Особенности определения ликвидационной стоимости объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности определения ликвидационной стоимости объектов недвижимости

Зайцева Я.В., Шевкетова И.Е.

Аннотация

В данной статье рассматривается особенности и порядок определения ликвидационной стоимости объектов недвижимости. Описаны два метода определения ликвидационной стоимости. Произведен расчёт ликвидационной стоимости земельного участка, расположенного в МО город Тимашевск.

Ключевые слова: ликвидационная стоимость, рыночная стоимость, оценочная деятельность, оценщик, виды стоимости.

Annotation

This article discusses the features and procedure for determining the liquidation value of real estate. Two methods for determining salvage value are described. The liquidation value of a land plot located in the Moscow region Timashevsk was calculated.

Key words: liquidation value, market value, appraisal activity, appraiser, types of value.

Как известно, существуют разные виды стоимости в оценочной деятельности, поэтому оценщику необходимо выбирать тот или иной вид.

В данной статье хотелось бы подробнее рассмотреть понятие и порядок определения ликвидационной стоимости. Согласно п. 9 ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» «ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».

Для того, что определить ликвидационную стоимость необходимо учитывать влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Далее рассмотрим два метода определения ликвидационной стоимости: прямой и косвенный метод.

Прямой метод - основывается на сравнительном подходе. Во -первых, сравниваются продажи, то есть актив, который нужно продать анализируют с аналогом. Во-вторых, корреляционно-регрессионный анализ, посредством которого определяется, как зависит ликвидационная стоимость актива от разных факторов.

Косвенный метод - основывается на расчете ликвидационной стоимости через рыночную оценку. Так, узнается рыночная цена актива, а потом она корректируется на фактор вынужденной продажи.

Безусловно, стоит понимать, что существуют проблемы при расчете ликвидационной стоимости: происходит переход от рыночной стоимости имущества к ликвидационной. Для этого существует фактов стоимости денег во времени и фактор эластичности спроса по цене.

Фактор стоимости денег во времени основан на устойчивости реализации объекта по цене. Цена в свою очередь ниже рыночной стоимости. Тем самым данный фактор ускоренно реализует объекты, стоимость которого ниже рыночной, но она должна быть компенсирована доходами от размещения денежных средств, полученных от реализации этого объекта в меньшем объеме, но ранее.

Доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта, рассчитывается по следующей формуле:

Д = Су х ((1 + R) t - 1) (1)

Д - доход от размещения суммы, полученной в результате ускоренной реализации объекта;

Су - денежная сумма, полученная в результате ускоренной реализации.

R - требуемая доходность инвестирования в Объект оценки;

t - период времени, равный разнице между сроком реализации объекта по рыночной и по ликвидационной стоимости.

Из-за того, что доход равен разнице между денежной суммой, которая получена от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции, и денежной суммой, полученной в результате ускоренной реализации объекта.

Тогда денежная сумма, полученная от реализации объекта с течение среднерыночного периода экспозиции (Ср) равна:

Ср = Су + Д = Су + Су х ((1 + R) t - 1) = Су х( (1 + R) t -1) (2)

Из этой формулы мы можем вычислить коэффициент, учитывающий фактор стоимости денег во времени:

Ксдв = 1 / (1 + R) tp = tpл - t (3)

t_p - срок реализации объекта по рыночной стоимости, который равен среднему периоду экспозиции объектов, схожих с объектом оценки на сегодняшний день.

1_РЛ - срок реализации объекта по ликвидационной стоимости.

Расчет ликвидационной стоимости:

Ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

Л = Р х Ксдв х Кэ, (4)

где Л - ликвидационная стоимость объекта оценки,

Р - рыночная стоимость объекта оценки,

Ксдв - коэффициент, учитывающий стоимость денег во времени,

Кэ - коэффициент, учитывающий эластичность.

В данном исследовании хотелось бы рассмотреть определение ликвидационной стоимости на примере земельного участка.

Рассматриваемый земельный участок площадью 397 квадратных метров, расположен по адресу: Краснодарский край, Тимашевский район, г. Тимашевск, мкр. Южный, ул. Фабричная,30.

Категория земель - земли населённых пунктов (вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства).

Рисунок 1. Расположение з в черте населенного пункта

Кадастровый номер: 23:31:0317001:4710.

Кадастровая стоимость: 263901 рублей.

Рыночная стоимость: 2114139,06 рублей.

Расчет ликвидационной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:31:0317001:4710 представлен в Таблице 1.

Таблица 1. Расчет ликвидационной стоимости земельного участка с кадастровым номером - 23:31:0317001:4710

Таким образом, ликвидационная стоимость объекта оценки, составила: один миллион сто тридцать девять тысяч пятьсот двадцать рублей девяносто пять копеек. Можно заметить, что основной проблемой расчета является то, что оцениваемая стоимость объекта обладает определенными дополнительными характеристиками: вид стоимости, момент времени произведения оценки, цель проведения оценки стоимости. Проблемы ликвидационной стоимости состоит в том, что отчуждение объекта происходит в кратчайшие сроки, нежели в других случаях.

ликвидационный стоимость земельный недвижимость

Использованные источники

1. Зайцева Я.В. Активизация земельного рынка / Я.В. Зайцева // Творчество молодых ученых и студентов в области экономических наук: Материалы международного конкурса научных публикаций молодежи. - Краснодар: ФГБУ "Российское энергетическое агентство" Минэнерго России Краснодарский ЦНТИ-филиал ФГБУ "РЭА" Минэнерго России, 2018. - С. 100-106.

2. Зайцева Я.В. Анализ рынка земельных участков в г. Краснодаре / Я.В. Зайцева // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 23-24 апреля 2019 года. - Краснодар: Общество с ограниченной ответственностью "Эпомен", 2019. - С. 334-342. - EDN YFOLXD.

3. Ломаев О.Ю. Ликвидационная стоимость / О.Ю. Ломаев, Е.А. Романова // Актуальные проблемы современной науки в 21 веке: сборник материалов X Международной научно -практической конференции, Махачкала, 30 апреля 2016 года. - Махачкала: Общество с ограниченной ответственностью "Апробация", 2016. - С. 83-84.

4. Онищенко В.П. Ликвидационная стоимость основных средств: проблемы определения / В.П. Онищенко // Проблемы и перспективы экономики и управления. - 2015. - № 1(1). - С. 179-184.

5. Радчевский Н.М. Зарубежный опыт развития земельного рынка / Н.М. Радчевский, Я.В. Зайцева // Экономика и предпринимательство. - 2019. - № 11(112). - С. 1079-1081.

6. Пищиков, Д.С. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода / Д.С. Пищиков // Интеллектуальный потенциал XXI века: ступени познания. - 2013. № 17. - С. 293-297.

7. Слуцкий А.А. Методика определение ликвидационной стоимости // Банковское кредитование. - 2010. - № 4.

Размещено на Allbest.ru