Размещено на http://www.allbest.ru/

26

РЕФЕРАТ

Рынок земли. Особенности функционирования в современных условиях

Выполнил: обучающийся 1 курса

Группы С/ГМУ-б-о-211

Чёрный Н.Ю.

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. СУЩНОСТЬ И РОЛЬ РЫНКА ЗЕМЛИ
• 2.ХАРАКТЕРИСТИКА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ
• 3.НЕДОСТАТКИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ
• 4.ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
• ВВЕДЕНИЕ

Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий. Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов. Агропромышленная интеграция, органическое соединение сельского хозяйства со смежными отраслями, занимающимися обслуживанием и доведением его продукции до потребителя, явились результатом развития производительных сил, углубления общественного разделения труда, его специализации. Поэтому развитие рынка земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства.

Актуальность данной темы заключается в том, что функционирование рынка земли обеспечивает возможность реализовывать ряд важных социально-экономических процессов. Речь идет, во-первых, о создании разнообразных альтернативных форм земельной собственности, адекватных хозяйственно-производственным условиям и социально-психологическим потребностям людей. Во-вторых, рынок земли обеспечивает полноценное функционирование рынка недвижимости, поскольку создаёт возможности для легального присвоения земли и земельной ренты, которая сделает невозможным существование теневого земельного рынка. Кроме того, гарантирует единство имущественных, финансовых и земельных прав собственности на недвижимость. В-третьих, расширяет финансово-кредитное пространство за счет развития ипотечного кредитования и его инструментов (в частности, заставных). Всё это оказывает содействие рациональному перераспределению и регулированию денежных потоков в экономике. Земля является наиболее эффективным и надежным способом обеспечения кредита, поскольку, выступая как капитал, она со временем не теряет своей стоимости. В-четвертых, за счет функционирования рынка земли расширяется материально-финансовая база территориальных общин, создаются дополнительные источники пополнения местных бюджетов. И в конце концов, рынок земли даёт возможность создать условия для более активного инвестирования иностранного и национального капитала в саму землю и в то, что создано не ею.

Виды ренты и проблемы развития рынка земли являются наукоемкой темой и является объектом исследования многих ученых, таких как Макконнелл К.Р., Брю С.Л., Самуэльсон П., Смит А., Рикардо Д. и др.

Цель реферата рассмотреть особенности функционирования рынка земли, определить его сущность и роль в современной экономике.

Задачи:

1. Определить сущность рынка земли и его роль в экономике

2. Выявить недостатки функционирования рынка земли в РФ

3. Изучить зарубежный опыт функционирования рынка земли

Объект: рынок земли.

Предмет: особенности функционирования рынка земли.

1. СУЩНОСТЬ И РОЛЬ РЫНКА ЗЕМЛИ

рынок земли экономический российский

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка - важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре - это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

2.ХАРАКТЕРИСТИКА ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Объектами земельных отношений являются:

земля как природный объект и природный ресурс;

земельные участки;

части земельных участков.

Согласно действующему российскому земельному законодательству земельный участок как объект земельных отношений -- часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке (статья 6 ЗК РФ).

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с действующим российским земельным законодательством (статья 5 ЗК РФ) участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным Кодексом РФ и федеральными законами.

Для целей земельного законодательства используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков -- лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута -- лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,

4. телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

5. земли особо охраняемых территорий и объектов;

6. земли лесного фонда;

7. земли водного фонда;

8. земли запаса.

Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и

3) земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, -- органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

4) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель

5) сельскохозяйственного назначения, -- органами местного самоуправления;

6) земель, находящихся в частной собственности:

7) земель сельскохозяйственного назначения -- органами исполнительной

8) власти субъектов Российской Федерации;

9) земель иного целевого назначения -- органами местного самоуправления.

10) Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки; 3) документах государственного земельного кадастра;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Нарушение установленного Земельным Кодексом РФ, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

3. НЕДОСТАТКИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ

Многовековая практика свидетельствует о том, что главными источниками жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится "над" и "под" этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал. Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли, профессиональной подготовленностью и культурным уровнем населения.

Во что оценивается земельно-ресурсный потенциал России, включая все "над" и "под"? Это 1709 млн. гектаров земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. гектаров континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород, что в сумме оценивается в 30 триллионов долларов США. Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов и оцениваются по существующим мировым ценам, которым свойственна тенденция постоянного роста, в 35 триллионов долларов США. Емкость территориального пространства России по биоклиматическому потенциалу для нормальной жизни составляет 1,0-1,3 млрд. человек. Территория России отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей. В мире только на пространствах России имеются огромные ареалы земель, никогда не подвергавшихся природным катаклизмам (землетрясения, затопления, ураганы, засухи и т.п.). Вся эта уникальность российских земель исторически вызывала огромный интерес ее ближних и дальних соседей, вот почему на протяжении многих столетий и особенно в конце ХХ века извне предпринимаются огромные усилия, чтобы ослабить Россию, расчленить ее территорию. Сегодня это делается "мирными" путями, а завтра возможно и "военными", под предлогом защиты чьей-то собственности или чьих-то прав. История говорит о том, что практически все многочисленные войны имели своей целью завоевание земель с их ресурсами, а не объектов недвижимого имущества, которые, как правило, во время боевых действий всегда уничтожаются.

Сопоставляя тенденции развития землепользования в мире и в России, мы наблюдаем как бы противоположные тенденции. В мире пространства, пригодные для жизни, все больше перенаселяются, дефицитными становятся воздух и вода, землю для застройки многие страны отвоевывают у моря, растет нагрузка на плодородную землю. В России же, многие территории пустуют, население страны стремительно сокращается, качество жилищных условий, здравоохранения, бытовых услуг, социального страхования, доходов ухудшается. В ближайшие 25 лет в России нельзя ожидать естественного роста населения.

При сохранении сложившихся за годы реформ тенденций демографического и экономического развития, в России очень скоро возникнут серьезные проблемы с удержанием ее территориального пространства. Реальностью является то, что по значительной части периметра государственных границ России обитают народы с быстро растущим населением, поэтому пустующие российские земли естественным образом могут стать объектом миграции их населения.

Противостоять таким процессам можно только путем оздоровления экономической ситуации в России вообще и на восточных ее землях в частности. Сбережение российской земли и должно стать главной национальной идеей XXI века для народов, проживающих на этой огромной территории.

В соответствии с Конституцией РФ за последние 10 лет XX века на территории России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности; проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан; введено платное землепользование; основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность; земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности; выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ; созданы объективные условия для оборота земли.

Изучение качественного состояния земель в России показывает, что темпы их деградации прогрессируют. За последние 25 лет площадь кислых почв увеличилась на 32,1 млн. гектаров, в том числе пашни - на 21,5, площадь земель, подверженных водной эрозии - на 28,4, засоленных - на 12,0, содержащих солонцовые комплексы - на 13,9, заболоченных и переувлажненных - на 20,0, заросших кустарником и мелколесьем - на 10,5 млн. гектаров. Содержание гумуса в почвах России снизилось в среднем на 20%. Принимаемые меры по повышению плодородия земель носят эпизодический характер, поэтому в девяностых годах практически прекратился прирост ценных высокопродуктивных сельскохозяйственных угодий.

Низкое плодородие земель и их мелиоративная неустроенность, огромные масштабы и интенсивность деградации почв обусловливают ежегодно недобор 37-45 млн. тонн сельскохозяйственной продукции в пересчете на зерно. Главными причинами сложившегося положения является продолжающееся бесхозяйственное отношение к земле, резкое сокращение в последние годы инвестиций в химизацию, мелиорацию и противоэрозионные мероприятия, слабая материально-техническая оснащенность, разрушение государственных земельных служб, ответственных за повышение плодородия почв.

В проведении реальной российской земельной политики важная роль принадлежит государству. В связи с этим вырисовывается несколько крупных проблем, требующих безотлагательного государственного рассмотрения. В первую очередь необходимо в короткий срок принять Земельный кодекс Российской Федерации. Земельный кодекс - это базовый рамочный законодательный акт, который в любом государстве мира, как правило, занимает свое место после Конституции и Гражданского кодекса. В Российской Федерации уже пять лет принятие Земельного кодекса блокируется. В итоге на сегодняшний день в стране отсутствует цельная система земельного законодательства. Значительная часть действующих земельных правовых норм устарела и исчерпала себя, многие нормы носят противоречивый характер. Идет растаскивание земельных правовых норм по другим законодательным актам (Лесной кодекс, Градостроительный кодекс, Водный кодекс, федеральные законы "О сельскохозяйственной кооперации", "О недрах" и другие). Особенно недопустимая обстановка сложилась с муниципалитетами, которые начали активно брать на себя функции государства в области земельных отношений.

Принятие Земельного кодекса позволит ликвидировать противостояние между законодательными и исполнительными федеральными органами государственной власти, между федеральными и региональными органами власти, ввести в действие главу 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, в полном объеме применять иные федеральные законы, в которых по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками сделаны отсылочные нормы к Кодексу.

Еще одна серьезнейшая проблема, стоящая перед государством, заключается в необходимости преобразования сельскохозяйственного землепользования на основе требования самодостаточного производства продовольствия. В начале века Россия была крупным экспортером зерна, масла, мяса, но, как справедливо отмечал видный русский ученый Д.И.Менделеев, наш хлебный экспорт был функцией нашей промышленной отсталости, а не земледельческого прогресса. В 1911 году из 72 млн. тонн произведенного зерна 14 млн. тонн было продано за границу. В том же году в стране голодало около 30 млн. человек. В 1909-1913 гг. Россия производила на душу населения всего лишь 450 кг зерна, тогда как Швеция - 490, Бельгия - 660, Дания - 850, а США - почти 1100 кг. Получая мизерные урожаи зерна, в пределах 6-8 ц с гектара, страна экспортировала продовольствие за счет недоедания многих миллионов населения.

Основной задачей аграрной реформы в России в девяностые годы явились приватизация земли и реорганизация колхозов и совхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Серьезной проблемой является резкое сокращение объемов работ по улучшению земель. Площадь орошаемых земель с 1990 по 2000 год сократилась более чем на 30%, а осушенных - на 60 %. Истощающее почву использование земель привело к резкому сокращению урожайности сельскохозяйственных культур.

Сегодняшняя сложная ситуация в сельской местности России - результат крупных просчетов последних десятилетий, и особенно последнего десятилетия, как в народнохозяйственной экономической политике в целом, так и в аграрных вопросах в частности.

Главная причина слабой эффективности сельскохозяйственного землепользования России кроется в запущенности материальной базы, то есть отсталости нашей промышленности, и эта отсталость, наряду с организационной неразберихой реформирования сельского хозяйства, огромным ростом цен на ресурсы, сегодня давит на производительность труда крестьян, на плодородие почв, на продуктивность полей и ферм, на количество и качество отечественного продовольствия, поступающего на рынок.

В последние 5-6 лет главное внимание в нашей стране уделялось частным вопросам регулирования земельных отношений (фермерство, реорганизация колхозов и совхозов, наделение землей граждан, сбор мизерного земельного налога, разговоры о создании кадастра и т.п.).

Фактически земельные ресурсы (под завесой этих разговоров) перешли в распоряжение администраций субъектов Российской Федерации, а вопросы их отвода и перераспределения решали в основном руководители бывших поссоветов, сельсоветов и районов.

Пользуясь тем, что земли государственной собственности России до сих пор не разграничены на земли федерального значения и земли субъектов Российской Федерации, сырьевые и естественные монополии, нефтяные компании и другие отрасли и предприятия фактически пользуются федеральными землями бесплатно и таким образом присваивают земельную ренту, которая является общенародным достоянием. В этой связи заслуживает внимания еще одна проблема современного землепользования. В частности, по оценкам экономистов, из страны за рубеж ежегодно вывозится до 20 млрд. долл., причем подавляющая часть этих средств приходится на ресурсные (рентоиспользующие) отрасли, связанные с землей. Подобные потери, идущие фактически из бюджета страны, стали возможными из-за грубейших ошибок приватизации, связанных с передачей ренты, которая по праву принадлежит государству, недропользователям и сопутствующим им посредникам. Государственная справедливость в этом деле должна быть немедленно восстановлена, даже если для этого потребуется пересмотреть в рамках законодательства итоги приватизации в ресурсных отраслях и отраслях, использующих землю как пространство. Налогооблагаемый потенциал земли и природных ресурсов должен принадлежать российскому государству, так как только он может быть источником покрытия бюджетных расходов.

Реализация на пороге XXI века земельных преобразований в России включает три ключевых направления: 1) реформирование отношений собственности на землю; 2) учет и стоимостная оценка на рентной основе земельно-ресурсного потенциала в составе национального богатства страны и постановка его на государственный баланс; 3) организация эффективного управления земельными ресурсами страны как национальным достоянием, всеобщим пространственным базисом народного хозяйства и главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, вне зависимости от форм собственности. Имеющийся у России огромный земельноресурсный потенциал, решение указанных проблем позволят выдвинуть нашу страну на главное и решающее направление в решении сложных проблем глобального масштаба (экология, продовольствие, сырье, пространство).

4. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ

В настоящее время имущественно-земельные отношения формируются под воздействием рыночных механизмов. Поэтому для успешного ведения дел и эффективного управления недвижимостью становится важным знание зарубежного опыта, мировой практики в этой области.

Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа организации имущественно-земельных отношений, реализуемых в крупных городах различных стран мира.

Первый тип - это политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования. Такую политику проводят в Финляндии, Швейцарии, Канаде, Индии и других государствах, где главными субъектами земельных отношений являются городские муниципалитеты, на которых как на крупнейших владельцах и распорядителях земли лежит основная ответственность за справедливый и эффективный отвод земель и регулирование правового положения недвижимости в городских границах.

Второй тип - это политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель, связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости (рыночная стоимость, налоги). Здесь речь может идти о городах Испании, Португалии, Греции, Кипра, где регулирование имущественно-земельных отношений основывается на привлечении инвестиций в недвижимость, в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.

Третий тип организации управления недвижимостью можно назвать смешанным, т.е. комбинирующим элементы первых двух типов. Такую политику проводят в США, ФРГ, Великобритании, Италии.

Рассмотрим, например, опыт Финляндии, где считается, что с точки зрения рационального ведения городского хозяйства в собственности муниципальных властей должно быть как можно больше городской недвижимости и земли. Во всех городах страны, включая столицу - г. Хельсинки, в собственности города находятся улицы, парки, зеленые зоны и участки, на которых расположены объекты общественного назначения. В муниципальной собственности Хельсинки находится более 60% всей городской территории. В случае большого дефицита бюджета городские власти могут выставлять участки земли на продажу.

В г. Хельсинки и многих других городах земельные участки передают в пользование исключительно путем их сдачи в аренду. Для городского бюджета это постоянный и стабильный источник дохода. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения земли: под жилье - до 60 лет; под промышленное строительство и склады - до 30 лет; для коммерческих целей - от 30 до 60 лет. Размер арендной платы определяется в зависимости от так называемой капитальной, или оценочной, стоимости участка. Для участков, используемых под жилье, арендная плата составляет 4% стоимости участка, т.е. примерно 50 долл. (США) за 1 кв. м в центре города (в пригороде эта сумма наполовину меньше), для участков производственного и коммерческого назначения - 5% стоимости участка. Налог на недвижимость в Финляндии составляет 1,2% оценочной стоимости.

Кроме того, размер арендной платы привязывается к индексу стоимости жизни, чем обеспечивается рентабельность в условиях инфляции. При этом в первые пять лет повышение арендной платы осуществляется в 50%-ном размере. В договоре аренды муниципалитет точно оговаривает план застройки и сроки ее осуществления (обычно 2 - 8 лет). Арендатор имеет право передать свое право на аренду третьему лицу без согласования с городскими властями. По окончании срока аренды у арендатора имеется преимущественное право на продление договора, если же муниципалитет отказывает в продлении договора, то он обязан компенсировать арендатору 60% оценочной стоимости возведенных на участке строений, после чего они переходят в муниципальную собственность.

В Канаде в соответствии с Конституцией собственниками земель являются федеральное правительство, провинции и муниципалитеты, которые распоряжаются около 90% земельного фонда страны. Городские земли являются в основном собственностью муниципалитетов, которые извлекают доход от сдачи в аренду и продажи земельных участков. Арендные платежи определяются процентной ставкой от стоимости недвижимости. Например, средняя цена трехкомнатной квартиры в центре г. Торонто составляет 350 тыс. долл., арендная плата в месяц - 1200 долл. Налоги на недвижимость взимаются муниципалитетами Канады, которые совершенно самостоятельны в этом вопросе. Также облагается налогом (гербовым сбором) и передача недвижимости при совершении купчей. Налоги составляют 0,5 - 1% стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости. Муниципалитеты устанавливают сборы на застройку своей территории, исходя из стоимости земли; не менее 5% суммы этих сборов направляется на благоустройство мест общего пользования.

Оценка собственности - основная функция муниципальных властей, что связано с необходимостью соблюдения в провинции единого подхода к методам оценки. В бюджете столицы Канады г. Оттаве земельные платежи составляют более 30%.

В Швейцарии, где реализуется также первый тип имущественно-земельной политики, приобретение недвижимости осложнено рядом законов, например, на приобретение объектов недвижимости существуют даже квоты (2 тыс. участков ежегодно). Поэтому всего лишь 18% городских земель находится в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, так как в стране запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости, включая незастроенные участки, по более высокой цене в течение двух лет.

Швейцария и Скандинавские страны относятся к числу наиболее экономически развитых и политически стабильных государств мира, что играет немаловажную роль в повышении рейтинга этих стран на рынке недвижимости. За последние три года общее количество квартир и вилл, проданных в Швейцарии и Норвегии иностранцам, увеличилось более чем в 2,5 раза. В странах, где реализуется второй тип политики регулирования имущественно-земельных отношений, предпочтение отдается купле-продаже недвижимости.

Например, в столице Португалии г. Лиссабоне сугубо рыночный механизм дополнен рядом достаточно жестких ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Приобретая земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями закона обязуется создать на участке необходимую социальную инфраструктуру. Если земля приобретается для строительства предприятий, то речь может идти о жилых домах, детских садах, школах, парках, супермаркетах и т.п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли и недвижимости осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются членами муниципалитета. Окончательное решение о продаже принимает председатель муниципалитета. Налог на недвижимость составляет около 1% стоимости объекта.

Имущественно-земельная политика большинства высокоразвитых зарубежных государств относится к третьему типу. Например, в США основным средством осуществления городской политики в области недвижимости является купля-продажа. Большинство покупателей приобретают недвижимость в кредит, внося 20% продажной цены и выплачивая оставшуюся часть в течение 25 - 30 лет при ставке кредита 7% годовых.

Национальная политика поощряет индивидуальное землепользование и приобретение недвижимости путем сокращения федеральных налогов для землевладельца, чтобы помочь ему выплатить ссуду за дом. Земля Вашингтона принадлежит федеральным органам власти, что обусловлено концентрацией в городе основных управленческих структур. Лишь 25% территории Вашингтона находится в частной собственности, причем половина этой земли была продана частным владельцам еще в XIX в.

Цены на землю регулируются только спросом и предложением, и, разумеется, желанием и интересом покупателя. В США практически любой участок земли - от маленькой фермы в штате Айова до Центра мировой торговли в Нью-Йорке - может быть продан за сумму, на которой сойдутся продавец и покупатель. Например, в Нью-Йорке (Манхэттен) участок земли в 1 га стоит 120 - 150 млн. долл.

Частное владение недвижимостью вовсе не означает, что с землей можно делать все что угодно. Использование земель городов и штатов США регламентируется многими законами страны. Для осуществления генеральных планов развития города муниципалитеты получили право выкупать землю у частных владельцев, компенсируя им полную рыночную стоимость, даже против воли владельца. Затем эти земли продаются новому владельцу, согласному осуществлять планы муниципалитетов, причем обычно эта продажа совершается на льготных условиях.

Объекты недвижимости в США облагаются поимущественными налогами - штатным и местным. Многие штаты взимают поимущественные налоги, однако их значение как источника дохода невелико - менее 3%. Для местных налоговых систем поимущественный налог является наиболее значительным, его доля во всех поступлениях составляет около 50%. Через этот налог осуществляется возмещение городу той части "дифференциальной ренты", которой пользуются предприятия и люди, поселившиеся на его территории. Поимущественный налог заслуживает специального внимания не только потому, что является самым важным источником городских финансов, но и потому, что оказывает специфическое воздействие на градостроительство и землепользование, формирующие облик и структуру современных городов.

В каждом городе США все имущество в форме земли и "улучшений" (т.е. возведенных строений на ней) отмечается в специальной регистрационной книге и оценивается. Каждый год устанавливается местная налоговая ставка, по которой собственник платит налог в казну города, - определенный процент рыночной стоимости имущества. Оценка производится один раз в два-три года. Процентная ставка, определяемая местной администрацией через референдум, колеблется от 1 до 3%. Таким образом, органы местного самоуправления имеют возможность влиять на размер поступлений в бюджет, изменяя как налоговую ставку, так и уровень оценочной стоимости облагаемого имущества относительно рыночной. Изменение нормы оценки земельных пространств и повышение размера налоговой ставки в отдельных поселениях используют как средство "отпугивания" нежелательных групп жителей или видов деятельности.

В столице Норвегии г. Осло земельная политика муниципалитета строится на сочетании различных вариантов землепользования. Решение о приватизации городской земельной собственности могут принимать различные органы муниципальной власти и управления в зависимости от стоимости подлежащего реализации земельного участка. Закон четко устанавливает соответствующие уровни компетенции. Например, Совет старейшин принимает решение по участкам ценой 2 - 5 млн. крон, исполком - 1 - 2 млн. крон, глава администрации - до 1 млн. крон. Для продажи или аренды земельных участков города используются торги, на которых муниципальные власти ведут всю работу через риелторскую фирму, с которой заключено соглашение.

Города ФРГ взимают земельный налог с участков компаний и частных лиц. Ставка налога состоит из двух частей - основной, утверждаемой централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка колеблется в пределах 0,31 - 0,6% балансовой стоимости земельного участка. Надбавка в среднем по стране составляет 1,2%. От налога освобождены госпредприятия, церкви, общественные организации. Льготы существуют для жилья (на первые 10 лет).

В Великобритании при достаточно свободном рынке земли крупнейшие города строят свои земельные отношения на основе аренды.

Срок аренды предусматривается до 99 лет. Рынок недвижимости переживает кризис, наблюдается падение цен в городах, но в то же время растут цены на недвижимость в пригородах. Оценка недвижимости производится раз в 10 лет и служит основой для расчета арендной платы и имущественного налога. В основе оценки лежит определение совокупного годового дохода от земельного участка. В Англии установлен всего один налог - поимущественный (с 1993 г. - муниципальный), величина которого поставлена в зависимость от рыночной стоимости имущества и числа взрослых членов семьи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ограниченность земли как экономического ресурса приводит и к ограниченности ее предложения на рынке. На уровень цен на землю влияет спрос на нее (как сельскохозяйственный, так и несельскохозяйственный). Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, является существование земельной ренты.

Под рынком земли следует понимать не только куплю- продажу земли, но ипредоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Специфика сельскохозяйственного производства определяется зависимостью от природно-климатических условий, сезонным характером хозяйственной деятельности, недостаточно высокой концентрацией производства и особым укладом трудовой деятельности и жизни.

В современных условиях (переходной рыночной экономики) наибольшую сложность представляют вопросы формирования научно обоснованной системы платы за землю, построения различных видов платы за землю на единой (рентной) основе, а также усиления взаимосвязи платы за землю с другими рыночными показателями. Земельные отношения в РФ базируются на основных положениях и нормах, закрепленных Конституцией РФ, Гражданским и Земельном Кодексами РФ. Земельный кодекс не смог пока решить всех проблем функционирования земельных отношений в условиях рынка. Необходимо дальнейшее улучшение и развитие земельного законодательства для совершенствования механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежный оборот и регулирования рентных отношений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Земельный кодекс РФ №136 - ФЗ, 25.10.01 г.

2. Самуэльсон П. Экономика. Вводный курс. - М: Изд-во Прогресс, 1964. - 844 с (дата обращения: 05.04.2022).

3. Экономическая теория : учебник и практикум для академического бакалавриата / С. А. Толкачев [и др.] ; под редакцией С. А. Толкачева. -- 2-е изд., перераб. и доп. -- Москва : Издательство Юрайт, 2019. -- 410 с. -- (Бакалавр.Академический курс). -- ISBN 978-5-534-07435-2. -- Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. -- URL: https://biblio-online.ru/bcode/432076.

4. Экономическая теория : учебник для вузов / Е. Н. Лобачева [и др.] ; под редакцией Е. Н. Лобачевой. -- 4-е изд., перераб. и доп. -- Москва : Издательство Юрайт, 2019. -- 501 с. -- (Высшее образование). -- ISBN 978-5-534-99952-5. -- Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. -- URL: https://biblio-online.ru/bcode/446614.

5. Троян, И. А. Рабочая тетрадь по экономической теории (раздел 1. Введение в экономическую теорию. Микроэкономика): учебно-методическое пособие - Симферополь : ФГАОУ ВО «Крымский федеральный университет имени В. И. Вернадского», 2017. - 60 с.

6. Симченко Н. А., Цёхла С. Ю., Троян И. А. Экономическая теория: учебное пособие. - Симферополь, ДИАЙПИ, 2016. - 277 с.

7. Симченко Н.А., Байракова И. В., Назаренко Г.П. Экономика: практикум. - Симферополь: «ПОЛИПРИНТ», 2018. - 193 с.

8. Симченко, Н. А., Троян, И. А. Экономическая теория в схемах и таблицах: учебное пособие. - Симферополь: ДИАЙПИ, 2018. - 201 с.

9. Сухарев, О. С. Экономическая теория. Современные проблемы : учебник для вузов / О. С. Сухарев. -- Москва : Издательство Юрайт, 2019. -- 215 с. -- (Авторский учебник). -- ISBN 978-5-534-10422-6. -- Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. -- URL: https://biblio-online.ru/bcode/430004.

10. Маховикова, Г. А. Экономическая теория : учебник и практикум для бакалавриата и специалитета / Г. А. Маховикова, Г. М. Гукасьян, В. В. Амосова. -- 4-е изд., перераб. и доп. -- Москва : Издательство Юрайт, 2019. -- 443 с. -- (Бакалавр и специалист). -- ISBN 978-5-9916-5583-5. -- Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. -- URL: https://biblio-online.ru/bcode/432017.

Размещено на Allbest.ru