Основы управления многоквартирными жилыми домами

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основы управления многоквартирными жилыми домами

Что такое управление многоквартирным жилым домом?

Управление многоквартирным жилым домом (далее -МКД) - это непрерывная и совместная деятельность собственников помещений в многоквартирном жилом доме по организации управленческих структур и процедур с целью обеспечения безопасности, функциональности и комфортности своего дома.

1) обеспечение безопасности дома;

2) обеспечение функциональности дома;

3) обеспечение комфортности дома.

Чем управляем в процессе управления МКД? Собственники помещений сообща управляют многоквартирным жилым домом. Для каждого собственника в доме есть три вида имущества: личное имущество, общее имущество и чужое имущество.

Кто управляет в процессе управления МКД? Управление многоквартирным домом, вопреки устоявшемуся стереотипу, осуществляет не управляющая организация и не товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), а сами собственники помещений в таком доме. Именно они определяют и расставляют приоритеты. К примеру, что надо делать в первую очередь: ремонт крыши или подъезда. Именно они решают, предоставлять ли доступ к своему общему имуществу Интернет-провайдерам. Все «судьбоносные» решения по управлению домом принимают исключительно собственники помещений в МКД. Управление осуществляется с помощью специального органа управления многоквартирным домом - общего собрания собственников помещений.

Функции управления многоквартирным жилым домом. Весь процесс управления многоквартирным домом держится на следующих «трех китах»:

1) непосредственно функция управления домом (это планирование, организация, регулирование и контроль управленческих мероприятий, направленных на достижение цели управления домом - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан). В основном это работа с людьми, документами и деньгами;

2) функция надлежащего содержания общего имущества дома (это планирование, организация, регулирование и контроль мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме). Это сугубо техническая работа, связанная с эксплуатацией и обеспечением надлежащего функционирования инженерных сетей и оборудования, приборов учета коммунальных ресурсов, строительных конструкций и т. п.;

3) функция предоставления коммунальных услуг (это планирование, организация, регулирование и контроль мероприятий по обеспечению населения услугами водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения и электроснабжения). Суть работы: взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, защита прав потребителей коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями, мониторинг качества и объема потребляемых ресурсов, определение размера и сроков платы за поставленный ресурс и т. п.

Способы управления многоквартирными домами

С целью упорядочения процесса управления многоквартирным домом действующее жилищное законодательство предусматривает ряд способов управления. На сегодня собственникам помещений в МКД предложено выбрать один из трех способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений;

2) управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Отметим, что каждый из способов следует рассматривать исключительно как форму, которую можно наполнить совершенно разным содержанием. В связи с этим к выбору способа управления нужно относиться очень серьезно и учитывать следующие обстоятельства: инженерно-техническое состояние дома, степень его износа, год введения в эксплуатацию, коммерческую привлекательность дома, количество и социальный состав собственников (их количество, возраст и материальное благосостояние), наличие грамотных и энергичных лидеров из числа собственников жилья. Только с учетом всех перечисленных обстоятельств можно принять оптимальное решение.

Рассмотрим способы управления многоквартирным домом более подробно.

Непосредственное управление

Выбор такого способа управления многоквартирным жилым домом как непосредственное управление говорит о том, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и без создания ТСЖ. Собственники помещений не создают специальной управленческой надстройки для управления домом, так как при непосредственном управлении не нанимается штат для выполнения управленческих функций. Собственники берут эти функции на себя на добровольных и безвозмездных началах. Делая управленческую работу самостоятельно, собственники в определенной мере экономят свои деньги, которые могли бы уйти на оплату услуг профессионального управленца.

Эффективность самостоятельного управления лучше проявляет себя в условиях небольшого количества собственников помещений: там, где «стол для переговоров» незначительный, а шанс договориться и выработать общее решение высок. Прямое планирование, регулирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, на наш взгляд, реальны при малом количестве собственников, имеющих доверительные отношения между собой и достаточно сильную мотивацию. Непосредственное управление подходит для дома, где проживает группа активных, компетентных и контактирующих между собой собственников жилья.

В обычных же условиях личные интересы жителей в доме противоположны. К примеру, интересы собственников, живущих на первом этаже, и интересы собственников, живущих на последнем этаже, могут существенно различаться. Первые обычно понимают, что надо ремонтировать подвал, а вторые - уверены, что ремонту подлежит крыша. Дом, в котором нет согласия между собственниками помещений и нет легального механизма принятия решения при отсутствии такого согласия, обречен.

Кроме того, выполнение функций управления на безвозмездной основе и в отсутствие законно оформленных договоров не стимулирует к качественному выполнению возложенных на собственников квартир функций. Может получиться, что часть собственников внесла деньги на текущий ремонт, а другая часть не внесла. Итог: либо ремонта не будет, либо одни собственники будут паразитировать за счет других.

Отсюда вполне реальны финансовые злоупотребления при сборе и расходовании «общих» денег. Стоит знать, что чем больше собираемая и расходуемая денежная сумма, тем больше рисков. Анализ практики показывает, что в основном при непосредственном управлении денежные средства не проходят через банковские счета, на них не оформляются установленные формы документов, в т. ч. договоры с подрядчиками.

Одним из недостатков данного способа является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Это связано с отсутствием расчетного счета, на который перечислялись бы целевые бюджетные средства (коллектив собственников не может открыть расчетный счет на всех, а счет на одного из собственников не вызывает доверия), отсутствием ответственного лица, который мог бы отчитаться за расходование бюджетных средств (ответственны все, а значит никто конкретно).

Преимущества же данного способа управления в отсутствии необходимости нести управленческие расходы (по обслуживанию юридического лица, содержанию оплачиваемого управленца и т. д.), упрощенный порядок управления (решения принимаются оперативно, оформляются просто и т. д.). Этот способ управления особенно хорошо проявляется в домах, в которых насчитывается от 2-х до 20 квартир, и проживают люди одного социального статуса, а также там, где дом находится в надлежащем техническом состоянии, и его жители готовы вкладывать свои деньги на развитие дома, не уповая на бюджет.

Когда собственников помещений в доме мало, все участвуют в процессе управления и между ними сохраняются добрососедские отношения, то появляется возможность неформально консолидировать денежные средства, материальные и иные средства, вплоть до личных способностей, в условный ресурсный фонд дома. Достоинство заключается в том, что собственники самостоятельно и сообща могут выбрать конечного подрядчика (исполнителя) или же львиную долю подряда сделать сами, и, наконец, могут не рассчитываться с подрядчиками до тех пор, пока подрядные работы (услуги) не будут качественно выполнены (исполнены). При этом отрицательные стороны тоже понятны. Есть большой риск ошибиться с выбором подрядчика по следующим причинам: этот выбор делают непрофессионалы; из-за отсутствия оформленных гарантийных обязательств нельзя предъявить, после расчета, претензии к результатам работ и услуг; возможны налоговые споры и др. Практическая реализация решений и взаимодействие с третьими лицами при непосредственном способе управления домом может осуществляться по-разному. Возможны три способа распределения обязанностей и представления интересов между собственниками:

1) все обязанности по управлению домом распределяются между всеми собственниками и выполняются ими на общественных началах и добровольной основе, в том числе и представительство в отношениях с третьими лицами;

2) решением общего собрания уполномочивается один из собственников помещений на инициирование всех решений по управлению многоквартирном домом, в том числе с правом представлять интересы собственников перед третьими лицами;

3) на основании решения общего собрания от имени собственников вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещений, но имеющее доверенность от всех собственников помещений или их большинства.

Следует обратить внимание, что это лицо не является управляющим, поскольку все решения принимаются общим собранием собственников помещений. Оно является представителем интересов собственников перед третьими лицами, действующим строго в границах своих полномочий и не имеющим простора для принятия самостоятельных решений.

Для того чтобы уполномочить третье лицо (не собственника помещения) на представление интересов по вопросам управления многоквартирным домом, необходимо: - решение общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями действовать от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами; - доверенность, составленная в письменной форме, выданная уполномоченному лицу всеми собственниками помещений в многоквартирном доме или их большинством. Реализация непосредственного управления многоквартирным домом состоит в заключении собственниками договоров с подрядными организациями (подрядчиками), оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, и ресурсоснабжающими организациями.

Отсутствие таких договоров позволяет сделать вывод о том, что выбранный собственниками помещений способ управления не реализован, следовательно, в соответствии с пунктом 4 ст. 161 ЖК РФ, дом может стать объектом для проведения муниципального конкурса по отбору управляющих организаций. При непосредственном управлении многоквартирным домом особое значение в процессе управления домом занимает общее собрание собственников помещений в доме.

При этом способе управления общее собрание работает гораздо интенсивнее, чем при других способах управления. Можно сказать, что оно превращается в штаб принятия не только стратегических, но и тактических, и оперативных решений. На общем собрании принимаются все решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме, предоставлением коммунальных услуг и распоряжением общей долевой собственностью в доме. Иначе эти управленческие решения будут нелегитимны. Собственники помещений на основании решения общего собрания вступают в договорные отношения с лицами, оказывающими услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом в качестве одной стороны в договорах с поставщиками жилищных услуг выступают все собственники или их большинство.

В случае, когда собственники помещений передали полномочия по представлению интересов уполномоченному лицу (одному из собственников), такое лицо вправе заключать договоры по содержанию и ремонту общего имущества от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме или их большинства.

В случае, когда уполномоченное лицо не является собственником помещения в данном доме, формулировка преамбулы договора подряда может быть, к примеру, следующей: «Иванов И.И., Петров П.П., Сидоров С.С. в лице Федорова Ф.Ф., действующего на основании доверенности № 1 от 01 сентября 2011 г., именуемые в дальнейшем «Заказчики», с одной стороны, и ООО «Ремонт подъездов» в лице директора Смирнова С.С., действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Подрядчик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем...». В данном примере Иванов, Петров и Сидоров являются собственниками помещений, и они выступают стороной договора, а Федоров не является собственником помещения и подписывает договор от имени собственников помещений на основании доверенности, которую выписали ему Иванов, Петров и Сидоров.

Подрядные организации, оказывающие услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, выбираются согласованно всеми собственниками помещений в доме, участвующими в непосредственном управлении или их большинством, на общем собрании собственников. Выбор подрядчика - процедура сложная и ответственная. На рынке жилищных услуг работают серьезные компании, имеющие все необходимые разрешения, предоставляющие гарантии на результаты своей работы, которые также могут предоставить отсрочку или рассрочку платежа. На этом же рынке есть пройдохи, проходимцы, мошенники, калымщики, работающие за «наличные», без оформления договоров и без предоставления каких-либо гарантий. Перед выбором подрядной организации собственники определяют потребность в проведении работ, направленных на содержание и ремонт дома. Иными словами, собственники должны определить, какие в текущем году они будут проводить мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества, в каком объеме и с какой периодичностью. Размер платы каждого собственника за предоставленные по договору подряда услуги определяется расчетным путем, т. е. вся сумма договора должна быть распределена между всеми собственниками помещений, заключившими договор подряда, пропорционально их доли в праве общей долевой собственности. Что касается собственников, не участвующих в заключении договора подряда, то подрядчики не вправе требовать с них каких-либо платежей. Однако собственники помещений, участвующие в договорных отношениях с подрядчиком, вправе требовать с них возмещения части средств, выплаченных подрядчику. Часть 2 ст. 164 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг с каждым собственником помещения в многоквартирном доме отдельно. Здесь уже не действует правило о том, что стороной договора являются все собственники помещений или их большинство.

Договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени (рис. 3). Собственники помещений в многоквартирном доме, управляющие домом непосредственно, плату за коммунальные услуги вносят на основании и в соответствии с договорами, заключенными с лицами, предоставляющими коммунальные услуги.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ. Основная проблема, когда собственники квартир имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями, заключается в том, что потребление коммунальных услуг на общедомовые нужды остается без контроля и управления, а также в том, что трудно проводить единую ресурсосберегающую политику в доме. Кроме того, собственники помещений остаются один на один с ресурсоснабжающими организациями. «Весовая категория» сторон коммунальных отношений, взаимодействующих в таком варианте, существенно различается. В основной своей массе собственники помещений вынуждены безропотно оплачивать квитанции на коммунальные услуги. Споры относительно плохого качества коммунальных услуг, неправомерности начислений платы за коммунальные услуги не уместны в силу «безоружности» собственника жилья перед «гигантом-монополистом».

Непосредственное управление многоквартирным домом имеет ряд ограничений. Во-первых, если в многоквартирном доме, более двенадцати квартир, то собственники помещений в данном доме договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества могут заключать исключительно с управляющей организацией. Нельзя эти работы и услуги выполнять самим собственникам жилья или привлекать подрядные организации. Непосредственное управление в «большом» многоквартирном доме возможно только с участием управляющей организации. Вывод такой: если не будет привлечения управляющей организации, то не будет и такого способа управления домом как непосредственное управление. Вовторых, если в доме более четырех квартир, то должен быть сформирован Совет многоквартирного дома. Следовательно, непосредственное управление, по существу, все же превращается в «опосредованное» управление. «Самодеятельность» и «эксперименты» допустимы только на тех многоквартирных домах, где количество квартир составляет менее двенадцати. Это продиктовано существующими реалиями: как показывает практика, при количестве собственников и помещений в доме более 10-15, управление домом становится не гибким, неоперативным. Это в свою очередь, приводит к указанным выше проблемам, необходимости проведения новых общих собраний и т. д. В итоге эффективность управления домом и качество жилищно-коммунальных услуг существенно снижается. Итак, непосредственное управление многоквартирным домом - это управленческая деятельность собственников помещений в многоквартирном доме по совместной организации исполнения функции содержания (ремонта) общего имущества в доме и по организации исполнения функции обеспечения коммунальными услугами в индивидуальном порядке.

многоквартирный дом подрядный управление

Размещено на Allbest.ru