Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
Практика применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории России. Группировка методов определения экономического устаревания
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | статья |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.10.2020 |
| Размер файла | 48,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
Н.И. Иванов, А.В. Севостьянов, А.В. Пылаева, О.В. Кольченко
В статье рассматривается практика применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Российской Федерации в 2015-2017 гг. Фактологическая база исследования - 348 отчетов об оценке из Фонда данных государственной кадастровой оценки, в которых определена рыночная стоимость 425 объектов недвижимости в 39 субъектах Российской Федерации. Сделан вывод о необходимости разработки рекомендаций по определению экономического устаревания недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Ключевые слова: рыночная стоимость объектов капитального строительства, кадастровая стоимость, оспаривание кадастровой стоимости, затратный подход, экономическое устаревание недвижимости.
The article discusses the application of methods for calculating the economic obsolescence of real estate in contesting the results of determining the cadastral value of real estate in the Russian Federation in 2015-2017. The evidence basis of the research is 348 reports on the market value assessment from the State Cadastral Valuation Data Fund. These reports contain information about 425 real estate objects in 39 regions of the Russian Federation. The conclusion is made about the need to develop recommendations for determining the economic obsolescence of real estate in contesting the results of determining the cadastral value.
Keywords: market value of capital construction objects, cadastral value, contesting cadastral value, cost approach, economic obsolescence of real estate.
Введение и актуальность исследования
Применение кадастровой стоимости в налогообложении недвижимости свидетельствует об укоренении стоимостного подхода к оценке и убеждает в необходимости развития теории и методологии кадастровой оценки недвижимости.
За 2017 г. налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении торгово-офисной недвижимости определялась как кадастровая стоимость в 61 субъекте Российской Федерации. За указанный год в 64 субъектах Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывался также исходя из кадастровой стоимости [1].
Таким образом, уже в более чем 70% субъектов Российской Федерации осуществлен переход к применению налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении торгово-офисной недвижимости и по налогу на имущество физических лиц в качестве кадастровой стоимости.
А с 1 января 2020 г. порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости будет применяться на всей территории Российской Федерации [2].
На практике далеко не всегда удается достичь идеальной ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости соответствовала бы его рыночной стоимости.
Несовпадения кадастровой и рыночной стоимости могут быть вызваны различными причинами. Однако большинство из этих причин связано со спецификой, проблемами и недостатками государственной кадастровой оценки недвижимости (несовершенство методологического аппарата, противоречия в законодательстве, сложность учета всех особенностей каждого объекта недвижимости в рамках массовой оценки), которым посвящены публикации отечественных авторов [3-6].
Очевидно, что существенное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью вызывает недовольство у широкого круга лиц, права и обязанности которых затрагивают результаты определения кадастровой стоимости. Ведь чем больше кадастровая стоимость объекта недвижимости, тем больше налог на имущество.
С 2012 г. появилась возможность урегулирования споров, связанных с кадастровой стоимостью, в досудебном порядке путем обращения в специальную комиссию.
В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) юридические лица, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия), а физические лица - в суде или комиссии. Законом об оценочной деятельности предусмотрены два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости [7].
Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости был утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 [8].
Согласно данным, опубликованным на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) в сети Интернет [9], за 2015-2017 гг. в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданные при территориальных органах Росреестра, поступило 168 894 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Из них более 90% заявлений было подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. В структуре количества объектов недвижимости, которые были указаны в заявлениях, принятых к рассмотрению комиссиями в 2015-2017 гг., лидирующую позицию занимают земельные участки. Однако необходимо отметить, что за рассматриваемый период прослеживается положительная динамика роста доли (с 8,7% в 2015 г. до 14,7 и 28,6% в 2016 и 2017 гг. соответственно) объектов капитального строительства (далее - ОКС) в общем количестве объектов недвижимости, представленных в заявлениях о пересмотре кадастровой стоимости, которые были приняты к рассмотрению комиссиями.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости (на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости) в числе прочих обязательных документов должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости (составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа). Все отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, публикуются в открытом доступе на сайте Росреестра. Таким образом, любой пользователь имеет право ознакомиться с интересующей его информацией, представленной в данных отчетах. Авторам же настоящей статьи публичный доступ к отчетам дал возможность получить необходимые сведения для продолжения исследования практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости, только теперь уже не при проведении работ по кадастровой оценке объектов недвижимости (далее - КООН), а при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Различные аспекты оспаривания кадастровой стоимости освещены в статьях отечественных авторов [10-15]. В основном в указанных работах приводятся статистические данные о результатах оспаривания кадастровой стоимости, описываются порядок и способы оспаривания, анализируются причины расхождения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, затрагивается вопрос учета НДС при оценке рыночной стоимости ОКС. Однако в литературе, посвященной проблемам оспаривания кадастровой стоимости, конкретные методы определения различных показателей либо совсем не рассматриваются, либо рассматриваются недостаточно полно.
Выполненный ранее анализ [16] показал, что при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010-2016 гг. для определения экономического устаревания объектов недвижимости применялись различные методы (и их модификации), каждый из которых имеет свои особенности и недостатки.
Несмотря на широкое применение затратного подхода к оценке рыночной стоимости ОКС, в том числе для ее использования в качестве кадастровой стоимости, остается открытым вопрос корректного количественного измерения экономического устаревания ОКС как наиболее сложного этапа указанного подхода. В связи с большим количеством споров относительно величины кадастровой стоимости ОКС представляется интересным и целесообразным рассмотреть, какими методами оценщики определяют величину экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости.
Информационная база исследования
Информационной базой исследования послужили 348 отчетов об оценке, составленных в 2015-2017 гг. и размещенных в Фонде данных государственной кадастровой оценки на официальном сайте Росреестра, в которых определена рыночная стоимость 425 объектов недвижимости в 39 субъектах Российской Федерации.
Проведенный нами анализ указанного количества отчетов об оценке показал, что затратный подход применялся к определению рыночной стоимости 76,7% объектов недвижимости в исследуемой выборке.
Таким образом, анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости выполнялся авторами настоящей статьи в итоге по 326 объектам недвижимости в 33 субъектах Российской Федерации.
Анализ результатов расчетов экономического устаревания с использованием различных формул проведен по данным из трех отчетов об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, опубликованных на сайте Росреестра [17-19]. экономическое устаревание оспаривание недвижимость
Группировка методов определения экономического устаревания
Методы определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости нами были разделены на следующие группы:
1) по соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства;
2) метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним условиям;
3) по соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнительным и (или) доходным подходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с учетом физического износа и функционального устаревания;
4) метод коллективной экспертной оценки;
5) по соотношению цен на объекты недвижимости;
6) метод индивидуальной экспертной оценки;
7) по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости;
8) по коэффициенту эластичности спроса;
9) по значению скидки на торг.
Результаты исследования
Распределение количества объектов оценки по применению методов определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости представлено в табл. 1.
Результаты анализа применения различных формул расчета в методах определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости приведены в табл. 2
Таблица 1. Применение методов определения экономического устаревания объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости в 2015-2017 гг.(в исследуемой выборке)
|
Методы определения экономического устаревания |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
I. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства |
4 (1,23) |
|
|
II. Метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним условиям |
4 (1,23) |
|
|
III. По соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнительным и (или) доходным подходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с учетом физического износа и функционального устаревания |
2 (0,61) |
|
|
IV. Метод коллективной экспертной оценки |
27 (8,28) |
|
|
V. По соотношению цен на объекты недвижимости |
5 (1,53) |
|
|
VI. Метод индивидуальной экспертной оценки |
4(1,23) |
|
|
VII. По соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости |
51 (15,64) |
|
|
VIII. По коэффициенту эластичности спроса |
1 (0,31) |
|
|
IX. По значению скидки на торг |
2 (0,61) |
|
|
I + VI. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства и по методу индивидуальной экспертной оценки (совместно) |
5 (1,53) |
|
|
V + VII. По соотношению цен на объекты недвижимости и по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) |
4 (1,23) |
|
|
Экономическое устаревание принято равным нулю |
217 (66,57) |
|
|
ИТОГО |
326 (100,00) |
Источник: составлено авторами по отчетам об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки.
Таблица 2. Применение различных формул расчета в методах определения экономического устаревания (ЭУ) объектов недвижимости при оспаривании кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. (в исследуемой выборке)
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
||
|
I. По соотношению |
ЭУ = 1 - ПЗ / ПЗМЕД, |
(1) |
||
|
показателей смодели- |
где ПЗ - показатель смоделированных затрат, рас- |
4 (1,23) |
||
|
рованных (на основа- |
считываемый по формуле: |
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
нии данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства |
ПЗ = [(1 - СП) х Ку х СЦеон х Пзд - СЦз х Пзу] / / КИз х ПЗмед,(2) где СП - скидка на цену предложения; КУ - коэффициент стоимости улучшений на участке, учитывающий, что, помимо основного строения, на участке, как правило, присутствуют элементы благоустройства и озеленения, ограждения, подсобные строения, оцениваемые как самостоятельные объекты. Этот коэффициент также содержит величину предпринимательской прибыли, относимой на улучшения; СЦЕОН - средняя цена единого объекта недвижимости в районе, где расположен объект оценки, руб./кв. м; ПЗд - площадь зданий/помещений, кв. м; СЦз - средняя цена земли в районе, где расположен объект оценки, включающая долю прибыли предпринимателя, относящуюся к участку, руб./кв. м; ПЗУ - площадь земельного участка, кв. м; КИЗ - коэффициент износа здания; ПЗМЕд - медианное значение показателей затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства |
||
|
II. Метод капитализации потери дохода, относящейся к внешним условиям |
ЭУ = Денежные потери по объекту оценки в год / СК,(3) где СК - ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта. Метод предполагает сравнение доходов двух объектов, один из которых подвергается негативным факторам внешнего воздействия |
1 (0,31) |
|
|
ЭУ = (СДэу - СД) / СДэу,(4) где СДЭУ - ставка доходности при наличии экономического устаревания; СД - ставка доходности на сегменте рынка с отсутствием экономического устаревания |
3 (0,92) |
||
|
III. По соотношению стоимости объекта оценки, определенной сравнительным и (или) доходным подходом, к величине затрат на замещение объекта оценки с учетом физического износа и функционального устаревания |
ЭУ = 1 - РС / С х (1-ФИ) х (1-ФУ),(5) где РС - стоимость объекта оценки, определенная сравнительным и (или) доходным подходом; С - затраты на замещение объекта оценки; ФИ - физический износ объекта оценки; ФУ - функциональное устаревание объекта оценки |
2 (0,61) |
|
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
IV. Метод коллективной экспертной оценки |
1. Значение экономического устаревания взято из Справочника оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты» (под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2011) [20], в котором содержатся результаты обработки индивидуальных оценок, предложенных экспертами |
17 (5,21) |
|
|
2. Значение экономического устаревания взято из статьи «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости» (авторы: Лейфер Л.А., Гришина М. Д.) [21] или из статьи «Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости» (автор: Лейфер Л.А.) [22], в которых содержатся результаты обработки индивидуальных оценок, предложенных экспертами |
7 (2,15) |
||
|
3. Значение экономического устаревания взято из статьи «Экспертная оценка индексов рынка недвижимости Новосибирской области в IV квартале 2012 г.» [23], в которой содержатся результаты обработки индивидуальных оценок, предложенных экспертами |
1 (0,31) |
||
|
4. Для определения экономического устаревания было выделено несколько групп факторов, представленных ниже. 1- я группа. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 1. Нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости. 2. Налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью. 3. Отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. 2- я группа. Общеэкономическая ситуация: 4. Производство национального дохода. 5. Объем промышленного производства. 6. Занятость трудоспособного населения. 7. Ставки доходности финансовых активов. 8. Платежный баланс страны. 9. Состояние торгового баланса. 10. Притоки капитала. 11. Оттоки капитала. 12. Рост доходов населения. 13. Индекс потребительских цен. 3- я группа. Микроэкономическая ситуация: 14. Экономическое развитие региона. 15. Диверсификация занятости работоспособного населения. |
2 (0,61) |
||
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
16. Экономические перспективы развития региона. 17. Притоки капитала в регион. 18. Оттоки капитала из региона. 4- я группа. Социальное положение в регионе: 19. Возможность межэтнических и военных столкновений. 20. Отношение к частному капиталу. 21. Отношение к иностранному капиталу. 22. Устойчивость политики администрации региона. 23. Уровень безработицы в регионе. 24. Популярность проводимой администрацией региона политики. 5- я группа. Природные условия региона: 25. Экологическое положение в регионе. 26. Наличие развитой инфраструктуры. Оценка факторов воздействия проведена экспертами на основании десятибалльной шкалы. Расчет коэффициента воздействия приводится из предположения о том, что максимально возможное воздействие фактора составляет 10 баллов, фактическое значение определяется как соотношение численного выражения значимости фактора и его максимального значения по десятибалльной шкале: Кг = Фг / Фтах,(6) где Кг - коэффициент влияния фактора; Фг - численная оценка г-го фактора; Фтах - максимальная численная оценка фактора (10 баллов). Поскольку не каждый фактор, по мнению экспертов, может оказывать свое влияние на стоимость объекта оценки, а величина экономического устаревания не может быть более 100 процентов, максимальное значение скидки на внешние условия (экономическое устаревание) определяется по формуле: Стахг = 100 / п,(7) где Стах! - максимальное значение скидки на внешние условия (экономическое устаревание); п - количество факторов, участвующих в расчете экономического устаревания. На основании вышеизложенного формула для расчета экономического устаревания выглядит следующим образом: ЭУ = Е"=1(К1 ХСтаа)(8) |
|||
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
V. По соотношению цен на объекты недвижимости |
1. ЭУ = 1 - ЦКНМО / ЦКнРМО,(9) где ЦКНМО - средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; ЦКНРМО - средняя стоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости в развитых муниципальных образованиях (муниципальных районах, городских округах) субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки |
1 (0,307) |
|
|
2. ЭУ = 1 - ЦижзНП / ЦижзС,(10) где ЦижзНП - средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦИЖЗС - средняя стоимость 1 кв. м объектов индивидуальной жилой застройки в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки |
1 (0,307) |
||
|
3. ЭУ = 1 - ЦотНП / ЦОТС,(11) где ЦотНП - средняя стоимость 1 кв. м офисноторговых объектов в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦОТС - средняя стоимость 1 кв. м офисно-торговых объектов в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки. Отношение ЦотНП / ЦОТС определено по Справочнику оценщика недвижимости-2016 «Том II. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (под редакцией Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2016) [241 |
1 (0,307) |
||
|
4. ЭУ = 1 - ЦпсНП / ЦпсС,(12) где ЦПСНП - средняя стоимость 1 кв. м производственно-складских объектов в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦПСС - средняя стоимость 1 кв. м производственноскладских объектов в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки. Отношение ЦПСНП / ЦПСС определено по Справочнику оценщика недвижимости «Том III. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (под редакцией Л.А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014) [251 |
1 (0,307) |
||
|
5. ЭУ = 1 - ЦотЗТ / ЦотСД,(13) где ЦотЗТ - средняя стоимость 1 кв. м офисноторговых объектов, расположенных на закрытой |
1 (0,307) |
||
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
территории производственно-складского комплекса; ЦОТСД - средняя стоимость 1 кв. м офисноторговых объектов со свободным доступом. Отношение ЦОТЗТ / ЦОТСД определено по Справочнику оценщика недвижимости «Том I. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под редакцией Л. А. Лейфера. Нижний Новгород, 2014) [261 |
|||
|
VI. Метод индивидуальной экспертной оценки |
1. ЭУ = 1 - ПГ=1(1-ЭУ1),(14) где ЭУ,- - экономическое устаревание в результате влияния 1-го фактора; экономическое устаревание в результате влияния одного фактора - от 0 до 40%; п - количество факторов. Экономическое устаревание определялось оценщиком по следующим факторам: 1) число потенциальных покупателей; 2) доходность от использования данного имущества; 3) эластичность спроса |
1 (0,31) |
|
|
2. Экономическое устаревание определено с использованием экспертной шкалы, приведенной в работе «Методика оценки влияния внешних изно- сов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости», автор: канд. техн. наук Е.Е. Яскевич [27]: 1) Экономические условия способствуют использованию данного вида недвижимости с загруженностью 80-100%. Востребованность продукции (услуги) отрасли и стабильное положение ее на рынке в данном регионе. Экономическое устаревание в данном случае составляет 0-5%. 2) Экономические условия определяют использование данного вида недвижимости с загруженностью 50-80%. Востребованность продукции (услуги) отрасли. Экономическое устаревание в данном случае составляет 5-15%. 3) Экономические условия определяют использование данного вида недвижимости с загруженностью 30-50%. Низкая востребованность. Экономическое устаревание в данном случае составляет 15-30%. 4) Экономические условия определяют использование данного вида недвижимости с загруженностью 30% и менее. Невозможность конкуренции в сложившихся условиях, резкое снижение объемов производственной деятельности. Экономическое устаревание в данном случае составляет 30-45%. |
1 (0,31) |
||
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
5) Экономические условия, определяющие использование данного вида недвижимости, делают нецелесообразным, из-за изменившихся условий функционирования данной отрасли производства (услуг), эксплуатацию объекта без значительных капиталовложений или переориентации вида деятельности. Экономическое устаревание в данном случае составляет 45 и более процентов. |
|||
|
3. Экономическое устаревание определено на основе экспертного мнения оценщика |
2 (0,61) |
||
|
VII. По соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости |
1. ЭУ = 1 - (СЗПР / СЗПСТ) х X (СЗПотс / СЗПст),(15) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ - средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОТС - средняя заработная плата в отрасли субъекта Российской Федерации, к которой относится объект оценки |
8 (2,45) |
|
|
2. ЭУ = 1 - (СЗПР / СЗПСТ) х (СЗПОТР / СЗПСТ), (16) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ - средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОТР - средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки |
1 (0,31) |
||
|
3. ЭУ = 1 - (СЗПР / СЗПФО) х (СЗПотс / СЗПфо),(17) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПфО - средняя заработная плата в федеральном округе Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПОТС - средняя заработная плата в отрасли субъекта Российской Федерации, к которой относится объект оценки |
8 (2,45) |
||
|
4. ЭУ = 1 - (СЗПМО / СЗПст) х (СЗПотр / СЗПст),(18) где СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПСт - средняя заработная плата в Российской Федерации; СЗПОтР - средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки |
6 (1,84) |
||
|
5. ЭУ = 1 - СЗПМО / СЗПР,(19) где СЗПМО - средняя заработная плата в муници- |
11 (3,37) |
||
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
пальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки |
|||
|
6. ЭУ = 1 - СЗПР / СЗПфО,(20) где СЗПР - средняя заработная плата в субъекте Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; СЗПФО - средняя заработная плата в федеральном округе Российской Федерации, в котором расположен объект оценки |
1 (0,31) |
||
|
7. ЭУ = 1 - СЗПМО / СЗПС,(21) где СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки |
10 (3,07) |
||
|
8. ЭУ = 1 - [(ЧННП / ЧНС) х ВФ + + (СЗПМО / СЗПС) х ВФ],(22) где ЧННП - численность населения в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЧНс - численность населения в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ВФ - вес фактора; СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки |
3 (0,92) |
||
|
9. ЭУ = 1 - [(СЗПотнп / СЗПотр) х х (СЗПнп / СЗПст)]л0,5,(23) где СЗПОТНП - средняя заработная плата в отрасли населенного пункта, к которой относится объект оценки; СЗПОТР - средняя заработная плата в отрасли Российской Федерации, к которой относится объект оценки; СЗПНП - средняя заработная плата в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; СЗПСТ - средняя заработная плата в Российской Федерации |
2 (0,61) |
||
|
10. ЭУ = 1 - РР / РМ,(24) где РР - рейтинг социально-экономического положения субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; РМ - максимальный рейтинг социально-экономического положения субъектов Российской Федерации |
1 (0,31) |
||
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
VIII. По коэффициенту эластичности спроса |
Для определения экономического устаревания используется экспертная оценка, основанная на концепции эластичности спроса по цене: ЭУ = 1 - Кэл,(25) где КЭЛ - коэффициент эластичности спроса, который определяется по таблице из статьи «Банковские залоги: неочевидные операционные риски» [281 |
1 (0,31) |
|
|
IX. По значению скидки на торг |
ЭУ = СТ,(26) где СТ - скидка на торг |
2 (0,61) |
|
|
I + VI. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства и по методу индивидуальной экспертной оценки (совместно) |
ЭУ = (ЭУ1 + ЭУ2)/2,(27) где ЭУ 1 = 1 - ПЗ/ПЗМЕд (пояснения к формуле приведены выше); ЭУ2 = Ј?=1Фь(28) где Ф,- - численная оценка 1-го фактора; максимальная численная оценка фактора - 10 баллов (10%); п - количество факторов. Величина ЭУ2 объекта недвижимости рассчитана на основе косвенных признаков проявления экономического устаревания (Источник методики: «Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории РФ», автор: канд. техн. наук Е.Е. Яс- кевич [29]). Косвенные признаки появления экономического устаревания: 1) Отсутствует новое строительство улучшений. 2) Не развит рынок сдачи в аренду аналогичных объектов. 3) Не развит рынок купли-продажи объектов недвижимости. 4) Велик валовой рентный мультипликатор (ВРМ) на рассматриваемом сегменте рынка. 5) Относительно низкая стоимость земельных участков. 6) Недозагрузка оцениваемого объекта недвижимости. 7) Рынок развит, но имеет место монополия при несовершенной конкуренции. 8) Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка |
5 (1,53) |
|
|
V + VII. По соотношению цен на объекты недвижимости и по соотношению соци- |
1. ЭУ = 1 - [(СЗПМо / СЗПС) + + (ЦжНП / ЦжС)] / 2,(29) где СЗПМо - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, |
3 (0,92) |
|
|
Метод определения экономического устаревания |
Расчетные формулы и пояснения |
Количество объектов оценки (в скобках - доля в процентах) |
|
|
ально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) |
городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ЦЖНП - средняя стоимость 1 кв. м жилья в населенном пункте, в котором расположен объект оценки; ЦЖС - средняя стоимость 1 кв. м жилья в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки |
||
|
2. ЭУ = 1 - [(СЗПМО / СЗПС) х х (ЦотВК / ЦотКЛ)],(30) где СЗПМО - средняя заработная плата в муниципальном образовании (муниципальном районе, городском округе), в котором расположен объект оценки; СЗПС - средняя заработная плата в столице субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект оценки; ЦотВК - средняя стоимость 1 кв. м офисно-торговых объектов, расположенных внутри квартала; ЦотКЛ - средняя стоимость 1 кв. м офисно-торговых объектов, расположенных на красной линии. Отношение ЦотВК / ЦотКЛ определено по Справочнику оценщика недвижимости «Том I. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» (под редакцией Лейфера Л. А.) [26] |
1 (0,31) |
||
|
Экономическое устаревание принято равным нулю |
ЭУ = 0 |
217 (66,57) |
Источник: составлено авторами по отчетам об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки.
Анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости показал, что при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. экономическое устаревание у большинства объектов оценки (66,57%) в исследуемой выборке не выявлено, принято равным нулю.
По отношению к 109 объектам оценки оценщиками было обнаружено негативное влияние внешних факторов. Для указанных объектов недвижимости определялось экономическое устаревание с использованием различных методов.
Как видно из табл. 1, наибольшую долю (15,64%) составляют объекты оценки, экономическое устаревание которых было рассчитано по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости. При проведении работ по КООН в 2013-2016 гг. данный метод также находится на первом месте по частоте применения [16]. Достаточно широкая распространенность метода определения экономического устаревания, в основе которого лежит сравнение социальноэкономических показателей местоположения объектов недвижимости, связана с простотой применения, но его использование не всегда дает корректные результаты, и при наличии альтернативной возможности расчета экономического устаревания методами, основанными на рыночной информации, целесообразнее применять последние, а сопоставление различных социально-экономических показателей осуществлять лишь на этапе выявления наличия или отсутствия экономического устаревания.
На втором месте по частоте применения при оспаривании кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. находится метод коллективной экспертной оценки. Экономическое устаревание 8,28% объектов оценки в исследуемой выборке определено указанным методом.
Достаточно редко в отчетах об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, встречаются методы V и I + VI (по 1,53% каждый), методы I, II, VI, V + VII (по 1,23% каждый), методы III и IX (по 0,61% каждый), метод VIII (0,31%).
Если посмотреть на результаты исследования, представленные в табл. 2, нельзя не обратить внимания на то, что самое большое разнообразие формул расчета экономического устаревания выявлено в группе VII (по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости). В основном в рамках указанной группы оценщики для определения экономического устаревания использовали такие социальноэкономические показатели, как численность населения и заработная плата. На втором месте по разнообразию формул определения экономического устаревания находится группа V (по соотношению цен на объекты недвижимости), в которую вошли пять различных формул. Однако формулы данной группы схожи тем, что во всех них сопоставляются цены на объекты недвижимости, которые при прочих равных условиях отличаются только местоположением. Следует также отметить, что соотношения цен на объекты недвижимости оценщики определяли либо самостоятельно на основе собранной рыночной информации, либо использовали уже готовые результаты исследований, представленные в справочниках оценщика недвижимости.
Группа VII (по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости), как можно заключить из табл. 1, находится на первом месте по частоте применения среди остальных групп, и в то же время следует отметить, что, как видно из табл. 2, где приведены конкретные формулы и способы определения экономического устаревания, наиболее часто оценщики при оспаривании кадастровой стоимости использовали значение экономического устаревания, содержащееся в одном из справочников оценщика недвижимости [20]. В указанном справочнике в качестве экономического устаревания рассматривается падение цен на рынке недвижимости, связанное с кризисом. Величина такого снижения цен, в свою очередь, была определена методом коллективной экспертной оценки.
Таблица 3. Изменение рыночной стоимости объектов недвижимости при определении экономического устаревания с использованием различных формул
|
Фор мула |
Место расположения объекта |
Пло щадь, кв. м |
Экономи ческое устаревание, % |
Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), руб. |
Комментарии1 |
|
|
Здание торгового центра, кадастровый номер 69:23:0151001:334 |
||||||
|
IV.1 |
Тверская область, Оленин- ский район, Мостовское сельское поселение, пос. Мирный, ул. Юбилейная, д. 7 |
762,8 |
40 |
7 379 000 |
Данные отчета об оценке рыночной стоимости (№ 430-01/15 от 24.01.2017 г.) |
|
|
VII. 1 (15) |
51 |
5 944 000 |
Меньше на 19 процентов по сравнению с формулой IV. 1 |
|||
|
Больше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 71 процент по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 17 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Меньше на 6 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 3 (17) |
61 |
4 715 000 |
Меньше на 36 процентов по сравнению с формулой IV. 1 |
|||
|
Меньше на 21 процент по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 35 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 34 процента по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII.4 (18) |
71 |
3 485 000 |
Меньше на 53 процента по сравнению с формулой IV. 1 |
|||
|
Меньше на 41 процент по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Меньше на 51 процент по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Меньше на 45 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 5 (19) |
42 |
7 174 000 |
Меньше на 3 процента по сравнению с формулой IV. 1 |
|||
|
Больше на 21 процент по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 52 процента по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 106 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
|
Фор мула |
Место расположения объекта |
Пло щадь, кв. м |
Экономи ческое устаревание, % |
Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), ру<5. |
Комментарии1 |
|
|
Больше на 13 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 7 (21) |
49 |
6 354 000 |
Меньше на 14 процентов по сравнению с формулой IV. 1 |
|||
|
Больше на 7 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 35 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 82 процента по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 11 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Здание магазина, кадаст |
ровый номер 45:26:050210:184 |
|||||
|
IV.2 |
Курганская область, г.Шадринск, ул. Проектная, д.12 |
270,7 |
25,4 |
2 550 100 |
Данные отчета об оценке рыночной стоимости (№ 101/2016 от 01.11.2016 г.) |
|
|
VII. 1 (15) |
66 |
1 169 400 |
Меньше на 54 процента по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Больше на 40 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 4 процента по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 65 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Меньше на 57 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 3 (17) |
76 |
835 300 |
Меньше на 67 процентов по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Меньше на 29 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Меньше на 26 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 75 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Меньше на 69 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII.4 (18) |
67 |
1 127 600 |
Меньше на 56 процентов по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Меньше на 4 процента по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 35 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Меньше на 67 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) |
|
Фор мула |
Место расположения объекта |
Пло щадь, кв. м |
Экономи ческое устаревание, % |
Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), ру<5. |
Комментарии1 |
|
|
Меньше на 58 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 5 (19) |
1 |
3 382 900 |
Больше на 33 процента по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Больше на 189 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 305 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 200 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Больше на 25 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 7 (21) |
21 |
2 714 700 |
Больше на 6 процентов по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Больше на 132 процента по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 225 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 141 процент по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 20 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Здание магазина, кадаст |
ровый номер 45:18:030303:812 |
|||||
|
IV.2 |
Курганская область, Целинный район, село Половинное, ул. Советская, д. 58 |
535,6 |
25,4 |
1 804 200 |
Данные отчета об оценке рыночной стоимости (№ 37/2016 от 22.06.2016 г.) |
|
|
VII. 1 (15) |
73 |
653 000 |
Меньше на 64 процента по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Больше на 29 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 80 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 53 процента по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Меньше на 45 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 3 (17) |
79 |
507 900 |
Меньше на 72 процента по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Меньше на 22 процента по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 40 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 63 процента по сравнению с формулой VII.5 (19) |
|
Фор мула |
Место расположения объекта |
Пло щадь, кв. м |
Экономи ческое устаревание, % |
Рыночная стоимость (в рамках затратного подхода), ру<5. |
Комментарии1 |
|
|
Меньше на 57 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII.4 (18) |
85 |
362 800 |
Меньше на 80 процентов по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Меньше на 44 процента по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Меньше на 29 процентов по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Меньше на 74 процента по сравнению с формулой VII.5 (19) |
||||||
|
Меньше на 69 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 5 (19) |
43 |
1 378 500 |
Меньше на 24 процента по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Больше на 111 процентов по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 171 процент по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 280 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Больше на 16 процентов по сравнению с формулой VII.7 (21) |
||||||
|
VII. 7 (21) |
51 |
1 185 100 |
Меньше на 34 процента по сравнению с формулой IV.2 |
|||
|
Больше на 81 процент по сравнению с формулой VII.1 (15) |
||||||
|
Больше на 133 процента по сравнению с формулой VII.3 (17) |
||||||
|
Больше на 227 процентов по сравнению с формулой VII.4 (18) |
||||||
|
Меньше на 14 процентов по сравнению с формулой VII.5 (19) |
Примечание.1 Для определения, на сколько процентов полученный результат больше того, с которым ведется сравнение, разница этих чисел делилась на меньшее число и умножалась на 100. Для определения, на сколько процентов число меньше сравниваемого, разница этих чисел делилась на большее число и умножалась на 100.
Источник: отчеты об оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки и расчеты авторов.
Имеет смысл особо подчеркнуть, что такой наиболее прямой метод определения экономического устаревания, как метод, в котором сравниваются показатели смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов и показатели затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства, при оспаривании кадастровой стоимости в 2015-2017 гг. (в исследуемой выборке) использовался так же редко, как и при проведении работ по КООН в 2013-2016 гг. А при проведении раб...
Подобные документы
Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013Понятие, сущность, функции и основные виды износа. Место и роль оценки экономического износа в оценке имущества. Применение доходного подхода в его оценке. Практика применения методов оценки экономического износа, основанных на сравнительном подходе.
курсовая работа [35,1 K], добавлен 28.02.2010Анализ рынка офисных помещений г. Кемерово. Методы определения рыночной стоимости офисного здания. Порядок оценки объектов нежилого фонда. Особенности применения рыночного, доходного и затратного подходов с целью определения стоимости недвижимости.
курсовая работа [584,0 K], добавлен 19.09.2014Положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Методы, используемые экспертом-строителем при проведении исследований объектов недвижимости, поврежденных заливом с целью определения стоимости их восстановительного ремонта.
дипломная работа [1,8 M], добавлен 02.02.2015Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.
курсовая работа [4,0 M], добавлен 20.12.2011Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Виды стоимости недвижимости, ее оценка с помощью основных подходов (доходного, затратного, сравнительного) и методов (капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков). Методика расчета рыночной стоимости гостиничной недвижимости в г. Москве.
курсовая работа [51,7 K], добавлен 18.05.2012Сведения о заказчике оценки и об оценщиках. Применяемые стандарты. Последовательность определения стоимости объекта. Рынок недвижимости, его структура и объекты. Вторичный рынок типовых квартир. Выбор сопоставимых объектов. Согласование результатов.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 02.07.2013Понятие недвижимого имущества и принципы его оценки; рынок недвижимости. Виды стоимости земель. Нормативно-правовое регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земельных участков в РФ. Решение проблем в сфере земельно-имущественных отношений.
дипломная работа [125,6 K], добавлен 16.04.2015Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 16.05.2014Независимая и профессиональная оценка недвижимости как необходимый элемент при совершении операции с ней. Основы и принципы определения стоимости данного объекта. Смысл существующих подходов к оценке. Компоненты и виды стоимости недвижимого имущества.
курсовая работа [100,3 K], добавлен 12.12.2011Рассмотрение проблемы определения износа в оценке стоимости объекта недвижимости. Описание и вычисление износа, его экономического содержания, видов. Анализ методов оценки физического, морального и внешнего износа, выявление их достоинств и недостатков.
курсовая работа [235,5 K], добавлен 06.12.2014Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости. Основные подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки.
дипломная работа [1,7 M], добавлен 02.02.2015Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
