Теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Арктический государственный агротехнологический университет»

Факультет Лесного комплекса и землеустройства

Кафедра «Землеустройство и ландшафтная архитектура»

Курсовой проект

По дисциплине «Кадастр недвижимости и мониторинг земель»

На тему «Комплексная оценка земель городских поселений города Покровск Хангаласского района Республики Саха (Якутия)»

Выполнил(а) студентка группы_Зем-20 ЗО 4 курс

Ключковская Марина Григорьевна

Проверила преподаватель:

Горохова Надежда Константиновна

Якутск, 2024 г.



Оглавление

Введение

1. Теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории

1.1 Понятие, цели, задачи комплексной оценки

1.2 Методы и способы проведения мониторинга земель

1.3 Правовые и методологические основы комплексной оценки земельных участков

2. Анализ подходов и методов комплексной оценки объектов недвижимости на примере земельного участка

2.1 Технико-экономическая характеристика объекта исследования

2.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере земельного участка

2.2.1 Определение стоимости сравнительным подходом

2.2.2 Определение стоимости доходным подходом

2.3 Определение согласованных результатов оценки

3. Совершенствование методов комплексной оценки земель

3.1 Эффективные подходы в оценке земли

3.2 Направления развития подходов и методов оценки земель в России

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Активный процесс перехода к рыночной модели экономики Российской Федерации восстанавливает право на свободу частной и предпринимательской собственности, позволяя участникам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться недвижимым имуществом.

Одной из основных проблем государства и общества является проблема налогообложения, которая традиционно является одной из самых острых тем для обсуждения. Результаты кадастровой оценки используются федеральным налоговым органом для расчета налоговой базы, собственниками недвижимости для определения размера арендной платы, налогоплательщиками для прогнозирования налоговых платежей. Определение основных элементов налогообложения, включая объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы -- это способ решения налогами социальных, экономических и политических проблем существования и развития общества.

Разработка методологии кадастровой оценки недвижимости очень важна для решения проблем налоговой политики государства в части введения налога на имущество. Наглядная определенность, стабильность и устойчивость существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие ценностные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Вот почему налог на недвижимость является одним из основных налогов, исторически сложившихся в развитых странах мира.

Следует отметить, что количество владельцев недвижимости растет с каждым годом. В связи с этим недостатки законодательства о кадастровой оценке и налогообложении напрямую связаны с нарушением прав и свобод граждан, что приводит к конфликту интересов государства и налогоплательщиков.

Целью написания работы является комплексная оценка земель городских поселений на примере города Покровск Хангаласский район Республики Саха (Якутии).

В связи с поставленной целью определим основные задачи работы:

1. Изучить теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории;

2. Проанализировать подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости на примере земельного участка

3. Предложить совершенствование методов комплексной оценки земель

Объектом работы являются теоретические аспекты определения комплексной оценки, нормативно-правовая база и современное состояние вопроса. Предмет - земельный участок.

Для написания работы был использован следующий методологический инструментарий исследования:

метод анализа (выделение и изучение отдельных частей явления);

системный подход (рассмотрение объекта или явления как системы);

метод дедукции (принцип «от общего -- к частному»);

метод индукции (формирование выводов о явлении на основе изучения частных признаков);

метод классификации (группировка явлений по определённым признакам).

Курсовой проект состоит из введения, трех глав: теоретической, практической и аналитической, а так же заключения и списка использованных источников.



1. Теоретические основы комплексной оценки и мониторинга земель городской территории

1.1 Понятие, цели, задачи комплексной оценки

Массовая или еще иначе комплексная оценка земель населенных пунктов направлена на формирование объективной картины о целевом использовании земель, имеющихся земельных ресурсах для развития градостроительства, упорядочивания налоговой базы по земельному налогу, выявлению резервов территорий для последующего внесения изменений в градостроительный план населенного пункта.

Цель оценки состоит в подготовке общего стратегического плана дальнейшего развития и вовлечения в хозяйственный оборот земель города, формировании предлагаемых корректировок в планы землепользования и застройки, проектировании кадастровых кварталов для строительства жилых домов, объектов административно-бытового, культурного значения, а также территорий общего пользования. На рисунке 1.1 представлены основные задачи комплексной оценки городских земель.

Рисунок 1.1 - Задачи комплексной оценки городской территории

В научной литературе и прикладных исследованиях выделяют два этапа развития методологии комплексной оценки земель населенных пунктов (рисунок 1.2).

Рисунок 1.2 - Этапы развития комплексной оценки территории городов

Первый этап имеет название «советский», когда градостроительная деятельность и застройка территории осуществлялась по централизованной схеме планирования. Поэтому имеющаяся в городах жилая и административная застройка того времени схожа между собой по архитектурному обличию, месторасположению, техническим и эстетическим параметрам. Второй этап - современный подход к комплексной оценке характеризуется потребностями конъюнктуры рынка недвижимости, появлением интереса застройщиков к освоению земель и строительству для извлечения прибыли.

Первичными инструментами проведения комплексной оценки земель населенных пунктов являются данные государственного кадастра недвижимости, имеющиеся топосъемки, результаты проведенной инвентаризации земель, материалы государственного земельного контроля, результаты экологических исследований. Помимо изложенных инструментов оценщику требуется изучить современное состояние земель города по состоянию на дату оценки, исследовать существующую объективную картину застройки, нахождения объектов недвижимости на земельных участках, их кадастровой и рыночной стоимости. Городская территория включает в себя два аспекта - земля и объекты недвижимости на ней, следовательно, и мониторинг городской территории стоит рассматривать с двух этих сторон. Рассмотрим этот вопрос в следующем параграфе

1.2 Методы и способы проведения мониторинга земель

В соответствии с пунктом 5.1.13 постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 27.12.2014) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") Росреестр осуществляет государственный мониторинг земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения) с участием:

Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору в части разработки и проведения единой научно-технической политики в области экологии и природопользования;

Федеральной службы России по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды в части организации мониторинга состояния атмосферы, поверхностных вод суши, почв, комплексного мониторинга состояния окружающей природной среды;

Федеральной службы лесного хозяйства России в части мониторинга земель лесного фонда;

Министерства сельского хозяйства РФ в части агрохимических наблюдений и мониторинга загрязнения сельскохозяйственных угодий;

Министерства природных ресурсов и экологии РФ в части мониторинга геологической среды, поверхностных и подземных вод и их загрязнения; экзогенных и эндогенных процессов;

Министерства здравоохранения и социального развития России в части воздействия факторов среды обитания на состояние здоровья, а также с участием других министерств и ведомств[9].

Настоящее Положение устанавливает порядок осуществления государственного мониторинга земель в Российской Федерации, являющегося частью государственного мониторинга окружающей среды.

В зависимости от целей наблюдения и территориального охвата мониторинг земель может быть федеральным, региональным или локальным (местным) и, следовательно, осуществляться в соответствии с федеральными, региональными или местными программами. Федеральный мониторинг охватывает всю территорию Российской Федерации, региональный - территории, ограниченные физико-географическими, экономическими, административными и иными границами. Локальный (местный) мониторинг ведется на объектах ниже регионально-го уровня, вплоть до территорий отдельных землепользовании.

Содержание мониторинга земель составляют систематические наблюдения (съемки, обследования и изыскания) за состоянием земель, выявление изменений и оценка состояния землепользовании, угодий, полей, участков; процессов, связанных с изменением плодородия почв; состояния береговых линий рек, морей, озер, заливов, водохранилищ, лиманов, гидротехнических сооружений; процессов, вызванных образованием оврагов, а также оползнями, селевыми потоками, землетрясениями и другими явлениями; состояния земель населенных пунктов, объектов нефте- и газодобычи, очистных сооружений и других объектов[12].

Получение информации при осуществлении мониторинга может производиться с использованием:

а) дистанционного зондирования (съемки и наблюдения с космических аппаратов, самолетов, с помощью средств малой авиации и других летательных аппаратов);

б) сети постоянно действующих полигонов, эталонных стационарных и иных участков, межевых знаков и т.п.;

в) наземных съемок, наблюдений и обследований (сплошных и выборочных);

г) соответствующих фондов данных.

Съемки, наблюдения и обследования, осуществляемые в ходе проведения мониторинга, в зависимости от срока и периодичности проведения делятся на:

а) базовые (проводятся для получения данных о состоянии земель на момент начала ведения мониторинга);

б) периодические (проводятся для получения данных о состоянии земель за определенный период - раз в 3 года и более);

в) оперативные (проводятся для получения данных о состоянии земель на текущий момент).

При ведении мониторинга земель соблюдают принцип взаимной совместимости данных, основанной на применении единой государственной системы координат, высот, картографических проекций, единых классификаторов, кодов, системы единиц и других показателей[23].

В Постановлении Правительства РФ от 28.11.2002 №846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель» определены следующие задачи мониторинга земель:

своевременное выявление и оценка изменений состояния земель, прогнозирование последствий негативных процессов и выработка рекомендаций по их предупреждению и устранению;

информационное обеспечение деятельности по ведению Государственного земельного кадастра, осуществлению государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций в области государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

обеспечение граждан информацией о состоянии земель.

В окончательном виде система государственного мониторинга земель Российской Федерации должна включать следующие разделы.

1. Концепцию ведения государственного мониторинга земель как информационной базы их рационального использования и защиты от прямых потерь, деградации и загрязнения.

2. Ландшафтно-экологическое (природно-хозяйственное) районирование земельных ресурсов как научной основы для размещения сети государственного мониторинга земель.

3. Научно обоснованную и экономически целесообразную схему полигонов государственного мониторинга земель.

4. Нормативно-техническую базу системы ведения наблюдений за состоянием земель с отражением принципов размещения и режима работы наблюдательного комплекса.

Выявление негативных и позитивных тенденций в изменении эколого-хозяйственного состояния земельных ресурсов, выработка достоверных текущих и долгосрочных прогнозов ухудшения или улучшения их качества и принятие на основе этой информации в необходимых случаях экстренных мер по регулированию неблагоприятных процессов, эффективному управлению земельным фондом региона возможно лишь на базе всестороннего анализа результатов систематических, регулярно обновляемых данных о количественном и качественном состоянии земель. Такую информацию получают в рамках мониторинга земель[29].

Структура мониторинга земель предусматривает следующие подсистемы, соответствующие категориям земель:

мониторинг земель сельскохозяйственного назначения;

мониторинг земель населенных пунктов;

мониторинг земель объектов промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;

мониторинг земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

мониторинг земель лесного фонда;

мониторинг земель водного фонда;

мониторинг земель запаса[27].

Учитывая специфику России, особое значение приобретает мониторинг земель сельскохозяйственного назначения, подвергающихся интенсивным природным и антропогенным воздействиям. Мониторинг этих земель должен быть направлен не только на выявление изменений их состояния как объектов хозяйственного использования, но и на учет характера использования и влияния изменений этих земель на общую экологическую обстановку в стране.

Наблюдения за состоянием земель в зависимости от сроков и периодичности подразделяют на четыре группы: базовые (исходные, фиксирующие состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель), периодические (через один год и более), оперативные (выполняемые регулярно, с интервалом менее одного года, или единовременные, связанные с чрезвычайной ситуацией), ретроспективные (анализ предшествующих наблюдений). Мониторинг земель России должен учитывать специфику как природных, так и социально-экономических условий ее регионов, во многом уникальных, не повторяющихся на других территориях мира.

1.3 Правовые и методологические основы комплексной оценки земельных участков

За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности комплексная система нормативного обеспечения. Это включает в себя следующие документы:

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-фз " Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66);

Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945"О кадастровой оценке состояния земельного участка»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 8 марта 2000 г. № 316 " Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель";

Для Министерства экономического развития Российской Федерации № 382 от 29 мая 2011 года" О перерегулировании регулирования и оценочной деятельности по кадастровой стоимости, определении стандартов и иных положений уполномоченных федеральных органов, ответственных за правила оценочной деятельности";

Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-5) " Общие концепции оценки, подходы к оценке и требования к оценке";

"Целевые типы и критерии";

"Требования к Отчету об оценке";

"Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости";

"Виды экспертизы, процедуры ее проведения, требования к экспертному заключению и процедуры его утверждения".

Кроме того, в связи с тем, что за последние несколько лет принципы открыты и применяются во всем мире, для того, чтобы подсчитать страны, в которых они были сельскохозяйственными странами, причины возникновения сельскохозяйственных земель (путем вычета границ садоводства, огородничества и налогов), территории места прохождения границ, промышленность, автомобильный транспорт, Интернет, телевидение, наука, мир труда, надежность, безопасность и другие специальные цели. Территории особо охраняемых природных территорий и объектов; пограничный фонд дивы; пограничный фонд гидрофитов[20].

Государственная кадастровая оценка границ проводится на территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год, за 2-й период с 2006 по 2010 год, но к 2011 году проводится 3-й этап кадастровой оценки границ.

В результате работы, проделанной в регионах государства, кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в размере 57 995, подтвержденная Постановлением Правительства № 1040, была перенесена с 27.12.2013 на сертификат.

Таким образом, реестр - это концепция управления не только муниципальным многоуровневым, но и сельскохозяйственным фондом в государстве, его административно-территориальных единицах (регионах, кантонах), которая считается одним из ключевых элементов государственного регулирования сельскохозяйственных отношений.

В результате кадастровой оценки государства государство определяет реальную стоимость земельных участков (земельных участков) на территории Российской Федерации, которые могут быть использованы в качестве земельных ресурсов и связанных с ними объектов недвижимости.

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях:

- образования нового земельного участка;

- изменения площади земельного участка при упорядочении его границы;

- изменения вида разрешенного использования земельного участка;

- перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель;

- выявления ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи (далее - ранее учтенных земельных участков).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков отражаются в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков, который заверяется должностным лицом кадастровой палаты по соответствующему субъекту Российской Федерации.

В случае образования нового или идентификации ранее зарегистрированного земельного участка в границах садоводческого, огороднического или дачного товарищества кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего по соответствующему объединению значения удельного показателя кадастровой стоимости земли на площадь земельного участка.

В случае образования нового или определения ранее зарегистрированного садоводческого, огороднического или дачного товарищества кадастровая стоимость земельного участка в составе товарищества определяется путем умножения среднего по муниципальному району (городскому округу) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего товарищества на площадь земельного участка[14].

В случае образования нового или идентификации ранее зарегистрированного земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанная стоимость является наибольшей, на площадь земельного участка.

В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы или вида объединений, соответствующих измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.

Таким образом, действующее земельное законодательство представляет собой систему законодательных и иных нормативных актов, регулирующих земельные отношения по использованию и охране земель. Федеральное законодательство включает законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, законы и нормативные акты субъектов РФ, нормативные акты органов местного самоуправления.



2. Анализ подходов и методов комплексной оценки объектов недвижимости на примере земельного участка

2.1 Технико-экономическая характеристика объекта исследования

Оцениваемый участок находится по адресугород Покровск, Хангаласский район, РС(Я). Общая площадь 447 кв. м. Земельный участок с имеющимися улучшениями в виде ограждения деревянным забором по периметру участка. Категория Земли - земли поселений (земли населенных пунктов). Вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. рыночный стоимость недвижимость доходный

Земельный участок в настоящее время представляет собой дачный участок без строений и коммуникаций, огорожен по периметру деревянным забором-штакетником.

Рисунок 2.1 - Фотография со спутника

Ландшафт участка однороден. На участке растут кустарники, плодоносящие деревья. Ночью дорога освещается светом уличных фонарей, а к самому участку не подключено электроснабжение. Кроме того, здесь отсутствует газификация, а также водоснабжение и канализация.

Анализ объект оценки проводится, исходя из теории о том, что объект оценки не заложен в банк и не обременен долговыми обязательствами, а также отсутствуют ограничения и право пользования 3 лицами.

Далее определим положение участка на публичной кадастровой карте:

Рисунок 2.2 - Участок на публичной кадастровой карте

Благоустройство земельного участка - здания, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные внутри участка, а также результат работ и других воздействий (изменения почвы, модификации и т.д.), которые изменяют качественные характеристики участка. На рассматриваемом участке отсутствуют улучшения.

2.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере земельного участка

2.2.1 Определение стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход основан на установлении цены объекта недвижимости, основанной на относительном рассмотрении рыночной информации о продаже таких объектов.

Одним из методов такого сценария считается прямое сравнение продаж.

Начальный этап метода сравнения прямых продаж также включает изучение торгов и получение данных по аналогичным объектам, похожих на рассматриваемый объект.

Таблица 2.1 - Объекты-аналоги, отобранные для сравнительного подхода

Элементы сравнения	Объект оценки	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3	Объект аналог № 4	Объект аналог № 5
Передаваемые имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования сделки	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Условия продажи	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Дата предложения (сделки)	Март 2024	Март 2024	Март 2024	Март 2024	Март 2024	Март 2024
Вид использования/зонирования (категория земель, разрешенное использование, зонирование)	Земли населенных пунктов / Для ИЖС	Земли населенных пунктов / Для ИЖС	Земли населенных пунктов / Для ИЖС	Земли населенных пунктов / Для ИЖС	Земли населенных пунктов / Для ИЖС	Земли населенных пунктов / Для ИЖС
Местоположение	Ул. красная	Ул. Почтовая	Ул. Октябрьская	Гражданский пр-д	Ул. Молодежная	Ул. Дзержиского
Наличие улучшений	Свободный	Свободный	Свободный	Свободный	Свободный	Свободный
Наличие коммуникаций	Имеется возможность подключения	электричество	электричество	Электричество, газ	электричество	Имеется возможность подключения
Форма	Форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Форма объекта не имеет ярко выраженных особенностей
Рельеф	Рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей	Рельеф объекта не имеет ярко выраженных особенностей
Общая площадь, кв.м.	447	200	1270	200	300	1500
Цена за 1 кв.м., рублей		7500	1899	5 650	3000	1000
Источник информации	ПКК	циан	циан	циан	циан	циан

Таблица 2.2 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5
Цена продажи объекта, руб.		1 500 000	2 400 000	1 130 000	900 000	1 500 000
Размер, м2	447	200	1270	200	300	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		7500	1899	5 650	3000	1000
Корректировка на уторгование		-	-	-5%	-5%	-5%
скорректированная цена, р.		7500	1899	5 367	2850	950
Корректировка на передаваемые имущественные права		-	-	-	-	-
скорректированная цена, р.		7500	1899	5 367	2850	950
Корректировка на условия финансирования сделки		-	-	-	-	-
скорректированная цена, р.		7500	1899	5 367	2850	950
Корректировка на условия продажи		-	-	-	-	-
Корректировка на дату продажи.		-	5%	3%	-	-
скорректированная цена, р.		7500	1993	5 637	2850	950
Корректировка на вид использования/зонирования		-	-	-		-
скорректированная цена, р.		7500	1993	5 637	2850	950
Корректировка на местоположение		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
скорректированная цена, р.		7125	1893	5355	2707	902
Корректировка на наличие улучшений		-	-	-	-	-
скорректированная цена, р.		7125	1893	5355	2707	902
Корректировка на наличие коммуникаций		-5%	-5%	-10%	-5%	-
скорректированная цена, р.		6 768	1798	4819	2571	902
Корректировка на форму		-	-	-	-	-
скорректированная цена, р.		6 768	1798	4819	2571	902
Корректировка на рельеф		-	-	-	-	-
скорректированная цена, р.		6 768	1798	4819	2571	902

Расчет стоимости земельного участка выполняется с учётом корректировок объектов-аналогов

Расчет стоимости квадратного метра садового земельного участка осуществляется по формуле:

Стоимость земельного участка:

Таким образом стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом, составляет 1 507 105 руб.

2.2.2 Определение стоимости доходным подходом

Доходный метод предусматривает расчет дохода и процента от прибыли. Для этого требуется значительно больше информации о рыночных операциях, чем данные, имеющиеся на российском рынке. Поэтому мы фокусируемся на методе анализа затрат, который наиболее практичен для наших обстоятельств.

Общая стоимость объекта представляет собой сумму четырех основных факторов производства: земли, труда, капитала, управления. Правильный расчет и распределение трех компонентов (кроме земли) общей стоимости обеспечит нам баланс, равный стоимости земли. Формула, используемая в этом методе расчета, выглядит следующим образом:

стоимость объекта = стоимость земли + [затраты на рабочую силу + Капитал + Управление]

От стоимости земли = стоимости объекта - [затраты на рабочую силу + Капитал + Управление]

Следующая формула может быть использована для расчета значения грунта с использованием оставшегося метода:

где VLстоимость земли; Iчистый операционный доход; VBстоимость зданий; RLкоэффициент капитализации доходов от земли; RBкоэффициент капитализации доходов от улучшений.

Для определения ПВД рассчитывается потенциальный и фактический валовой доход.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых доходов от аренды объекта. ПВД устанавливается на год с учетом арендной платы, а для зданий в удовлетворительном состоянии ставка снижается на 30%.

Фактический валовой доход (ФВД) представляет собой сумму, равную ПВД, за вычетом убытков, возникающих в результате недоиспользования объекта и недоиспользования арендной платы.

Расчет ЧОП в виде отчета о доходах и расходах должен осуществляться в виде таблицы.

Таблица 2.3 - Отчет о доходах и расходах (за год)

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	60 000	В месяц - 5000
Убытки	3 000	5-10 % от ПВД
ФВД	57 000
ОР:
налог на землю	769,55	0,3% от кадастровой стоимости (256 519 рублей согласно данным публичной кадастровой карты)
налог на имущество	0	2 % в год от СНС с учетом износа
коммунальные расходы	5 000	В среднем размер членских взносов в ДНТ г. Саратова составляет от 2,5 до 8 тысяч рублей в год.
обеспечение безопасности	9 000	15 % от ПВД
ЧОД	42230,45

Благоустройство земельных участков - здания, сооружения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные внутри участка, а также результаты работ и другие воздействия (изменение почвы, внесение удобрений и так далее), которые изменяют качественные характеристики сюжета. На рассматриваемом участке есть только одно благоустройство - деревянный забор по периметру участка.



Рисунок 2.3 - Улучшения земельного участка - деревянный забор

Поскольку забор может быть демонтирован и вновь установлен в другом месте, где он будет успешно использоваться, является отделимым улучшением, то есть движимым имуществом. Допустим, стоимость покупки и установки забора не превышает 40 000 рублей. Его не нужно учитывать в качестве актива, и амортизация рассчитывается на основе предполагаемого срока службы забора, который зависит от того, будете ли вы переустанавливать и использовать забор в конце аренды земли или нет. Вам не нужно платить налог на имущество за забор.

Коэффициент доходов от улучшений примем условно равным 0,2. Стоимость улучшений (забор) примем равной 39 000 рублей. Коэффициент капитализации от земли рассчитывается по форме табл. 2.4.

Таблица 2.4 - Расчет коэффициента капитализации земли

Составляющие ККАП	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	4
Риск вложения в недвижимость	5
Риск инвестиционного менеджмента	6
Норма возврата капитала	5
Итого Ккап	28%

Тогда стоимости земли методом остатка:



руб

Сопоставим эффективность рассматриваемых стратегий застройки и расчет стоимости земельного участка предполагаемого использования. Данные сведем таблицу 2.5. Примем доход, относимый к улучшениям, равным 1000 рублей/мес.

Таблица 2.5 - Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования и расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли. (в рублях)

Показатели
Стоимость улучшений	39 000
Чистый операционный доход	42 230,56
Доход, относимый к улучшениям	39 000*0,2=7800
Доход, относимый к земле	42 230,56-7800=34 430,56
Стоимость земли при определенном коэффициенте капитализации, %	122 966,28

Сделаем вывод, что улучшения на рассматриваемом участке в виде деревянного забора по всему периметру участка, вносят определенную лепту в получение ежемесячных доходов от данного участка[17].

Таблица 2.6 - Сравнение критериев анализа наиболее эффективного использования объекта оценки

Вид использования	Законодательная разрешённость	Физическая осуществимость	Финансовая осуществимость	Максимальная эффективность	Количество соответствий
Под коммерческую недвижимость	-	-	+	-	1
Под жилую недвижимость	-	-	+	-	1
Под промышленную недвижимость	-	-	-	-	0
Под социально-культурную недвижимость	-	-	-	-	0
Под садоводство	+	+	+	+	4

Принимая во внимание текущее состояние рынка, можно сделать вывод, что оптимальным использованием земельного участка является размещение существующих улучшений, так же строительство хозяйственных построек; оптимальным использованием существующих улучшений является их использование - в качестве ограждения участка.

Таким образом, стоимость земельного участка, определённая доходным подходом, составляет 122 966,28 руб.

2.3 Определение согласованных результатов оценки

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального специалиста-оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированной в задании на оценку.[7]

Для согласования результатов воспользуемся методикой ранжированной оценки критериев стоимости. Все данные сведем в таблицу 2.8



Таблица 2.8 - Согласование результатов оценки

Наименование подхода и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Качество информации	Итог	Удельный вес, %
Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	Ранг	Высокий	Высокий	Высокий	Высокий
	Балл	2	2	2	2	8	67
Доходный подход, метод прямой капитализации	Ранг	Средний	Средний	Средний	Средний
	Балл	1	1	1	1	4	33
Общая сумма баллов	12	100

При оценке данного объекта три подхода дали следующие результаты:

Таблица 2.9 - Результаты оценки

Подход	Стоимость
Сравнительный	1 507 105
Доходный	122 966

Для определения окончательной величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.

Таблица 2.10 - Распределение средневзвешенного коэффициента между подходами

	Стоимость, рублей	Удельный вес, %	Взвешенный результат, тысяч рублей
Сравнительный подход, метод парных продаж	1 507 105	67	1 009 760
Доходный подход, метод прямой капитализации	122 966	33	40 578
Согласованная стоимость			1 050 338

Таким образом, после согласования результатов оценки земельного участка, его рыночная стоимость составляет 1 050 338 рублей. Стоимость 1 м2 равна 2 349 рублей



3. Совершенствование методов комплексной оценки земель

3.1 Эффективные подходы в оценке земли

Процесс оценки рыночной стоимости актива включает в себя последовательные действия оценщиков.

Универсальная модель оценки - это довольно универсальный алгоритм, но в то же время существует специфическая функция оценки, регулируемая законами, теориями и методами оценки.

Прямая оценка имущества предполагает использование традиционных методов как при оценке имущества, так и при оценке стоимости собственности [21].

Сравнительный подход к определению стоимости актива основан на рыночной цене аналогичного недавно проданного актива, скорректированной с учетом определенных различий.

Дорогостоящим подходом к определению стоимости недвижимости является покупка земли и общая стоимость восстановления зданий и сооружений по текущим ценам.

Доходный подход оценивает затраты на основе способности актива генерировать текущий доход и изменять стоимость объекта с течением времени, а также инвестиционных рисков, связанных с объектом.

Однако в последнее время стали популярны комбинированные методы, включая статистическое и экономическое моделирование. Выбор этого метода зависит от работы оценщика, рыночной ситуации, цели оценки и других факторов. Таким образом, в некоторых случаях вы можете использовать максимальное количество методов, чтобы стоимость можно было оценить в разных местах. Однако в некоторых случаях, по объективным причинам, специалисту по оценке следует ограничиться тем, что требует соответствующего обоснования в отчете.

На заключительном этапе оценки делается вывод об оценке, в котором конечное значение может быть представлено в виде четкого результата или нескольких значений.

Оценочный анализ - это начальный этап, на котором определяются основные параметры оценочной деятельности. Четкое изложение проекта необходимо для полного и ясного объяснения характера проекта оценки, выбора метода оценки и результатов, представленных в отчете.

Цель оценки состоит в том, чтобы определить, находится ли имущество полностью или частично в собственности департамента недвижимости. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик принимает во внимание ограничения на недвижимое имущество, такие как арендная плата, сборы, ограничения на ипотеку недвижимости, требования неимущественного характера, а также право распоряжаться воздухом или землей.

Сбор информации и анализ первичных данных

Состав и объем требуемой информации, процесс обработки и анализа, количество привлеченных оценщиков, включая привлеченных экспертов, и время, затрачиваемое на обработку данных, зависят от общего объема операций, класса активов и выбранного метода оценки.

Эффективность этого периода зависит от тщательности ранней организационной работы. Цель состоит в том, чтобы определить характер и объем данных, источник необходимой информации и время работы, что особенно необходимо для оценки крупных активов.

Анализ оптимального и наиболее эффективного использования активов проводится для того, чтобы должным образом оценить существующие варианты использования оцениваемых активов и предоставить рекомендации по наилучшему использованию для определения максимально возможной стоимости.

Наиболее эффективным использованием существующих зданий и площадок является сравнение вариантов сохранения целевых объектов, поднятых на день оценки, планы реконструкции включают реставрацию, расширение и повторное использование, полный (частичный) снос и комбинацию этих вариантов.

Выводы о наилучшем использовании недвижимости должны быть отражены в соответствующей части отчета. Операторы должны произвольно определить другие случаи эффективного использования и идентифицировать их в течение предполагаемого периода недоверия, изменений в развитии рынка, а также указать тех, кто вовлечен в процесс отмены: инвесторов, влиятельных лиц, владельцев, кредиторов и т.д. [24].

При подготовке отчета оценщик должен объяснить причины разницы в затратах и обосновать процедуру.

На заключительном этапе оценки клиенту высылается письменный отчет об оценке. Это документ, подтверждающий надлежащее выполнение обязанностей оценщика. Оценка обычно включает краткое резюме [25].

Общая стоимость, указанная в отчете, считается действительной и будет реинвестирована в торговлю недвижимостью.

3.2 Направления развития подходов и методов оценки земель в России

По мнению экспертов, на низкое качество оценки в России влияют многие факторы, важнейшими из которых являются несовершенство законодательной базы, низкие требования к подготовке специалистов (оценщиков), особенности отечественной рыночной экономики. Несмотря на то, что управляющие агентства приложили все усилия для улучшения ситуации в области оценки, проблемы остаются и становятся еще более заметными. Такие события, как; оценки требуют профессионального подхода, определенных знаний правовой базы и методологии и могут проводиться только уполномоченными экспертами, обладающими необходимыми компетенциями.

Среди вопросов регионального характера необходимо упомянуть процесс работы региональных оценщиков и городских организаций. Текущая рыночная ситуация в Сибирском регионе характеризуется жесткой конкуренцией со стороны рейтинговых компаний в Москве и Санкт-Петербурге. Санкт-Петербург, крупнейшие промышленные предприятия Сибирского региона, из-за некоторого давления, возможно, для сохранения своего имиджа, готовы сотрудничать с ними. Таким образом, большая часть денежных потоков сосредоточена в Москве и Санкт-Петербурге, что усложняет деятельность не только региональных рейтинговых компаний.

Главной проблемой оценщиков сегодня является необходимость объединения усилий оценщиков, особенно в контексте создания саморегулируемых организаций. Одним из самых "болезненных" вопросов для оценщиков, участвующих в СРО, является "денежный" вопрос, то есть прием, взносы и отчисления в компенсационный фонд. [27]

Были даны рекомендации по совершенствованию государственного регулирования и оценки городского развития. Главный:

1. Более совершенная правовая база. Корректировка 94-ФЗ необходима для того, чтобы помочь рынку избавиться от коллапса, который усилился из-за нездоровой конкуренции, демпинга и, как следствие, резкого ухудшения качества публикуемого отчета об оценке. Следует отметить, что от действия этого закона страдают не только оценщики, но и покупатели оценочных материалов.

2. К сожалению, государственные и муниципальные органы власти в этот день не имеют возможности найти другого специалиста, все заказы выполняются в соответствии с планом конкурса, в котором победителем становится тот, кто назовет более низкие затраты на рабочую силу. Другой вопрос, будет ли он выполнять свою работу позже и каково будет качество этих работ.

3. Нормы процессуального законодательства для получения подготовки в области оценочной деятельности должны соответствовать Закону об образовании, т.е. если квалификация оценщика возможна только во время обучения по программам высшего профессионального образования, то должны применяться правила профессиональной подготовки преподавателя, устанавливающие разумный минимум обязательной подготовки.

4. Усовершенствованная методологическая база. Методологический пакет должен включать методы определения цен по классам активов, а также методы ценообразования, поскольку методы определения цены недвижимости, ювелирных изделий или интеллектуальной собственности не имеют аналогов. Предлагается классифицировать имущество на государственном уровне по единому классификатору имущества: по типу, форме собственности и т.д. [28].

В целом оценочный бизнес в России находится в стадии развития. Если мы вернемся к истокам рациона такого вида деятельности, как "оенка", то сможем выбраться из XVII-XIX веков. Используемые методы оценки были "очень разными" и многочисленными, то есть локальные оценки (провинции, регионы, територии) учитывали не только основные характеристики объектов, но и ряд косвенных методов, таких как производство, продуктивность и т.д.

Для того чтобы структурировать и систематизировать всю информацию, необходимо разработать "универсальный стандарт оценки" в каждой области. К сожалению, практика, накопленная за два столетия, была утрачена в период социализма. Разрабатываются механизмы регулирования, принимаются стандарты оценки и решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Сравнивая современные методы оценки недвижимости с рыночной экономикой развитых стран, а также подход к оценке недвижимости в России начала века, можно с полным основанием сделать вывод, что основой оценки является почти восемь

Прежде всего, была улучшена стандартизация вычислительного и математического аппарата оценки, а также правовые отношения оценки с другими экономическими дисциплинами - бухгалтерским учетом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным планированием.

Однако в большинстве штатов оценка имущества проводилась с учетом общей ответственности за сложившуюся традицию естественной истории. Таким образом, перспективой дальнейшего развития оценки недвижимости в России является не копирование зарубежных моделей, а возрождение и продолжение российской традиции оценочной статистики, основанной на современной науке и методологии.

Следует отметить, что во многих западных странах важно иметь обширные статистические базы данных о ценах на активы, которые затем используются для оценки.

Подводя итог, можно отметить, что основными особенностями кадастровой оценки в зарубежных странах являются:

1) надзор и ответственность за результаты кадастровой оценки государственных органов (налоговых органов, муниципалитетов);

2)периодичность проведения кадастровой оценки составляет один раз в 4-6 лет (в некоторых странах каждые 8-20 лет);

3) снижение затрат на проведение массовой оценки за счет автоматизации процесса;

4) постоянный мониторинг рыночной стоимости имущества в качестве основы для определения кадастровой стоимости и дальнейшего налогообложения, а также определения цены сделок купли-продажи[32].

Совершенствование российской системы налогообложения имущества невозможно без учета и заимствования зарубежного опыта, что позволяет эффективно применять результаты мировой практики взимания налогов на имущество в России.



Заключение

Оценка - это суждение о ценности, достоинстве, значимости и полезности того или иного объекта или явления окружающей нас действительности.

Комплексная оценка территории города - это оценка, позволяющая установить уровень соответствия использования земель поселений их целевому назначению, выявить несоответствие в существующей сложившейся организации использования территории, планировке и застройке, а также определить степень пригодности незастроенных территорий к конкретному виду использования с учетом социально-экономических, экологических и градостроительных требований.

Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий.

Основным назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.



Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: [федеральный закон: от 12.12.1993] // интернет ресурс «КонстультантПлюс».

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ / интернет ресурс «КонстультантПлюс».

3. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 297 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 298 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. N 299 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

7. Абрамов, Л. И. Управление строительной организацией [Текст] : учеб. для вузов / Л. И. Абрамов, Э. А. Манаенкова - М. : Высшая школа, 2018. - 440 с.

8. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов - СПб.: Питер, 2020 г. - 356 с.

9. Батяев, А. А. Справочник риэлтора [Текст]: справочное издание / А. А. Батяев [Текст]. - Ростов н/Д.: Феникс, 2019. - 318 c.

10. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и инноваций. -- М.: Информационно-издательский дом «Филин», 2020.

11. Гаврилин Ю. Д. Инвестиционно-строительный проект // Профиль. -- 2021. -- № 1. -- С.19-23.

12. Генри С. Харрисон. Оценка стоимости недвижимости: уч. пособие / Пер. с англ. -- М.: Рио Мособлупполиграфиздат, 2019.

13. Грибовский, С. В. Оценка стоимости недвижимости. [Текст]: учебник для вузов / Грибовский С. В., Иванова E. H., Львов Д. С. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2020. - 704 с.

14. Гуськова Н. Д. Инвестиционный менеджмент.: КноРус, 2020. -- 456 с.

15. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст] / Е. Н. Иванова ; под ред. М. А. Федотовой ; ...