Оценка недвижимости как один из механизмов эффективного управления собственностью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1. Номенклатура типов жилых домов. Общие принципы планировки квартир

2. Типологическая структура сельскохозяйственных производственных зданий и сооружений

3. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

4. Понятие и состав земель особо охраняемых территорий

5. Техническое состояние объекта оценки, факторы его определяющие

6. Метод капитализации, его содержание

7. Задача

8. Основания и этапы проведения оценки. Источники информации используемый при проведении оценки объекта оценки

9. Государственное регулирование оценочной деятельности. Нормативно-правовые акты, регулирующие оценочную деятельность. Саморегулируемые организации оценщиков

10. Методы оценки объекта, имеющего доходность: метод валовой ренты, метод прямой капитализации, метод капитализации дохода

11. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земель

Заключение

Список использованных источников



Введение

Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».

При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и так далее.

Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.

Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

Целью данной контрольной работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.



1. Номенклатура типов жилых домов. Общие принципы планировки квартир

По объемно-планировочной структуре жилые дома подразделяются на типы:

1) Одноквартирные.

2) Двухквартирные.

3) Блокированные.

4) Секционные.

5) Коридорные

6) Галерейные.

Основными критериями деления жилых домов на типы являются соц-экономические условия, демография, специфика ведения личного подсобного хозяйства. В зависимости от назначения жилые дома делятся на 3 группы:

1) Постоянного (все виды квартирных домов, в том числе и дома для малосемейных, интернаты для престарелых, инвалидов и ветеранов).

2) Временного (дома для временного проживания, рассчитанные на одиночное существование, например, общежитие).

3) Сезонного (для временного проживания в определенное время сезона - сборно-разборное, стационарное, мобильное).

По характеру застройки квартирные жилые дома делятся:

1) С при квартирными участками, в которых каждая квартира имеет свой земельный участок.

2) С элементами первичного хозяйственного-бытового обслуживания и с озеленённой территорией, предназначенной для общего пользования.

3) С развитым обслуживанием, включающим различный набор современных квартир, комплекс обслуживающих учреждений, для удовлетворения разных культурно-бытовых потребностей населения.

4) Гостиничного типа: предназначены для одиночек, и семей из двух- трех человек, не ведущих в полном объеме домашнего хозяйства.

Общие принципы планировки квартир:

Квартиры являются основной ячейкой, из которых компонуются все жилые и квартирные дома. Как правило, предназначено для заселения одной семьи, такую квартиру по планировке решают, как единое целое, но в общей площади выделяют жилую, подсобную и летнее помещение. Состав жилых площадей входят общая комната и спальня, в состав подсобных помещений входит кухня, парадная, ванная (душевая), туалет, кладовая (хозяйственный шкаф), лоджия, балкон, веранда.

К = n+1 - форма, по которой рассчитывают квадратных метры в квартире.

К - количество комнат (комнат на одну больше чем членов семьи).

К=n+1

В настоящее время введено понятие жилище 1 и 2 категории. Жилище 1 категории включает 1квартирные и многоквартирные жилые дома, также сюда включаются блокированные жилые дома. Жилище 2 категории включает многоквартирные жилые дома, специализированные многоквартирные жилые дома и общежития. В составе квартир одноквартирных домов жилища первой категории допускается предусматривать столовую, библиотеку или какие-то развлекательные помещения.

Планировка квартир отличается в первую очередь количеством комнат и размером общей площади' состоящей из жилой и подсобной. Тип квартиры определяется численным составом семьи и расчётной нормой общей площади на 1 члена семьи. Однокомнатные квартиры предназначены для семей из 1 или 2 человек. Однокомнатная квартира включает комнату, кухню, прихожую и санузел.

Двухкомнатные квартиры предназначены для заселения семей из 2-3 человек. Данный тип квартир может иметь планировку смежных или изолированных комнат. Санузел, как правило, раздельный.

Трехкомнатные квартиры предназначены для заселения 3-4 человек. Комнаты могут быть изолированные или 1 может быть смежной. Санитарный узел как правило раздельный.

Для больших семей из 4-6 человек предусматриваются 4 комнатные квартиры. Возможно расположение комнат в подобных квартирах в 2 уровнях. На 2 верхних этажах секционных домов. Общая комната располагается смежно с передней и в удобной связи с кухней.

Иные комнаты являются основной частью квартиры. Они имеют различное назначение и подразделяются на общую гостиную и спальные комнаты.

Общая комната является наибольшей по площади и служит местом отдыха. Также она может быть столовой и так далее. Чаще всего бывает изолированной в 2 комнатных и многокомнатных квартирах может быть проходной. Спальня предназначена для сна, хранения одежды и игр детей. Желательно, чтобы спальни былине проходными. Подсобные помещения включают переднюю с хозяйственными коридорами и кладовыми шкафами, а также кухню, сан узлы и летние помещения.

Передняя (прихожая) обеспечивает комфорт связного узла и связь с помещениями. Связь с жилыми комнатами возможна посредством холла.

Кухня предназначена для приготовления и приема пищи. 3 типа:

- кухня-ниша;

- рабочая кухня;

- кухня-столовая.

Санитарный узел включает помещения, где располагается ванна или душевой поддон, умывальник и унитаз.

Правила подсчета основных объемно-планировочных параметров квартир и жилых зданий.

Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых.

Общая площадь квартиры - это суммарная площадь жилых и подсобных помещений. Общая площадь квартиры определяется как суммарная площадь как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Существуют понижающие коэффициенты. Площадь, занимаемые печью в площадь помещения не включается. Площадь лестницы включается в площадь помещения, если она более 1 метра.

Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемых между отдельными поверхностями стен и перегородок на уровне пола. Плинтусы в данном случае не учитываются.

Общая площадь квартир жилого здания -это сумма общих площадей квартир этого здания. Не включается чердаки, тех подполья, шахты, вне квартирные коммуникации, лестничные клетки и крыльцо.

Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренней поверхности наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Здесь лифты, лестничные клетки и так далее включаются в площадь этажа с учетом их площадей на уровнях данного этажа. Чердаки и хозяйственное подполье не включается.

Площадь застройки здания - определяется, как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания, по внешнему обводу здания на уровня цоколя, включающая выступающие части.

Строительный объем жилого здания определяется, как сумма строительного объема высшей отметки + 00,00 (надземная); и подземная часть -00,00.

Строительный объем надземной части здания с чердачным перекрытием определяют умножением площади горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне первого этажа выше цоколя на полную высоту здания, измеренную от уровня чистого пола первого этажа до верха утеплителя чердачного перекрытия.

Строительный объем надземной части здания без чердачного перекрытия равен произведению площади вертикального поперечного сечения на длину здания, измеренную между наружными поверхностями торцовых стен в направлении, перпендикулярном площади сечения на уровне первого этажа выше цоколя.

Площадь вертикального поперечного сечения определяют по обводу наружной поверхности стен, верхнему очертанию кровли и по уровню чистого пола этажа. Технические этажи жилых и общественных зданий следует включать в объем зданий, чердак не включается.

Объем мансардного этажа равен произведению площади горизонтального сечения мансарда по внешнему обводу стен в уровне пола на высоту от пола мансарды до верха чердачного перекрытия.

Объем подвала или полуподвала определяют умножением площади горизонтального сечения подвала в уровне первого этажа выше цоколя на высоту, измеренную от уровня чисто пола до уровня чистого пола первого этажа.

2. Типологическая структура сельскохозяйственных производственных зданий и сооружений

Для оценки различных вариантов решений промышленных зданий используют метод их сравнительного анализа с помощью объемно- планировочных коэффициентов, характеризующих соотношение производственных и подсобных площадей, рационального использования объема и формы здания.

Коэффициенты К1 - К4 характеризуются следующими отношениями: К1 - рабочей площади здания Sраб к общей площади Sобщ; К2 - строительного объема VЗД к общей площади здания Sобщ; Кз - площади наружных ограждающих конструкций Soгp к полезной площади Sполезн; К4 - периметра наружных стен Рн.с к площади застройки Sзастр.

Сельскохозяйственные здания и сооружения предназначаются для различных отраслей сельскохозяйственного производства. В настоящее время используется классификация сельскохозяйственных зданий по функциональному назначению.

Функциональное назначение зданий: животноводческие, птицеводческие, ветеринарные, силосные и сенажные, складские, культивационные.

Животноводческие: коровники, здания для молодняка, свинарники, конюшни, овчарни, кошары и другие, предназначенные для содержания различных сельскохозяйственных животных

Птицеводческие: инкубатории для искусственного выведения цыплят, птичники для содержания молодняка, взрослой птицы, для выращивания цыплят на мясо, акклиматизаторы.

Ветеринарные: амбулатории и лаборатории, стационары, изоляторы, сооружения для обработки кожного покрова животных; ветеринарно-санитарные объекты - бойни, здания, предназначенные для оказания лечебной помощи заболевшим животным и птицам, про ведения профилактических и санитарно-технических мероприятий, а также диагностических исследований

Силосные и сенажные: траншеи, башни, используемые для приготовления и хранения кислого силоса и пресного сенажа

Складские: овощехранилища, зернохранилища, элеваторы, кукурузохранилища, склады минеральных удобрений.

Культивационные: парники, теплицы, оранжереи, шампиньонницы.

Для обработки и переработки сельскохозяйственных культур: зерносушилки, сушилки технических культур, овощесушилки, кормоприготовительные и комбикормовые предприятия, мельницы, прифермерские молочные, пункты первичной обработки, молочные, маслодельные, маслодельно-сыроваренные заводы, томатоварочные и квасильно-засолочные цеха

Для ремонта сельскохозяйственных машин: колхозные мастерские по техническому обслуживанию и несложному ремонту машин, цеха по ремонту гидросистем тракторов и комбайнов, мотороремонтные, авторемонтные, комбайно-ремонтные цеха и заводы, гаражи для тракторов, комбайнов, автомобилей и тому подобное.

По степени капитальности сельскохозяйственные здания должны удовлетворять основным требованиям в зависимости от их класса. Здания I класса в сельскохозяйственных зданиях не применяются.

По степени взрывной, взрывоопасной и пожарной опасности производства, размещаемые в зданиях и сооружениях, подразделяют на пять категорий.

Категория А- в сельскохозяйственных зданиях эта категория не применяется.

Категория Б - в производствах применяются горючие газы с нижним пределом взрываемости более 10% к объему воздуха; жидкости с температурой вспышки паров 28 - 61 оС включительно; горючие пьши и волокна, способные образовать с воздухом взрывоопасные смеси. К категории Б относятся: цеха по производству комбикормов и травяной муки; размольные цеха; склады комбикормов, концентрированных кормов, травяной муки и отрубей насыпью; склады баллонов с аммиаком и кислородами.

Категория В - в производствах используются жидкости с температурой вспышки паров выше 61 оС; горючие пьши и волокна; вещества и материалы, способные только гореть. К этой категории помещений относятся: приемно-отпускные устройства зерна; рабочие здания и силосные корпуса элеваторов; зерно- и силосно-очистительные цеха; зерносушилки; участки технического обслуживания сельскохозяйственной техники; гаражи и теплые стоянки; птицеводческие и животноводческие помещения при содержании животных и птицы в подстилке; помещения для хранения грубых кормов и подстилки (сенажные башни, зерносклады) мазуто-хранилища, склады едких минеральных удобрений и селитры.

Категория Г - в производствах используются несгораемые вещества и материалы в горячем, раскаленном или расплавленном состояниях; твердые, жидкие и газообразные вещества, сжигаемые в качестве топлива. К этой категории помещений относятся: теплицы и парники на газовом обогреве; кузницы, помещения для сварочных работ; топочные отделения зерносушилок; котельные залы, дымососные.

Категория Д - в производствах используются несгораемые вещества и материалы в холодном состоянии. К этой категории относятся помещения для содержания: животных и птиц без подстилок; доильные; теплицы и парники на техническом и биологическом обогревах; санпропускники; ветеринарные лечебницы; силосные траншеи.

Категория Е- в производствах применяются горючие газы, образующие взрывоопасные смеси или вещества, способные взрываться. К категории Е относятся участки зарядов аккумуляторов (с выделением водорода).

3. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Легальное определение земель сельскохозяйственного назначения и их правовые признаки, по которым выделена эта самостоятельная категория земель в составе земель РФ, закреплено п.1 ст.77 Земельного кодекса РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст.77 ЗК РФ).

Законом сформулировано важное положение о делении земель РФ на отдельные категории, которые имеют специфический правовой режим в зависимости от целевого назначения земель.

Перенесенные из прежних в действующий Кодекс правовые признаки земель сельскохозяйственного назначения: предоставление земель для сельского хозяйства и предназначение земель для нужд сельского хозяйства едва ли могут теперь вызывать существенные сомнения. Отсюда с логической неизбежностью следует формула п.1 ст.77 действующего Кодекса, который исходит из того, что землями сельскохозяйственного назначения являются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Кодекс также указывает на то, что такие земли находятся за чертой поселений.

Прежнее земельное законодательство уже давно выделяло земли сельскохозяйственного использования - земельные угодья, используемые для нужд сельского хозяйства, в составе земель поселений, земель лесного фонда, земель водного фонда и других категорий земель, и устанавливало для них смешанный правовой режим.

Термин «земли сельскохозяйственного использования» получил официальное признание и юридическое закрепление в кодифицированных актах земельного законодательства России 1970 и 1991 годов. Оно относило к землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах пашню, сады, виноградники, огороды, пастбища и предусматривало, что они предназначаются для ведения сельского хозяйства, а также для других нужд.

Действующее законодательство исходит из того, что «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования» - не тождественные понятия. В одном случае специфическим объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составная часть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевому назначению земель. Во втором случае объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участков из состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственного назначения.

В соответствии с п.11 ст.85 Кодекса в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях выделяются земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения. Важным признаком, который выделяет их из состава земель поселений, является указание закона на то, что эти земельные участки используются в целях ведения сельскохозяйственного производства. Говоря о том, что термин «земли сельскохозяйственного использования» имеет строго определенное содержание, следует иметь в виду, что использование их в сельскохозяйственных целях носит временный характер до момента изменения вида их использования. В регулировании использования земель сельскохозяйственного использования в составе земель поселений п.11 ст.85 предписывает руководствоваться генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

К землям сельскохозяйственного использования, имеющим двойственный правовой режим, п.4 ст.88 относит также особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, включенные в состав земель промышленности. Здесь сформулированы основные требования по сохранению особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые могут предоставляться организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности лишь после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.

Некоторые особенности имеет правовой режим земель сельскохозяйственного использования, включенных в состав земель железнодорожного транспорта, обороны и безопасности, лесного и водного фонда, используемых для сельскохозяйственных нужд на основании решений компетентных государственных органов о предоставлении земельных участков в пользование либо договоров аренды земельных участков, которыми устанавливаются условия пользования такими земельными участками и ограничения их использования.

Основным свойством земель сельскохозяйственного назначения является их плодородие, способность производить сельскохозяйственную продукцию. Именно в силу этого их качества, являющегося определяющим для этих земель, земля в сельском хозяйстве, в отличие от земель промышленности, транспорта и других отраслей, где она выступает лишь как пространственный базис соответствующей деятельности, является главным средством производства.

Далеко не всякое интенсивное использование земли в сельском хозяйстве может быть признано в то же время и рациональным. Интенсивное использование земли, ведущее к снижению ее плодородия, не может быть признано рациональным.

Рациональным будет лишь такое использование земли в сельском и лесном хозяйстве, которое ведет к сохранению и умножению ее плодородия и обусловливает необходимость при использовании земли в сельском и лесном хозяйстве применять такие способы и приемы ее обработки, которые не только не уменьшают ее плодородия, а наоборот - всемерно увеличивают его. Этим же обусловлена необходимость установления таких обязанностей пользователей землями сельскохозяйственного назначения, как повышать ее плодородие, вносить необходимое количество удобрений, применять чистые пары, плоскорезы и т.п., и необходимость установления различного рода поощрений заботливого использования земель сельскохозяйственного назначения.

Действующим законодательством предусматривается экономическое стимулирование собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов за рациональное использование и охрану земель, направленное на повышение их заинтересованности в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности.

Состав земель сельскохозяйственного назначения:

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются (ст.77 п.2 ЗК РФ):

- сельскохозяйственные угодья;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами;

- земли, занятые коммуникациями;

- земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

- замкнутыми водоемами;

- а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельскохозяйственные угодья, в свою очередь, подразделяются на пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, садами, виноградниками и др. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Перевод их в другие категории земель для несельскохозяйственных целей допускается в исключительных случаях в порядке, установленном действующим земельным законодательством.

Порядок использования земель внутри соответствующих категорий определяется собственником, владельцем, пользователем, арендатором земельных участков в соответствии с природно-сельскохозяйственным районированием, зонированием земель, территориальным планированием использования земель и землеустроительной документацией.

Земли сельскохозяйственного назначения - важнейшая из всех категорий земель. Главной ее особенностью является то, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят, прежде всего, так называемые угодья, то есть участки земли с определенным хозяйственным использованием: пашни, пастбища, луга, сенокосы. Они представляют собой наиболее ценную часть сельскохозяйственных земель. Далее, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят площади, занятые сельскохозяйственными объектами - фермами, токами, подъездными путями и прочим, что необходимо для ведения производства на земле аграрными предприятиями, организациями, фермерскими хозяйствами. Наконец, в данной категории земель имеются и неудобья - овраги, балки, болота, гари. Необходимо производить окулътуривание таких участков, и государство стимулирует вовлечение их в состав продуктивных земель. Не все земли, пригодные для использования в сельском хозяйстве, находятся в составе рассматриваемой категории земель.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения сократилась в основном за счет перевода в фонд перераспределения (земли запаса). Кроме того, используемые для сельскохозяйственных целей, земли могут находиться в составе земель лесного фонда, земель поселений и др. Плодородной землю делает почва - поверхностный слой земли, отличающийся особым типом строения, и составом.

Свойства различных почв в зависимости от содержания в ней питательных веществ, гумуса и значительно отличаются. Соответственно различным будет и качество, продуктивность, а значит, и ценность тех или иных угодий. Данные о качественной оценке земли содержатся в земельном кадастре. В зависимости от степени плодородия почв из состава земель сельскохозяйственного назначения выделяются: - угодья с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня и - особо ценные в данном регионе продуктивные земли. Для таких земель установлен особый правовой режим.

Одновременно увеличилось количество так называемых нарушенных земель. Поэтому особое значение приобретает повышение культуры земледелия, соблюдение правил хозяйственного использования земель, проведение работ по сохранению и повышению плодородия почв, строгое соблюдение, земельного законодательства устанавливающего правовой режим сельскохозяйственных земель.

Главная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения - обеспечение нормального функционирования сельскохозяйственного товарного производства в России.

На это, в принципе, должны быть направлены все основные нормы, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками в аграрном секторе. Земли исследуемой категории не следует путать с землями сельскохозяйственного использования, как входящими в состав иной категории - земель поселений. Эти земли, будучи землями иного целевого назначения, имеют иной правовой режим.

На отличие земель сельскохозяйственного назначения от земель, используемых для сельскохозяйственных целей в городах и иных населенных пунктах, закон указывает что земли сельскохозяйственного назначения расположены за чертой поселений. Установленный состав земель сельскохозяйственного назначения определен исходя из той роли, которую играет земля в сельскохозяйственном производстве. Так, основное значение земли в аграрной сфере заключается в том, что она является средством производства - базой для выращивания сельскохозяйственных культур.

К таким самым значимым землям относятся угодья, которые делятся, в том числе, на пашни, выпасы, сенокосы и другие виды угодий. Иные земли служат обеспечению сельскохозяйственной инфраструктуры, в том числе транспортировке сельскохозяйственной продукции, энергоснабжению, размещению строений и сооружений, предназначенных для обеспечения сельскохозяйственного производства. В этих целях используются менее ценные земли сельскохозяйственного назначения, поскольку наличие плодородия для них не обязательно.

Еще одним важным видом земель сельскохозяйственного назначения являются земли, предназначенные для охраны сельскохозяйственных угодий от вредного воздействия как естественного, так и техногенного характера. Это прежде всего защитные полосы. Земли, занятые замкнутыми водоемами, включены в земли сельскохозяйственного назначения в том случае, если они входят в границы иных земель той же категории.

Замкнутые водоемы, прежде всего пруды естественного или искусственного происхождения, могут играть особую роль в сельскохозяйственном производстве. Например, они могут служить для обеспечения полива угодий, рыбного хозяйства и в самом общем случае - для поддержания экологического баланса. Определение состава земель сельскохозяйственного назначения имеет то правовое значение, что для каждого установленного вида земель предусматривается особый правовой режим использования, наиболее строгим из которых является режим использования сельскохозяйственных угодий и охранных зон (защитных полос).

4. Понятие и состав земель особо охраняемых территорий

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

- особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

- природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;

- иные особо ценные земли в соответствии с Земельным Кодексом РФ и федеральными законами.

Общими признаками земель особо охраняемых территорий являются:

- особо ценное природное либо социальное значение земель;

- изъятие или ограничение данных земель в обороте, а также установление для них особого правового режима органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ или органами местного самоуправления.

Необходимо отметить, что по признаку оборотоспособности земельные участки в пределах особо охраняемых территорий и объектов являются изъятыми из оборота (не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок) либо ограниченными в обороте (не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами).

Земли особо охраняемых природных территорий:

К землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Данные земли относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом. В целях защиты земель особо охраняемых природных территорий от неблагоприятных антропогенных воздействий на прилегающих к ним земельных участках могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В границах этих зон запрещается деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы особо охраняемых природных территорий. Границы охранных зон должны быть обозначены специальными информационными знаками. Земельные участки в границах охранных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются и используются ими с соблюдением установленного для этих земельных участков особого правового режима. В целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются:

- предоставление садоводческих и дачных участков;

- строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами;

- движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог;

- иные виды деятельности, запрещенные федеральными законами.

Территории природных парков располагаются на землях, предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование; допускается размещение природных парков на землях иных пользователей, а также собственников. Объявление земель государственным природным заказником допускается как с изъятием, в том числе путем выкупа, так и без такого изъятия земельных участков у их собственников, землепользователей, землевладельцев. Земельные участки, занятые природными комплексами и объектами, объявленными в установленном порядке памятниками природы, могут быть изъяты у собственников этих участков, землепользователей, землевладельцев.

5. Техническое состояние объекта оценки, факторы его определяющие

Техническое состояние объекта (техническое состояние) (ТС) - состояние, которое характеризуется в определенный момент времени, при определенных условиях внешней среды, значениями параметров, установленных технической документацией на объект.

Параметры технического состояния (ПТС) - это различные физические величины, характеризующие работоспособность или исправность объекта, которые можно количественно измерить. Различают структурные и диагностические параметры ТС.

Структурные параметры - это износ, размер детали, зазор, натяг в сопряжении, физико-механические свойства материала, выходные и технические характеристики машины и ее составных частей, то есть те, которые непосредственно обусловливают ТС ГМО.

Диагностические (контролируемые) параметры, используемые при контроле объекта и характеризующие его ТС, выбирают в зависимости от применяемого метода диагностирования. Следует различать прямые и косвенные диагностические параметры. Прямой - структурный параметр (износ, зазор в сопряжении) непосредственно характеризует ТС объекта. Косвенные параметры, используемые для определения ТС машин (температура, шум, вибрация, степень герметичности, давление, расход масла, параметры движения деталей), в основном косвенно характеризуют структурные параметры. В тех случаях, когда структурный параметр определяется в процессе ТД прямым измерением, то он одновременно выступает как диагностический параметр.

Структурные параметры, в свою очередь, можно разделить на две группы: ресурсные и функциональные параметры машины или ее составных частей.

Ресурсный параметр - параметр, выход которого за предельное значение обусловливает параметрический отказ и характеризует предельное состояние объекта. К ресурсным параметрам относятся: зазоры в сопряжениях «подшипник - шейка вала», износ шестерен, шлицев, валов, лопаток, каната и др.

Функциональный параметр - параметр, выход которого за предельное значение обусловливает отказ элемента объекта. Его восстанавливают при техническом обслуживании или ремонте. К таким параметрам относятся: эффективная мощность двигателя, частота вращения вала, тепловой зазор, давление открытия перепускного и предохранительного клапанов гидропривода, давление воздуха, углы установки рабочих колес, напряжение.

В процессе эксплуатации каждый параметр технического состояния машины изменяется от номинального до предельного значения.

Номинальное значение параметра Пн - значение параметра, определенное его функциональным назначением и служащее началом отсчета отклонений. Новые и капитально отремонтированные узлы имеют номинальные значения параметров ТС.

Предельное значение параметраПп - это наибольшее или наименьшее значение параметра ТС.

Допускаемое значение (отклонение) параметрахарактеризуется граничным его значением, при котором элемент машины должен надежно работать до следующего планового контроля. Это значение приводят в технической документации по ТОР.

Общая типовая методика прогнозирования технического состояния оборудования содержит следующие этапы исследования:

1. Определение стратегии прогноза (определение цели, задач, интервала упреждения, рабочих гипотез, методов и организации исследования).

2. Прогностический фон (сбор информации о методах прогнозирования по схожим с объектом исследования объектов).

3. Разработка системы параметров, отображающей характер и структуру объекта.

4. Разработка поисковой модели (проекции в будущее системы показателей модели на дату упреждения по наблюдаемой тенденции с учетом факторов прогностического фона).

5. Разработка нормативной модели (проекции в будущее системы показателей модели в соответствии с заданными целями и нормами по заданным критериям).

6. Оценка степени достоверности (верификации) и уточнения предварительных моделей с помощью параллельных контрольных методов (опросом экспертов, математическим экспериментом).

7. Выработка рекомендаций для оптимизации принятия решения в планировании и управлении эксплуатацией оборудования на основе прогностических моделей.

Перспективным является метод прогнозирования остаточного ресурса машин по тенденции (тренду) изменения их технического состояния. Исходными данными при этом методе являются: характер изменения контролируемого параметра технического состояния;предельное Ппр, допустимое Пд и номинальное Пн значения параметра; значение параметра технического состояния на момент диагностирования П(tk); наработка tk проверяемой составной части от начала ее эксплуатации до момента диагностирования; периодичность проведения диагностирования tм; предельное изменение параметра технического состояния Unр, изменение параметра технического состояния U(tk) после наработки tk, остаточный моторесурс tост.

Роль технологии изготовления в обеспечении надежности МО. Контроль надежности продукции в процессе ее изготовления. Методы контроля: сплошной и статистический (выборочный). Автоматизация контроля. Активный контроль.

Совершенство технологического процесса во многом определяет уровень достигнутой надежности, так как только в процессе изготовления обеспечивается заложенная конструктором надежность. Технологические методы обеспечения надежности имеют такое же решающее значение, как конструктивные и эксплуатационные. При производстве изделия эти методы реализуются технологической системой.

Технологические операции могут существенно снизить начальную термодинамическую и электрохимическую устойчивость металла. Например, для сварных соединений определяющими являются теплофизическое и химико-металлургическое воздействия сварки. Коррозийное растрескивание можно предотвратить путем получения бездефектного сварного шва и снятием остаточных напряжений.

Реальная ситуация, которая имеет место при изготовлении сложных изделий, заключается в том, что число контролируемых параметров меньше, чем число факторов, влияющих на надежность, а допуски на технологические параметры весьма условны и лишь приблизительно отражают их связь с эксплуатационной надежностью изделий. В этих условиях одним из основных методов выпуска надежных изделий является обеспечение надежности самого технологического процесса.

Разработка технологического процесса с учетом дефектов изготовления и процессов повреждений, возникающих при эксплуатации и приводящих изделие в неработоспособное состояние, является исходным пунктом обеспечения его надежности.

Решающее влияние на надежность технологического процесса оказывает его автоматизация, которая создает условия для его стабильного протекания, обеспечивает управление его ходом и более высокую однородность изделий, чем при изготовлении с участием человека.

Применение методов и средств автоматики не только для повышения производительности технологического процесса, но и для обеспечения его качественных параметров в течение длительного периода - прогрессивное направление технологического аспекта надежности.

Повышение запаса надежности технологического процесса можно обеспечить за счет введения специальных видов обработки, повышающих износостойкость, усталостную прочность, коррозионную стойкость изделий. Для этих целей применяются технологические процессы, упрочняющие поверхностный слой, придающие ему особые свойства. Сюда относятся как процессы химико-термической обработки (закалка, цементация, азотирование, цианирование), так и упрочняющая технология, основанная на пластическом деформировании поверхностей, а также различные специальные методы.

В машиностроении широко применяются различные антифрикционные и антикоррозионные покрытия, нанесенные методами наплавки или металлизации, напылением, электрохимическим или другими способами. При помощи этих методов поверхностному слою, придаются практически любые свойства, независимо от характеристик исходного материала. Широко распространены методы хромирования, никелирования, борирования, осталивания. Они, как правило, существенно повышают сроки службы деталей машин.

Контроль качества и надежности продукции в процессе ее изготовления является одним из основных методов обеспечения надежности технологического процесса.

Под контролем понимается проверка соответствия продукции или процесса, от которого зависит качество продукции, установленным техническим требованиям

Методика контроля разрабатывается таким образом, чтобы необходимыми техническими средствами были охвачены все стадии производства и испытаний.

Для оценки качества и надежности изделий применяются разнообразные методы их контроля и испытаний.

Сплошной контроль в большей степени гарантирует выпуск бездефектной продукции, однако он не всегда экономически оправдан. Для некоторых изделий затраты на стопроцентный контроль превышают затраты на их изготовление. При выборочном контроле надо иметь такие методы, чтобы по части изделий можно было судить о качестве всех изготовленных изделий. Для этой цели используются методы математической статистики, которые позволяют разработать системы и схемы контроля, определяющие необходимое число контролируемых изделий в зависимости от объема серии и степени точности, с которой должно быть оценено качество изделий.

Статистический контроль качества имеет большое значение для получения достоверной информации о ходе технологического процесса и управления качеством.

Информация о качестве изделий, полученная в процессе их изготовления, необходима для управления технологическим процессом для обеспечения его высокой надежности. Особенно широкие возможности управления качеством открываются при автоматизации контроля и применении методов активного контроля.

Активный контроль, при котором по результатам контроля параметров качества дается команда на подналадку оборудования, изменение режимов его работы, отсортировку бракованных изделий или приостановку технологического процесса, дает гарантию обеспечения точности и надежности технологического процесса. Средства активного контроля могут иметь различную степень развития от использования визуальных сигналов для подналадки оборудования до самонастраивающихся систем.

Системы активного контроля, особенно с самонастройкой, являются важным звеном при создании автоматизированного производства с управлением параметрами качества. Для автоматического восстановления утраченных показателей технологического процесса необходимо осуществлять подналадку всех отдельных параметров технологического оборудования.

Технологическая надежность оборудования является одной из основных его характеристик с позиций качества. Применение методов активного контроля с системами самонастройки в сочетании с саморегулируемым оборудованием, сохраняющим свои начальные свойства и обладающим высокой технологической надежностью - основной путь обеспечения высокой надежности технологического процесса.

6. Метод капитализации, его содержание

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.

2. Компенсацию за риск.

3. Компенсацию за низкую ликвидность.

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

5.Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки;

2. Метод кумулятивного построения (суммирования);

3.Метод связанных инвестиций заемного и собственного капитала;

4. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала); доходность капитализация рыночный стоимость

5. Метод связанных инвестиций земли и здания;

6. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Метод рыночной выжимки.

Является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой - либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам. Продажи аналогичны по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода ставка капитализации (R) рассчитывается по формуле:

V - стоимость объекта-аналога;

ЧОД - Чистый оцениваемый доход оцениваемого объекта.

Метод кумулятивного построения (метод суммирования).

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:

1. Безрисковую ставку.

2. Ставку на дополнительный риск.

3. Компенсацию на низкую ликвидность.

4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.

5.Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и отечественными. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту.

Компенсация за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность своего рода поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Ставка возмещения капитала. Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении.

Общий коэффициент капитализации при данном методе рассчитывается путем суммирования процентной ставки, вычисленной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала.

7. Задача

Стоимость земельного участка купленного за 150000 руб., ежегодно увеличивается на 12%. Сколько будет стоить участок через 3 года после приобретения?

...