозначилось три основных подхода к оценке рыночной стоимости: затратный, сравнения продаж и доходный. Дойдя до нашего времени, они претерпели изменения, и были разработаны варианты для решения специфических задач оценки.

Затратный метод применяется к земельным участкам с улучшениями, и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда объекты недвижимости, сопоставимые с данным, продаются часто. Этот подход чаще всего используется при оценке стоимости жилых домов на одну семью или неосвоенных земельных участков, а иногда и при оценке многоквартирных домов и коммерческой недвижимости.

Таким образом, метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на том, что сделки купли-продажи на рынке недвижимости осуществляются по аналогии, т. е. основаны на информации об аналогичных сделках. То есть, это говорит о том, что покупатель вряд ли захочет заплатить за данный товар большую сумму, чем за аналогичный ему товар.

В практической деятельности основные этапы процедуры оценки по данному подходу включают:

1. Изучение рынка недвижимости, сбор информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор наиболее схожих объектов, по которым заключены договоры купли-продажи.

3. Сравнение оцениваемого объекта с отобранными аналогичными объектами и внесение поправок в цены этих объектов.

4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Данные в затратном подходе обрабатываются поэтапно по ниже представленной схеме

1. Расчет стоимости земельного участка и связанных с ним улучшений.

2.Расчет восстановительной стоимости улучшений (некоторые оценщики используют стоимость замещения; если применяется расчет стоимости замещения, то на это надо указывать в общем разделе отчета);

3. Расчет величины износа вследствие всех причин с разбивкой его на три основных типа износа: физический, функциональный и внешний износ;

4. Вычет суммарной величины рассчитанного износа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений;

5. Суммирование стоимости земельного участка, затрат на благоустройство участка (ландшафтное оформление) и стоимости улучшений (с учетом соответствующего износа).

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

Доходный метод удобнее применять для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются для извлечения дохода; в основном, это недвижимость, которая будет сдаваться в аренду.

Доходный метод основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость с целью будущих доходов или выгод. Это значит, что стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

В практической деятельности основными этапами процедуры оценки являются:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок, тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей применительно к оцениваемой недвижимости.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

4. Расчет операционного чистого дохода путем вычитания величины потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей и величины издержек по эксплуатации из величины потенциального валового дохода.

5. Пересчет (капитализация) операционного чистого дохода в годовой размерности в текущую стоимость.

Общая схема процедуры оценки рыночными методами объекта недвижимости включает в себя следующие действия:

- обследование оцениваемого объекта недвижимости;

- собеседование с собственником данного объекта недвижимости;

- анализ рынка продаж схожих объектов недвижимости в районе расположения данного объекта;

- сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рынке за последнее время;

- расчет восстановительной стоимости здания;

-оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя традиционными методами;

-анализ полученных значений рыночной стоимости объекта недвижимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости. Заключительный этап оценки - сравнение результатов оценок, полученных при расчете всеми методами, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя анализ слабых и сильных сторон каждого метода, определение их влияния на объективное отражение рынка и принятие результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

3. Описание объекта недвижимости

Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания и сооружения.

Транспортная доступность - удовлетворительная.

Коммерческая привлекательность объекта - умеренно привлекательный.

Объект представляет собой одноэтажное здание прямоугольного типа, разделенное перегородками на прямоугольные помещения примерно одинаковой площадью.

Площадь застройки - 117,2 м2.

Площадь помещений - 100,8 м2.

Высота здания - 3,28 м.

Строительный объем - 302 м3.

Год постройки - 1983 г.

Основные конструктивные элементы здания приведены в таблице 1

Таблица 1

Конструктивные элементы здания

Конструктивный		Описание
Фундаменты		Кирпичные ленточные
Стены		Силикатные блоки, ракушечник
Перегородки		Силикатные блоки
Перекрытия		Железобетонные
Кровля		Совмещенная
Полы		Бетонные
Дверные проемы		Металлические ворота
Оконные проемы		Отсутствуют
Электротехнические устройства		Отсутствуют
Внутренняя отделка		Удовлетворительная

Состояние объекта:

Фундамент - незначительные трещины в цоколе, повреждения (выветривание и осыпание) штукатурного слоя, следы увлажнения стен.

Стены - отдельные трещины и выбоины, местное отслоение и отпадение штукатурки.

Перегородки - незначительные трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями и стенами, малочисленные сколы, местами разрушение перегородок.

Перекрытия - небольшие трещины, местные следы протечек на потолке.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Так как оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования показывает наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости.

Стоимостная основа любой недвижимости - это стоимость земельного участка. Если сооружения, расположенные на данном участке, могут быть подвержены изменениям, то сам же участок обычно остается неизменным. Доход любого участка будет зависеть от его использования. Инвестор, выбирая участок, понимает, что разница в стоимости объясняется различными качественными характеристиками. Для выявления наиболее эффективного использования объекта следует провести подробное исследование рыночной ситуации и характеристик оцениваемого объекта. Кроме того, следует провести тщательную оценку стоимости недвижимости при каждом варианте ее использования. Окончательный вывод о наиболее эффективном использовании объекта недвижимости можно делать только после расчета стоимости.

В книге «Оценка недвижимости» говорится: «Наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости представляет использование свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость».

Определение наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости предполагает реализацию следующих этапов:

- анализ всех возможных вариантов использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся рыночной ситуации на момент оценки и перспектив её изменения;

- проверка юридической допустимости и физической возможности отобранных вариантов;

- оценка финансовой состоятельности этих вариантов;

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимого имущества, который будет обеспечивать максимальную продуктивность.

Анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

1. рыночный анализ;

2. анализ реализуемости варианта;

3. анализ наиболее эффективного использования.

Все направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает выявление спроса на варианты использования, альтернативные данному, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту.

Анализ реализуемости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает составление детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, который обеспечит максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:

1. юридическая допустимость - рассмотрение таких вариантов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

2. физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования.

3. финансовая обеспеченность - рассмотрение того, какой вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу.

4. максимальная продуктивность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основании исследования рынка оцениваемых объектов недвижимости эксперт пришел к заключению, что текущее использование здания склада для хранения концентрированных кормов является наиболее эффективным использованием. Это подтверждается наличием долгосрочных заявок сельскохозяйственных предприятий на поставки крупных партий концентрированных кормов.

5. Расчёт стоимости объектов недвижимости

5.1 Затратный метод

Затратный метод основан на определении стоимости аналогичного оцениваемому объекту недвижимости в современных условиях на дату оценки.

Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.

Суть затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, а также его благоустройство и строительство или реставрацию на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному подходу = стоимость полного воспроизводства или замещения объекта недвижимости - износ + стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается здание, отличное от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности).

С теоретической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться ПСЗ, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.

По сути, затратный подход устанавливает стоимость объекта недвижимости путем суммирования:

- затрат на приобретение земли (в данном контексте термин “земля”

включает права на земельный участок и сам земельный участок, исключая любые земельные улучшения - здания, сооружения и прочие элементы благоустройства участка);

- затрат на создание земельных улучшений аналогичной полезности путем строительства нового или реконструкции существующего объекта (при этом в стоимость земельных улучшений включается также оценка предпринимательской заинтересованности - прибыли/убытков застройщика).

Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается и стоимость права аренды;

2. Рассчитывается полная стоимость воспроизводства или замещения;

3. Подсчитываются все виды износа: физический, функциональный, внешний;

4. Вычитается полный износ из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений.

5. Суммируется стоимость земельного участка, стоимость зданий и сооружений и стоимость работ по благоустройству.

Оценка износов

В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - это результат воздействия на конструктивные элементы объекта различных природно-климатических факторов внешней среды.

Используют несколько способов определения физического износа. Наиболее распространенные из них:

1.метод обследования физического состояния объекта;

2.метод срока жизни объекта;

3.метод разбиения на виды износа;

4.метод определения износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления объекта.

Функциональный износ (устаревание) - это потеря в стоимости, которая объясняется тем, что объект не соответствует современным стандартам по различным характеристикам, таким как: функциональная полезность, архитектурно-эстетические, объемно-планировочные, конструктивные решения, благоустроенность, безопасность, комфорт.

Различают следующие виды функционального износа:

- исправимый (когда дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

- неисправимый (когда дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Внешний износ - это обесценивание объекта, которое обусловлено негативным влиянием внешней среды, а именно: рыночной ситуации, наложенных сервитутов, изменение окружающей инфраструктуры, законодательное решение. Внешний износ в большинстве случаев является неустранимым и по своей значимости внешний износ может оказаться решающим в отношении физического и функционального износа. Определяется остаточная восстановительная стоимость от оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:

От = Sт х (100 - И):100.

Таблица 2

Определение стоимости с учётом элементов износа

№ п. п	Конструктивные элементы здания	% от общего объема здания	Стоимость, руб.	Процент износа	Сумма износа	Остаточная стоимость
1	Фундамент	41	3430242,03	10	343024,19	3087217,83
2	Стены и перегородки	32	2677262,08	10	267726,2	2409535,86
3	Перекрытия и покрытия	13	1087637,71	15	163145,65	924492,06
4	Кровля	2	167328,87	20	33465,77	133863,1
5	Проемы	1	83664,44	10	8366,44	75297,98
6	Полы	1	83664,44	50	41832,22	41832,22
7	Электроосвещение	3	250993,32	10	25099,32	225893,94
8	Прочие работы	7	585651,07	15	87847,37	497806,87
	ИТОГО:	100	8366443,98		970507,51	7395940

Таким образом, стоимость здания составляет 7395940 руб.

5.2 Доходный метод

Основной целью приобретения объектов недвижимости является получение будущих доходов от недвижимости. Оцениваемый склад концентрированных кормов в соответствии со своим наилучшим и наиболее эффективным использованием будет приносить покупателю следующие основные виды доходов:

- доходы за счет регулярной арендной платы;

- доходы от будущей перепродажи объектов недвижимости.

Предпосылки метода дисконтирования денежных потоков:

а) Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества.

б) Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.

в) Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно.

г) Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация для расчета объекта:

Площадь - 100,8 м2;

Арендная ставка в месяц - 1500 руб./ м2;

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта V в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5 % ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении 5 лет) по формуле

V = ? NOI/(1+R)n,

где NOI - величина годового денежного потока, руб.;

R - ставка дисконтирования, %.

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 5 % ежегодно.

Ставка дисконтирования определена кумулятивным методом и составляет 26,5 %.

Безрисковая ставка - средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий, со сроком привлечения свыше 3 лет.

Таблица 3

Поток денежных поступлений

Показатели	Год	Реверсия, руб.
Доход от аренды в месяц	453600	498960	548856	603741	664116
Число месяцев	12	12	12	12	12
Потенциальный валовой доход за год	5443200	5987520	6586272	7244898	7969389
Коэффициент загрузки	0,75	0,75	0,75	0,75	0,75
Фактический валовой доход за год	4082400	4490640	4939800	5433600	5976900
Затраты на ремонт в год	1500000	1575000	1653900	1736400	1823400
Эксплуатационные расходы, руб. кв. м./год	6000	6000	6000	6000	6000
Ставка дисконтирования,%	26,5	26,5	26,5	26,5	26,5
Годовой i-й денежный поток	2065920	2332512	2628762	2957790	3323010
Текущая стоимость денежного потока	16331370	14576160	12986130	11550630	10258440
Текущая стоимость реверсии	500970
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом	11580000

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 11580000 руб.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие доходный подход в определении итоговой стоимости.

Стоимость объекта определяется по формуле

V = V1*Q1+V2*Q2+V3+Q3,

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная с использованием подхода, руб.;

Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности подхода

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта V= 13844400 руб.

5.3 Метод прямого сравнительного анализа продаж

По мнению оценщика, метод прямого сравнительного анализа продаж не применим в настоящее время для оцениваемого объекта. Это связано с тем, что отсутствуют продажи аналогичных объектов (складов концентрированных кормов) на рынке недвижимости, поэтому невозможно подобрать аналоги для анализа их стоимости по сравнению с оцениваемым объектом. Все выбранные объекты относятся к одному району РТ, г.Казань и все они по назначению являются складами, все построены на земельных участках собственников. Сравниваем по показателям площади и цены на 1 кв. м

Таблица 4

Описание объектов - аналогов, выставленных на продажу на рынке

Н а именование показателей	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Местоположение объекта	РТ, Казань	РТ, Казань	РТ, Казань	РТ, Казань	РТ, Казань
Назначение	Склад	Склад	Склад	Склад	Склад
Цена продажи, руб.		150 000 000,00	150 000 000,00	90 000 000,00	160 000 000,00
Общая площадь объекта, кв.м м.	300	4500	3860	2000	5100
Общая площадь земельного участка, га	0,75	2,20	2,70	1,50	1,00
Права на зу	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена 1 кв. м.		33 333	38 860	45 000	31 373
Дополнительная информация	Здание склада	Все коммуникации	Центральные коммуникации, огороженная и охраняемая территория	Все коммуникации	С центральными коммуникациями. Возможно использование под торговые площади

6. Согласование результатов оценки

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, с использованием классических подходов. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов.

Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т. д.

Рыночная стоимость объекта недвижимости складывается из рыночной стоимости земли и рыночной стоимости улучшений.

Таблица 5

Согласование результатов оценки

Подход	Сумма	Вес	Сумма
Затратный	7395940	45%	3328172
Доходный	11580000	35%	4053000
Сравнительный	10780140	20%	2156028
Согласование	-	-	9537200

В связи с недостаточностью данных для достоверного расчета стоимости недвижимости затратным методом экспертом было принято решение о принятии в качестве итоговой суммы расчет стоимости объекта доходным методом.

Заключение

Оцениваемые объекты недвижимости расположены по адресу Республика Татарстан, г. Казань, Агрохолдинг " Эдельвейс"

Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.

Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности.

В процессе осмотра объектов недвижимости и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, выявлено не было.

В связи с недостаточностью данных для достоверного расчета стоимости недвижимости затратным методом экспертом было принято решение о принятии в качестве итоговой суммы расчет стоимости объекта доходным методом. Стоимость объекта (в руб.) составила 9537200.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости использован второй из указанных методов - метод дисконтирования денежных потоков. Под дисконтированием понимается процедура приведения будущего денежного выражения доходов к их стоимости на дату оценки по указанной ставке дисконтирования.

Применена процедура оценки объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков.

Собрать информацию об условиях, сроках и доходности эксплуатации и продажи оцениваемого объекта недвижимости (арендная плата, коэффициент загрузки, норма амортизации, ставки налогов на имущество, землю и прибыль, ставки дисконтирования по годам сдачи объекта в аренду, холдинговый период, цена продажи объекта в конце холдингового периода и расходы на продажу, ставка реверсии).

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс РФ

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .

3. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

4. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства» (введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 01.01.2001 N 217н

5. Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве. Постановление Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. .

6. Постановление правительства Санкт-Петербурга от 27 декабря 2011г. № 000 «О коэффициентах удорожания инвентаризационной стоимости зданий, помещений и сооружений, применяемых в целях налогообложения, на 2015 год».

7. Постановление Росстата от 01.01.2001 N 55 «Об утверждении статистического инструментария для организации единовременного выборочного статистического наблюдения за фактическими сроками службы, возрастом и использованием основных фондов»

8. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат, 1988.

9. Приказ Росстата от 01.01.2001 N 70 (ред. от 01.01.2001) "Об утверждении методик расчета показателей оценки эффективности деятельности руководителей федеральных органов исполнительной власти и высших должностных лиц (руководителей высших исполнительных органов государственной власти) субъектов Российской Федерации по созданию благоприятных условий ведения предпринимательской деятельности».

10. Приказ Минземстроя РФ от 01.01.2001 N 37 (ред. от 01.01.2001) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 19.05.2008

11. Приказ Госкомархитектуры от 01.01.2001 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»

12. , Карасев недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001

13. аррисон. Оценка недвижимости. Уч. пособие/Пер. с англ. -- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

14. Макроэкономическая региональная статистика: Учеб. пособие / Под ред.. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та,2004. 112 с

15. Гурьянова, недвижимости : курс лекций /. - Минск : БГУ, 2010. - 135 с

16. Яковлев в экономику недвижимости. М.: КноРус, 2011. - 184 с

17. Кожухар и управление недвижимостью. М. Дашков и Ко, 2012. - 96 с.

18. Кошевой статистики: Учебное пособие. - Пенза: Пенз. гос. ун-т, 2005

19. Слугин недвижимости: Учеб. пособие / Под ред.

20. Тарасевич недвижимости. М.: МКС, 2010. - 584 с.

21. , Юрков C. B. Экономика предприятия / , C. B. Юрков. ГАЦМиЗ. - Красноярск, 2006. - 116 с.

22. Оценка недвижимости:учебник/ под ред. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:Финансы и статистика, 2010. - 560 с.

23. Реконструкция и ремонт жилых и общественных зданий. - М.: Стройиздат, 1995 .

24. Российская энциклопедия по охране труда. -- М.: НЦ ЭНАС. Под ред. 2007.

25. Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. -- Кемерово: ГУ КузГТУ. 2008.

Размещено на Allbest.ru

...