Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими

Размещено на http://www.allbest.ru/

Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими

Ключевые слова: объект недвижимости, коммерческая недвижимость, макро- и микроэкономические риски.

Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время достаточно хорошо развит. Однако сам процесс покупки недвижимости с юридической точки зрения является весьма сложной процедурой и требует тщательной подготовки перед ее осуществлением. Но, как показывает практика, большая часть покупателей не уделяет должного внимания такому важному фактору, как рассмотрение рисков по подобным сделкам. А они, стоит отметить, довольно высоки.

Особенно спрос на недвижимость возрастает во время экономического кризиса, когда по какой-то причине национальная валюта начинает дешеветь. В такие моменты многие принимаются искать самые надежные способы сохранить свои сбережения. И одним из таких способов является вложение средств в приобретение недвижимости. Однако, на самом ли деле этот метод является достаточно надежным? Давайте рассмотрим наиболее распространенные варианты риска при покупке недвижимости, а также уточним, на что конкретно нужно обращать внимание в подобной ситуации.

В первую очередь, при осуществлении покупки недвижимости необходимо убедиться, что продавец действительно является владельцем данного объекта, то есть обладает правом собственности.

«Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате соответствующего законодательству создания объектов (развитие и благоустройство земельного участка, строительство), совершения сделок с объектами, приватизации. Под передачей права собственности понимается надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. При этом передаются права пользования, владения и распоряжения». [1, с. 11].

Этот пункт очень важен в связи с распространенностью мошеннических схем, по которым сделка заключается лицом, не имеющим на это прав. Впоследствии договор оспаривается в суде, и покупатель может лишиться как своих денег, так и приобретенного имущества.

Как же избежать подобных ситуаций?

Во-первых, во время проведения переговоров о покупке объекта недвижимости и до момента подписания договора необходимо убедиться, что лицо, с которым вы собираетесь впоследствии заключить соглашение, уполномочено на это. Для этого потребуйте соответствующую документацию, подтверждающую это, в том числе свежие выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где обязательно указывается собственник объекта недвижимости. Если же договор заключается доверенным лицом, необходимо затребовать и внимательно изучить доверенность.

Помимо этого, нужно учитывать такой фактор, как «капитальность объекта». Ведь нередки случаи, когда объекты некапитального строительства (киоски, кафе, пекарни и т.п.) могут быть переоформлены и проданы под видом капитальных. В будущем это может принести серьезные проблемы новому владельцу, ведь, как правило, такие объекты занимают земельные участки под аренду, а собственником в большинстве случаев является администрация города, которая имеет право расторгнуть договор аренды.

Кроме того, может возникнуть проблема и с арендой подобных объектов, с учетом того, что владелец может продать объект, тем самым расторгнув договор.

В связи с этим при осуществлении покупки объекта недвижимости необходимо выяснить, к какой категории принадлежит конкретный объект, а также проверить правоустанавливающие документы. Хорошей альтернативой является предусмотрительный заказ «Паспорта объекта», который сведет на «нет» все риски по данному пункту.

В качестве еще одного важного нюанса выступает отсутствие обременений. Поясним, что под «обременениями» в данном случае подразумеваются такие ситуации, как, например, наличие ареста на недвижимость, выдвижение ее в качестве залога по кредиту бывшим владельцем и иные запреты. В соответствии с законом такие объекты не подлежат продаже до полного снятия обременений, и в случае, если покупатель по невнимательности совершит ошибку и приобретет подобное имущество, он может понести большие убытки, а возвращение денежных средств вызовет серьезные затруднения. По этой причине наличие обременений должно проверяться заранее.

Рассматривая конкретно сам объект недвижимости, стоит обращать внимание на множество факторов: год постройки, техническое состояние объекта, планировка помещения, соблюдение строительных и других норм. Последний пункт играет особо важную роль при рассмотрении объекта в качестве предмета покупки: владелец, будь то физическое или юридическое лицо, должен предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, которые подтверждают, что все операции были выполнены в соответствии с требованиями и нормами. Это делается для того, чтобы у нового владельца не возникли в будущем проблемы с проверяющими органами при эксплуатации недвижимости [7].

Здесь следует учитывать, что, несмотря на возможное наличие прежде хорошей доходности, старые и изношенные объекты создают по некоторым аспектам более высокий риск при вложении инвестиций, чем новые малоизвестные объекты в хорошем состоянии. Поэтому перед приобретением рекомендуется тщательно взвесить все положительные и отрицательные стороны данной покупки с учетом существующего риска. При осуществлении покупки коммерческой недвижимости также могут появиться проблемы, связанные с переоформлением инженерных коммуникаций. Они возникают в случаях, когда новый род деятельности данного объекта в крайней степени отличается от предыдущего. К примеру, в случае переоборудования завода по изготовлению булочных изделий под офисное помещение. Здесь стоит учесть все возможные риски, связанные с этим, и лишь затем принимать решение о целесообразности приобретения данного объекта.

В отдельную группу выделяются макроэкономические риски, то есть риски, связанные с экономикой всего государства в целом. Сюда можно включить:

1. Политический риск - многие политические действия (смена власти, санкции и прочее) оказывают значительное влияние на состояние экономики, в том числе и рынка недвижимости.

2. Инфляция или риск покупательной способности - речь идет о снижении покупательной способности денежных средств с течением времени.

Высокая инфляция может свести к нулю ожидаемые результаты производственной деятельности, она также ведет к перераспределению доходов в экономике и повышает уровень предпринимательского риска. В результате наблюдается занижение реальной стоимости имущества предприятия. [6,с. 45].

3. Валютный или курсовой риск - изменение курса валют оказывает непосредственное влияние на размер стоимости обязательств иностранных и совместных предприятий перед иностранными инвесторами.

4. Правовой риск - изменения в законодательстве, в том числе повышение налогов или введение новых.

5. Риск процентной ставки - колебания стоимости долговых обязательств в результате нормативных изменений ставки рефинансирования.

В данной статье были рассмотрены наиболее распространенные риски при покупке коммерческой недвижимости, но далеко не единственные. Несмотря на внушительный список затруднений, которые могут возникнуть в ходе приобретения объектов недвижимости, существуют способы по их избежанию, причем довольно эффективные:

1. При осуществлении покупки того или иного объекта обязательно нужно заранее просчитать и проанализировать все возможные риски, и лишь исходя из этого принимать решение.

2. Необходимо провести тщательное ознакомление со всеми правоустанавливающими документами, поскольку в подобных ситуациях мелочей не бывает.

3. Рекомендуется осуществлять полный контроль процесса как во время заключения сделки, так и при управлении самим объектом после приобретения.

Договор должен заключаться либо непосредственно покупателем лично (рекомендуется), либо его доверенным лицом. Халатное отношение недопустимо.

Удаленное управление объектом сулит большее количество проблем, чем в случае личного контроля. В данной ситуации рекомендуется поручить управление и обслуживание объекта управляющей компании.

4. Следует заранее решить, на кого будет оформлен приобретенный объект недвижимости.

5. Страхование также относится к классическим способам управления рисками.

В случае, если имеются какие-то сомнения, или если покупатель не располагает нужными знаниями, рекомендуется прибегнуть к помощи профессионального адвоката по недвижимости, дабы сделка оказалась максимально безопасной.

коммерческий недвижимость риск покупка

Список литературы

1. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГТУ, 2002. С. 11-15.

2. Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости. М.: Колос, 2014. 240 с.

3. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. М.: Академия, 2013. 304 с.

4. Болотин С.А., Грабовый К.П., Грабовый П.Г. Управление рисками в недвижимости. Учебник. М.: Проспект, 2012. 424 с.

5. Маркова О.М., Мартыненко Н.Н., Рудакова О.С., Сергеева Н.В. Банковские операции. Учебник для бакалавров. М.: Юрайт, 2014. 606 с.

6. Есипов В.Е., Маховикова ГА. Оценка бизнеса. М.: Лидер, 2010. С. 45-50.

7. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости. М.: Кнорус, 2008. С. 145-150.

Размещено на Allbest.ru