Анализ методов оценки стоимости земельных участков и особенности их применения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ методов оценки стоимости земельных участков и особенности их применения

Майорова А.Е., студентка магистратуры 1 курс Пензенский государственный университет архитектуры и

строительства Пенза, Россия

Баронин С.А., д.э.н., профессор

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства Пенза, Россия

Аннотации

Определить стоимость земельного участка, как объекта недвижимости, в наше время без проведения его оценки невозможно. А чтобы правильно оценить земельный участок при различных условиях необходимо знать и правильно использовать методы оценки земельных участков.

В данной статье рассмотрены методы оценки земельных участков, как объектов недвижимости, и их особенности, а так же условия их применения.

Ключевые слова: Земельный участок, единый объект недвижимости, аналог, метод, земельная рента, подход, оценка, стоимость.

Mayorova A.E., Graduate student 1 course Penza State University of Architecture and Construction

Penza, Russia Baronin S.A.

Doctor of Science, Professor, Penza State University of Architecture and

Construction, Penza, Russia

ANALYSIS OF METHODS FOR ESTIMATION OF COST OF LAND PLOTS AND FEATURES OF THEIR APPLICATION

Annotation: Determine the value of the land, as a property, in our time without its assessment is impossible. And in order to properly assess a land plot under various conditions, it is necessary to know and correctly use land valuation methods. This article discusses the methods of assessing land, as real estate, and their features, as well as the conditions of their use.

Keywords: Land, a single property, analogue, method, land rent, approach, valuation, cost.

Сегодня земельный участок (далее - ЗУ) является объектом совершения различного рода сделок, а так же является объектом налогообложения. Для совершения сделок с землей, а так же установления определенной величины взимаемого налога с земли нужно знать рыночную и кадастровую стоимость ЗУ, которая определяется путем проведения оценки. Чтобы правильно оценить ЗУ при различных условиях, используют разные методы оценки ЗУ.

Анализ официальных источников оценочной деятельности показал, что для оценки ЗУ применяют следующие основные методы: сопоставимых продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования^, с.4].

Вышеуказанные методы соответствуют федеральному закону об оценочной деятельности в РФ (N 135-ФЗ от 29.07.1998 с последующими изменениями и дополнениями). Рассмотрим более подробно каждый из методов.

Метод сопоставимых продаж. Данный метод относится к сравнительному подходу. Им оценивают как застроенные, так и незастроенные ЗУ. Условия применения: наличие информации о ценах сделок (цен предложения) с ЗУ, являющимися сопоставимыми с оцениваемым. Для определения стоимости этим способом нужно соблюдать последовательность действий: для начала отбираем сопоставимые ЗУ; определяем элементы сравнения; идентифицируем по всем критериям сравнения свойства и уровень отличия для каждого аналога; рассчитываем по каждому из элементов сопоставления показатели корректировки применительно к каждому аналогу; осуществляем процедуры применения расчетных корректировок для всех принятых элементов сравнения относительно всех сопоставимых ЗУ; определяем итоговую расчетную величину рыночной стоимости объекта оценки в виде конкретного ЗУ используя интегральные обобщенные корректировки по аналогам[1,с.69].

Под критериями сравнениями (элементами) подразумевают совокупность выбранных существенных признаков ЗУ, к которым относят следующее мультифакторное пространство: оценка местоположения участка; оценка транспортной доступности ЗУ по времени или расстоянию до центра; оценка факта наличия инженерной инфраструктуры участка по различным типам коммуникаций; оценка рельефных особенностей ЗУ, которые значимо влияют на стоимость ЗУ; оценка геометрических характеристик формы ЗУ и прочие значимые факторы и особенности ЗУ, влияющие на стоимостные характеристики формирования цены ЗУ[4,с.12].

Следует отметить, что отличительные признаки каждого аналога применительно к оцениваемому ЗУ определяют методом прямого сопоставления. Применение различных типов корректировок для аналогов основывается на использовании различных показателей для всех типов выбранных элементов сравнения. Такие корректировки могут быть выражены различными типами показателей, как в виде стоимостных, процентных или относительных коэффициентов. Корректировочные показатели должны иметь ясное технико-экономические обоснование. Если имеются значительные расхождения по различным сравнительным критериям, то это указывает на необходимо выбора прочих земельных участков - аналогов.

Метод выделения. Относится к сравнительному подходу. Область применения: застроенные ЗУ. Это методическая база является интегральной как метода сопоставления продаж, так и отдельные элементы затратного метода. Величина дохода в этой методике определяется на основе информации о фактической информации о ценах сделок или предложений с едиными объектами недвижимости (далее ^, которые сопоставимы с аналогичными W в состав которых входит как оцениваемый ЗУ, так и его улучшения, которые соответствуют принципу наиболее эффективного использования ЗУ[1,с.71].

Процедуры оценки данной методикой включают следующие последовательные шаги: выявление сопоставимых W; идентификация по каждому элементу сравнения характер и уровня отличий каждого аналога от оцениваемого W; выполнение расчетных оценочных процедур по каждому элементу сравнения величин корректировки цен сопоставимых аналогов; расчитываются корректировки по каждому из принятых элементов сравнения для каждого аналога; выполняется расчет рыночной стоимости W на основе обоснованного обобщения скорректированных цен сопоставимых аналогов рассчитывается стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка как отдельного элемента оценки; определяется итоговая рыночная стоимость оцениваемого ЗУ, вычитая из рыночной стоимости W, включающего в себя оцениваемый ЗУ, стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка[2,с.33].

Оценка стоимости улучшений ЗУ выполняется на основе укрупненных физических параметров объектов недвижимости и стоимостных показателей. К укрупненным показателям относят характеристики объемно-планировочных и архитектурно-конструктивных параметров объекта оценки, а к стоимостным - цены, расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений в составе W. При этом используются как базовый уровень цен 2001 года, так и их перевод в текущий уровень цен или прогнозный период оценки с применением ресурсного или ресурсно -индексного способа в затратном подходе при определение стоимости улучшений.

Метод распределения. Еще один из способов сравнительного подхода. Используется только для застроенных однотипными объектами земельных участков с несущественными различиями в местоположении, конфигурации и наличии коммуникации. Основные условия применения этого метода: возможность применения информации о ценах сделок или цен предложений с аналогичными W в составе как оцениваемого земельного участка, так и сведений о наиболее вероятной доле ЗУ в рыночной стоимости W; наличие соответствий по анализируемым улучшениям ЗУ принципу наиболее эффективного использования оцениваемого ЗУ[1,с.73].

Определение величины дохода выполняется в виде следующих этапов: отбираются сопоставимые объекты оценки в виде W; отбираются достоверные элементы сравнения; идентифицируются по каждому элементу сравнения их особенности и величины степени отличий; рассчитываются корректировки по каждому элементу сравнения; рассчитывается рыночная стоимость W; рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого ЗУ на основе умножения рыночной стоимости W на наиболее вероятное значение доли ЗУ в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты (МКЗР). Относится к доходному подходу. Данный метод основан на расчете величины земельной ренты, который предусматривает наличие возможности получения дохода от сдачи ЗУ в аренду. МКЗР имеет следующую область применения: незастроенные ЗУ. Условия использования МКЗР - возможность получения земельной ренты от коммерческого функционирования оцениваемого ЗУ. Данный метод предусматривает: расчет земельной ренты как величины арендной платы за минусом оплаты по земельному налогу и других налогов и прочих затрат собственника земельного участка, который является арендодателем; расчет соответствующего коэффициента капитализации по земельной ренте с применением метода рыночной экстракции или коммулятивного метода; выполнение итогового расчета рыночной стоимости ЗУ на основе капитализации земельной ренты посредством деления дохода на коэффициент капитализации [4,с.41].

Возможные методы определения коэффициента капитализации в данной методике МКЗР: деление величины земельной ренты по сопоставимым аналогам ЗУ на цену их продажи; добавление к безрисковой ставке отдачи на капитал величины премии за риск, связанной с инвестированием капитала в оцениваемый ЗУ. Следует под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимать величину ставки отдачи по наименее рискованному инвестированию капитала.

Метод остатка. Как и ранее указанный метод относится к доходному подходу. Область использования: застроенные и незастроенные ЗУ. Условие применения метода: возможность улучшений на ЗУ приносить доход. Методический подход по методу остатка предусматривает реализацию следующей последовательности: во-первых, определяется стоимость воспроизводства или замещения по улучшениям, соответствующих принципу наиболее эффективного использования оцениваемого ЗУ; во-вторых, рассчитывается чистый доход от W за расчетный период времени по рыночным ставкам арендной платы; в-третьих, определяется чистый доход от улучшений за расчетный период времени как произведение стоимости воспроизводства (замещения) по улучшениям на соответствующий коэффициент капитализации по доходам от функционирования улучшений; в - четвертых, калькулируется величина земельной ренты как разница от чистого дохода от W и чистого дохода, который приходится на улучшения; в - пятых, определяется рыночная стоимость ЗУ по традиционной формуле метода капитализации применительно к земельной ренте[1,с.80].

При моделировании величины коэффициента капитализации важно учитывать вероятностное изменение дохода по улучшениям и наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений на расчетный период оценки.

Кроме указанных выше методов оценки стоимости земельного участка есть методы дисконтирования земельной ренты, капитализации земельной ренты (доходный подход), а так же определение дохода улучшений (затратный подход).

Выполненный анализ показал на многообразие методического поля оценки ЗУ и наличие специфики в их применении, что определяет достоверность оценочных процедур определения стоимости ЗУ. Важно учитывать при определении стоимости земельного участка не только различные условия их использования в рамках функционирования W, а так же знать и правильно применять методы оценки стоимости ЗУ для обеспечения достоверного процесса оценки их рыночной стоимости и ее конечной величины. земельный недвижимость оценочный

Список литературы