Методы прогнозной экстраполяции

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство Науки и Высшего Образования Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Воронежский Государственный Технический Университет»

Строительный факультет

Кафедра «Кадастр недвижимости, землеустройство и геодезия»

Курсовая работа

Методы прогнозирования в планировании земельно-имущественных отношений

Воронеж 2020

Содержание

Введение

1. Содержание земельно-имущественных отношений

2. Прогнозирование и планирование земельно-имущественных отношений

2.1 Сущность прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости

2.2 Принципы прогнозирования и планирования земельно-имущественных отношений

3. Методы прогнозирования в земельно-имущественных отношениях

3.1 Методы прогнозной экстраполяции

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы. В настоящее время прогнозирование становится одной из наиболее важных функций управления. Под прогнозированием использования земельных ресурсов понимают вероятностное суждение о возможном состоянии изучаемого объекта в будущем, а так же о путях и сроках достижения определенных целей и результатов. Прогнозирование использования земельных ресурсов представляет собой предплановую предпроектную стадию выполнения земельно-кадастровых работ.

Организация работ по прогнозированию использования земельных ресурсов представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на оптимизацию всего прогнозного процесса.

Задачами организации работ по прогнозированию использования земельных ресурсов являются:

1) сбор и систематизация необходимой информации для прогнозирования;

2) подготовка специалистов, владеющих основными приемами и методами прогнозирования;

3) формирование и организация функционирования рабочих органов программирования, интегрированных с существующими службами управления[6, с. 5].

Цель работы - изучение методов и принципов прогнозирования и планирования земельно-имущественных отношений, в области управления земельными ресурсами.

1. Содержание земельно-имущественных отношений

В настоящее время в стране ведутся преобразования в содержании и методике государственного регулирования земельно-имущественных отношений. В Российской Федерации в целом и ее субъектах практически не включен механизм экономического (имущественного) оборота земли, как пространственного базиса любого производства и земли, как всеобщего средства производства.

В тоже время в мировой практике уже выработаны и действуют механизмы экономических и правовых отношений в землепользовании. К составляющим такого механизма прежде всего можно отнести:

-- строгое целевое использование земель;

-- установление ограничения максимальных размеров земельных участков, передаваемых в собственность;

-- строжайшая ответственность за нарушение земельного законодательства;

-- запрет на продажу земли иностранным гражданам.

В связи с тем, что вопросы использования земли регулируются государственными, кооперативными, потребительскими обществами, происходит разделение значения и роли земли как объекта собственности и объекта хозяйствования, земля постепенно сосредотачивается в непосредственном управлении государственных структур. В мировой практике землепользования показано, что право собственности на землю и установившиеся на этой основе земельные отношения автоматически порождают заботу об улучшении, сохранении и повышении эффективности ее использования[2, с. 23].

В формирующихся земельно-имущественных отношениях России на современном этапе их развития переплетаются нравственные, экономические, правовые, экологические, технологические, психологические и другие проблемы жизни общества. Их решение зависит от решения следующих вопросов: переход к многоукладным платным формам землепользования с различными видами земельной собственности, использование земли с учетом строгих юридических норм и правил, экологических критериев и цивилизованно управляемого государством земельного рынка и решение в тесном единстве ближайших и перспективных задач научно обоснованного использования земельных богатств страны.

Переход к рыночным отношениям требует проведения комплексных исследований содержания земельно-имущественных отношений как системы, обусловленной совокупностью многообразных форм человеческой деятельности по владению, пользованию и распоряжению землей.

Совершенствование земельно-имущественных отношений в этих условиях заключается в изучении нравственно-психологического отношения людей к земле, как к месту обитания, всеобщему средству труда и главному средству производства в сельском хозяйстве. Не менее важное значение имеет исследования вопросов юридического обеспечения прав на землю, экономических, экологических и организационно-хозяйственных аспектов использования земель, системы регулирования и управления земельными ресурсами.

В процессе труда и использования земли люди воздействуют не только на природу и на средства производства, но и друг на друга и вступают в определенные отношения. Понятие земельных отношений сводится к следующему: земельные отношения - это система социально-экономических связей по поводу владения, распоряжения и пользования землей.

Специфика земельных отношений обуславливается отличительными особенностями земли как средства производства. Эти особенности проявляются в экономике и политике. Роль земельных отношений в экономике определяется тем, что земля в этой сфере выступает главным источником получения продовольствия для населения и сырья для перерабатывающей промышленности.

Роль земельных отношений в политической сфере определяется тем, что крестьяне, фермеры и другие землевладельцы составляют основную или значительную часть населения большинства стран мира и то, что земля была есть и будет источником борьбы. Формирование земельных отношений происходит на объектно-субъектной основе, т.е. в этом процессе есть участники и объекты земельных отношений[9, с. 12].

Управление в сфере земельных отношений могут осуществлять:

-- граждане, в том числе иностранные;

-- юридические лица;

-- Российская Федерация;

-- субъекты Российской Федерации;

-- муниципальные образования[5, с. 3].

Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования управляют землей со стороны государства, реализуют публичные функции управления, решают вопросы использования и охраны земель, представляющие интерес для всего общества. Кроме того, они являются самостоятельными субъектами гражданских и соответствующих им земельных отношений, например в сделках действуют как равноправная сторона. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, вступая в договорные отношения по поводу земли, выступают в правоотношениях, регулируемых гражданским и земельным законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений -- гражданами и юридическими лицами -- и действуют здесь не как публичная власть, а как собственники земельных участков. От имени РФ и субъектов РФ, а также муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности органы государственной и местной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Субъекты управления могут быть также выделены в зависимости от наличия имеющихся у них юридических прав на земельные участки [5, с. 3]:

-- собственники земельных участков, т. е. лица, обладающие земельными участками на праве собственности;

-- землепользователи, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

-- землевладельцы, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

-- арендаторы земельных участков, т. е. лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

-- обладатели сервитута, т. е. лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Объектом управления для перечисленных выше субъектов может являться:

-- земля как природный объект и природный ресурс;

-- земельные участки;

-- части земельных участков [5, с. 4].

Будучи природным объектом, земля выступает как естественная экологическая система в виде поверхности Земли, которая обладает определенными свойствами и оказывает влияние на другие природные объекты -- воду, воздух, недра и др. Как природный ресурс земля -- это компонент природной среды, который используется человеком для удовлетворения его материальных и духовных потребностей и является важнейшим условием его существования. С точки зрения управления понятие «земля» может употребляться в двух значениях: во-первых, как совокупность земельных участков, по поводу которых осуществляется управление со стороны государства и местного самоуправления; во-вторых, как синоним самого земельного участка. Это можно определить из понятий и классификаций, которые нам дает земельное законодательство РФ.

Понятие «земельный участок» носит чисто юридический, а точнее, частноправовой характер. Земельный участок -- это составная часть земли, причем земельный участок -- это обязательно индивидуализированная часть земли, поскольку в качестве обязательного условия для выделения определенной земельной территории в земельный участок необходимо наличие ее характеристик -- границ и места расположения. По земельному законодательству земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами [5, с. 5].

2. Прогнозирование и планирование земельно-имущественных отношений

2.1 Сущность прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости

Под прогнозированием использования земельных ресурсов и объектов недвижимости понимается вероятностное, научно обоснованное суждение о возможном состоянии и использовании земельных ресурсов и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также о путях и сроках достижения определенных целей и результатов.

Планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости -- это определение перспективы развития использования земельных ресурсов и объектов недвижимости на основе социально-экономических программ, утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией и результатов прогноза[3, с. 8].

Задачи и цели прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости следует рассматривать как составную часть науки управления.

Цели прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости:

-- рациональное использование и охрана земель;

-- создание научных предпосылок, включающих анализ социальноэкономического развития страны;

-- вариантное предвидение использования недвижимого имущества, учитывающее как сложившиеся тенденции, так и намеченные цели;

-- оценка возможных последствий принимаемых управленческих решений;

-- комплексное технико-экономическое обоснование принятия управляющих решений.

Основной задачей прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости является оценка ресурсов и определение организационно-экономических, социальных и экологических мероприятий, необходимых для реализации того или иного варианта землепользования.

Задачи прогнозирования заключаются в том, чтобы выявить перспективы ближайшего и более отдаленного будущего в использовании земель и объектов недвижимости и способствовать выработке оптимальных и перспективных планов, опираясь на составленный прогноз[4, с. 9].

Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости позволяют решать задачи эффективного и рационального использования земель, дают возможность обеспечивать баланс спроса и предложения на землю и объекты недвижимости.

Рассмотрим основные функции прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости. Исходные положения планирования в процессе выполнения этих планов могут становиться их функциями, например директивные, индикативные; целеориентирующие и направляющие; побуждающие и информирующие.

К основным функциям прогнозирования можно отнести диагностирование и сигнализирование.

Функция сигнализирования сводится к получению важной информации, которая дает определенные сигналы о позитивном и негативном в использовании земельных ресурсов и объектов недвижимости. В процессе прогнозирования необходимо провести комплексный, диагностический анализ закономерностей, тенденций, факторов развития объекта для достижения большего результата[4, с. 10].

Прогнозирование и планирование как функции управления земельными ресурсами образуют часть цикла регулирования деятельности по использованию и охране земельных ресурсов (рис. 1).



Рис. 1. Прогнозирование и планирование как часть цикла использования и охраны земельных ресурсов

Прогнозирование и планирование -- разные этапы указанного цикла. По мнению исследователей, существует ряд различий между прогнозированием и планированием.

1. Прогнозная информация носит ориентировочный характер и проявляется в результате специфической прогностической деятельности. Планирование первоначально формулирует желаемые цели, а потом вырабатывает методы их достижения.

2. В прогнозе могут рассматриваться альтернативные варианты решения проблемы. План всегда имеет конкретный характер, т.е. достижение какого-либо показателя обеспечивается только за счет выполнения определенных действий.

3. Планирование направлено на принятие и практическое осуществление управленческих решений, цель прогнозирования -- создание научных предпосылок для принятия таких решений.

Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости носит комплексный характер и включает в себя экономические, социальные, экологические, демографические и другие виды прогнозов[3, с. 7].

Рациональное использование земельных ресурсов и объектов недвижимости в современных условиях предполагает разработку единой системы прогнозов, каждый из которых отличается от других по ряду признаков. К числу наиболее важных критериев и признаков, по которым делятся прогнозы, относятся период упреждения, масштаб прогнозирования, характер объекта, направление прогноза, степень разброса, содержание, форма выражения и др.

Важнейшей характеристикой прогноза является его классификация по периоду упреждения.

Период упреждения -- это промежуток времени, на который разрабатывается прогноз. По этому признаку прогнозы подразделяются на следующие виды:

-- оперативные (до 1 года);

-- краткосрочные (1--5 лет);

-- среднесрочные (5--10 лет);

-- долгосрочные (10--20 лет);

-- сверхдолгосрочные (свыше 20 лет)[4, с. 20].

Необходимо отметить, что эти прогнозы отличаются друг от друга ещё и по содержанию (рис. 2).

Рис. 2. Классификация прогнозов по периоду упреждения

Оперативные прогнозы основаны на мнении, что в прогнозируемом периоде в развитии и использовании земельных ресурсов и объектов недвижимости не произойдет никаких существенных изменений, будут преобладать и продолжаться тенденции, проявившиеся и сформировавшиеся и историческом периоде.

Краткосрочные прогнозы исходят только из количественных изменений.

Средне- и долгосрочные прогнозы содержат как количественные, так и качественные изменения в развитии объекта, причем надо отметить, что в среднесрочных доминируют количественные, а в долгосрочных -- качественные.

В сверхдолгосрочных прогнозах идет речь об общих тенденциях в развития и использовании земельных ресурсов и объектов недвижимости -- оценка дается качественная.

Классификация прогнозов по периоду упреждения существенно влияет на выбор метода, точность и эффективность прогнозирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

По масштабу выделяют государственные (федеральные и региональные), отраслевые, муниципальные, внутрихозяйственные прогнозы.

По характеру объекта прогнозы делятся на экономические (прогноз земельных платежей; прогноз издержек на содержание системы управления земельными ресурсами; прогноз стоимости недвижимости; прогноз эффективности и др.); социальные (прогноз количества частных землевладельцев; прогноз здоровья уровня доходов населения; и др.); научно-технические (прогноз инноваций в способах сельскохозяйственного производства, прогноз развития форм хозяйствования на земле) и др.

По направлению прогнозы подразделяются на два типа: поисковый и целевой[11, с. 2].

Поисковый прогноз основан на условном продлении в будущее особенностей развития объекта в прошлом и настоящем, его задача -- выяснить, как он будет развиваться при сохранении существующих тенденций (рис. 3).



Рис. 3. Сущность поискового прогноза

В современной литературе выделяют две группы поисковых прогнозов: традиционные (экстраполятивные) и новаторские (альтернативные).

Традиционные прогнозы предполагают, что при развитии объекта (например, рынка жилья) будут сохранены все выявленные в прошлом особенности его развития. Такой вид прогноза тесно связан с методами экстраполяции, которые будут рассмотрены в следующих главах. Если прогноз не основан на учете множества факторов, а использует зависимость показателей только от времени, то он называется наивным прогнозом. Такие виды прогноза используют в достаточно стабильных экономических системах.

Новаторский прогноз предполагает, что существует множество вариантов будущего развития и использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

Целевой прогноз -- это прогнозирование от будущего к настоящему. Отличительной особенностью целевого прогноза является формулировка желаемого состояния. В этом случае вначале устанавливаются желаемые цели, а затем определяются необходимые для этого финансовые, материальные и трудовые ресурсы (рис. 4).

Рис. 4. Сущность целевого прогноза

Исследования показывают, что если поисковый прогноз раскрывает существующие особенности и факторы развития объекта и на этом строится картина будущего, то целевой прогноз устанавливает необходимые рубежи. Каждый вариант поискового прогноза формирует одну из тенденций развития и использования земельных ресурсов и объектов недвижимости. Целевой прогноз отражает перспективные возможности использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

Оба вида прогнозов активно применяют на практике как отдельно, так совместно, в комплексе. Наиболее достоверные перспективы использования земельных ресурсов и объектов недвижимости могут быть получены, по нашему мнению, при сочетании поискового и целевого прогнозов.

В зависимости от формы выражения конечного результата прогнозы использования земельных ресурсов и объектов недвижимости делятся на качественные и количественные.

Качественные прогнозы описывают особенности и изменения в использовании земли и иных объектов недвижимости.

Количественные содержат чистую оценку состояния и использования земельных ресурсов и объектов недвижимости.

2.2 Принципы прогнозирования и планирования земельно-имущественных отношений

Принципы -- это основные правила и важнейшие требования, соблюдение которых обеспечивает эффективность выполняемых действий. Принципы прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости чаще всего совпадают и строятся на базе теоретических принципов, которые являются основными при разработке любых прогнозов и планов.

1. Принцип научности или научной обоснованности при формировании прогноза и плана характеризуется обязательным использованием научного инструментария, современных методик, алгоритмов и моделей научного предвидения, а также изучением и применением отечественного и зарубежного опыта.

2. Принцип системности и комплексности является одним из важнейших и исходит из того, что прогнозирование и планирование земельных ресурсов и объектов недвижимости представляют собой сложноорганизованную, иерархическую систему, все элементы которой должны быть взаимоувязаны между собой. Этот принцип позволяет разработать согласованный и взаимосвязанный прогноз и построить оптимальный план по каждому из выбранных направлений.

3. Принцип единства тесно связан с предыдущим, так как предполагает системный характер прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости. Это означает не только наличие совокупности элементов и взаимосвязи между ними, но и наличие единого направления развития элементов систем, ориентированного на общие цели. Используемые в прогнозировании и планировании показатели должны представлять единую взаимосвязанную систему.

4. Принцип непрерывности в условиях рыночных отношений означает постоянное отслеживание ситуации на рынке и на всех стадиях развития объекта, максимальное приспособление планов и прогнозов к рыночной среде, а также их постоянную корректировку по мере поступления новых данных.

5. Принцип вариантности прогнозирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости строится на таком качестве прогноза, как его вариативность, что вместе с вероятностью является характерной чертой среди других форм научного предвидения. Данный принцип связан с возможностью развития исследуемого объекта недвижимости по разным направлениям при неодинаковых соотношениях в структурных параметрах и с выбором оптимальных с разных точек зрения вариантов его развития. Проблема практического применения принципа вариантности заключается в том, что трудно отделить варианты развития объекта, которые можно осуществить, от тех, которые в сложившихся условиях невозможны.

6. Принцип последовательности прогнозирования представляет собой переход от частных к более общим прогнозам, что полностью соответствует такому научному термину, как индукция, и направлению от частного к общему.

7. Принцип адекватности предъявляет жесткие требования к качеству исходной кадастровой, статистической, финансовой и другой информации.

8. Принцип приоритетности прогнозирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости реализуется путем первоочередного построения независимых прогнозов и прогнозов с меньшим периодом упреждения.

9. Принцип сбалансированности в прогнозировании и планировании означает необходимость согласования разных прогнозов и планов: общих и частных; прогнозов и планов с разным периодом упреждения; оптимистических и пессимистических и др.

10. Принцип верифицируемости необходим для определения точности, достоверности и надежности принятых решений. Этот принцип зависит от объекта, степени и глубины познания и применяемого для прогнозирования метода.

11. Принцип информативности состоит в необходимости создания системы информационного обеспечения процесса прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости. Информационная система должна обеспечить формирование массивов информации с учетом требований различных уровней и организацию информационных потоков, а также включать в себя банки и базы данных об объектах недвижимости, программное обеспечение и современные информационные технологии.

12. Принцип эффективности предполагает достижение поставленных целей при минимальных материальных, финансовых, трудовых затратах. Экономические индикаторы при этом должны формироваться в соответствии с целями прогнозирования и планирования[14, с. 4].

Рассмотренные принципы прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости охватывают последовательность построения планов и прогнозов и оценку их результатов. Данные принципы представляют собой систему, и несоблюдение любого из них может привести к снижению качества плановых и прогнозных решений. Кроме того, прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости должно также отвечать основным принципам социально-экономического развития страны: экологической безопасности, экономической эффективности, устойчивости, рациональному использованию и охране природных ресурсов и др.

3. Методы прогнозирования в земельно-имущественных отношениях

Формализованные (объективные) методы прогнозирования -- это способы исследования объекта с целью получения суждения о его будущем состоянии, в основе которых лежат описание и (или) моделирование прогнозируемого процесса с помощью математических методов.

В самом общем приближении формализованные методы прогнозирования делятся на две большие группы: методы экстраполяции и методы моделирования (рис. 5).

Рис. 5. Классификация методов прогнозирования

3.1 Методы прогнозной экстраполяции

Под экстраполяцией принято понимать распространение установленных в прошлом тенденций на будущий период, т.е. в основе всех методов экстраполяции лежит предположение о том, что будущее будет полностью походить на прошлое и все тенденции, наблюдавшиеся в прошлом и имеющиеся сейчас, сохранятся неизменными и в будущем.

Среди методов экстраполяции самыми простыми в применении, но одними из самых недостоверных являются методы наивной экстраполяции, среди которых принято выделять экстраполяцию с помощью абсолютного прироста, с помощью среднего абсолютного прироста, с помощью темпа роста и с помощью среднего темпа роста (рис. 6).



Рис. 6. Результат прогнозирования цен на земельные участки наивными методами

Плюсами наивных методов экстраполяции следует назвать простоту использования и нетребовательность к исходным данным.

Минусами наивных методов является, во-первых, то, что наивные методы работают исключительно в случае ярко выраженного тренда, если же колебания прогнозируемого показателя значительны и разнонаправлены, то получить адекватный прогноз чрезвычайно сложно; во-вторых, при использовании средних темпов роста и среднего абсолютного прироста невозможно учесть изменения тенденции, произошедшие в последнее время. Скажем, если площадь земель сельскохозяйственного назначения снижалась в течение восьми лет, а в последние три года росла, то средний темп роста и средний абсолютный прирост будут отражать тенденцию снижения[15, с. 4].

Рассмотрим следующий метод простой экстраполяции -- метод скользящих средних. Скользящие средние позволят сгладить колебания, вызванные как случайными, так и систематическими причинами.

Алгоритм сглаживания и прогнозирования по простой скользящей средней может быть представлен в виде следующей последовательности шагов:

1) определение длины интервала сглаживания, включающего в себя определенное количество последовательных уровней ряда. При этом надо иметь в виду, что чем шире интервал сглаживания, тем в большей степени поглощаются колебания и тенденция развития носит более плавный, сглаженный характер;

2) разделение периода наблюдений на участки, при этом интервал сглаживания скользит по ряду с шагом, равным единице;

3) прогноз на следующий интервал сглаживания будет равен среднему значению уровней ряда предыдущего интервала сглаживания[1, с. 15].

Тогда скользящая средняя может быть определена по формуле:

(1)

где у, -- фактическое значение i-ro уровня; yt -- значение скользящей средней в момент t; 2р + 1 -- длина интервала сглаживания.

Плюсом прогнозирования с помощью скользящей средней следует считать тот факт, что учитывается тенденция, наметившаяся исключительно в последние периоды времени, тренды же более ранних периодов никак не влияют на прогноз (рис. 7).

Рис. 7. Результат прогнозирования цен на земельные участки методами скользящей средней

Главным минусом следует назвать невозможность получения прогноза на средне- и долгосрочную перспективу.

Таким образом, с одной стороны, учет только свежих данных в методе скользящих средних является явным плюсом. С другой стороны, когда изменения последних уровней ряда отличаются от общей тенденции исследуемого показателя, но являются не началом нового тренда, а случайными колебаниями, использование метода скользящих средних может дать неверное суждение о прогнозируемом будущем. Методы среднего прироста и темпа роста дают более полное представление об общей тенденции прогнозируемого параметра, но не отражают последних изменений.

Попыткой избежать недочетов наивных методов стали методы экспоненциального сглаживания, также называемые адаптивными методами. Принято выделять три подобных метода:

-- простое экспоненциальное сглаживание;

-- метод Хольта;

-- метод Уинтерса[15, с. 2].

Наиболее распространенной адаптивной моделью является простое экспоненциальное сглаживание. В его основе лежит расчет экспоненциальных средних. Экспоненциальное сглаживание осуществляется по следующей формуле:

(2)

где St -- значение экспоненциальной средней в момент времени t; а -- параметр (постоянная) сглаживания, а = const, 0<а<1.

Таким образом, величина экспоненциальной средней оказывается взвешенной суммой всех членов ряда. При этом веса уровней ряда постоянно убывают с «возрастом» данных по экспоненциальной функции (рис. 8).

Главным минусом метода простого экспоненциального сглаживания является тот факт, что прогноз можно дать только на один уровень временного ряда, т.е. если у нас ряд исходных данных состоит из годовых значений, то простым экспоненциальным сглаживанием сможем сделать прогноз только на год вперед.

Если же необходим более долгосрочный прогноз, то следует учитывать тенденцию изменения прогнозируемого показателя. Эту задачу решают с помощью внедрения в формулу экспоненциального сглаживания.

Рис. 8. Результаты прогнозирования цен на земельные участки методом экспоненциального сглаживания

Локальный линейный тренд, присутствующий во временных рядах, учитывается в методе экспоненциального сглаживания, разработанном в 1957 г. Чарльзом Хольтом и получившем название двухпараметрического метода Хольта.

В общем виде уравнение, составляющее метод Хольта, имеет вид:

(3)

где Yt -- прогнозное значение на период t + р; Lc -- экспоненциально сглаженное значение, или оценка текущего уровня; р -- количество периодов, на которые делается прогноз; Тс -- оценка тренда.

Экспоненциальное сглаживание в методе Хольта осуществляется по формуле:

(4)

где Yt -- реальное значение ряда в момент времени t; а -- постоянная сглаживания для данных (0 < а < 1).

Формула для определения оценки тренда следующая:

(5)

где Р -- постоянная сглаживания для оценки тренда (0 < |3 < 1).

Третий метод экспоненциального сглаживания учитывает не только трендовую составляющую, но и возможные сезонные колебания прогнозируемого показателя. Такой метод носит название трехпараметрической модели Уинтерса.

Оценка уровня сезонности осуществляется с помощью коэффициента сезонности, представляющего собой частное от деления реального значения на сглаженное. Таким образом, осуществляется переход от абсолютного значения Yt к коэффициенту, что делает возможным его дальнейшее использование для дальнейших усреднений.

В виде уравнений модель Уинтерса выражается следующим образом:

(6)

где St -- оценка сезонности; s -- длительность периода сезонного колебания.

Сглаживание исходного ряда в модели Уинтерса происходит несколько иначе, чем в модели Хольта. Для устранения сезонности из исходных данных осуществляется деление реального значения величины на сезонную компоненту:

(7)

Оценка тренда осуществляется таким же образом, как и в предыдущем случае. Сезонный компонент рассчитывается с помощью коэффициента сезонности:

(8)

где у -- постоянная сглаживания для оценки сезонности.

Основным недостатком метода Уинтерса является требование к количеству исходных данных. Для адекватного моделирования необходимо не менее пяти полных сезонов, т.е. если аналитик считает, что события на рынке повторяются через полгода, то ему потребуются ежемесячные данные за 2,5 года[15, с. 3].

Кривые роста -- это метод прогнозирования более высокого уровня по сравнению с наивной экстраполяцией. Смысл данного метода заключается в моделировании прогнозируемого процесса или явления путем представления его в виде математической функции, где функцией выступает прогнозируемый показатель, а аргументом -- временной фактор. Таким образом, в основе метода кривых роста лежит допущение, что вся совокупность факторов, действующих на прогнозируемый показатель, останется неизменной и в будущем, но мы учитываем это влияние не напрямую, а опосредованно, через временной фактор.

С помощью кривой роста можно получить выровненные значения уровней динамического ряда, т.е. значения уровней ряда, которые бы наблюдались в случае развития явления строго по заданной кривой. Непосредственно прогнозирование временного ряда осуществляется с помощью экстраполяции, исходя из принимаемого допущения, что основной тренд развития явления (процесса) сохранится и в будущем, т.е. существующая тенденция не должна претерпевать существенных изменений в течение всего периода упреждения[8, с. 7].

Алгоритм прогнозирования с помощью кривых роста можно представить в виде последовательности нескольких этапов:

1) выбирается одна или несколько кривых, форма которых соответствует характеру изменения временного ряда;

2) оценка параметров выбранной кривой (кривых);

3) проверка адекватности выбранной кривой (кривых) прогнозируемому процессу;

4) расчет точечного прогноза.

После построения расчетных моделей необходимо выбрать из них наилучшую. Сначала из рассмотрения удаляются статистически незначимые модели, а затем из оставшихся к рассмотрению принимается модель, обладающая наилучшим качеством (рис. 9).

Статистическая значимость моделей проверяется с помощью сравнения расчетных значений критерия Фишера с табличными. Критерий Фишера рассчитывается по формуле:

(9)

где N -- количество объектов в выборке; т -- количество факторов стоимости, используемых в построенной модели; R2 -- коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый по формуле:

(10)

где Yt -- модельная оценка величины У,; Уср -- средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей выборки.

Модель считается статистически значимой, если найденное значение F-критерия (Fpac4) превышает пороговое значение при заданном уровне значимости а = 0,05. Статистически незначимые модели удаляются из последующего рассмотрения.

Рис. 9. Результаты моделирования динамики цен на земельные участки методом кривых роста

Более сложный вариант кривых роста называется регрессионными моделями. Основное отличие их от кривых роста заключается в том, что в качестве аргументов функции используется не порядковый номер временного периода, а несколько переменных, влияющих на исследуемый показатель.

Земельные ресурсы и земельно-имущественные отношения существуют и развиваются не сами по себе, а под влиянием различных факторов, внутренних и внешних. Влияние внутренних факторов, например, сказывается в основном при определении текущей рыночной стоимости отдельного объекта и при краткосрочном прогнозировании. В качестве внешних факторов, влияние которых особенно ощущается при долгосрочном прогнозировании, в первую очередь выступают социальные, экономические и политические показатели развития страны, региона и муниципального образования[7, с. 21].

Регрессионные модели подразделяются на три класса: одномерная регрессия, множественная регрессия и авторегрессионные модели. В простой регрессии выделяется и используется в модели в качестве независимой переменной один фактор, во множественной регрессии -- больше одного. Строго говоря, одномерная регрессия является частным случаем множественной.

В общем виде статистическая регрессионная модель для прогнозирования зависимой переменной выглядит так:

(11)

где У -- величина прогноза зависимой переменной; ХьХ2,...,Хп -- значения независимых переменных в соответствующий момент времени; Ь0 -- свободный член уравнения, показывающий величину зависимой переменной при независимых переменных, равных нулю.

Основной задачей при прогнозировании с помощью регрессионного уравнения является выбор независимых переменных, которые позволят осуществить прогнозирование с высокой точностью. Признаками хорошей независимой переменной считается тесная связь с прогнозируемой величиной и отсутствие тесной связи с другими независимыми переменными.

Связь между величинами характеризуется коэффициентом корреляции, который измеряет силу линейной зависимости, существующей между двумя величинами. Коэффициент корреляции может изменяться в пределах от -1 до +1 включительно и рассчитывается по формуле:

(12)

При анализе корреляции следует помнить, что, во-первых, измеряется корреляция, а не причинность, т.е. высокое значение коэффициента корреляции является необходимым, но недостаточным условием для вывода о том, что изменения одной величины порождают изменения другой. Этот вывод делается аналитиком в каждом конкретном случае, исходя из анализа ситуации[9, с. 20].

Для каждого коэффициента корреляции необходимо знать также значения t-критерия (критерия Стьюдента). Если его значение превышает табличное значение для соответствующего числа степеней свободы, то значение коэффициента корреляции считается достоверным.

Каждая регрессионная модель характеризуется тремя основными показателями, показывающими ее значимость: многомерным коэффициентом корреляции, коэффициентом детерминации и F-критерием.

Многомерный коэффициент корреляции характеризует связь между зависимой переменной У и ее прогнозом У. Коэффициент детерминации говорит о том, какая часть вариации зависимой переменной описывается построенной моделью. F-критерий, превышающий свое табличное значение, показывает значимость всех переменных X, вместе взятых. Проверка регрессионной модели на статистическую значимость и адекватность осуществляется аналогично алгоритму, описанному в кривых роста.

Заключение

Таким образом, изучив методы и принципы прогнозирования и планирования земельно-имущественных отношений, можно сделать вывод, что в области управления земельными ресурсами методы прогнозирования и планирования постоянно обогащаются и совершенствуются ускоряющимися темпами.

Управление земельными ресурсами на муниципальном уровне представлено с позиции системного подхода, позволившего выделить семь ключевых блоков, каждый из которых имеет конкретные задачи и инструментарий: планирования и прогнозирования использования земельных ресурсов; экономического стимулирования рационального использования земельных ресурсов; информационного поля управления земельными ресурсами; нормативно-правового обеспечения системы управления земельными ресурсами; мониторинг земель; организация землеустройства; муниципальный контроль над использованием и охраной земель[12, с. 5].

Отказ от планирования может привести к разорению и банкротству предприятий, кризису в стране.

Утрата роли планирования рационального использования и устойчивого воспроизводства земельных ресурсов способствует возникновению негативных последствий в землепользовании, связанных с сокращением без должного эколого-экономического обоснования продуктивных угодий при одновременном увеличении неиспользуемых по назначению земель, количества нарушений в области перераспределения земель, изъятия земельных участков из государственной и муниципальной собственности, при передаче земель под объекты капитального строительства жилой, общественно-деловой, складской, промышленной, транспортной и других сфер развивающегося бизнеса.

Правильно выбрать методы прогнозирования, оценить управленческую ситуацию помогают знания и опыт успешного прогнозирования и управления.

Список использованной литературы

земельный имущественный прогнозирование планирование

1. Новикова Н.В., Поздеева О.Г. Прогнозирование национальной экономики: Учебно-методическое пособие. Екатеринбург: Изд-во Урал.гос. экон. ун-та, 2017.

2. Сафронова В.М. Прогнозирование и моделирование в социальной работе: М.:2012.

3. Парсаданов Г.А., Егоров В.В. Прогнозирование национальной экономики : учеб,пособие. М. : Высшая школа, 2010.

4. Иванов Н.И. Планирование рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны в субъектах Российской Федерации (на примере Центрального федерального округа) : дис. ... д-ра экон. наук. М. : ГУЗ, 2015.

5. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 05.03.2020).

6. Радчевский Н.М. Р15 Современные методы прогнозирования, планирования и использования объектов недвижимости : методические рекомендации / Н.М. Радчевский, В.Д. Жуков. - Краснодар: КубГАУ, 2016. - 47 с.

7. Светунков С.Г., Светунков И С. Методы социально-экономического прогнозирования : в 2 т. Т 1. Теория и методология., 2015.

8. Комаров, С.И. Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов и объектов недвижимости : учебник для бакалавриата и магистратуры / С.И. Комаров, А.А. Рассказова. -- М. : Издательство Юрайт, 2018. -- 298 с. -- (Серия : Бакалавр и магистр. Академический курс).

9. Математические методы в планировании отраслей и предприятий / Под ред. И.Г. Попова. М.: Экономика, 1997 г.

10. https://elib.belstu.by/bitstream/123456789/9163/1/lekcii-pip-tema5.pdf.

11. https://lektsii.org/7-67218.html.

12.http://disser.tsutmb.ru/uploaddocuments/autoreferati/2014/auto-vyzov.pdf.

13.http://primacad.ru/sveden/files/Planirovanie_ispolyzovaniya_zemely_Uch._posobie..pdf

14.https://studme.org/106550/geografiya/formalizovannye_metody_prognozirovaniya_ispolzovaniya_zemelnyh_resursov_obektov_nedvizhimosti

15. https://studbooks.net/.

Размещено на Allbest.ru

...