Оцінка нерухомого майна

Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ

НАЦІОНАЛЬНИЙ ТРАНСПОРТНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

Кафедра управління виробництвом і майном

Курсовий проект

з дисципліни «Оцінка земельних ділянок та нерухомого майна»

на тему: «Оцінка нерухомого майна»

студента групи ПТ-2-1м

Царенок І.А.

Спеціальність 076 «Підприємництво, торгівля та біржова діяльність»

ОПП «Підприємництво в сфері управління нерухомим майном»

Керівник: доц. Харченко А. М.

м. Київ-2020 рік

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

НАЦІОНАЛЬНИЙ ТРАНСПОРТНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

Кафедра управління виробництвом і майном

Дисципліна «Оцінка земельних ділянок та нерухомого майна»

ЗАВДАННЯ № ___

НА КУРСОВИЙ ПРОЕКТ

На тему «Оцінка нерухомого майна»

Студент Царенок Ірина Анатоліївна групи ПТ-2-1м



1.Термін здачі студентом закінченого проекту (роботи):_______

2.Вихідні дані до проекту (роботи):

Об'єкт розташовано в місті Вишневе

Загальна площа об'єктуS = 20 * N = 20*3=60

Мета визначення вартості нерухомостідля іпотеки

3.Зміст розрахунково-пояснювальної записки (перелік питань, що їх належить розробити):

Назва розділу	Об'єм розділу, %
1. Правові основи оціночної діяльності	10
2. Загальна характеристика об'єкта оцінки	10
3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості	5
4. Оцінка вартості об'єкта нерухомості (трьома підходами)
4.1. Оцінка вартості нерухомості порівняльним підходом	30
4.2. Оцінка вартості нерухомості витратним підходом	20
4.3. Оцінка вартості нерухомості доходним підходом	20
5. Узгодження результатів оцінки, що отримані трьома підходами	5
Усього:	100

4.Дата видачі завдання:.

Завдання видав ___________________ А.М. Харченко



Зміст

нерухомість оцінка вартість

Вступ

1. Правові основи оцінювальної діяльності

2. Загальна характеристика об'єкта оцінки

3. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості

4. Оцінка вартості об'єкта нерухомості

4.1 Оцінка вартості нерухомості порівняльним підходом

4.2 Оцінка вартості нерухомості витратним підходом

4.3 Оцінка вартості нерухомості доходним підходом

5. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома підходами



Вступ

Розвиток ринкових умов в Україні був передумовою формування нового виду діяльності - оціночної. Ця діяльність безпосередньо пов'язана з реформуванням економіки та охоплює широке коло питань: оцінка бізнесу, оцінка нерухомості, оцінка нематеріальних активів, інтелектуальної власності тощо.

Метою курсової роботи є закріплення теоретичних знань, придбання практичних навичок та професійних вмінь в галузі економіки й оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих і нормативних актів, спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків щодо визначення вартості нерухомості. Розрахунково-графічне завдання виконують на основі вихідних даних, що наведені в даних вказівках або зібраної інформації про місцеві ринки нерухомості.



1.Правові основи нерухомості й оціночної діяльності

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти розташовані на земельних ділянках, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ст.181, Цивільного кодексу). До нерухомого майна можуть бути віднесені повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. А також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

У складі нерухомості виділяються такі групи фінансових активів:

- земля;

- житло;

- будівлі і споруди;

- ділянки лісового фонду;

- повітряні та морські судна.

Оцінювальна діяльність - це діяльність оцінників та суб'єктів оціночної діяльності, яка направлена на організаційне, методичне та практичне забезпечення проведення оцінки майна, розгляд та підготовку висновків про вартість майна.

З набуттям незалежності в нашій країні були започатковані економічні перетворення, основні напрямки яких тісно пов'язані із майновими відносинами та власністю. Поштовхом до цього стало прийняття в 1991 році Верховною Радою Закону України "Про власність", який задекларував рівність поряд із державною інших форм власності: приватної і колективної.

Перехід до формування ринкових умов обумовив потребу розробки нових підходів і методик до оцінки майна і нерухомості. В листопаді 1992 р. був створений пакет нормативних документів і перша «Методика оцінки вартості об'єктів приватизації і оренди на основі використання даних бухгалтерського обліку». Ця методика загалом задовольняла вимоги швидкої приватизації з метою створення в країні прошарку власників і вторинного ринку засобів виробництва. Одночасно вона потребувала вдосконалення, бо вартість оцінюваних об'єктів була дуже низькою. У 1995 році розроблена нова «Методика оцінки вартості об'єктів приватизації» (18.01.95 р.). В основу методики було покладено застосування при оцінці об'єктів, які приватизуються шляхом викупу, експертної оцінки, яка визначалася з врахуванням світового досвіду. У цьому ж році розроблені та затвердженні ФДМУ положення про проведення експертної оцінки державного майна при приватизації.

У 1995 році створюється Українська спілка оцінників (УСО), першим головним напрямком якої було розроблення Норм професійної діяльності оцінника, в яких найшли відображення етичні норми і професійні прийоми роботи оцінника, а також навчання спеціалістів основам оцінки майна, майнових і немайнових прав, та бізнесу, їх сертифікація.УСО - всеукраїнська громадська організація, яка об'єднує спеціалістів в області оцінки.

Головні задачі УСО полягають: у наданні допомоги спеціалістам-оцінникам та захисту їх інтересів, у розробці нормативної бази оціночної діяльності, у здійсненні контролю над якістю послуг, які надаються членами УСО. Також УСО займається підготовкою посібників з оцінки майна і розповсюдженням відповідної навчальної літератури, проведенням науково-практичних конференцій оцінників.

Органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України (ФДМУ), створений в 1992 році. ФДМУ забезпечує широке інформування суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей ціноутворення на майно та майнові права в Україні, в тому числі й нерухомість.

Представники УСО є консультантами ФДМУ, ними разом здійснюється підготовка і сертифікація експертів-оцінників, підписаний договір про сумісну діяльність цих організацій.

З червня 2001 року оціночна діяльність в Україні регульована - прийнято Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, з 1 січня 2002 року вступив в дію Земельний Кодекс, з 11 грудня 2003 року Закон України „Про оцінку земель” з 1 січня 2004 року - Цивільний кодекс і Закон про іпотеку.

Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.

В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

1.Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу. З метою визначення корисності під час оцінки розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінки як складова частина корисності об'єкта оцінки з цілому та корисність майна як окремого об'єкта оцінки; враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються; прогнозується можливий вплив соціально-економічних та 8  інших факторів на зміни в корисності об'єкта оцінки; оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

2.Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховують ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту на майно.

3.Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відповідно тому, яке продається на ринку.

4.Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

5.Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.

6.Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміють використання майна, в результат і якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними.



2. Загальна характеристика об'єкта оцінки

Вишневе - місто районного підпорядкування Києво-Святошинського району. Місто розташоване на південний захід від м. Києва, в 1,5 -2,0 км від кільцевої дороги м. Києва.

Вишневе входить до складу Києво-Святошинської районної системи розселення, яка, в свою чергу, входить до складу Київської міжрайонної системи розселення (Баришівський, Бориспільський, Бородянський, Броварський, Васильківський, Вишгородський, Згурівський, Іванківський, КиєвоСвятошинський, Макарівський, Обухівський, Переяслав-Хмельницький, Поліський, Фастівський, Яготинський адміністративні райони Київської області). Київська міжрайонна система розселення входить, в свою чергу, до складу Київської обласної та міжобласної систем розселення (Київська, Житомирська, Чернігівська Черкаська області).

Зовнішні транспортні зв'язки міста здійснюється автомобільним, залізничним та повітряним транспортом.

Через місто проходить залізниця Київ-Фастів, яка ділить його на дві частини. В місті знаходиться залізнична станція «Жуляни».

Місто обслуговується системою автомобільних доріг державного (територіальна автодорога Т-1012 Київ-Боярка) та місцевого значення (обласні автомобільні дороги О101304 (Київське півкільце-Крюківщина-Боярка), О101315 (Вишневе-Софіївська Борщагівка), О101323 (Жуляни-Крюківщина). Автомобільні дороги, окремі ділянки яких одночасно є міськими вулицями Вишневого, мають вихід на Київське півкільце. Місто межує, переважним чином, з територією Києво-Святошинського району. На півночі до міста примикає село Софіївська Борщагівка, на півдні - с.Крюківщина, на заході - с. Петрівське.

Вишневе є містом-супутником столиці України - м. Києва та входить до складу Київської агломерації, що безумовно, позитивно впливає на його економікогеографічне положення.

Вишневе знаходиться в межах територій, де найбільше проявляється вплив столичного чинника на виробничу діяльність, характер та масштаби використання земель, трудових та інших ресурсів. Розвиток Вишневого пов'язаний з розміщенням на його території промислових підприємств, баз, складів, підприємств будіндустрії, необхідних для обслуговування населення м. Києва та Києво-Святошинського району. З центром агломерації місто пов'язане значними трудовими потоками.

Ринок житлової та комерційної нерухомості м Вишневе в 2014- 2019 рр. демонстрував позитивні тенденції розвитку. У цей період спостерігалося зростання загальної пропозиції, кількість об'єктів зданих в експлуатацію збільшилася, стабільно підвищувався попит, девелопери почали розвивати об'єкти в даних локаціях. Протягом аналізованого періоду цінову ситуацію на ринку первинного житла Вишневого і обсяг інвестиційного попиту визначався валютним курсом, так як ринок як і раніше залишається доларизованим.

Житлові комплекси економ-класу були самими затребуваними в період 2014-2016 рр. У загальній структурі пропозиції спостерігається значне зростання питомої ваги первинного житла комфорт класу. Такі переваги покупців пояснюються підвищенням середнього рівня доходів населення. Активність на ринку комерційної нерухомості продовжує залишатися низькою, кількість актуального пропозиції незначне, тому і операцій з придбання функціонуючих об'єктів мало.

Об'єктом оцінки, вартість якого необхідно визначити, є нежитлове приміщення транспортної галузі - адміністративний корпус .

Площу розраховуємо за формулою (1):

S = 20 * N=20*3=60(1)

деS - площа нежитлового приміщення, що оцінюється, м² ;

N - номер варіанта, що відповідає останнім двом цифрам залікової книжки.

Фізичний знос конструктивних елементів будівлі

№ п/п	Конструктивні елементи будівлі	Питома вага, %	Знос (за варіантом стану приміщення), %
			b
1	Фундамент	7	10
2	Стіни й перегородки	17	10
3	Перекриття	18	10
4	Покрівля	13	30
5	Підлога	4	10
6	Пройоми (вікна, двері)	9	20
7	Оздоблювальні роботи	3	40
8	Внутрішні санітарно-технічні роботи та комунікації	20	40
9	Інші роботи	9	20
	Усього:	100	100

Основні відомості про ОБ'ЄКТ оцінки (приклад заповнення)

Тип об'єкту нерухомості:	Нерухоме майно у вигляді нежитлового приміщення, розташованого в цокольному поверсі шестиповерхового житлового цегляного будинку в районі середньої віддаленості від центра міста
Загальна площа:	60 кв.м.
Місцерозташування:	м. Вишневе, вул. Лесі Українки, 88
Замовник оцінки:	КП "УМГ"
Власник:	КП "УМГ"
Ідентифікація прав:	Довідка балансоутримувача про наявність нерухомого майна та перебування на балансі № 50 від 20.05.1983 р. Приміщення зареєстроване в БТІ за №1240-П
Поточне використання об'єкту:	Адміністративний корпус Шляхово-експлуатаційної дільниці
Мета оцінки:	Визначення ринкової вартості майна
Призначення звіту:	Для іпотеки.
Форма звіту:	Письмова оповідальна.
База оцінки:	Ринкова вартість об'єкту.
Дата оцінки:	20 травня 2020 року
Валюта оцінки:	Гривня. На дату оцінки 1$ долар = 26,5 гривень за курсом Національного банку України.
Суб'єкт оціночної діяльності	ТОВ “Коваленко - РIЕЛТI”, яке має Сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №6178/10 від 19 жовтня 2008 року, виданий Фондом державного майна України.
Використані стандарти та методики оцінки:	У поданій роботі Суб'єктом оціночної діяльності використані: 1. „Національний стандарт №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440. 2. „Національний стандарт №2 „Оцінка нерухомого майна”, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. №1442. 3. МІЖНАРОДНІ СТАНДАРТИ ОЦІНКИ (МСО 1-4). Дані стандарти та методики використовувались з урахуванням наявного в Суб'єкта оціночної діяльності та оцінювачів досвіду з оцінки об'єктів на території України.

У виконанні робіт приймав участь оцінювач ТОВ “Коваленко - РIЕЛТI”:

Коваленко Олександр Вікторович - свідоцтво про реєстрацію в державному реєстрі оцінювачів за № 2002 від 17 грудня 2004 року, затверджене Фондом державного майна України.



3.Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості

Найкраще й найбільш ефективне використання нерухомості визначається як найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки. Це таке використання ділянки землі та споруд, що на ній розташовані, яке забезпечить найбільшу віддачу сьогодні та у найближчому майбутньому. Аналіз поділяється на дві частини: оптимальне використання незабудованої земельної ділянки та оптимальне використання ділянки з поліпшенням.

При аналізі найкращого та найбільш ефективного використання нежитлового приміщення обираємо та обумовлюємо магазин .

Ринкові ставки оренди нерухомості за місяць, у.о./м²

Найменування об'єкта	Площа, м2	Місце розташування
		Віддалене	Середньої віддаленості	Центр
Магазин	До 50	180	200	250
	50-100	160	170	240
	Більше 100	150	170	230

Виходячи з існуючих характеристик приміщення магазину та проведеного аналізу альтернативних варіантів функціонального використання як найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки, було виявлено, що фактичний варіант використання є найбільш ефективними, про що свідчить ціна роенди серед іниших варінтів подібного приміщення.



4.Оцінка вартості нерухомості

Вартість об'єкта нерухомості визначається виходячи з його характеристики та властивостей, будівельного об'єму, загальної площі будівлі, висоти поверхів, а також із врахуванням кон'юнктури ринку.

Оцінка виконується згідно зі стандартами. Стандарти оцінки - це нормативно-правовий акт відповідно якого діє оцінювач. Методологічна база оцінювача - це процедура якою користується оцінювач.

Згідно зі Стандартами оціночної діяльності для визначення вартості нерухомого майна використовується три підходи оцінки: порівняльний, витратний, доходний. В результаті застосування цих підходів отримуємо три різні величини вартості одного й того ж об'єкту, на основі яких визначається підсумкова величина вартості нерухомості.

Чинники, що впливають на вартість нерухомості, можна згрупувати у наступні категорії:

? макроекономічні;

? мікроекономічні.

До перших належать чинники, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку:

? рівень забезпеченості об'єктами нерухомості в регіоні, обсяг і структурно-міграційні процеси;

? правові та економічні умови укладання угод;

? рівень та дисципліна інфляції, курс валют тощо.

До других належать такі чинники:

? типи та масштаби динаміки цін;

? рівень оплати праці;

? інвестиційна привабливість.

У дану групу чинників слід віднести ефект масової свідомості, викликаний інформаційними очікуваннями, рекламними міфами.

Одним із найважливіших чинників які визначають вартість нерухомості, є:

а) чинник місця розташування або місця знаходження;

б) архітектурно-конструктивне рішення проекту;

в) наявність комунікацій;

г) наявність машин та обладнання (невід'ємно пов'язаних з нерухомістю);

д) стан будівлі;

е) економічні фактори (фактор попиту та пропозиції та інші зовнішні чинники).

4.1 Оцінка вартості нерухомого майна порівняльним підходом

Оцінка порівняльним підходом заснована на порівняльному аналізі ринкових даних щодо продажу аналогічних об'єктів нерухомості. При цьому різниця між об'єктами, що порівнюються, пов'язана з їхніми індивідуальними особливостями, погоджується шляхом проведення відповідного коригування даних.

Дані про продаж відповідних об'єктів нерухомості

Аналог	Місце розташування	Площа, м2	Матеріал стін	Стан приміщення
А1	С/В	S + 10	Панель	добре
А2	С/В	S - 5	Панель	незадовільний
А3	С/В	S - 2	Панель	задовільний
А4	В	S - 5	Панель	задовільний
А5	В	S + 5	Цегла	незадовільний
А6	В	S + 2	Цегла	задовільний
А7	Ц	S + 4	Цегла	задовільний
А8	Ц	S + 5	Цегла	задовільний
А9	Ц	S - 5	Цегла	незадовільний

Отримуємо скориговану вартість за допомогою поправок та заносимо у таблицу .

Визначення величин поправок

Розрахунок поправок проводять у відносних показниках, при цьому треба дотримуватися наступного правила:

Якщо об'єкт оцінки краще аналога за якимось параметром (місце розташування, матеріал стін, стан приміщення), то поправка вноситься в ціну аналога і буде більшою за одиницю. І навпаки, якщо об'єкт оцінки гірше ніж аналог, то величина поправки буде менше за одиницю.

Приклад розрахунку скоригованих цін об'єктів нерухомості

Об'єкт порівняння	Місце розташування	Матеріал стін	Стан приміщення	В, тис.ум.од	Площа, м2	В*, тис.ум.од / м2	Поправки в долях одиниці	Скоригована вартість, тис.ум.од / м2
							Місце розташування	Матеріал стін	Стан приміщення
Об'єкт оцінки	С/В	П	Задовільний		60	13
А1	С/В	П	добре	1134	70	16,2	1	1	1,05	17,01
А2	С/В	П	незадовільний	819	55	14,89	1	1	0,95	14,15
А3	С/В	П	задовільний	892	58	15,38	1	1	0,95	14,61
А4	В	Ц	задовільний	729	55	13,25	0,85	1,08	1	12,16
А5	В	Ц	незадовільний	851	65	13,1	0,85	1,08	0,95	11,86
А6	В	Ц	задовільний	870	62	14,03	0,85	1,08	1	12,4
А7	Ц	Ц	задовільний	1135	64	17,74	1,15	1,08	1	18,6
А8	Ц	Ц	задовільний	1096	65	16,86	1,15	1,08	1	18,4
А9	Ц	Ц	незадовільний	908	55	16,51	1,15	1,08	0,95	15,2

4.2 Оцінка вартості нерухомості витратним підходом

Витратний підхід заснований на визначенні вартості нерухомості, виходячи з вартості земельної ділянки та витрат на будівництво будівель та споруд на ньому, за винятком накопиченого зносу (формули 2, 3, 4).

Сзм = Сз + Вз(Вв) - Узнос= 30 000+780 000(2)

де С_зм - вартість об'єкта оцінки, визначена витратним підходом (залишкова вартість заміщення (відтворення), тис. у.о.;

С_з - вартість земельної ділянки, тис. у.о.

Вз(Вв) - вартість заміщення (відтворення) будівель та споруд, тис. у.о.;

УЗнос - накопичений знос споруди, тис. у.о.

Відповідно до національних стандартів оцінки наведені терміни застосовуються в наступному значенні:

- вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

- вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки;

- залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

Етапи розрахунку вартості об'єкта нерухомості витратним підходом:

1. Визначення вартості земельної ділянки проводимо за формулою.

С_з = S • Ц_з,=500*60=30 000 у.о(3)

де S - площа земельної ділянки, м²;

Ц_з - вартість землі, тис. у.о/м²

Для визначення площі земельної ділянки необхідно схематично накреслити будівлю, що розташована на ділянці (рис.1), і вказати розмір нежитлового приміщення (згідно з S) і земельної ділянки (плюс 2 метри від кожної сторони будинку). Вартість землі в даній роботі приймаємо 500 у.о./м².

2. Визначення вартість заміщення (відтворення) (Вз(Вв))

При визначенні вартості нового будівництва (вартості заміщення або відтворення) слід враховувати витрати інвестора, а не підрядника. Типовий підприємницький прибуток приймаємо в розмірі 30%, витрати на будівництво нежитлових приміщень, аналогічних об'єкту оцінки, складають:

• цегляні 10000 у.о/м²;

• крупно-панельні 10500 у. о. /м²;

• крупно-панельні з зовнішнім утепленням 12000 у. о. /м².

Розглянемо розрахунок Вз(Вв) на прикладі.

Нехай маємо цегляне приміщення, площа якого складає 20 м², тоді

Вз(Вв) = 60 • 10000 + 60 • 10000 • 0,3 =780 000 у. о.

Рисунок 1 - Схематичне креслення будівлі, (м)

3. Визначення накопиченого зносу проводимо за наступною формулою:

УЗнос = Зф + Зфунк + Зе =(4)

де З_ф - фізичний знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.;

З_функ. - функціональний знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.;

З_е - економічний (зовнішній) знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.

Фізичний знос - це втрата вартості об'єкта нерухомості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації.

Функціональний знос - це втрата вартості через невідповідність об'єкта нерухомості сучасним вимогам ринку (невдале планування).

Економічний (зовнішній) знос - втрата вартості через вплив зовнішнього середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).

Величину економічного зносу для усіх варіантів приймаємо рівною 3% від Вз(Вв).

Як прояви функціонального зносу можна виділити наступне:

- відсутність сучасних видів інженерного забезпечення - кондиціонування, охорона, очищення води, звукоізоляції, підключення до Інтернету;

- необхідність збільшення витрат на опалювання приміщення;

- відсутність окремого входу, проїзду, місць для паркування і тому подібне.

Функціональний знос розраховуємо виходячи з даних додатку 1. На кожен недолік призначаємо 0,5% функціонального зносу. Сукупний функціональний знос відповідатиме сумарному відсотку, який у грошовому вигляді визначається як відсоток від ПВВ(ПВЗ).



Рисунок 1 - Схематичне креслення будівлі, (м)

4. Визначення накопиченого зносу проводимо за наступною формулою:

УЗнос = Зф + Зфунк + Зе=(4)

де З_ф - фізичний знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.;

З_функ. - функціональний знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.;

З_е - економічний (зовнішній) знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.

Фізичний знос - це втрата вартості об'єкта нерухомості за рахунок фізичного руйнування будівельних конструкцій та матеріалів у процесі експлуатації.

Функціональний знос - це втрата вартості через невідповідність об'єкта нерухомості сучасним вимогам ринку (невдале планування).

Економічний (зовнішній) знос - втрата вартості через вплив зовнішнього середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).

Величину економічного зносу для усіх варіантів приймаємо рівною 3% від Вз(Вв).

Як прояви функціонального зносу можна виділити наступне:

- відсутність сучасних видів інженерного забезпечення - кондиціонування, охорона, очищення води, звукоізоляції, підключення до Інтернету;

- необхідність збільшення витрат на опалювання приміщення;

- відсутність окремого входу, проїзду, місць для паркування і тому подібне.

Функціональний знос розраховуємо виходячи з даних додатку 1. На кожен недолік призначаємо 0,5% функціонального зносу. Сукупний функціональний знос відповідатиме сумарному відсотку, який у грошовому вигляді визначається як відсоток від ПВВ(ПВЗ).

Дані про фізичний знос наведені у таблиці.

Розбивка будівлі на елементи здійснена згідно із таблицею питомої ваги окремих конструктивних елементів укрупнених показників вартості відтворення («Сборник укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений автомобильного транспорта и автомобильных дорог для переоценки основных средств №23». Отдел ІІ Здания и сооружения автомобильного транспорта. Мастерские ремонтные для гаражного хозяйства..

Фізичний знос конструктивних елементів будівлі визначається у результаті технічної експертизи, що проводиться оцінщиком. У даній роботі фізичний знос приймаємо згідно за конструктивними елементами.

Фізичний знос конструктивних елементів будівлі

№ п/п	Конструктивні елементи будівлі	Питома вага, %	Знос (за варіантом стану приміщення), %
			a	b	c
1	Фундамент	7	2	10	20
2	Стіни й перегородки	17	5	10	40
3	Перекриття	18	2	10	40
4	Покрівля	13	10	30	45
5	Підлога	4	5	10	30
6	Пройоми (вікна, двері)	9	10	20	50
7	Оздоблювальні роботи	3	10	40	50
8	Внутрішні санітарно-технічні роботи та комунікації	20	10	40	40
9	Інші роботи	9	10	20	40
	Усього:	100	*	*	*

Для розрахунку фізичного зносу у грошових одиницях необхідно заповнити.

Розрахунок фізичного зносу будівлі

№	Конструктивні елементи	Питома вага, %	Вз(Вв), тис.у.о.	Знос, %	Знос, тис.у.о.
1	Фундамент	7	14	10	1,4
2	Стіни й перегородки	17	72,8	10	7,28
3	Перекриття	18	74,2	10	7,4
4	Покрівля	13	42	30	12,6
5	Підлога	4	8,3	10	0,83
6	Пройоми (вікна, двері)	9	5,6	20	1,2
7	Оздоблювальні роботи	3	7,8	40	0,312
8	Внутрішні санітарно-технічні роботи та комунікації	20	6,8	40	2,72
9	Інші роботи	9	6,7	20	1,34
	Усього:	100	260	Усього:	36,6

Величина фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

(5)



Оцінка фізичного зносу будівлі

Фізичний знос, %	Оцінка технічного стану	Загальна характеристика технічного стану
1	2	3
0-20	Добрий	Пошкоджень і деформацій немає. Є окремі несправності, що не впливають на експлуатацію елемента і усуваються під час ремонту
21-40	Задовільний	Елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії
41-60	Незадовільний	Експлуатація елементів будинку можлива лише при умові проведення їх ремонту
61-80	Ветхий	Стан несучих конструктивних елементів аварійний, а не несучих - дуже ветхий. Обмежене виконання елементами будинку своїх функцій
81-100	Непридатний	Елементи будинку знаходяться у зруйнованому стані. При зносі 100% залишки елемента повністю ліквідовані

Таким чином, вартість об'єкта оцінки витратним підходом слід визначати, використовуючи розраховані величини витрат на придбання земельної ділянки та можливе нове будівництво за винятком накопиченого зносу за формулою .

4.3 Оцінка вартості нерухомості доходним підходом

Дохідний підхід полягає у перетворенні в теперішню вартість нерухомості очікуваних доходів, що може принести використання або майбутній продаж об'єкта нерухомості, враховуючи ризики.

Визначення вартості об'єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою (6).

Сдм = (6)

де С_дм - вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, із застосуванням дохідного підходу (методу прямої капіталізації в рамках дохідного підходу), тис, у. о.;

ЧОД - чистий операційний дохід, що приносить об'єкт нерухомості за рік, тис.у.о.;

СК - ставка капіталізації.

У практиці оцінки найчастіше для визначення коефіцієнта капіталізації використовують такі методи:

1) метод екстракції;

2) метод зв'язаних інвестицій власного та позичкового капіталу;

3) метод зв'язаних інвестицій землі й будівлі;

4) кумулятивний метод (метод кумулятивної побудови);

5) метод Елвуда.

Метод екстракції базується на аналізі ринкових даних про вартість об'єкта і чистих доходів від його експлуатації. Цей метод є найбільш поширеним, за ним ставка капіталізації визначається за формулою 7:

СК = (7)

де і - об'єкт аналог, і = 1...9

ЧОД_І - чистий операційний дохід, що приносить і-й об'єкт нерухомості за рік, тис.у.о. (Додаток 3);

Ц_і - ціна продажу і-го об'єкта нерухомості (Додаток 3), тис. у.о.

Етапи розрахунку ЧОД

Для визначення ЧОД слід розрахувати потенційний і дійсний валові доходи від оцінюваного об'єкта.

1. Розрахунок потенційного валового доходу (ПВД)

Потенційний валовий доход - це сума усіх очікуваних надходжень від об'єкта нерухомості. У роботі треба визначити річний ПВД за формулою (8).

ПВД = S • О • п,(8)

де S - площа приміщення, м²,

О - орендна ставка за місяць нежитлового приміщення, у.о./м²,

n - кількість місяців у періоді, за який визначається ПВД.

2. Визначення дійсного валового доходу (ДВД)

Дійсний валовий доход - величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за винятком втрат від недозавантаження об'єкта і недоотримання грошових коштів. Розрахунок ДВД для приміщень, що здаються в оренду, виконують за формулою (9).

ДВД = ПВД - В1 _ В2,(9)

де В₁ - втрати від недозавантаження приміщення, тис.у.о.;

В₂ - втрати від недоотримання орендної плати, тис. у. о.

У даному курсовому проекті завданні втрати від недозавантаження приміщення дорівнюють нулю, а втрати від недобору орендної плати та зміни орендаторів складають 5% від ПВД.

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД)

Чистий операційний доход (ЧОД) являє собою розраховану сталу величину річного чистого доходу, що очікується, який складається від об'єкта нерухомості, що оцінюється після відрахування усіх експлуатаційних витрат і резервів. У даній роботі необхідно розрахувати ЧОД за формулою 10.

ЧОД = ДВД - Вит(10)

де Вит - витрати на утримання об'єкта нерухомості, що оцінюється, тис. у.о.

Витрати на утримання - це поточні витрати, направлені на забезпечення нормального функціонування об'єкта та відтворення дійсного валового доходу. У даній роботі витрати на утримання об'єкта оцінки складають 28% від ПВД.

Приклад розрахунку чистого операційного доходу за рік наведено у таблицю..

Розрахунок чистого операційного доходу від нежитлового приміщення

№ п.п.	Показники	Од. виміру	Кількість
1	2	3	4
1	Орендна ставка за місяць	у.о./м2	170
2	Площа приміщення	м2	60
3	ПВД за рік	тис. у.о.	48
4	Втрати від недозавантаження, недобору грошових коштів та зміни орендаторів	тис. у.о.	2,2
5	ДВД за рік	тис. у.о.	34
6	Витрати орендодавця	тис. у.о.	9,08
7	ЧОД	тис. у.о.	23

Розрахунок ставки капіталізації

Ставка капіталізації (СК) - це коефіцієнт, на який потрібно помножити майбутні доходи, щоб отримати теперішню вартість об'єкта нерухомості. Приклад розрахунку ставки капіталізації подано у таблиці.

Чистий операційний доход об'єктів-аналогів наведено згідно з варіантом в додатку 4.

Ціни продажу нежитлових приміщень, що порівнюються з об'єктом оцінки, наведено згідно з варіантом у Додатку 3.

Підсумкова ставка капіталізації нежитлових приміщень знаходиться як середнє арифметичне.

Розрахунок ставки капіталізації за об'єктами-аналогами

Аналоги	ЧОДі, тис. у.о.	Ці, тис. у.о.	СКі,
1	2	3	4
А1	53,13	483	0,11
А2	23,31	222	0,105
А3	24,5	323	0,12
А4	26,8	202	0,11
А5	26,3	258	0,105
А6	28,6	415	0,104
А7	48,3	301	0,125
А8	42,1	268	0,105
А9	27,17	247	0,11
Підсумкова СК	0,11

Таким чином, на основі розрахунків чистого операційного доходу та середньої ставки капіталізації визначається вартість нежитлового приміщення доходним підходом, за формулою .



5. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома підходами

Після визначення вартості нерухомості трьома підходами, необхідно провести узгодження отриманих вартісних показників та визначити підсумкову вартість об'єкта нерухомості. При цьому необхідно враховувати, що кожен з підходів має свої сильні та слабкі сторони у кожній конкретній ситуації. Як правило, один вважається базовим підходом, а два інших використовують для коригування отриманих результатів.

Для кожного з підходів вираховується його вага. При цьому враховується значущість кожного з підходів у кожній конкретній ситуації. Основні елементи порівняння: відповідність меті оцінки, достовірність та достатність інформації, що використовується для аналізу, відповідність характеру використання нерухомості.

При оцінці нерухомості може бути зроблено наступні висновки:

-аналіз проводиться на основі достовірної інформації про достатню кількість порівнювальних об'єктів, таким чином питома вага порівняльного підходу при підсумковому узгоджені буде найбільшою і складе 85%;

-витратний підхід має найменшу питому вагу та приймається на рівні 5%, тому що дисбаланс попиту та пропозиції на ринку таких об'єктів призводить до перевищення орендних ставок та цін продаж над встановлюваними витратами;

-об'єкт оцінки відноситься до доходної нерухомості, однак використані у розрахунках прогнози та дані про доходи можуть бути неточними, тому питома вага у цього підходу вище ніж у витратного, але нижче ніж у порівняльного і дорівнює 10%.

Наведені вище коефіцієнти приймаються у даній роботі. Приклад розрахунку підсумкової вартості об'єкта нерухомості за результатами розділів 3, 4, 5 наведені у таблиці.



Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки

Підходи оцінки нерухомості	Вартість нежитлового приміщення, тис. у.о.	Ваговий коефіцієнт
Порівняльний	274	0,85
Витратний	280	0,05
Доходний	240	0,10
Середньозважена ринкова вартість	265,4	1,00

Узгодження результатів виконуємо шляхом коефіцієнтів довіри за формулою:

Ср = СдмЧКдм + СзмЧКзм + СпмЧКпм (11)

де Ср - ринкова вартість;

Кдм - коефіцієнт довіри при дохідному підході - 0,85;

Кзм - коефіцієнт довіри при затратному підході - 0,05;

Кпм - коефіцієнт довіри при порівняльному підході - 0,10.



Список використаної літератури

1 Цивільний кодекс України. - Харьков: Одиссей, 2005. - 450 с.

2 Закон України № 2269-ХІІ від 10.04.92 р., «Про оренду державного та комунального майна», 2002.

3 Закон України № 2658 - ІІІ від 12.07.2001 р. «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»;

4 Закон України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 року №2654-XII.

5 Закон України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 року №898-I.

6 Постанова № 1440 від 10 09.2003 р. «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»;

7 Постанова № 1442 від 28. 10.2004 р. «Про затвердження Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна»;

8 Постанова № 1891 від 10.12.2003 р. «Про затвердження Методики оцінки майна»;

9. Оценка имущества и имущественных прав в Украине / [Н. П. Лебедь, А. Г. Мендрул, В. С. Ларцев и др.] - К.: Принт Експрес, 2002, - 688 с.

9 Оценка недвижимости / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002.

10 Сборник укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений автомобильного транспорта и автомобильных дорог для переоценки основных средств № 23». - М.: Изд-во литературы по строительству, 1972.

Размещено на Allbest.ru

...