Девелопмент как концепция эффективного инвестирования в условиях изменений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Девелопмент как концепция эффективного инвестирования в условиях изменений

Антохина Ю.А. - д-р экон. наук, проф., ректор;

Корнилова С.В. - аспирант, (Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения)

В статье рассматривается концепция девелопмента, как подход к организации инвестиционно-строительного процесса, обеспечивающий эффективную взаимосвязь между его элементами и, в максимальной степени нацеленный на количественное и качественное преобразование имеющегося фонда недвижимости в соответствии с быстро меняющимися потребностями общества, является девелопмент.

Ключевые слова: девелопмент, эффективность инвестирования, инвестиционно-строительный процесс, качественные преобразования, фонд недвижимости.

Abstract

Development as a Concept of Effective Investment in Changing Con-ditions

Antokhina Yu.A. - Saint-Petersburg State University of Aerospace Instrumentation, Saint-Petersburg, Russian Federation.

Kornilova S.V. - Saint-Petersburg State University of Aerospace Instrumentation, Saint-Petersburg, Russian Federation.

In the article the authors consider the concept of development as an approach to organizing the investment and construction process, providing an effective correlation of its elements and the most aimed at quantitative and qualitative transformation of the existing real estate fund in accordance with the rapidly changing needs of the society.

Key words: development, investment efficiency, investment and construction process, quality transformations, real estate fund.

Уже не требует доказательства факт, что современная экономическая среда характеризуется гораздо более высоким уровнем неопределенности нежели условия хозяйствования даже пятилетней давности, что в основном объясняется прогрессивными изменениями за счет экспоненциального научно-технического развития, масштабной информатизации и, как следствие, транснационализации, в условиях которой неопределенность приобретает глобальный характер. Происходящие преобразования затрагивают все аспекты и отрасли экономической деятельности и в том числе строительную индустрию, обеспечивающую инфраструктурные условия демографических и технологических изменений, являющихся следствием процесса преобразования мирового пространства в единую глобальную систему. девелопмент инвестиционный строительный

Рынок инвестиционно-строительных проектов трансформируется. При этом аналитики и практики отмечают, что в настоящее время наблюдается превращение рынка продавцов, когда строители возводили объекты в соответствии со своими возможностями и предпочтениями, в рынок, ориентированный на преференции покупателей [ 1].

В данных условиях необходимо обеспечение соответствия предложения на рынке капитального строительства требованиям спроса, отражающим потребности общества в строительных объектах (недвижимости), а также в услугах, оказываемых с помощью недвижимости. Концепцией организации инвестиционно-строительного процесса, обеспечивающей эффективную взаимосвязь между его элементами и, в максимальной степени нацеленной на количественное и качественное преобразование имеющегося фонда недвижимости в соответствии с быстроменяющимися потребностями общества, является девелопмент.

Рис. 1. Место девелопмента недвижимости в инвестиционно -строительном процессе

В контексте качественного преобразования девелопмент представляет собой единство физических, правовых и в особенности экономических процессов, определяющих возрастание стоимости недвижимости. Физические изменения обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Правовые изменения связаны с юридическим оформлением произведенных изменений. Все это обуславливает появление качественного нового объекта недвижимости, обладающего большей ценностью (стоимостью), чем исходный. При этом возрастание стоимости недвижимости обуславливается только физическими преобразованиями, соответствующими современным потребительским запросам, и чем больше это соответствие, тем выше потенциал прироста стоимости развиваемого объекта. Таким образом, увеличение стоимости недвижимости происходит не на этапе строительства, а в момент выбора варианта ее развития [2]. Место девелоперской деятельности в инвестиционно -строительном процессе представлено на рис. 1.

Эффективность инвестирования (эффективность девелоперских проектов) рассматривается со следующих позиций:

- с позиций коммерческой эффективности;

- с позиций влияния на развитие экономики в целом;

- с позиций бюджетной эффективности;

- с позиций социальной эффективности.

Коммерческая эффективность проектов девелопмента обуславливается соотношением затрат и результатов, связанных с реализацией проекта и достижением требуемой нормы доходности девелопера. При этом проект девелопмента может быть определен, как последовательность действий, направленных на обеспечение эффективности посредством реализации инвестиционных проектов в области создания или преобразования объектов недвижимости.

Эффективность инвестирования в развитие недвижимости с позиций влияния на экономику в целом определяется как народнохозяйственная эффективность, проявляющаяся во влиянии девелопмента на макроэкономические процессы. При этом данное влияние рассматривается в территориальном и отраслевом аспектах.

Территориальный аспект влияния девелопмента заключается в изменении не только непосредственно объектов недвижимости, но и окружающих территорий. При этом охват влияния зависит от масштабов самого проекта и может характеризоваться, как локальным, так и региональным, а также страновым и даже общемировым значением.

Максимизация положительного влияния девелопмента в территориальном аспекте обеспечивается на основе целостного подхода и применения организационно-экономических механизмов, оценивающих развитие отдельных объектов недвижимости с позиций комплексного подхода к освоению территорий. Территориальная эффективность заключается, во - первых, в максимизации рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, а во-вторых, повышением благосостояния населения, проявляющееся, например, в благоустройстве территорий, развитие объектов социальной инфраструктуры, появлении новых рабочих мест и т.д.

Отраслевой аспект влияния девелопмента заключается в мультиплицирующем эффекте деловой активности в сфере недвижимости. Действие мультипликатора инвестиций выражается во влиянии на цепочку межотраслевых связей, через воздействие на поставщиков, потребителей, а также участников девелоперского проекта [ 3]. При этом данное влияние обеспечивает рост в ряде смежных отраслей, а, следовательно, и прирост дохода и ВВП, который в k раз больше, чем прирост инвестиций:

Согласно «книжным» данным в сферу проектов капитального строительства попадают более 70 отраслей народного хозяйства, в частности реализуется продукции по отраслям: около 50 % продукции производств строительных материалов; около 18 % металлопроката; около 40 % пиломатериалов; около 10 % продукции машиностроительных производств [3].

С позиций бюджетной эффективности оценивается прямое и косвенное влияние инвестирование в развитие недвижимости. Прямой эффект с точки зрения бюджета заключается в приросте платежей и налогов возникающем в результате реализации проектов девелопмента. К таким платежам относятся арендная плата за земельные участки, различные платежи, связанные с правом на застройку, налоги и взносы инвесторов и застройщиков. Косвенный эффект с точки зрения бюджета заключается в доходах бюджета или бюджетной экономии, связанных с функционированием созданного объекта недвижимости. Это могут быть, например, налоги и взносы предприятий, использующих созданный объект, а также бюджетная экономия, связанная с ростом занятости населения, повышением их доходов и т.п.

С позиций социальной эффективности изменений в фонде недвижимости оцениваются улучшения среды проживания и жизнедеятельности населения (положительные экстерналии). При этом положительные экстерналии не всегда сопровождаются компенсациями в пользу девелопера, что создает ситуации неэффективности. В связи с этим, как уже неоднократно отмечалось в наших работах [4], требуется государственная поддержка проектов девелопмента, реализация которых сопровождается положительными внешними эффектами.

В то же время наряду с положительными экстерналиями реализация проектов девелопмента может сопровождаться и отрицательным влиянием на социальные процессы, связанным, например, как с временными неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ, так и с постоянным влиянием, заключающемся в снижении качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшении экологической обстановки и пр. В связи с этим имеется объективная заинтересованность государства не только в развитии и поддержке процессов девелопмента, но и в ориентации данных процессов на минимизацию негативных внешних эффектов.

Таким образом, девелопмент, как направление реальных инвестиций обеспечивает не только коммерческую отдачу, но и, как составная часть глобального процесса экономического развития, оказывает ощутимое влияние на мезо- и даже макроэкономические процессы, бюджетную эффективность, а также социальные отношения. Девелопмент обеспечивает эффективную взаимосвязь между элементами инвестиционно-строительного процесса, коррелируя преобразование наличного ресурса недвижимости с быстроменяющимися в современных условиях потребностями общества.

Библиографические ссылки

1. Гурвич В. Рынок жилья: кризис или новая реальность? // Всероссийский отраслевой интернет-журнал Строительство.RU. 2019. 29 марта. URL : https://rcmm.ru/svoy-dom-nedvizhimost/25204-rynok-zhilya-krizis-ili-novaya-realnost.html (дата обращения: 13.03.2020).

2. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке не - движимости. СПб. : Литер, 2010. 272 с.

3. Сериков П. Ю. Теория и практика обоснования общественной и бюджетной эффективности инфраструктурных проектов. М. : Антарес, 2012. 296 с.

4. Антохина Ю. А., Колесников А. М., Корнилрова С. В. Научно-теоретические основы управления инвестированием в проекты девелопмента// Вестник Северо-Кавказского федерального университета. 2019. Вып. 4. С. 14-19.

5. Брю С. Л., Макконнелл К. Р. Экономикс: краткий курс : пер. с англ. М. : НИЦ ИНФРА-М, 2015.

6. Экономика строительства : учеб. пособие / И. В. Брянцева, Н.В. Воронина, З. Г. Любанская, С. Ю. Стексова. Хабаровск : Изд-во ТОГУ, 2010. 198 с.