Девелопмент недвижимости и комплексное развитие территорий

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ И КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ

Райгородская Виктория Станиславовна,

Шестов Андрей Владимирович,

Кочетова Галина Георгиевна

Аннотация

В статье приведены концепции понятия «девелопмент недвижимости», проанализированы показатели комплексного развития территорий в России в целом и в частности в Москве, особое внимание уделено использованию промышленных зон. Сделаны выводы о необходимости совершенствования правовой базы.

Ключевые слова: девелопмент недвижимости, девелопер, комплексное развитие территорий, промышленная зона, редевелопмент.

Abstract

The article presents the concepts of "real estate development”, analyzes the indicators of complex development of territories in Russia as a whole and in particular in Moscow, special attention is paid to the use of industrial zones. Conclusions are drawn about the need to improve the legal framework.

Key words: real estate development, developer, complex development of territories, industrial zone, redevelopment.

Основная часть

Под девелопментом недвижимости понимается особый вид предпринимательской деятельности, заключающийся в преобразовании объекта недвижимости с целью формирования его добавленной стоимости. Для осуществления бизнес-проектов такого рода необходим комплексный анализ и исследование местного рынка, изучение процессов проектирования, строительства и финансирования проектов.

В России интерес к девелопменту начал расти с начала 2000 -х годов, когда после экономического кризиса 90-х и повышения темпов экономического развития в стране активно стала развиваться строительная отрасль.

В работе [1] анализируются различные теоретические модели девелопмента:

1. Модели рыночного равновесия;

2. Модели последовательных стадий девелопмента;

3. Агентские модели;

4. Структурные модели.

У каждого вида моделей есть свои преимущества и недостатки, но важно, на наш взгляд, не столько сравнивать их между собой, сколько взаимодополнять. Необходимо построение современной теории девелопмента, основанной на взаимном сочетании различных моделей этого явления.

Определенную сложность представляет то обстоятельство, что понятие «девелопмента», а также близких ему и популярных в последние годы понятий «редевелопмента» и «ревитализации территорий» не прописаны в современном российском законодательстве, хотя и используется широко в научном обороте. Понятие «девелопер» наиболее близко понятию «застройщик, определение которому дано в Градостроительном кодексе РФ. Однако разница состоит в том, что в отличии от застройщика девелоперу не обязательно владеть участком земли под застройку. Кроме того девелопмент может трактоваться и более широко, как управление недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла, пересекаясь в этом случае с понятием «сервейинг» [2], для которого также отсутствует законодательное определение в РФ,

Как уже было сказано выше, одно из актуальных явлений последних лет - редевелопмент. Особенно этот процесс значим в отношении промышленных зон. Несмотря на отсутствие термина «редевелопмент» в правовых документах, на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы этот термин присутствует [3]. На сайте приводится ряд данных в отношении промзон Москвы, подлежащих редевелопменту и созданные или планируемые в результате объекты. (табл. 1).

Таблица 1

Планы редевелопмента промзон Москвы

Источник: составлено авторами по данным [3]

Важной вехой явилось принятие в 2020 году поправок в Градостроительный кодекс РФ [4], узаконивших понятие «Комплексное развитие территорий» (далее -КРТ). Это понятия вобрало в себя в том числе и то, что принято называть редевелопментом. Согласно градостроительному кодексу возможны четыре вида КРТ:

1. КРТ жилой застройки;

2. КРТ нежилой застройки;

3. КРТ незастроенной территории

4. КРТ по инициативе правообладателей.

КРТ осуществляется в целях повышения качества городской среды, улучшения внешнего облика территории, развития инфраструктуры, привлечения внебюджетных средств для развития территории и других указанных в Градостроительном кодексе целей.

Основные показатели КРТ в целом по России по данным Минстроя РФ представлены в табл. 2.

В Москве была принята программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий, преобразованная в последствии в программу комплексного развития территорий [6]. В соответствии с этой программой предполагается застроить (реконструировать) 35 млн м² площади города, в том числе 10 млн. м² жилой застройки, что составляет 28,5 % от общей площади. Предполагается создать 550 тыс. рабочих мест. На сайте представлены как реализуемые объекты, так и планируемые. комплексный развитие территория промышленный

Таблица 2

Данные мониторинга механизма КРТ в России В строках, где отсутствует указание на период, данные приводятся по состоянию на начало 2023 года

Источник: составлено по данным [5].

Характеристика реализуемых проектов КРТ в Москве по данным Программы [6] представлены в табл. 3

Таблица 3

Реализуемые проекты КРТ в Москве (по состоянию на начало 2023 г)

Источник: составлено по данным [6].

Как видно из табл. 3, наибольшую долю в площади КРТ составляет застройка жилого назначения, на втором месте - застройка общественноделового назначения, на третьем - производственного назначения. По ряду проектов КРТ на сайте указана застройка нежилого назначения без уточнения. Общая площадь такой застройки составит 679,66 тыс. м², что составляет 8,3 % от общей застройки.

Как видно из табл. 2 и табл. 3, доля жилой площади в Москве составляет меньшее значение чем в целом по России, что объяснимо в частности столичным статусом Москвы.

Анализируя сайты [4, 6]. можно заметить, что в обоих источниках недостаточно представлены временные показатели реализации соответствующих проектов (в первом случае они указаны лишь для небольшого количества объектов, во втором - полностью отсутствуют), а также перечень юридических лиц, выигравших торги. Отчасти соответствующая информация может быть подчерпнута на сайте [7]. Так, по данным этого сайта можно обнаружить, что 13.03.23 были подведены итоги аукциона на право заключения договора КРТ нежилой застройки в производственной зоне «Дегунино-Лихоборы». Победил участник - ООО "Специализированный застройщик "Прометейсити". Результаты аналогичного аукциона в отношении промзоны «Красный строитель» - победа участника ООО «А101» Обращает на себя внимание то, что во всех представленных случаях участник аукциона был один.

Подводя итоги выполненному исследованию, можно сделать следующие выводы:

1. Представляется целесообразным создании комплексной теории девелопмента недвижимости, основываясь на различных моделях.

2. Необходимо законодательное закрепление терминов «Девелопмент недвижимости» и «Сервейинг».

3. При осуществлении проектов КРТ необходимо обеспечивать сохранность памятников архитектуры, в том числе и промышленной.

4. Следует, на наш взгляд, совершенствовать базу проектов КРТ, указывая временные параметры реализации этих проектов и девелоперов, победивших на торгах.

Список литературы

1. Котляров М.М. Урбанистика. Недвижимость и городская среда.: учебник для вузов.-Москва: Издательство Юрайт, 2022-199 с.

2. Сервейинг: организация, экспертиза, управление. Часть первая. Организационно-технический модуль системы сервейинга: учебник/под общ. Ред. Проф. П.Г. Грабового -Москва: Издательство «АСВ», ИИА «Просветитель», 2015. 560 с.

3. Официальный сайт Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://stroi.mos.ru (дата обращения: 08.04.2024).

4. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2023) / Некоммерческая интернет-версия «КонсультантПлюс» [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=464185& dst=0&edition=etD&rnd=SWb9g#Miv7U9UXjKkxiq9A (дата обращения: 10.04.2024).

5. Официальный сайт Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства РФ [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.minstroyrf.gov.ru/ (дата обращения: 09.04.2024).

6. Московская программа комплексного развития территорий [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://krt.mos.ru// (дата обращения: 10.04.2024).

7. Информационный ресурс государственной информационной системы «Официальный сайт Российской Федерации в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов» (ГИС Торги) [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://torgi.gov.ru/new / (дата обращения: 10.04.2024).

Размещено на Allbest.ru