Совершенствование моделирования расчетов денежных потоков и размеров бюджетных субсидий при строительстве и эксплуатации арендного жилья в Свердловской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

2

Совершенствование моделирования расчетов денежных потоков и размеров бюджетных субсидий при строительстве и эксплуатации арендного жилья в Свердловской области

Вышегородский Д.В.

Цель: Разработка рекомендаций по расчету денежных потоков и размеров субсидий из областного бюджета арендодателю (по ипотечному кредиту) и нанимателю арендного жилья в Свердловской области

Методы: При моделировании использованы сравнительный метод и метод расчета дисконтированных денежных потоков

Результаты: Разработана модель расчета денежных потоков при строительстве и эксплуатации арендного жилья с привлечением ипотечного кредита арендодателем. Модель позволяет оценить величину ежегодных субсидий из бюджета и их накопленную дисконтированную величину при разных величинах исходных параметров: стоимость жилья, условия ипотечного кредитования, плановый период субсидирования, прогнозное изменение ценности денежных средств за весь период субсидирования.

Научная новизна: Методика расчетов размеров субсидий из областного бюджета арендодателю дополнена процедурой дисконтирования денежных потоков, что позволяет корректно сравнивать между собой разновременные выплаты, поскольку платежи в ближайшее время обладают большей текущей ценностью, чем платежи в более отдаленное время. Это дополнение дает возможность точнее сравнивать различные варианты способов выплаты субсидий из областного бюджета по величине накопленного итога дисконтированных субсидий.

Ключевые слова: бюджетное субсидирование, жилищная политика, рынок арендного жилья.

субсидии областной бюджет ипотека арендодатель

Использование при реализации государственной жилищной политики инструментов, предусматривающих предоставление жилья только в собственность гражданам, являются недостаточными для удовлетворения существующего спроса граждан на жильё. В условиях растущего спроса на доступное и комфортное жильё тема становления рынка арендного жилья приобретает всё большую актуальность.

Актуальность строительства арендного жилья в России подтверждается длительным вниманием к этому вопросу президента страны В.В.Путина, который ещё в 2014 г. отметил «…такую важную тему, как повышение мобильности на рынке труда, создание возможностей для переезда людей к новому месту работы, включая предоставление арендного жилья. Это принципиальный вопрос, и без его решения трудно рассчитывать на быстрое развёртывание современных производств на новых индустриальных площадках и в перспективных регионах» [1].

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации отметил, что Минстроем, совместно с АИЖК и экспертным сообществом разработана Стратегия развития жилищной сферы до 2025 года, в которой одна из составляющих - формирование рынка арендного жилья. В Стратегии запланировано строительство «доходных домов» с использованием механизма коллективных инвестиций. Предусмотрено создание нового типа паевых фондов - фондов арендной недвижимости. Арендное жилье будет строиться в крупных городах, а также для удовлетворения нужд компаний, осуществляющих масштабные промышленные и инфраструктурные проекты [2].

На заседании президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 19 октября 2016 г. утвержден Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье», в котором предусмотрена реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья и апартаментов, в крупнейших городах России через механизмы паевых инвестиционных фондов. Ожидается, что к концу 2020 года общий объем средств в таких фондах составит 65 млрд рублей [3].

Доходные дома -- это многоквартирные жилые дома, все квартиры в которых сдаются в аренду. Во многих развитых странах мира этот вид жилья и бизнеса существует давно и постоянно развивается. Наибольшую долю арендного жилья от 29,3 до 45% имеют Нидерланды, США, Великобритания, Канада, Австралия [4]. За рубежом механизмы строительства доходных домов разработаны достаточно давно и успешно функционируют. Кроме этого, практика строительства арендного жилья успешно зарекомендовала себя, как один из самых эффективных инструментов управления миграционной политикой [5].

В России реализуются проекты по строительству арендного жилья. На текущий момент в 25 регионах построено 132 арендных многоквартирных дома, в том числе 66 многоквартирных домов для предоставления в некоммерческую аренду [2]. Большое значение в судьбе каждой подобной стройки имеет отношение региональных властей, готовы ли они поддерживать инвесторов, выделять землю на приемлемых условиях.

Необходимость государственного регулирования рынка жилья связана с высокой неудовлетворенной потребностью населения в комфортном жилье при низком платежеспособном спросе на него. Одним из актуальных вопросов в жизнеобеспечении любой семьи является приобретение собственного жилья. Только четверть граждан проживает в отдельной квартире или доме со всеми коммунальными удобствами, где на одного человека приходится не менее 18 кв. метров [6]. Кроме того, в связи с динамичным развитием особых экономических зон, созданием промышленных кластеров, технопарков, повышение мобильности трудоспособного населения может увеличить спрос именно на сдаваемый жилищный фонд, и тема развития арендного жилья неизбежно выходит на первый план.

В современных экономических условиях в ближайшие десятилетия аренда может стать одним из альтернативных путей решения «квартирного вопроса» для граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия. Таких потребителей условно можно разделить на две группы в зависимости от типа самой аренды: коммерческой и некоммерческой.

Первую группу, формирующую направление коммерческой аренды, назовем «активные и самостоятельные потребители». Одни из них могут рассматривать аренду жилья как временную форму на срок работы в организации - это, как правило, достаточно мобильные высококвалифицированные специалисты, которые меняют географию местожительства при наиболее выгодном предложении.

Другие представители этой группы - «вынужденные переселенцы» - люди, находящиеся в поиске применения своей квалификации и готовые на переобучение и переезд в другой город (регион), например, по причине закрытия крупного градообразующего предприятия, неблагополучном состоянии дел в организации, по иным причинам.

К данной группе можно отнести также и работодателей, готовых привлекать высококвалифицированных специалистов и арендовать для них временное жильё.

Ко второй группе потребителей, формирующих направление некоммерческой аренды, следует отнести льготные категории граждан-очередников или специалистов бюджетной сферы. Таким гражданам государственные или муниципальные органы власти могут предоставлять арендное жильё, например, для «закрепления» в муниципальных образованиях, испытывающих кадровый дефицит в тех или иных специалистах.

Кроме того, муниципальное арендное жилье необходимо в целях создания маневренного фонда (для временного проживания граждан, жилье которых признано непригодным для проживания (уничтожено) вследствие пожара, обрушения и других причин).

Перечень групп потребителей не является закрытым, в данном случае условно сформированные группы приведены в качестве примеров возможных потребителей.

Предоставление жилых помещений гражданам на условиях найма муниципального жилищного фонда коммерческого использования не преследует цели создания источника для пополнения муниципального бюджета. Для жилых площадей устанавливается нулевая рентабельность, соответствующая бездоходному режиму использования для граждан, нуждающихся в жилых помещениях, но не являющихся малоимущими.

Для предварительного сравнительного анализа вариантов предоставления бюджетных субсидий сторонам сделки по сдаче в аренду жилья разработана модель расчета денежных потоков и размеров субсидий при строительстве и эксплуатации арендного жилья.

Предлагаемая модель - это усовершенствованная методика расчетов Министерства экономики Свердловской области для выбора оптимального варианта оказания государственной финансовой поддержки арендодателю и нанимателю жилья, в случае приобретения этого жилья арендодателем с привлечением ипотечного кредита [7]. В исходной методике цель государственной поддержки сформулирована как сохранение фиксированной величины арендной платы для нанимателя жилья. Расчеты прогнозных затрат на выплаты субсидий из областного бюджета на 1 условную арендную квартиру проводят по трем вариантам, указанным в таблице 1.

Таблица 1. Варианты выплаты субсидий из областного бюджета на арендную квартиру

По первому варианту субсидию выплачивают только нанимателю жилья. При втором варианте, часть субсидии предложено перечислять арендодателю для компенсации части процентов по кредиту, что должно привести к снижению арендной ставки, а другую часть также выплачивают нанимателю жилья. В третьем варианте часть субсидии платят нанимателю, а другую часть выплачивают арендодателю для увеличения первоначального взноса при получении ипотечного кредита на жилье, следствием чего должно быть снижение размера выплачиваемых арендодателем процентов по кредиту и, соответственно, арендной платы для нанимателя.

Результаты расчетов размеров субсидий по этим вариантам приведены в таблице 2.

Согласно расчетам можно сделать вывод, что первый и второй варианты компенсации затрат менее эффективны, так как низкая стоимость арендной платы для нанимателя жилья обеспечивается только за счет финансовых возможностей бюджета. Тогда как третий вариант обеспечивает сокращение стоимости арендного жилья, что минимизирует размер арендной платы. При минимальной компенсации затрат нанимателя требуются меньшие затраты из бюджета.

Таблица 2. Расчет компенсационных выплат из областного бюджета арендодателю (по ипотечному кредиту) и нанимателю арендного жилья по прежней методике

* Для расчета арендная плата за жилье для 1 варианта (13 106 руб./месяц без компенсации, 9174 руб./месяц - с компенсацией) - определена базовой. Размер компенсации арендной платы нанимателю жилья (30%, 25%, 12%) обеспечивает для нанимателя объем арендной платы не выше базового варианта.

Реализация первого и второго вариантов при меньших ежегодных затратах бюджета (примерно 47 тыс. руб.) предусматривает возможность охвата большего количества арендаторов, а третий вариант при больших единовременных затратах бюджета в первый год реализации проекта (262 764 руб.) - меньшее количество арендаторов, но устанавливает более низкую арендную плату.

Прежнюю методику, по мнению автора, нужно дополнить следующими расчетными процедурами:

1. рассчитать денежные потоки обслуживания кредита и субсидий из бюджета во времени, то есть взять горизонт расчета, равный периоду кредитования, поделить его на шаги расчета по годам;

2. рассчитать дисконтированные значения размеров субсидий по каждому шагу расчета;

3. вычислить накопленный итог дисконтированных субсидий по каждому варианту способа выплаты субсидий из областного бюджета;

4. провести сравнение вариантов способа выплаты субсидий из областного бюджета по величине накопленного итога дисконтированных субсидий.

В результате использования этих дополнительных процедур будут учтены особенности графика обслуживания ипотечного кредита, поскольку обычно объем основного долга (тело кредита) погашают постепенно за весь период кредитования, что приводит к постепенному снижению денежной величины выплачиваемых процентов. В прежней методике график обслуживания кредита не учтен, вместо этого взяты «среднегодовые затраты на обслуживание долга по кредиту» (см. таблицу 2), что приводит к завышенному значению суммы выплаченных процентов за весь период кредитования.

Кроме того, применяя расчет дисконтированных значений субсидий, можно корректно сравнивать между собой разновременные выплаты, поскольку платежи в ближайшее время обладают большей текущей ценностью, чем платежи в более отдаленное время. В данном случае дисконтирование необходимо использовать, так как мы имеем дело с длительными расчетными периодами в 10-20 лет. Размер годовой ставки дисконта зависит от стоимости привлекаемых областным бюджетом финансовых ресурсов, то есть от стоимости денег, требуемых для субсидирования из бюджета. В качестве ориентира можно взять процентный доход по купонным восьмилетним облигациям, выпущенным Правительством Свердловской области в 2016 и 2017 гг., который равен 7,7-9,8 % [8]. Поэтому в дальнейших расчетах ставка дисконта равна 10 %.

В таблице 3 представлены результаты расчетов по предлагаемой автором модели.

По данным таблицы 3, прежде всего, видно, что в противоположность итогам расчетов по прежней методике, третий вариант способа компенсационных выплат более разорительный для бюджета, так как дисконтированное значение всей суммы субсидий для этого варианта больше, чем для двух других. Это связно с тем, что из регионального бюджета в первый год расчетного периода должна быть внесена значительная сумма для погашения 30 % ипотечного кредита, что приводит к существенной нагрузке на расходную часть бюджета, которую нужно закрывать какими-то источниками привлечения финансовых ресурсов.

Таблица 3. Результаты расчета компенсационных выплат из областного бюджета арендодателю (по ипотечному кредиту) и нанимателю арендного жилья по предлагаемой модели

* Для расчета арендная плата за жилье для 1 варианта (13 106 руб./месяц без компенсации, 9174 руб./месяц - с компенсацией) - определена базовой

С точки зрения нагрузки для регионального бюджета первый и второй варианты равноценны, но, возможно, по объему организационной работы они требуют разных усилий, так как в первом случае субсидии получает только наниматель жилья, тогда как во втором случае - и наниматель, и арендодатель, то есть работу необходимо организовывать с обоими участниками.

Также предлагаемая автором модель, благодаря развертке во времени денежных потоков, позволяет планировать годовые расходы бюджета на субсидирование по разным вариантам. В частности, мы видим, что в разные годы периода субсидирования по второму варианту необходимы разные величины субсидий, что связано с изменчивостью денежной величины процентов по кредиту.

Кроме того, в предложенной модели расчетов денежных потоков можно легко менять исходные данные для расчетов размера субсидий, арендной платы, дисконтированных значений денежных потоков, что в настоящее время имеет большое значение из-за изменения условий кредитования, стоимости строительства жилья и финансовых возможностей региональных властей.

В качестве расчетного примера, можно взять исходные параметры, представленные в таблице 4. Результаты расчетов приведены в разделе 1.4 таблицы 4.

Таблица 4. Исходные параметры и результаты расчета размеров субсидий по арендному жилью

Таким образом, предлагаемая модель позволяет оценить величину ежегодных субсидий из бюджета и их накопленную дисконтированную величину при разных величинах исходных параметров: стоимость жилья, условия ипотечного кредитования, плановый период субсидирования, прогнозное изменение ценности денежных средств за весь период субсидирования.

В целом, следует сделать вывод, что для обеспечения более низкой арендной платы за жилье необходима реализация комплексных мер, направленных на стимулирование застройщиков и снижение стоимости строительства жилья, в том числе:

1) повышение доступности коммунальной инфраструктуры, снижение стоимости услуг подключения к коммунальной инфраструктуре;

2) предоставление бесплатных земельных участков (или по льготной цене) под строительство арендных жилых домов;

3) использование новых, технологичных, более дешевых строительных материалов;

4) использование типовых проектов строительства домов эконом-класса;

5) государственная поддержка органов власти Свердловской области в виде:

· освобождения от налога на имущество;

· предоставления льготы по налогу на прибыль;

· предоставления субсидии на частичную компенсацию процентов по ипотеке;

· выкупа квартир и сдачи их в аренду;

Кроме этого, сокращение административных барьеров при осуществлении градостроительной деятельности, предусматривающее отмену избыточных и (или) дублирующих процедур, повышение эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления на территории Свердловской области, безусловно, положительным образом влияют на создание благоприятного инвестиционного климата для развития строительного бизнеса, в том числе и сегмента строительства арендного жилья, как долгосрочного проекта.

Литература

1.Стенографический отчёт о пленарном заседании Петербургского международного экономического форума 23 мая 2014 года [электронный ресурс]. URL: http://www.kremlin.ru/events/president/news/21080 (дата обращения 15.12.2017)

2.Доклад министра М.А.Меня по стратегии жилищной политики на заседании Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря 2017 г. [электронный ресурс]. URL: http://www.minstroyrf.ru/press/doklad-ministra-m-a-menya-po-strategii-zhilishchnoy-politiki-na-zasedanii-soveta-pri-prezidente-rf-p/?sphrase_id=439857 (дата обращения 21.12.2017)

3.Паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» (с учетом запроса на изменение №1 (в редакции протокола президиума Совета от 28 июня 2017 г. №7)) [электронный ресурс]. URL: https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=http://www.minstroyrf.ru/upload/iblock/e84/Passport_2017_11_14_03_07_35.docx (дата обращения 21. .12.2017)

4.Петрухина Е.А., Чистякова Ю.А. Анализ зарубежного опыта реализации проектов строительства и эксплуатации арендного жилья //Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. 2015. № 3 (25). С. 105-109 [электронный ресурс]. URL: https://elibrary.ru/download/elibrary_24313960_58759744.pdf (дата обращения 21.12.2017)

5.Грубов В.А., Хохлатьева А.А. Актуальность формата арендного жилья для России // Наука вчера, сегодня, завтра. 2016. № 4 (26). С. 68-73. [электронный ресурс]. URL: https://elibrary.ru/download/elibrary_25845722_29198281.pdf (дата обращения 21.12.2017)

6.Об утверждении Концепции государственной семейной политики в Российской Федерации на период до 2025 года: Распоряжение Правительства Российской Федерации от 25 августа 2014 года № 1618-р // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № 35. Ст. 4811

7.Молодых Н.А., Вышегородский Д.В. Совершенствование государственного регулирования строительства арендного жилья на территории Свердловской области // «Основные научно-практические результаты диссертационных исследований, выполненных студентами магистерской программы «Экономика фирмы и отраслевых рынков» направления «Экономика» Уральского института управления-филиала ФБГОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ». Екатеринбург, 2015. 160 с.

8.Выпуски облигаций. Эмитент, агент: Свердловская Обл. Прав. [электронный ресурс]. URL: http://www.rusbonds.ru/emittools.asp?emit=87502 (дата обращения 21.12.2017)

Размещено на Allbest.ru