Фінансування житлового будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій: особливості реалізації та обліково-аналітичне забезпечення

Размещено на http://www.allbest.ru

Фінансування житлового будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій: особливості реалізації та обліково-аналітичне забезпечення

Financing housing construction through corporate bonds: implementation and accounting-analytical support

Бруханський Руслан Феоктистович

доктор економічних наук, професор, Західноукраїнський національний університет

Brukhanskyi Ruslan

West Ukrainian National University досліджені розглянуто особливості фінансування житлового будівництва шляхом випуску цільових кор-поративних облігацій. Зокрема, розкрито порядок випуску та погашення цільових корпоративних облігацій, призначених для фінансування житлового будівництва. Визначено переваги використання цього механізму фінансування при споруджені житла. Обґрунтовано, що облігації розповсюджуються окремими лотами на відповідну площу житла. Визначено, що основними документами при фінансуванні житлового будівництва є проспект облігацій, договір на придбання облігацій, договір на резервування об'єкта нерухомості, акт при- йому-передачі виконаних робіт, акт введення в експлуатацію житлової нерухомості, свідоцтво про реєстрацію права власності на нерухоме майно. Розкрито особливості облікового відображення операцій з фінансування житлового будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій. Зокрема, відображено бухгалтерські проведення з випуску, розміщення та погашення цільових корпоративних облігацій.

Ключові слова: цільові корпоративні облігації, фінансування житлового будівництва, бухгалтерський облік фінансування житлового будівництва.

The article aims to investigate present challenges concerning financing, accounting, and analytical support of housing development through the issuance of directed corporate bonds. The hostilities in Ukraine resulted in the de-struction of a significant number of residential buildings. The urgent need to rebuild destroyed housing generates the necessity to form a range of acceptable sources of financing and adequate accounting and analytical support for the construction of new residential facilities, in particular through the issuance of corporate bonds. The study is based on the application of a range of general scientific and special methods, in particular: dialectical; hypothetical and deductive; analogy; system analysis and synthesis; extrapolation. The study examines the peculiarities of financing and accounting for housing construction through the issue of corporate bonds. In particular, the procedure for issu-ing corporate bonds intended to finance housing construction is disclosed. The advantages of using this method of financing in the construction of housing are determined. It is proved that financing of housing construction through the issue of securities is a promising financing mechanism, since it allows attracting a significant number of inves-tors in the field of housing construction. The article reveals the peculiarities of issuance, distribution and redemption of targeted corporate bonds and transfer of ownership of a real estate object, which is provided for by the contract of reservation of a construction object. The article identifies main accounting and analytical documents, which are drawn up when using the mechanism of financing housing construction through the issue of targeted corporate bonds. It has been determined that in this financing mechanism, the issuer (developer) forms a bond prospectus, which contains all the information about it, which allows potential bondholders to get acquainted with the informa-tion of the developer. It has been researched that bonds are distributed in separate lots for the corresponding area of housing. It is determined that the main documents for financing housing construction are the bond prospectus, bond purchase agreement, real estate reservation agreement, act of acceptance and transfer of completed works, act of commissioning of residential real estate, and certificate of registration of ownership of real estate. The article reveals the peculiarities of accounting for housing construction financing transactions through the issue of corporate

bonds. In particular, accounting entries on the issue, placement and redemption of corporate bonds with the transfer of ownership of the construction object from the developer to the holder (buyer of housing) of the bonds are reflected. The additional expenses related to the issue and distribution of corporate bonds in the accounting system were highlighted.

Keywords: corporate bonds, housing construction financing, accounting for housing construction financing.

Постановка проблеми. Проблематика забезпечення населення власним житом як в Україні, так і закордоном є однією із найбільш нагальних. Активізація бойових дій на території України, що призвела до руйнування як відокремлених приватних будинків, так і цілісних житлових комплексів, сприяє загостренню потреби забезпечення населення житлом. За офіційною інформацією найбільше пошкоджень житлового фонду зафіксовано у Донецькій, Харківській, Київській та Чернігівській областях. На державному рівні з підтримкою міжнародної спільноти спроєктовано план масштабної відбудови України, відповідно до якого визначено базові джерела фінансування будівництва нових житлових об'єктів. До таких джерел належать кошти, отримані на гранто- вій основі, приватне фінансування та кредитні кошти партнерів. Зважаючи на це, учасниками будівництва будуть прийняті рішення щодо реалізації того чи іншого механізму фінансування будівництва. У статті ми детально розглянемо механізм фінансування будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій, зокрема, акцентуємо увагу на обліково- аналітичному відображенні фінансування житлового будівництва через випуск корпоративних облігацій. Цілком очевидним і беззаперечним є той факт, що більшість бажаючих придбати житлову площу не можуть це здійснити через брак власних фінансових ресурсів, а також внаслідок сповільнення темпів житлового будівництва. Саме ці обставини зумовлюють пошук альтернативних джерел фінансування житлового будівництва. Діючим вітчизняним законодавством [6] передбачено відповідні механізми фінансування житлового будівництва, зокрема: формування фондів фінансування будівництва, створення житлово-будівельних кооперативів, формування фондів операцій із нерухомістю, заснування інститутів спільного інвестування, випуск корпоративних цільових облігацій. Кожен із зазначених механізмів фінансування житлового будівництва, передбачений законодавством, має як свої недоліки, так і переваги у використанні для певних суб'єктів (забудовник, замовник, посередник), задіяних у житловому будівництві. У дослідженні зосереджена

увага на розгляді особливостей житлового будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій та розкритті обліково-аналітичних аспектів, притаманних цьому процесу. Цільові корпоративні будівельні облігації не передбачають процентного доходу і не залежать від цінових коливань на ринку. Купуючи цільові облігації, інвестор отримує право через обумовлений термін обміняти цінний папір на право власності на житло. Потрібний для отримання квартири пакет цінних паперів забудовники дозволяють накопичувати поступово [1].

Аналіз останніх досліджень і публікацій.

Проблематика фінансування житлової нерухомості активно досліджується як вітчизняними, так і зарубіжними науковцями. У своїх працях вони здебільшого акцентують увагу на інфраструктурі ринку нерухомості та специфіці його функціонування, зумовленій суспільно-економічними потребами населення. Менш дослідженими залишаються облікові аспекти операцій з фінансування житлового будівництва.

Зокрема, на важливості джерел фінансування житлової нерухомості наголошує Г. В. Возняк, констатуючи, що «засадничою умовою розвитку житлового будівництва є наявність джерел фінансування інвестицій» [2]. Вивченню зарубіжного досвіду вирішення проблеми фінансування житлового будівництва присвячено наукові дослідження О. А. Білик [3]. Теоретико-методич- ний базис для розробки ціле орієнтованої системи обліково-аналітичного забезпечення управлінських процесів у сфері фінансування й освоєння коштів у житловому будівництві сформовано О. С. Лемішовською та Н. М. Гадзало [4]. Методологічні аспекти обліку й аналізу фінансових результатів основної діяльності будівельних підприємств обґрунтовано у дисертаційному дослідженні О. В. Павелко [5]. Т. Ю. Редзюк [6] фокусує увагу на відображенні у системі рахунків бухгалтерського обліку операцій з облігаціями в будівництві та освоєнні коштів на житлове будівництво.

Формулювання цілей статті. Метою і завданням статті є визначення домінантних аспектів фінансування житлового будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій та їх обліково-аналітичного відображення.

Виклад основного матеріалу дослідження. Пошук та ефективне використання нових і водночас ефективних механізмів фінансування житлового будівництва є чи не одним із найактуальніших завдань, які сприятимуть побудові доступного (за ціновим критерієм) житла, що сприятиме розвитку національної економіки. Увесь спектр учасників житлового будівництва, як потенційних, так і реальних сподіваються на розбудову та відновлення житла, яке повністю чи часткового зруйноване внаслідок активних бойових дій на території України. На загальнодержавному рівні в законодавчому порядку визначено порядок відшкодування за втрачене чи пошкоджене майно внаслідок ведення бойових дій на території України. Тому зважаючи на окреслену проблематику потреба у фінансуванні житлового будівництва є важливою для усіх учасників, які задіяні в цьому процесі. Кожен із учасників житлового будівництва перед його реалізацією розглядає всі можливі варіанти з обґрунтуванням найбільш прийнятного для себе. Це пов'язано із виникненням різного роду ризиків, які виникають на різних стадіях житлового будівництва. Складність процесу реалізації інвестиційних проєктів у сфері нерухомості зумовлена необхідністю розробки техніко-економічних обґрунтувань, інженерної та проєктно-кошторисної документації на будівництво та зведення будівель і споруд, укладення договорів про співпрацю з підрядниками. Передбачені законодавством механізми фінансування житлового будівництва використовуються з урахуванням відповідного алгоритму застосування. Розглянемо детальніше використання механізму фінансування житлового будівництва з використанням цільових корпоративних облігацій. В Україні ще у 2000 році розповсюдженим механізмом залучення фінансових ресурсів, в тому числі і у сферу житлового будівництва, був механізм фінансування будівництва із оголошенням випуску забезпечених облігацій. Однак, за інформацією, наведеною окремими забудовниками, незважаючи на те, що пік випуску корпоративних облігацій припадав на 2005-2008 р р. у 2009 році відбулося різке зниження обсягів випуску облігацій здебільшого через те, що облігації мали формальне розповсюдження, відповідно цей механізм фінансування використовувався рідше. Для визначення особливостей фінансування через випуск облігацій розглянемо цей механізм детальніше. Фінансування будівництва через випуск цільових корпоративних облігацій полягає в наступному - забудовник будівництва (емітент), здійснює емісію (випуск) корпоративних цільових облігацій, за якими виконання зобов'язань здійснюється шляхом передання об'єкта житлової нерухомості. Одна облігація надає її власнику право отримати у власність визначену документами частину площі квартири. Ця площа, зазвичай, дорівнює 1 м2 або 0,01 м2. Тому облігації покупці (інвестори) купують пакетом (лотом), при цьому кількість облігацій розраховується відповідно до загальної площі квартири. Оскільки діяльність із продажу облігацій підлягає обов'язковому ліцензуванню, реалізацію цінних паперів емітент (переважно забудовник, хоча законодавством [7; 8] передбачено, що може бути і замовник будівництва) доручає спеціалізованій фінансовій компанії, що має ліцензію на випуск облігацій. Найчастіше спеціалізована фінансова компанія сама викуповує всі цільові корпоративні облігації, а потім продає їх майбутнім власникам житла. У Європейських країнах існує також ефективна практика фінансування будівельних контрактів шляхом випуску цільових корпоративних облігацій. Застосування механізму випуску цільових корпоративних облігацій у Європі засвідчує те, що розміщенням облігацій займаються банківські консорціуми, які викуповують усю емісію в емітента за певну винагороду, яка в середньому становить від 2,5 до 4,0% вартості емісії [3]. Після цього банківські консорціуми займаються розповсюдженням облігацій і контролюють своєчасність виконання зобов'язань за ними. Слід зазначити, що і в Україні емісія облігацій зумовлює виникнення відповідних накладних витрат, пов'язаних з реєстрацією, випуском і розміщенням цільових корпоративних облігацій (1-2% вартості емісії). Потенційні покупці житла, придбавши цільові корпоративні облігації, після настання терміну їх погашення отримують право обміняти облігації на об'єкт інвестування (квартиру). Погашення цільових корпоративних облігацій здійснюється лише після введення будинку в експлуатацію та настання терміну погашення цільових корпоративних облігацій, обумовленого в проспекті емісії. Досліджена схема інвестування житлового будівництва передбачає для покупця окрім укладення договору на купівлю-продаж облігацій із фінансовою компанією ще й формування договору резервування об'єкта нерухомості (для конкретизації квартири) із замовником будівництва (емітентом). Законодавством передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів з метою забезпечення додаткової гарантії покупцям цільових корпоративних облігацій. У результаті придбання лоту облігацій згідно договору купівлі-продажу правовідносини між покупцем і фінансовою компанією припиняються - покупець набуває право вимоги до емітента. Не значну поширеність в Україні ця схема фінансування житлового будівництва набула внаслідок необхідності проходження ретельної перевірки емітента (замовника будівництва) та видачі дозвільних документів на будівництво Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку України. При реалізації механізму фінансування житлового будівництва шляхом випуску цільових корпоративних облігацій забудовник здійснює емісію облігацій, купуючи які, інвестор отримує об'єкт житлової нерухомості в майбутньому, після завершення будівництва. За покупцем (інвестором) закріплюється конкретна квартира, а вартість облігації прирівнюється до вартості квадратних метрів житлової площі. Визначальна перевага використання житлових цінних паперів при фінансуванні будівництва полягає в тому, що цей механізм дає можливість залучити значну кількість інвесторів житлового будівництва внаслідок відкритого їх обігу. Особливістю використання вище розглянутого механізму фінансування житлового будівництва є те, що покупець не може придбати стільки зобов'язань, скільки планує придбати, а лише ту кількість, яка закріплена за конкретним об'єктом нерухомості. Доцільно відзначити, що алгоритм випуску облігацій визначається Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку України. При випуску облігацій інформація про фінансово- майновий стан емітента (забудовника) підлягає оприлюдненню, що сприяє забезпеченню довіри серед замовників будівництва до забудовника і зумовлює зростання його кредитного рейтингу. Зважаючи на спектр особливостей використання методу фінансування будівництва за рахунок випуску корпоративних цільових облігацій перед прийняттям рішення про його застосування доцільно проаналізувати переваги і недоліки цього механізму. У тематичній економічній літературі наводяться численні аргументи на користь використання такого механізму фінансування житлового будівництва, до основних з яких належать [1; 4; 6; 9]:

оптимізація оподаткування доходів. Дохід від випуску облігацій не оподатковується, залучення коштів під будівництво не передбачає виникнення податкових зобов'язань;

можливість залучення значної кількості інвесторів шляхом відкритого розповсюдження цільових облігацій на будівництво;

відсутність плати (відсотків) за користування залученими коштами;

не передбачає надання застави забудовником для залучення коштів;

створення позитивної репутації забудовника внаслідок своєчасного та повного виконання зобов'язань за облігаціями. Окрім наявних переваг для забудовника житлового будівництва при використанні цільових облігацій як механізму фінансування житлового будівництва є й відчутні переваги для інвестора при придбанні ним облігацій [1; 4; 6; 9]:

закріплення за собою майнових прав на частину нерухомості, передбаченої облігаційним лотом;

отримання гарантій на цільове використання внесених грошових засобів; фінансування будівництво цільовий облігація

можливість продажу майнових прав на нерухоме майно за ціною, що відрізняється від номінальної, зафіксованої в лоті облігацій;

незважаючи на зміну заявленої у кошторисних розрахунках вартості нерухомості, інвестор отримує об'єкт нерухомості за ціною, вказаною в цільовій облігації. Процеси емісії, обігу і погашення цільових облігацій супроводжуються складанням відповідної документації, на основі якої регулюється рух корпоративних цільових облігацій з фінансування житлового будівництва. Своєрідним дозволом на емісію облігацій і базовою основою інформаційно-аналітичного відображення їх випуску та руху є: проспект емісії облігацій (у випадку відкритого розміщення) або рішення органу управління емітента (у випадку закритого розміщення), договір купівлі-продажу пакету (лота) цінних паперів та договір бронювання (резервування) об'єкта нерухомості. Спектр особливостей практичної реалізації механізму фінансування будівництва за рахунок випуску цільових корпоративних облігацій генерує специфіку їх обліково-аналітичного відображення (табл. 1).

Таблиця 1

Облік випуску, обігу та погашення облігацій на нерухоме майно у забудовника житлового будівництва*

*удосконалено та доповнено на основі опрацювання джерел [4; 6; 10]

Висновки

Для забезпечення зростання темпів житлового будівництва в Україні доцільно окреслити спектр прийнятних фінансових ресурсів, своєчасне залучення й адекватне спрямування яких сприятиме оптимальній реалізації житлових будівельних проєктів у визначені в договорі будівництва строки. Дієвим, однак незаслужено мало використовуваним механізмом фінансування житлового будівництва є випуск цільових корпоративних облігацій. Зважаючи на наведені у статті переваги застосування цього механізму фінансування житлового будівництва, забудовникам доцільно використовувати цей метод більш активно. Конкретизація обліково- аналітичного забезпечення фінансування житлового будівництва шляхом випуску цільових корпоративних облігацій у статті наведена свідомо спрощено, оскільки технологічно будівництво передбачає послідовне виконання спектру відповідних видів будівельно- монтажних робіт, які також відображаються в системі бухгалтерського обліку, формуючи їх вартість з урахуванням будівельних норм. Таким чином, ефективність фінансування та належне обліково-аналітичне забезпечення житлового будівництва є основою формування адекватної вартості майбутніх житлових площ, що потребує більш детального розкриття у наступних дослідженнях.

Список використаних джерел

Юркевич О. М. Розвиток форм фінансування житлового будівництва в Україні. Інвестиції: практика та досвід. 2017. № 21. С. 3034. URL: http://www.investplan.com.ua/pdf/21_2017/9.pdf

Возняк Г. В. Сучасні механізми фінансування будівництва житла в Україні: проблеми та шляхи вирішення. Бізнес Інформ. 2019. № 8. С. 111116. URL: https://www.business-inform.net/export_pdf/business- inform-2019-8_0-pages-111_116.pdf

Білик О. А. Фінансові механізми житлового будівництва: зарубіжний досвід. Науковий вісник Херсонського державного університету. 2016. Випуск 17. Част. 2. С. 3337. URL: http://www.ej.kherson.ua/journal/ economic_17/2/9.pdf

Лемішовська О. С., Гадзало Н. М. Обліково-аналітичне забезпечення в процесах управління фінансуванням та освоєнням коштів на житлове будівництво. Економіка та суспільство. 2023. № 51. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2023-51-49

Павелко О. В. Облік та аналіз фінансових результатів основної діяльності будівельних підприємств: методологія й організація: дис. док. екон. наук. ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана». Київ, 2020. 410 с.

Редзюк Т. Ю. Деякі аспекти бухгалтерського обліку у учасників будівельного процесу проблеми та можливі шляхи вирішення. URL: https://magazine.faaf.org.ua/deyaki-aspekti-buhgalterskogo-obliku-u-uchasnikiv- budivelnogo-procesu-problemi-ta-mozhlivi-shlyahi-virishennya.html

Закон України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» від 15.08.2022 р. № 2518-IX.

Закон України «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки» від 23.02.2006 р. № 3480-IV.

Купівля квартири у новобудові через емісію цільових облігацій. URL: https://domik.ua/uk/novini/kupiv- lya-kvartiri-u-novobudovi-cherez-emisiyu-cilovih-obligaciy-259896.html

Даниленко І. Цільові облігації та будівництво житла. Податки та бухгалтерський облік № 35 від 29.04.2004 р. URL: https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/n0057697-04#Text

References

Jurkevych O. M. (2017). Rozvytok form finansuvannja zhytlovogho budivnyctva v Ukrajini [Development of forms for housing construction financing in Ukraine]. Investyciji: praktyka ta dosvid, № 21, рр. 3034. Retrieved from http://www.investplan.com.ua/pdf/21_2017/9.pdf

Voznjak G .V. (2019). Suchasni mekhanizmy finansuvannja budivnyctva zhytla v Ukrajini: problemy ta shl- jakhy vyrishennja [Modern Mechanisms for Financing the Housing Construction in Ukraine: Problems and Ways to Solutions]. Biznes inform, № 8, рр. 111116. Retrieved from https://www.business-inform.net/export_pdf/business- inform-2019-8_0-pages-111_116.pdf

Bilyk O.A. (2016) Finansovi mekhanizmy zhytlovogho budivnyctva: zarubizhnyj dosvid [Financial mechanisms of housing: foreign experience]. Naukovyj visnyk Khersonsjkogho derzhavnogho universytetu, № 17, рр. 3337. Retrieved from http://www.ej.kherson.ua/journal/economic_17/2/9.pdf S. 3337.

Lemishovsjka O. S., Ghadzalo N. M. (2023). Oblikovo-analitychne zabezpechennja v procesakh upravlinnja finansuvannjam ta osvojennjam koshtiv na zhytlove budivnyctvo [Accounting and analytical support in the processes of management of financing and appropriation of funds for residential construction]. Ekonomika ta suspiljstvo, № 51. DOI: https://doi.org/10.32782/2524-0072/2023-5149

Pavelko O. V. (2020). Oblik ta analiz finansovykh rezuljtativ osnovnoji dijaljnosti budiveljnykh pidpryjemstv: metodologhija j orghanizacija: dys. dok. ekon. nauk. [Accounting and analysis of financial results of the construction enterprises main activity: methodology and organization]. Kyiv: DVNZ «Kyivsjkyj nacionaljnyj ekonomichnyj univer- sytet imeni Vadyma Ghetjmana», 410 р.

Redzjuk T. Ju. Dejaki aspekty bukhghaltersjkogho obliku u uchasnykiv budiveljnogho procesu problemy ta mozhlyvi shljakhy vyrishennja [Some aspects of accounting for participants in the construction process, problems and possible solutions]. Retrieved from https://magazine.faaf.org.ua/deyaki-aspekti-buhgalterskogo-obliku-u-uchas- nikiv-budivelnogo-procesu-problemi-ta-mozhlivi-shlyahi-virishennya.html.

Zakon Ukrajiny «Pro gharantuvannja rechovykh prav na ob'jekty nerukhomogho majna, jaki bud utj sporudzheni v majbutnjomu» vid 15.08.2022 № 2518-IX.

Zakon Ukrajiny «Pro rynky kapitalu ta orghanizovani tovarni rynky» vid 23.02.2006 № 3480-IV.

Kupivlja kvartyry u novobudovi cherez emisiju ciljovykh oblighacij [Purchase of an apartment in a new building through the issue of targeted bonds]. Retrieved from https://domik.ua/uk/novini/kupivlya-kvartiri-u-no- vobudovi-cherez-emisiyu-cilovih-obligaciy-259896.html.

Danylenko I. Ciljovi oblighaciji ta budivnyctvo zhytla. Podatky ta bukhghaltersjkyj oblik [Targeted bonds and housing construction]. № 35 vid 29.04.2004 Retrieved from https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/n0057697-04#Text.

Размещено на Allbest.ru