Вплив створення інфраструктурних об'єктів в житлових комплексах на вартість нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

Придніпровська державна академія будівництва та архітектури

ВПЛИВ СТВОРЕННЯ ІНФРАСТРУКТУРНИХ ОБ'ЄКТІВ В ЖИТЛОВИХ КОМПЛЕКСАХ НА ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ

ФІСУНЕНКО Павло Анатолійович,

професор кафедри девелопменту нерухомості,

обліку та маркетингу, доктор економічних наук, доцент

ШУМІХІН Євген Олександрович, здобувач вищої освіти

Як свідчить статистика, ринок нерухомості у 2022 році, у році початку повномасштабного військового вторгнення російської федерації до України, характеризувався неоднозначними тенденціями, зокрема щодо вартості нерухомості. Фахівці підрахували, що середня ціна квадратного метру зросла приблизно на третину, медіанна ціна на первинці підвищилась на 29 % та склала 28 534 грн/кв. м. [1]. В Дніпропетровському регіоні медіанна ціна у новобудові виросла на - 58 % у Дніпрі та на - 66 % в області, медіанна ціна на новобудови економ класу - 58 %, комфорт - 44 %, бізнес - 62 %, преміум - 57 % [2]. Це стосується вартості у національній валюті, у еквіваленті в іноземній валюті ціна зменшилася приблизно на 10 %, але, як свідчить практика, не на всіх об'єктах - на деяких ціна продажу була навіть вище, ніж до початку вторгнення. Розглянемо, як створення інфраструктури та інфраструктурних об'єктів у новобудовах напряму впливає на вартість квадратного метра.

При купівлі квартири недостатньо звертати увагу лише на її технічні параметри (стан ремонту, площа і т.д.). Найголовнішим аспектом ціноутворення являється локація та інфраструктура, яка є навколо об'єкта. Так, на практиці ви майже завжди зможете змінити планування квартири та ремонт, а от змінити будинок та район, де квартира розташована, вже не вийде.

Інфраструктура - це благоустрій та транспортна доступність району, в якому знаходиться будинок, а також наявність соціально значущих об'єктів.

Інфраструктуру багатоквартирних будинків можна розділити на дві категорії: зовнішня інфраструктура та внутрішня інфраструктура житлового комплексу.

До об'єктів зовнішньої інфраструктури можна віднести: школи, дитячі садки, торгово-розважальні комплекси, парки, стадіони, супермаркети та гіпермаркети, спортивні клуби, заклади харчування (ресторани та кав'ярні), аптеки.

Внутрішня інфраструктура забезпечує комфорт і безпеку мешканців в межах конкретного будинку або житлового комплексу. Вони будуються разом з багатоповерхівкою. Сучасні новобудови навіть економ-сегменту, як правило, мають досить розвинену внутрішню інфраструктуру, але просту за своїм призначенням. До об'єктів внутрішньої інфраструктури можна віднести: комерційні (торгові) приміщення на першому поверсі комплексу, паркінг, благоустрій прилеглої території (дитячі майданчики, басейни, майданчики для занять спортом і т.п.).

Сучасні новобудови являють собою побудову не тільки квадратних метрів для проживання, але і об'єктів соціального призначення. Це підвищує попит серед сучасних споживачів.

У сучасному світі потенційні покупці хочуть отримати максимум за кошти, які вони віддають за купівлю нерухомості. Тому, обираючи серед двох новобудов, ціна яких однакова, але інфраструктура різна - звичайно покупець обере об'єкт, де інфраструктура більш розвинена. Більше того, у багатьох випадках, покупці готові придбати нерухомість з інфраструктурними об'єктами дорожче ринкової вартості.

Розглянемо дану ситуацію на практиці: житловий комплекс Comfort city у прицентральній частині Дніпра. Майже три гектари території з озелененням. Три секції: Таунхауси збудовані у 2017 році, секція LUX (3 під'їзди) збудована у 2017 році, секція Comfort (9 під'їздів) збудована у 2019 році. Всього 332 квартири. нерухомість вартість інфраструктура будинок

Розташований даний ЖК на другій лінії середини проспекту Олександра Поля (вул. Сергія Подолинського, буд. 31).

У 2023 році ціна квадратного метра квартир у стані після будівельників сягає 1500-2000 доларів США в залежності від поверховості, виду, наявності балкону або тераси і інших параметрів.

Згідно даних порталу [3] ціна на первинну нерухомість у Дніпрі складає 630-3200 доларів США за квадратний метр в залежності від сегменту, який займає новобудова. А середня ціна квадратного метру новобудови складає 1068 доларів США.

Якщо заглибитись у детальну аналітику комплексу, перше, що стає зрозуміло - ціна, за яку зараз продають цей комплекс вище ринку на 30-50 % за сегментом. Друге - ціна за локацію також вище, ніж є по району. У районі ЖК Comfort city є лише одна новобудова - ЖК Кіровський. Це говорить про те, що район не популярний для купівлі квартир та будівництва. Ціна квадратного метра в ЖК Кіровський складає: після будівельників 750-950 доларів США, з ремонтом в середньому 1500 доларів США. З цього стає зрозуміло, що ціна ЖК Comfort city дорожча за ринок нерухомості району, в якому він розташований.

Аналізуючи інформацію, можна зрозуміти, що забудовник ризикнув збудувати комплекс у районі, який не дуже популярний для купівлі квартир у новобудовах. Ціна квадратного метра цього комплексу, якщо оцінювати по аналогам в районі, має бути не більше ніж 1100 доларів США, але зараз вона більше на 50-100%. Будуючи цей комплекс, забудовник розумів, що якщо додатково вкласти кошти у розвиток інфраструктури комплексу, можна досягти набагато більшої вартості квадратного метра, ніж є у районі та зробити комплекс більш привабливим для потенційних покупців.

Як саме забудовник це зробив. Перший поверх ЖК - це повністю комерційні приміщення, в яких зараз вже працює салон краси, бакалійних магазин, кав'ярня, а також є приміщення, яке планувалось для дитячого садка (приватної школи); повністю озеленена та облагороджена територія комплексу, яка виглядає як паркова зона; збудовано великий дитячий майданчик з полем; збудовано два відкритих басейни для мешканців комплексу; збудовано дворівневий підземний паркінг для мешканців.

Якщо передивитись речі, які зробив забудовник, то можна зрозуміти, що в них не має чогось наднеможливого і такі речі мають бути у кожній новобудові. Але не всі забудовники це розуміють, а тому частіше за все не роблять таких об'єктів, які зробив забудовник Comfort city. Повертаючись до поняття інфраструктури для багатоповерхових будинків, у цього об'єкту взагалі не було інфраструктури. Не було благоустрою, поряд не має дитячих майданчиків, парків, місць для ходіння або занять спортом. Транспортна доступність району на дуже низькому рівні, без власного транспорту дістатись до місця розташування комплексу важко, що в свою чергу зменшує кількість потенційних покупців. Соціально-значущих об'єктів в районі розташування комплексу також не має. Розуміючи, що інфраструктура даної локації взагалі відсутня за поняттям інфраструктури в нормальному розумінні - даний об'єкт взагалі не мав існувати, оскільки інвестор на першому ж етапі оцінки привабливості проекту для потенційних покупців міг зрозуміти, що попит буде на дуже низькому рівні. Що в свою чергу не дало б змогу продавати зараз квадратний метр навіть за ціну квадратного метра в районі. Забудовник зробив це можливим завдяки коригуванню зовнішньої інфраструктури за рахунок внутрішньої.

Розглядаючи цей приклад, можна зрозуміти, що інфраструктура об'єкта напряму впливає на його вартість. Навіть, якщо комплекс розташований не в привабливому для проживання місці.

Список використаних джерел

1. Пазій В. Середня ціна за «квадрат» зросла на третину: як змінилася вартість квартир в Україні та де найдорожче. Obozrevatel: веб-сайт. URL: https://news.obozrevatel. com/ukr/economics/economy/serednya-tsina-za-kvadrat-zrosla-na-tretinu-yak-zminilasya-varti stkvartir-v-ukraini-ta-de-najdorozhche.htm.

2. Підсумки ринку нерухомості. 2022. ЛУН: веб-сайт. URL: https://misto.lun.ua/2022.

3. DOM.RIA: веб-сайт. URL: https://dom.ria.com/

Размещено на Allbest.ru