Экономическая оценка земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Экономическая оценка земель

Под экономической оценкой земли понимается оценка качества земли как главного средства сельскохозяйственного производства по экономическим показателям. Она призвана дать данные для решения многих хозяйственных задач и прежде всего эффективного использования земельных ресурсов с учётом их потенциальных возможностей. Она является сравнительной оценкой.

Сравнение качества земли при экономической оценке может быть выражено как в абсолютных, так и в относительных показателях. Они количественно соизмеряют и характеризуют качество земли как средства производства в сельском хозяйстве. Плодородие земли находит своё непосредственное экономическое выражение в количестве произведённой сельскохозяйственной продукции, то есть урожае. Выход продукции должен быть поставлен в определённую связь с издержками производства.

Различие в качестве земли определяется эффективностью равновеликих затрат, вложенных в землю разного качества. Это методологическое положение является основополагающим экономической оценки земли. Из него следует, что та земля по качеству лучше, на которой при равных затратах произведено больше продукции. Разница в полученной продукции количественно выражает различие качества земель.

При использовании земли затрачиваются неодинаковые по величине затраты на единицу площади, то есть имеют место различию в интенсивности использования земель. Оценка земли и оценка её использования это не одно т то же понятие. Одни и те же по качеству земли можно использовать по-разному, и выход продукции на них будет различный.

Известно, что в земледелии уровень затрат на производство продукции определяется не только уровнем развития техники и агрономической науки, но и природными факторами. Различный минимум затрат обуславливается прежде всего различием качества почв. Различия в уровне издержек производства характеризуют различие природных условий производства земледельческой продукции.

Поскольку на плодородие земли влияют как почвенно-климатические, так и экономические условия, экономическая оценка земель осуществляется по природно-экономическим зонам.

При экономической оценке земли учитывается и местоположение земель. Оно сказывается прежде всего на издержках производства сельскохозяйственной продукции.

Важным вопросом при экономической оценке земли является выбор и обоснование её показателей. От правильности решения этого вопроса во многом зависит содержание методики и практическая значимость результатов оценки. При обосновании показателей надо исходить из общей методологической основы оценки. В первую очередь нужно учитывать задачи и особенности предмета и объекта оценки. Также требуется взаимосвязанная система показателей. К ним предъявляются определённые требования. Они должны удовлетворять двум основным требованиям: во-первых, быть достоверными, то есть точно и достаточно полно отражать предмет оценки; во-вторых, иметь конкретное практическое значение.

Оценочные показатели могут иметь как натуральное, так и денежное выражение. Это обуславливается их производственным назначением в условиях планового ведения хозяйства и необходимостью всестороннего отражения предмета оценки. Показатели экономической оценки земли могут быть выражены как в абсолютных, так и в относительных величинах.

Так как плодородие земли находит своё непосредственное выражение прежде всего в выходе конкретного вида продукции, то есть урожайности сельскохозяйственных культур, то она и выступает в качестве исходного показателя экономической оценки. Урожайность отражает качество земли лишь при условии равенства прямых производственных затрат на её получение. Экономическую оценку земель нужно производить по нормальной, то есть типичной, урожайности.

При экономической оценке земель необходимо исходить из нормального уровня затрат на данной почве. Проводить её не по всем, а по основным культурам . играющим решающую роль в экономике сельскохозяйственных предприятий и имеющим значительное территориальное распространение.

Экономическая оценка земель проводится в двух аспектах: 1.общая оценка земель и 2. частная оценка - оценка земель по эффективности возделывания отдельных культур.

Основными показателями экономической оценки земель являются: для общей оценки - стоимость валовой продукции, окупаемость затрат, дифференциальный доход; для частной оценки - урожайность, окупаемость затрат, дифференциальный доход.

Урожайность как показатель оценки имеет важное производственное значение и используется при решении многих задач, связанных с повышением продуктивности земли. Валовая продукция как оценочный показатель имеет большое значение и используется при решении многих задач в сельском хозяйстве.

Показатель окупаемости затрат (отношение валовой продукции к издержкам производства), характеризуя экономическое плодородие, указывает, в какой-то мере на производительность земледельческого труда. Общие показатели могут быть рассчитаны двумя методами: 1) как структурные величины с использованием показателей оценки земель по отдельным культурам и учётом соотношения этих культур, то есть с учётом структуры посевов; 2) непосредственно на основании исходных данных (урожайности и издержек) путём соответствующей их обработки по качественно различным землям при определённой структуре посевов.

В целях получения достоверных показателей экономической оценки важно рассчитать их не только с учётом нормальных производственных, но и климатических условий, поскольку урожайность культур зависит от них в значительной степени и может существенно колебаться по отдельным годам. Для оценки необходима типичная, то есть устойчивая урожайность, поэтому надо использовать многолетние данные. Для того чтобы средняя урожайность отражала реально сложившееся плодородие и была надёжно устойчивой, число лет нужно определять с учётом природных зональных особенностей, а также изменений в интенсификации сельскохозяйственного производства. Исходя из агрономических требований он должен быть не менее периода ротации основных полевых севооборотов. За этот период каждая культура проходит через все поля севооборота, в результате чего создаётся равный агрономический фон для всех культур, что весьма важно для оценки земли.

При экономической оценке природных кормовых угодий и многолетних насаждений (садов и ягодников), как и пашни, в основу должно быть принято изложенное выше методологическое положение. Оценке этих угодий также должны предшествовать бонитировка почв и установление агропроизводственных групп (классов) земли. При оценке продуктивности природных кормовых угодий большое значение имеет степень увлажнения, которая обусловливается характером рельефа. В основу экономической оценки принимаются их продуктивность и издержки. Как и при оценке пашни, урожайность сенокосов и пастбищ исчисляют при определённых условиях производства.

При оценке земель для многолетних насаждений надо учитывать особенности требований отдельных видов и пород насаждений к условиям произрастания. Экономически эти угодья оценивают по выходу продукции, при определённых условиях производства с учётом вида, сортов и возраста насаждения. Оценочные показатели для многолетних насаждений те же, что при оценке пашни.

Поскольку, кроме плодородия, качество земли экономически характеризуется ещё и местоположением, то последнее также подлежит учёту и оценке. Оценка земли по местоположению связана с учётом разницы в издержках, а значит, себестоимости продукции и доходности сельскохозяйственных предприятий, обусловленных различием в расстоянии от пунктов сбыта и снабжения. Таким образом, местоположение в известной степени проявляется и оценивается непосредственно и через плодородные почвы.

При экономической оценке земель фактор местоположения должен фиксироваться через издержки и отражаться в результатах оценки по плодородию. Поскольку данные оценки по плодородию рассчитывают при определённом уровне производственных издержек, поэтому поправочные коэффициенты на местоположение следует вносить в оценочные баллы по плодородию пропорционально доле транспортных и других издержек в общей величине издержек, принятых за основу при оценке земель по плодородию. экономический сельскохозяйственное производство

При оценке земель поправки на технологические условия целесообразно вносить в оценочный балл каждого отдельного земельного участка, поля севооборота и землепользования с использованием соответствующего коэффициента, выражающего увеличение норматива времени на полевые механизированные работы по отношению к лучшим условиям сельскохозяйственного производства.

Прежде всего введению земли в рыночный оборот, нет определенного, единого мнения по оценке земель других категорий, так как в республике есть на работки в основном по землям сельскохозяйственного назначения. К примеру, для городских земель они малопригодны, для других категорий также.

Рассмотрим оценку земли с точки зрения роли в народном хозяйстве, назначении и целевом использовании земель различных категорий. Земля в народном хозяйстве играет различную роль. В отношении почв ясно, что это объект плодородия, свойства отсутствующего у всех остальных средств производства и предметов труда. На основе почвенных изысканий разрабатывается качественная характеристика, почвы группируются, составляется бонитировочная шкала, устанавливается балл бонитета. Это оценка природных свойств и качества почвы.

Растительные ресурсы, используемые в сельском хозяйстве, выступают в виде пастбищ и сенокосов и оцениваются с точки зрения их кормовой ценности для производства животноводческой продукции, так как пастбища и сенокосы имеют ценность для человека как ресурсы для развития животноводства.

Растительные ресурсы на землях особо охраняемых природных территорий и частично лесных территориях имеют другое функциональное значение и оцениваются с точки зрения их целевого назначения - сохранить растительный мир. В широком плане можно говорить об оценке экосистемы, которая включает климатические, почвенные, растительные и антропогенные факторы.

В сельском хозяйстве земля рассматривается как главное средство производства. Поэтому для оценки необходимо определить валовой доход (валовое производство) с единицы сельскохозяйственных угодий, затраты, прибыль и через коэффициент капитализации (банковский процент + риск) рассчитать нормативную денежную цену земли (этот методический подход разрабатывается и применяется при оценке сельхозугодий в ГосНПЦзем профессором Подольским Л.И.).

В других случаях земля является базисом для размещения городов и населенных пунктов, для строительства объектов промышленности, связи, транспорта и т.п. В этом случае нормативная (базисная) цена земли будет зависеть от цели, для которой она выделяется, от стоимости объекта строительства и его прибыльности, от местоположения, наличия инфраструктуры, престижности, экологического состояния окружающей среды и т.п. В методическом плане можно отметить, что правительством утверждены базовые ставки цены земли для городов и населенных пунктов, определен порядок их использования, установлены основные коэффициенты для учета факторов, дано право местным органам увеличивать или уменьшать базовые ставки до 2 раз и т.п.

В связи с тем, что в крупных городах применение этого порядка не учитывало специфику рыночного спроса на земельные участки и не отражало, многообразие условий разных районов города, к примеру, специалисты Горкомзема города Алматы, совместно с учеными географами, разработали методику ценового зонирования территории г. Алматы с учетом ряда факторов. В результате территория города разделена на 17 ценовых зон и подзон, что позволяет более дифференцированно и объективно проводить оценку земельных участков при их продаже, залоге, налогообложении и установлении арендной платы.

В земельном фонде республики имеются земли особоохраняемых природных территорий. К ним относятся биосферные и природные заповедники, национальные парки, парки культуры и отдыха, заказники, ботанические сады и т.п. В основу оценки этих земель должны быть положены факторы, определяющие ценность охраняемого почвенного, растительного и животного мира, их влияние на окружающую среду, здоровье человека. Оценка здесь может проводиться относительными, количественными и качественными показателями, а также и в денежном выражении. В настоящее время этот вопрос наименее разработан в республике вследствие его сложности и отсутствия специалистов с широкой эколого-экономической подготовкой.

Земли лесного фонда должны оцениваться и с точки зрения средства производства (древесина, пиломатериалы, сырье), и с точки зрения особоохраняемых территорий (места отдыха, сохранения фауны, флоры, водоохранное значение, влияния на климат и воздух). Поэтому на наш взгляд здесь необходимо строгое ценовое зонирование в зависимости от целевого назначения и использования того или иного участка.

Оценка земель водного фонда также многогранна, она различна в зависимости от цели и назначения этих земель - водные ресурсы для водоснабжения, орошения, обводнения, для товарного производства рыбы, для отдыха, для добычи сырья, для сохранения фауны, флоры рек и озер, для целей обороны и т.п. Как видим, большое разнообразие видов использования этих земель определяет и многообразие подходов к оценке, как в относительных, так и в денежных показателях.

Земли запаса должны оцениваться с точки зрения их природных факторов (балл бонитета почв, урожайности сенокосов и пастбищ), наличия обводнительных сооружений, рек, озер, дорог, местоположения и т.п., в случаях предоставления земель запаса в собственность или землепользование необходимо учитывать цели и назначение, для которых они выделяются.

Кроме всего вышеприведенного, земля может рассматриваться как кладовая природных богатств, где находятся месторождения нефти, газа, угля, полиметаллов, железные и медные руды, вода, стройматериалы и т.д. Кроме непосредственно оценки земель этих месторождений, перед экологами, геологами, экономистами, землеустроителями и другими специалистами встают малоразработанные вопросы, связанные с возмещением ущерба, наносимого почвенному покрову, растительности, всей окружающей среде, а в некоторых случаях и ландшафту, геологическому строению, гидрологии и т.п.

Согласно функционированию в процессе производства оценка земли производится в трех аспектах:

по продуктивности - оценка земли как средства производства;

по затратам труда и средств производства - оценка земли как предмета труда;

по эффективности затрат труда и средств - оценка экономического плодородия земель как средства сельскохозяйственного производства.

Основные показатели оценки земель составляют единую систему, в которой каждый показатель имеет свое назначение и связан с другими функционально. Показатели оценки земли рассчитываются на 1 га земель определенного качества. Выделение единиц оценки обеспечивается системой земельнооценочного районирования и группировкой почв.

Оценка земель по каждому из показателей складывается из трех последовательно взаимосвязанных стадий работ:

Оценка природных признаков качества земли;

Частная оценка земель по отношению к отдельным сельскохозяйственным культурам, видам сельскохозяйственных животных и типам сельскохозяйственных угодий;

Общая оценка земель - совокупная оценка сельскохозяйственных угодий по хозяйствам и земельным массивам.

Оценка природных признаков качества земель производится на основе агроклиматических, почвенно-агрохимических, геоботанических и других данных, с использованием которых формируется система земельно-оценочного районирования и качественная группировка земель. Оценочные шкалы составляются для каждого земельно-оценочного района. Система базисных показателей оценки разрабатывается по качественным группам оценки земель, на основе которых рассчитываются оценочные показатели по земельным участкам, и административно-территориальным единицам.

Основные показатели оценки сельскохозяйственных земель:

Продуктивность земель. Исчисляется как показатель общей оценки - стоимость валовой продукции на 1га (ВП тенге /га), а частной в натуральном выражении - Урожайность основных сельскохозяйственных культур - У ц/га, продуктивность сельскохозяйственных животных - П ц/га и стоимостном их выражении в расчете на 1 га (ВП тенге/га);

Окупаемость затрат (ОЗ). Исчисляется как показатель частной и общей оценки в натуральном и стоимостном выражении, по выходу продукции на единицу затрат;

Дифференциальный доход (ДД) - часть чистого дохода, выражающая количество дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях. Как показатель частной и общей оценки земель представляет собой сверхнормативную прибыль на единицу площади земель определенного качества (ДД = ВП-З-Чдн, где Чдн - необходимый чистый доход, тенге/га).

Расчет стоимостных показателей оценки земель производится в кадастровых ценах. Для решения дополнительных задач при региональной и внутрихозяйственной оценке используются расчетные цены для данного региона (хозяйства) или средние фактические цены реализации (рыночные цены).

При дифференциации по оценочным группам земель базисных показателей затрат, возможно использование также нормативного метода, основанного на применении нормативов прямых затрат, разработанных ранее по природно-хозяйственным зонам и типичным хозяйствам разной специализации. Их применение требует определенной корректировки с учетом применяемой технологии отраслей сельского хозяйства и пересчета в современные стоимостные денежные показатели.

Земельно-оценочный район (ЗОР) является наиболее дробной единицей природно-сельскохозяйственного районирования. В границах земельно-оценоч- ных районов осуществляется обработка и обобщение земельно-оценочной информации и разработка шкал оценки. Земельно-оценочное районирование территории Республики Казахстан и перечень хозяйств в них были проведены по материалам третьего тура оценки земель. Специалисты считают, что это районирование в значительной мере устарело и нуждается в обновлении.

Земельно-оценочный район должен включать достаточно большое количество единиц наблюдения, необходимых для статистической обработки. Если в отношении числа объектов (хозяйств) можно твердо сказать, что их численность везде возросла в несколько раз, то в отношении достоверности и возможности сбора некоторых видов информации необходимой для оценочных расчетов, имеются большие сомнения, так как частные структуры не ведут учет в таких объемах, как государственные предприятия. Видимо, необходимы другие методические приемы получения информации, а также другие методики оценки земли.

Почвенный покров объектов оценки земель включает в свой состав десятки почвенных разновидностей, поэтому в целях упрощения работы сбор информации и ее обработка производятся по агропроизводственным группам почв. При группировке земель естественных кормовых угодий используется в практике оценки “Общесоюзная классификация сенокосов и пастбищ”, разработанная Госагропромом СССР в 1987году для целей обобщения материалов геоботанических обследований, проведения землеустройства, государственного учета земель и земельного кадастра.

В рыночной экономике принципиально иной механизм распределения и перераспределения ресурсов; он предполагает изначально товарную форму всех или значительной части объектов, объединенных понятием “недвижимость”

В республике, в настоящее время, происходят необходимые для общества и государства процессы перераспределения прав собственности от государства к частным производителям. Приватизируются квартиры, производственные здания и сооружения, объекты социально-бытового назначения, вместе с этими объектами переходят в частную собственность и земельные участки, начинается постепенный переход в частную собственность земли. То есть, создаются основы формирования рынка недвижимости, являющегося материально-вещественной основой, фундаментом рынка капитала. Без последнего же невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства при рыночной экономике.

Изложим основные позиции. Цена объекта недвижимости устанавливается в частном отношении продавца и покупателя. В общем виде при оценке объекта обе стороны руководствуются совокупностью факторов, влияющих на цену. Учет и оценка факторов, влияющих на уровень цены, представляет собой прикладной экономический анализ. Экономическая оценка объекта недвижимости проводится в два этапа.

На первом этапе, необходимо провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке земли. В результате, получают заключение о наилучшем и самом выгодном варианте использования оцениваемого объекта недвижимости в конкретный период времени при данных юридических, финансовых и прочих ограничениях и общем характере потребительских предпочтений. Наилучший вариант использования оцениваемого объекта недвижимости должен давать самый высокий совокупный чистый доход за принятый промежуток времени. После выбора варианта использования недвижимости проводится второй этап оценки.

В общем виде, можно отметить, что западная экономическая практика выработала и использует три основных подхода к оценке объектов недвижимости: сравнения продаж, затратный и капитализации дохода (то же можно отнести к оценке земли).

Метод сравнения продаж использует цены продаж объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, по существенным характеристикам, как базовые для последующего анализа. Предполагается, что цена, за которую конкретная собственность продана, отражает равновесие спроса и предложения, и если условия на рынке недвижимости существенно не изменялись, то аналогичный по своим характеристикам объект может быть оценен на том же уровне.

Поскольку нет абсолютно одинаковых по своим характеристикам объектов недвижимости, то в цену продаж вносятся коррективы, определяемые отличием отдельных параметров оцениваемого объекта, от принятого за базу.

Затратный метод иначе называют методом суммирования затрат, что больше соответствует его содержанию. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости сложной структуры и не типовых. Он основан на принципе замены. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс затраты на возведение здания либо сооружения требуемых характеристик. Покупатель недвижимости стоит перед выбором приобретения земельного участка с существующими зданиями или строительства на аналогичном участке новых, с необходимыми функциональными характеристиками. Этот метод вполне применим при оценке земельных участков для строительства зданий, сооружений для объектов промышленности, жилых зданий, объектов торговли и т.п.

Метод капитализации дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию его в стоимость на момент оценки. Предполагается, что покупатель недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. При этом необходимо учитывать, что цена объекта будет зависеть от степени прибыльности вложений капитала в ту или иную сферу. Так рост доходности инвестиций, несвязанных с недвижимостью, либо рост ставки процента уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость.

В основе метода лежит простое соотношение: цена объекта недвижимости равна отношению дохода, полученного от ее эксплуатации, к ставке капитализации:

Цзу = Д / Р,

где Цзу - цена объекта (земельного участка);

Д - доход от эксплуатации объекта;

Р - ставка капитализации (равна ставкам инвесторов на помещение капитала с той же степенью риска в аналогичной отрасли).

Специалисты отмечают существенный недостаток метода прямой капитализации - это недостаточная точность оценки объектов, поэтому применяется достаточно редко. Метод капитализации дохода используется для оценки тех объектов недвижимости, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например сдаваемые в аренду жилые дома, здания и т.п.

Размещено на Allbest.ru