Особенности определения выкупной цены аварийного жилья

С целью реализации региональных программ по расселению граждан аварийных жилых домов государство ежегодно предусматривает в федеральном бюджете значительные суммы.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ жилая недвижимость, которая принадлежит гражданину РФ на праве частной собственности, может изыматься только в случае равнозначного возмещения ее стоимости.

Выкупная цена аварийного жилья (Свцаж) - это единовременное возмещение рыночной стоимости жилого помещения, признанного аварийным независимой (межведомственной) комиссией или экспертом в ходе естественного физического износа или чрезвычайных ситуаций.

В настоящее время в российском законодательстве отсутствует четкое определение аварийного жилья. Однако в практической сфере принято различать, что к аварийному жилью относится жилая недвижимость с физическим износом в 65 % для деревянных домов и в 70 % - для кирпичных домов.

Принципы определения Свцаж четко прописаны в российском жилищном законодательстве (ч. 7 ст. 32 [1]). Данные принципы охватывают все виды изымаемого жилья. Но в большинстве случаев речь идет о жилых помещениях в многоквартирных жилых домах (МКД). Согласно [1] основными составными частями Свцаж являются:

1. Стоимость жилого помещения (РСж).

2. Стоимость доли общего имущества в аварийном МКД (РСдж).

3. Убытки собственника изымаемого жилья (У), а именно:

- аренда временного жилья,

- транспортные расходы,

- риелторские услуги,

- юридические услуги (госпошлина, нотариус и пр.),

- упущенная выгода.

Таким образом, формула определения Свцаж выглядит следующим образом:

Однако и этот перечень не является исчерпывающим.

В последние годы все чаще в состав Свцаж включается компенсация за непроведенный капитальный ремонт МКД. Однако суды неоднозначно относятся к данной статье компенсации. В связи с этим зачастую при определении размера Свцаж данный вид компенсации вовсе не учитывается. И это несмотря на то, что Верховный суд РФ в своем Обзоре еще от 29.04.2014 прямо указал, что компенсация за непроведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, т.е. должна включаться в состав ЈУ.

Кроме того, в разъяснениях Верховного суда прямо указано, что если возникает несогласие относительно размера Свцаж за изымаемое жилье, то рыночная стоимость жилого помещения рассчитывается согласно нормам Федерального закона об оценочной деятельности № 135-ФЗ [2].

В связи с обозначенными выше проблемными вопросами (отсутствие единой методики расчета, неоднозначность толкования законодательства и разносторонняя правоприменительная практика) на практике собственники аварийных жилых помещений зачастую не согласны с предлагаемой суммой возмещения (размер Свцаж) и готовы оспаривать ее в суде, добиваясь существенного ее увеличения. Связано это с тем, что размер возмещения оказывается недостаточным для приобретения нового жилья.

Рассмотрим основные особенности процесса определения Свцаж.

Во-первых, оценка рыночной стоимости должна производиться профессиональными оценщиками, имеющими необходимую квалификацию (диплом об образовании в сфере оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков, страхование ответственности и начиная с 01.04.2018 - квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости»).

Во-вторых, для проведения оценки необходимы следующие документы на жилое помещение:

- свидетельство о ЕГРП на жилое помещение либо выписка ЕГРН;

- технический паспорт помещения;

- технический паспорт аварийного МКД с отметками БТИ о проводимых ремонтах или их отсутствии;

- фотографии.

В-третьих, при проведении оценки должны быть учтены основные ценообразующие характеристики объекта оценки, а именно:

1. Местоположение объекта оценки.

2. Материал стен МКД, в котором расположен объект оценки.

3. Уровень ремонта жилого помещения.

4. Площадь оцениваемого жилого помещения.

5. Этаж расположения.

6. Близость к остановкам общественного транспорта.

7. Физическое состояние МКД.

8. Наличие огороженной территории.

9. Видовые характеристики.

В-четвертых, цена за изымаемое жилье складывается исходя из следующих параметров:

- сложившийся уровень рыночных цен на данное жилье в данном регионе;

- проведенная экспертная оценка, которая учитывает цены на жилье в аналогичных домах;

- не учитывается плохое состояние основной конструкции жилого дома - для оценки выбираются жилые помещения, не находящиеся в аварийном состоянии.

Рассмотрим более детально обозначенные особенности к определению выкупной цены на примере расчета выкупной цены для конкретного жилого объекта в г. Пензе. В качестве примера возьмем расчет Свцаж для 2-комнатной квартиры 43,4 кв.м на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Пенза, ул. Беляева, д.3 (рис. 1).

Рис. 1 Фотографии объекта оценки

Данный расчет является авторским, выполнен автором статьи в рамках договора с собственником на оценку рассматриваемого в качестве примера аварийного жилого помещения.

Рассматриваемое жилое помещение расположено в Заводском районе г. Пензы. Структура жилой застройки микрорайона по годам постройки домов представлена на рис. 2.

Рис. 2 Микрорайон объекта оценки

Методика оценки выполняется согласно формуле (1) в несколько этапов.

На первом этапе определяется рыночная стоимость объекта - РСж. Расчет ведется сравнительным подходом как наиболее рыночным и единственно подходящим к данному объекту оценки. Отказ от доходного подхода обоснован тем, что квартира используется для проживания. В коммерческих целях не используется. Стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила 1 357 378 руб. или 31 276 руб./кв. м.

На втором этапе определяется стоимость земельного участка (РСдж), где расположен МКД, в котором находится объект оценки. Его стоимость необходимо учесть, так как земельный участок находится в частной собственности собственников квартир МКД (сведения об этом содержатся в правоустанавливающем документе).

В классической ситуации в стоимость квартиры всегда входит стоимость доли земельного участка, относимого к этой квартире как части общей нормативной площади земельного участка, отведенного под МКД. Нормативный размер земельного участка под МКД рассчитывается на основании СП30.101.98 [31.

На практике может возникнуть ситуация, когда фактическая площадь участка оказывается больше нормативной. В таком случае собственники выкупаемых квартир могут рассчитывать на дополнительную компенсацию за долю излишнего земельного участка.

Пример расчета сверхнормативной доли участка земли, приходящейся на объект оценки, приведен в табл. 1. Рыночная стоимость доли земельного участка, приходящегося на объект оценки, составила 427 574 руб.

Таблица 1

Расчет стоимости сверхнормативной доли участка земли, приходящейся на объект оценки

Таким образом, в ходе произведенных расчетов (см. табл. 1) была выявлена сверхнормативная площадь, которая была учтена отдельно. В результате проведенных расчетов средняя стоимость 1 кв.м жилой площади выросла до 39 484 руб., включая все затраты и расходы собственника.

Третий этап - определение стоимости убытков (ХУ) в связи с изъятием жилого помещения. Методика расчета убытков представлена в табл. 2.

Таблица 2

Определение стоимости убытков (ХУ)

Таким образом, выкупная стоимость объекта оценки составила 1 357 378 + (427 574 + 94 072) + 339 321 = 1 790 771 руб.

Эта стоимость соотносится с данными рынка. Для сравнения, выкупная цена, предложенная администрацией г. Пензы собственнику жилого помещения, составила 1 213 500 руб., или 23 800 руб./кв. м по состоянию на май 2017 г. (дата оценки), что было в два раза ниже текущей средней стоимости 1 кв. м вторичного жилья в г. Пензе (рис. 3).

Таким образом, предложенная методика расчета Свцаж позволила собственнику аварийного жилья увеличить размер выплаты в 1,5 раза и приобрести новое жилье на вторичном рынке в том районе, который он сам выбрал, и в том доме, который его устраивал по всем параметрам.

Заключение