Размещено на http://www.allbest.ru/

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

Факультет «ГиМУ»

КАФЕДРА АНТИКРИЗИСНОГО УПРАВЛЕНИЯ И

ФИНАНСОВОГО МЕНЕДЖМЕНТА

КУРСОВАЯ РАБОТА

СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ДИНАМИКИ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Санкт-Петербург 2006г.

ВВЕДЕНИЕ

Статистика цен входит составной частью в социально-экономическую статистику, она изучает всю систему цен, действующую в сфере экономических отношений.

Цена является важнейшим стоимостным измерителем. Цену как объект изучения статистики цен следует рассматривать с позиций макро- и микроэкономики. С позиций макроэкономики на цену воздействуют отраслевые пропорции, системы распределения национального дохода, налогообложения и кредитования, порядок формирования затрат и т.д. С микроэкономических позиций цена рассматривается как механизм, функционирующий на уровне конкретного предприятия, фирмы, с помощью которого можно обеспечить прибыль.

Цены формируются как в процессе производства, так и в процессе обмена товаров и их значение в экономическом механизме велико. С переходом России на рыночные основы хозяйствования доминирующее положение заняли свободные цены, выполняющие несколько функций:

- балансирующая функция. Она заключается в том, что с помощью цен достигается баланс между производством и потреблением, предложением и спросом. Цена должна заинтересовывать производителя в повышении качества и расширении ассортимента товаров с учетом спроса.

- распределительная функция цены, которая предполагает возможность распределения и перераспределения произведенной стоимости между отдельными отраслями и секторами экономики, между различными регионами, отдельными социальными группами населения и т.д. Именно через эту функцию цены государство в значительной мере решает социальные проблемы общества.

- критериальная функция. Цена выполняет, поскольку является соизмерителем, с одной стороны, затрат, с другой -- результатов труда. Соотношение между результатом и затратами характеризует эффективность затрат.

Следует отметить, что функции действуют не изолированно, а в сложном взаимодействии и взаимосвязи. В тесной взаимосвязи действуют в сфере экономических отношений и различные виды цен, составляющие единую систему цен, которые можно классифицировать. Так, в данной работе мы постараемся изучить не весь ценовой спектр, а лишь отдельный его сегмент - рынок недвижимости, уделив большую часть внимания исследованию ценовой динамики Петербургского рынка недвижимости.

В основу анализа динамики цен на недвижимость мы положим систему показателей статистики цен, представляющую собой совокупность взаимосвязанных и взаимодополняющих показателей, характеризующих различные стороны формирования и движения цен. Особое место в ней занимают индексы цен, которые отражают изменение цен по обобщенным потокам товаров и услуг, а в нашем случае объектов недвижимости. В анализе движения цен наряду с индексами используются и динамические ряды средних цен, позволяющие изучить соотношения цен на разные виды объектов недвижимости. Важную роль в анализе ценовой информации играют пространственные ряды цен, на основании которых проводятся межрегиональные сопоставления уровней цен на одни и те же группы объектов недвижимости, сопоставление уровней цен по различным каналам их реализации и т.д.

При статистическом изучении требуются разработка и анализ структуры цен на объекты недвижимости. Они позволят выявить сложившиеся условия производства и обращения, связи между производителями по технологической цепочке, распределительные отношения, реализуемые через цены в условиях свободного ценообразования. При этом мы будем помнить, что при построении системы показателей статистики цен предусматривается и определенная ее согласованность с показателями других направлений статистики (например, статистики промышленности, капитального строительства и т.п.) и статистики, изучающей функциональные аспекты (например, фонд сбережения, уровень жизни, финансы).

Задачами статистики цен на недвижимость мы представим:

¦ изучение конъюнктуры рынка недвижимости с целью нахождения узловых точек роста или падения цен на недвижимость;

¦ выявление средней динамики цен на недвижимость, выдвигаемой производителями-застройщиками или продавцами недвижимости;

¦ выявление средней динамики цен, сложившейся на потребительском рынке.

Сразу отметим, что поскольку темой данной работы заявлена ценовая динамика недвижимости, представляющей собой большую и неоднородную совокупность, весьма сложную для полного, всестороннего анализа, то объектом данного исследования мы возьмем только жилую недвижимость, выставляемую на продажу (т.е. исключим объекты социального назначения, коммерческую недвижимость и земельные участки).

Глава 1. Методологические принципы статистики цен на недвижимость и ее проблемы

Цены на недвижимость, которые регистрируются и которые мы можем изучить, - это, как правило, цены предложения. Они легко отслеживаются в многочисленных периодических изданиях о продаже-покупке недвижимости и относительно легко поддаются классификации и анализу. Гораздо сложнее обстоит дело с ценами потребителей. Проблемой при наблюдении потребительских цен на недвижимость является отсутствие проработанной системы их наблюдения и изучения, отсутствует система четкой классификации, как содержания сделок, так и условий их обеспечения. При том что рыночные цены теоретически должны отражать взаимовыгодное представление и продавцов и покупателей о стоимости предлагаемого товара, на практике цены на недвижимость в России диктуются монопольной политикой компаний-застройщиков, предлагающих на рынок первичное жилье, которое в условиях критического, аварийного на 20 % жилого фонда в стране, становится основным объектом сделок с недвижимостью и задает тон всей ценовой политике в этом секторе. Отсюда тот факт, что цены предложения могут принимать какой угодно размер, и потребители вынуждены будут соглашаться на эти требования.

Другой проблемой статистики является сбор данных: теоретически он должен включать в себя получение информации о ценах сделок, совершаемых в рамках различных стадий движения продукта, но в нашем случае это практически невозможно: объектом недвижимости может выступать как непосредственно земельный участок, так и осуществляющееся на нём строительство. К тому же для максимального приближения статистики к реальным ценам должны учитываться все характеристики сделок, влияющие на цену: точное определение объекта покупки-продажи, условия продажи, тип покупателя и др. В современной статистике недвижимости, как правило, используется метод классификации по типовым средним данным, когда выбирается один-два критерия, относительно которых все имеющиеся объекты недвижимости подлежат анализу без дальнейшего тщательного распределения. Это является причиной большого числа статистических ошибок, когда в рамках одной критериальной группы могут существовать объекты совершенно разных ценовых уровней. Самый простой и распространенный пример - соотношение стоимости однокомнатной квартиры типового плана и квартиры-студии формата элитного жилья. Пока на данный момент в России на государственном уровне не существует разработанной системы показателей для четкой типологии и классификации объектов недвижимости с точки зрения их рыночной значимости, поэтому различные аналитические компании и эксперты используют собственные методы для распределения и оценки этих объектов.

По регулярности получения данных выделяются различные подходы к сбору ценовой информации. Осуществление сделок на рынке недвижимости в отличие от других занимает весьма продолжительное время, тенденции в изменении ценовой политики ощущаются далеко не сразу - в зависимости от интенсивности проявления того или иного ценового фактора периоды понижения или повышения цен могут занимать от двух недель до года, поэтому специалисты используют большой спектр аналитических сводок: от еженедельных отчетов (как например, в петербургском издании «Бюллетень недвижимости»), до годовых результатов, издаваемых статистическими комитетами, в том числе, Администрации Санкт-Петербурга. Хотя большее теоретическое и практическое значение имеют исследования ежемесячного и квартального периода. Это промежутки, необходимые для оценки влияния факторов и достаточные для фиксации какой-то определенной устойчивой тенденции. Единственным общим правилом для всех подходов является необходимость регистрации цен в один и тот же момент (день) каждого месяца, с тем, чтобы интервал наблюдения за изменением цен был постоянным.

Особые статистические проблемы при регистрации цен возникают при вмешательстве государственных факторов - изменении законодательства или налоговой, кредитно-финансовой или социальной политики.

Что же касается непосредственно изучения динамики цен на недвижимость, то основной статистической единицей учета здесь является цена квадратного метра, выраженная, как правило, в условных единицах, воспроизводящих курс доллара, а основными обобщающими показателями являются индексы цен во времени

где: - показатель цены в текущем периоде,

- показатель цены в предыдущем периоде,

- показатель цены в базовом периоде.

Глава 2. Статистический анализ динамики цен на недвижимость

2.1 Общая динамика цен на недвижимость в Санкт-Петербурге

Нынешний год преподнес множество сюрпризов всем участникам рынка недвижимости, главным из которых стал неимоверно большой взлет цен за относительно короткий промежуток времени. Причины и последствия этого факта мы рассмотрим ниже, а сейчас просчитаем основные статистические показатели и проследим тенденцию изменения средней цены на петербургские квартиры на временном отрезке 2000-2006 гг. Источником статистической информации возьмем периодическое издание «Бюллетень недвижимости» - его интерактивный вариант - сайт www.bn.ru. Периодичность, с которой берутся исследуемые нами цифры - одна неделя, начиная с 7 января 2000 года. Статистическая единица учета - количество долларов за квадратный метр ($/кв.м.). Объект исследования - средняя цена на квартиры в Санкт-Петербурге (к сожалению, точно не известно, на каких принципах основывается исследовательский отдел этого издания, вычисляя усредненные данные, но, учитывая его авторитетность, предположим, что расчеты эти носят объективный характер и отражают подлинную ситуацию на рынке недвижимости). Полная таблица цен приведена в приложении 1 в конце работы, помимо показателей цен рассчитаны также показатели темпов прироста по сравнению с предыдущей датой и показаны графики динамики цен и темпов прироста, построенные на основании данных этой таблицы. Поскольку количество дат и соответствующих цен слишком большое, и изучение каждого параметра заняло бы слишком много времени и места, проанализируем общую тенденцию изменения цены на недвижимость, опираясь на понятия точек максимальной и минимальной цены:

¦ Базовая средняя цена на квартиры на 7 января 2000 г. = 362,8 $/кв.м. С этого момента в течение двух недель идет рост цены до 21 января 2000 года (max) = 363,7 $/кв.м. Приращение цены: = 363,7-362,8 = 0,9 $, коэффициент роста = 1,003, т.е. прирост составил 0,248 % за две недели (0,5 месяца).

¦ С 21 января 2000 года идет падение цен до 19 июня 2000 года = 348,4 (min). = - 15,3 $, коэффициент убытка = 0,96, т.е. падение составило 4 % за двадцать недель (пять месяцев).

¦ С 19 июня 2000 года, если не обращать внимания на редкие моменты незначительных падений курса цены, начинается стабильный рост цены до 13 сентября 2004 года (max) = 1165,1 $/кв.м. = 816,7 $, = 3,34, т.е. прирост составил 234 % за 199 недель (? 51 месяц).

¦ Однако с 13 сентября 2004 года наметилась тенденция падения цен, продлившаяся до 23 мая 2005 года = 1120,4 $/кв.м. (min). = -44,7, = 0,96, т.е. падение на 4 % за 35 недель (? восемь месяцев).

¦ С 23 мая 2005 года начинается новый рост цены до max 11 декабря 2006 = 2587,5 $/кв.м.. = 1467,1, = 2,31, т.е. прирост составил 131 % за 79 недель (девятнадцать месяцев).

Если сравнить темпы среднемесячного прироста за эти периоды:

= 0,496, = - 0,8, = 4,58, = - 0,5, = 6,9

то можно заметить, что последний этап отличается от остальных своей скоростью, особенно если учитывать столь низкий темп периода, идущего перед ним. Хотя сама тенденция возрастания цены не является такой уж неожиданной: предыдущая стадия падения и возрастания цены дает понять, по какому принципу происходит изменение цены - ее постоянное стремление на максимальное повышение, которое и является впоследствии причиной падения ее. Однако такое рассмотрение динамики несколько сглаживает впечатление о ценовом изменении, представляет ее волнообразную природу, но не показывает характер волны, ее высоту и продолжительность. Например, если взять период с 23 мая 2005 года по 11 декабря 2006, то теоретически его можно разбить на две составляющие:

ц с мая 2005 (min) по 19 декабря 2005 года = 1165,6 $/кв.м. (точка перегиба), когда шло восстановление средней цены на квартиры до уровня 13.09.2004. = 45,2, = 1,04, рост на 4% за 30 недель (? семь месяцев).

ц и период 19 декабря 2005 - 11 декабря 2006 = 2587,5 $/кв.м., когда начался относительно резкий взлет цены на недвижимость. = 1421,9, = 2,22, т.е. прирост составил 122 % за 49 недель (двенадцать месяцев).

Темпы среднемесячного прироста за эти этапы будут выглядеть как = 0,57 и = 10,17, где последний показывает более крутой подъем цены, нежели был выведен для общего, совокупного показателя, а, значит, и график динамики цен будет расти гораздо быстрее, чем в случае учета максимально-минимальных значений. В таком случае, для анализа рынка недвижимости лучше дополнительно использовать понятие точек перегиба - тех мест, где изменяется темп прироста цен.

Для этого мы опять воспользуемся таблицей средних цен, приведенной в приложении 1, и укрупним рассматриваемые интервалы до квартальной периодичности - по три месяца, показатели рассчитаем на основе формул, приведенных в главе 1 и уже использованных нами в этом разделе.

Таблица 1. Таблица средних цен на квартиры в Санкт-Петербурге (поквартальный отчет) www.bn.ru - «Бюллетень недвижимости»: вкладка «Индикатор цен на жилье в Санкт-Петербурге» в разделе «Статистика и анализ рынка»

Как отмечалось в предыдущей главе, отсутствие общей системы классификации объектов недвижимости является основной и самой тяжёлой проблемой для анализа этого рынка. В различных источниках используются четыре основные формы классификации:

ц по первичным (строящимся) и вторичным объектам недвижимости;

ц по количественному составу объектов: одно-, двух-, трех-, четырех- и многокомнатные квартиры и т.п.;

ц по качественному критерию по уровню жизни: жилье низкого качества, типовое жилье, комфортное жилье, элитное жилье;

ц по качественному критерию самих зданий: старый фонд, сталинский, панельный, кирпичный разных модификаций, в редких случаях деревянный.

Часто исследователи для более полного анализа совмещают различные классификации, и это представляется весьма верным решением для столь сложного явления как рынок недвижимости, поскольку ни один из этих подходов в одиночку не может дать полную оценку. И в то же время для решения отдельных экономических задач иногда требуется упрощённое, схематичное представление данных.

2.3 Сроки сделок с недвижимостью и соотношение первичной и вторичной недвижимости

Как уже говорилось ранее, рынок недвижимости - очень инертная сущность. Даже в период наиболее сильного общеэкономического кризиса в августе 1998 года долларовые цены на жилье стали снижаться только с октября, то есть спустя почти два месяца. Их снижение также не было одномоментным и резким. Плавное снижение продолжалось вплоть до лета 1999 года. Другими словами, рынку недвижимости не присущи резкие колебания с переменой тенденций от месяца к месяцу. Многие примеры позволяют утверждать, что рынок недвижимости может описываться только плавными показателями, а характерный срок перемены тенденций составляет около двух месяцев (в целом мы это уже доказали, исследуя общую динамику цен на недвижимость в разделе 2.1, где тенденции ощущаются с промежутками в несколько месяцев).

Высокая инертность рынка недвижимости связана со многими причинами:

- С одной стороны, для подавляющего большинства людей квартира - наиболее дорогой товар. Решение о приобретении или обмене зреет долго и требует учета очень многих личных обстоятельств.

- С другой стороны, продолжительность самой простой сделки купли-продажи составляет около двух месяцев (возможно именно здесь и возникает эта цифра), за счет времени подбора нужной квартиры, сбора и оформления всех документов (не имеется в виду длительное оформление новостроек). В процессе сделки цены фиксируются договорами и внесенными авансами, в результате чего период в два месяца становится минимальным временем, в течение которого на рынке могут обозначиться новые тенденции и произойти существенные ценовые изменения.

В таких условиях логичным является представление о том, что наиболее адекватным показателем общерыночных тенденций является вторичный рынок. Во-первых, это рынок однообразного законченного товара. В отличие от рынка новостроек квартиры не различаются разной степенью готовности дома, уровнем отделки (или степенью подготовки под нее), а также юридическим состоянием. Более того, на вторичном рынке соблюдено условие конкурентности: имеет место множество независимых продавцов, в отличие от рынка новостроек, когда цена на весь объем в том или ином доме является выражением политической воли компании-застройщика.

Новостройки чаще всего разбросаны по городу дискретным образом, а цены на них могут меняться рывками за счет волевого решения застройщика. Это создает иллюзию того, что цены на жилье резко подскочили, или наоборот, встали. Важно понимать, что цена на новостройки не является самостоятельной, как на квартиры вторичного рынка, а суть функция объема продаж. Она может быть заметно ниже, если надо быстро распродать большой объем квартир и вернуть кредитные средства, или напротив выше, если есть возможность медленно распродавать жилье по максимальной цене. Другими словами, часто цена на новостройки определяется не столько рынком, сколько выбранной стратегией продаж.

Таким образом, новостройки хотя и сильно влияют на рынок недвижимости, но являются плохим ориентиром для выявления общерыночных тенденций. Дополнительное смущение может вносить активность продаж, создавая ощущения бума в одни периоды и затишья в другие.

Но периоды роста и снижения покупательской активности могут быть связаны со множеством факторов и еще не означают коррекцию цен. Общий уровень цен на жилье может быть только сглаженной и усредненной реакцией на все подобные локальные изменения.

И уровень цен вторичного рынка в большей степени соответствует этим критериям.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Такую гипотезу подтверждает тот факт, что наиболее резкие ценовые скачки в первую очередь проявляются на рынке первичной недвижимости, а вторичным рынком нивелируются. Таким образом, первичный рынок выступает показателем изменения цены на недвижимость, а вторичный рынок - показателем ее стабилизации. Графики приведены: Синочкин Д. Рынок на перевале // Эксперт Северо-Запад. 13-19 ноября 2006 г. № 42 (296)

Правда, следует заметить, что последние годы складывается любопытная ситуация: вместо привычной тенденции преобладания цен на квартиры в строящихся домах над ценами на вторичном рынке происходит обратный процесс, и более высокие темпы роста имеют цены как раз второго рынка

Таблица 2. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в Санкт-Петербурге (на конец года, в % к концу предыдущего года) www.gsk.ru - сайт Государственного комитета Российской Федерации по статистике: вкладка: «Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья по регионам Российской Федерации: г. Санкт-Петербург»

Теперь настала очередь поговорить о причинах того явления, который мы наблюдали при изучении динамики средней цены на квартиры в Санкт-Петербурге: период достаточно длительного спада цен на недвижимость в 2004-2005 гг. и последовавший за ним резкий всплеск в текущем 2006 году. Такая же тенденция была характерна и для других регионов России, что позволяет говорить о существовании общих для всего российского рынка недвижимости условий и факторов.

Основную долю вины в раздувании цен эксперты рынка первичной недвижимости предпочитают видеть в ажиотаже, который появился в результате вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» (№ 214-ФЗ от 30.12.2004). Этот законопроект имел двойные последствия. С одной стороны, он определил большую защиту прав потребителя - покупателя недвижимости и повысил долю его активности на рынке. С другой, он поставил множество заслонов и преград как правового, так и финансового характера для застройщиков жилья: большое количество документации, увеличение комиссий и сроков согласования, усложнение системы торгов земельными участками, высокая степень ответственности перед дольщиками, в том числе - обязанность возмещения невостребованного капитала с процентной компенсацией. Все это повлекло увеличение транзакционных издержек строительных компаний, снижение темпов застройки, изменение их маркетинговых стратегий, вплоть до заморозки начатых проектов и перехода на новые сегменты рынка, в том числе уход с рынка жилищного строительства в сферу строительства коммерческих зданий и сооружений. Эти изменения стали откладывать свой отпечаток на динамику цен: строители, стараясь вытянуть из своей продукции максимально возможные средства, зачастую спекулировали, искусственно завышая себестоимость и цены на недвижимость. Хотя, конечно, и рост себестоимости со счетов скидывать не стоит, поскольку, в отличие от законодательных факторов, он поддается математическому исчислению и может служить источником статистических данных.

Себестоимость строительства квадратного метра жилья сегодня не слишком зависит от конкретной технологии, гораздо больший удельный вес составляют:

- цены на землю,

- строительные материалы,

- услуги монополистов (плата за подключение к энергоисточникам) - особо острый вопрос в последний год ввиду все более возрастающих потребностей энергетиков. Например, в Москве за 1 кВт с застройщиков сегодня требуют 45 тыс. рублей. А для обеспечения целого комплекса необходимо 200 кВт.

- оплата труда.

«Как утверждает генеральный директор компании «Стройкомплект» Дмитрий Тютин, себестоимость строительства выросла до 2 тыс. долларов за квадратный метр. В частности, возведение коробки здания, по его словам, обходится в 800?900 долларов за «квадрат», еще 60?70 долларов - затраты на отделку. Стоимость земельного участка может достигать 700 долларов за квадратный метр, и его доля в себестоимости возросла до 25?30 %. Управляющий директор по строительству ОАО «Группа ЛСР» Евгений Яцышин подтверждает эти расчеты: «Последние земельные торги показали, что земля в себестоимости квадратного метра массового жилья - это минимум 500 долларов. Себестоимость собственно строительства - минимум 1 тыс. долларов за квадратный метр. И еще приблизительно 200 долларов за квадратный метр составляют сопутствующие расходы застройщиков, например платежи по кредитам, затраты на сбыт. Итого минимальная себестоимость массового жилья в Петербурге - 1,7 тыс. долларов за квадратный метр. Добавляем прибыль застройщика - и получаем те самые 2 тыс. долларов за квадратный метр, на уровне которых сейчас стабилизировались цены».здесь и ниже www.expert.ru - «Эксперт Северо-Запад» № 46 (300) / 11 декабря 2006. Елена Зубова «Ценам не дадут упасть»

Энергоисточники. В прошлом году в результате многолетних ожесточенных трехсторонних споров - между руководством АО «Ленэнерго», городской администрацией и застройщиками - была введена плата за подключение к источникам. Две недели назад Комитет по тарифам утвердил единые тарифы за присоединение, они начали действовать 4 декабря, до этого момента плата была дифференцирована по различным объектам и представляла собой совершенно различные цифры. До введения единых тарифов плата за подключение в себестоимости строительства составляла 100?140 долларов за квадратный метр. Подсчитать новые затраты на подключение сложно, говорит генеральный директор ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, однако предполагает, что удельный вес в себестоимости строительства (включая получение техусловий) увеличится примерно на 50%. Единственный положительный момент в принятии тарифов - возможность просчитать проект, опираясь на заранее известные цены.

Строительные материалы. Есть и другие составляющие себестоимости, которые идут в рост. По словам Михаила Викторова, как только норма прибыли у строителей начала расти, тут же появились «семеро с ложкой» - партнеры и поставщики начали поднимать цены на свою продукцию и услуги. «Терпели-терпели, а теперь пустились вдогонку», - прокомментировал он. Доля стройматериалов в себестоимости не слишком велика, однако в совокупности рост цен на все виды материалов дает определенный эффект. Только за прошедшее лето цены на арматуру выросли на 80%, а бетон - тоже один из главных компонентов строительства - подорожал на 20%.

Оплата труда. По словам Евгения Яцышина, происходит также заметный рост оплаты труда, «который абсолютно не сопровождается повышением его производительности, что существенно увеличивает конечную цену квадратного метра». Причина быстрого роста зарплаты - отсутствие в достаточном количестве квалифицированных кадров. А из-за низкой эффективности труда удельный вес зарплаты в себестоимости строительства в подрядных организациях доходит до 25%.

Цена на землю. Однако главной причиной роста себестоимости специалисты считают все же подорожание земли. На осенних торгах Фонда имущества Петербурга земельные участки уходили по цене более 500 долларов на 1 кв. м возводимых улучшений - в процессе аукциона земля дорожала в четыре-пять раз. Заместитель директора Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Евгений Каплан обвиняет в этом городскую администрацию: «Цена земли выше 200 долларов за квадратный метр будущего жилья (предельная величина затрат на инженерную подготовку территорий) является экономически необоснованной и спекулятивной. Она может быть достигнута только за счет создания искусственного дефицита земли».

недвижимость потребительский спрос цена

2.5 Предложение и потребительский спросГрафик приведен: Синочкин Д. Рынок на перевале // Эксперт Северо-Запад. 13-19 ноября 2006 г. № 42 (296), С. 15

Для анализа ценовой динамики самым главным инструментом всегда является изучение спроса и предложения. На взаимозависимости этих явлений строится само понятие рынка. Увеличение спроса порождает увеличение предложения и относительно равномерное повышение стоимости продукции с учетом инфляции с промежутками понижения цены в моменты перенасыщения рынка товаром. Уменьшение же спроса ведет к снижению предложения, и в том случае, если это происходит слишком быстро, может привести к дефициту и сильному росту цен. Рынок недвижимости сильно отличается от этой обычной схемы большой длительностью процессов, связанных как с изготовлением (строительством, ремонтом) товара, так и его продажей (оформлением документов при простой прямой продаже - от 2 месяцев до полугода, или долгосрочным кредитованием, растянутым на несколько лет).

Размещено на http://www.allbest.ru/

Такие особенности порождают множественные проблемы: рост спроса на недвижимость подталкивает строителей наращивать ввод новых жилых площадей, но сроки этого ввода составляют в среднем минимум два года, в течение которых потребительский интерес и возможности существенно изменяются. Как результат, на рынке появляется большое количество невостребованного товара, цена которого стабилизируется на несколько более низком уровне, нежели закладывалось продавцами изначально. Это побуждает застройщика сократить объемы строительства, что в последующие один-два года может предопределить дефицит недвижимости, восполнить который быстрыми темпами будет невозможно, следствием этого станет рост цен.

Такой сценарий развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге мы как раз и проследили в период с 2003 по 2006 год: взлет цен в 2003-2004 гг. побудил компании развернуть строительство и выставить на продажу достаточно большой объем площадей, который не нашел сразу своего покупателя и обусловил стагнацию и относительное падение цен в 2005 году. А в 2006 году политика сокращения ввода новых объектов привела к накаливанию рынка, высокой покупательской конкуренции и быстрому скачку цен. Однако после летнего бума показатели предложения жилья на рынке снова пошли вверх, причин тому несколько:

1) Продаются очередные объекты, не успевшие к реализации в летний период или специально придержанные отделами маркетинга строительных компаний (продавцы изымали из продажи целые объекты или отдельные ликвидные квартиры, чтобы позже продать их с большей выгодой). Одновременно поступают на рынок новые, только закладывающиеся объекты (по данным корпорации «Петербургская Недвижимость в 2006 году удастся сдать в эксплуатацию заявленные 2,3 млн. кв. м., а на 2007 год заявлен объем ввода 2,6 млн. кв. м.).

2) В качестве резерва, по словам Евгения Каплан, на рынке имеется около 2 млн кв. м недостроенного жилья. Возведение этих домов было начато в период подъема рынка в 2002?2003 годах и заморожено в период стагнации в 2004?2005 годах. На этих объектах объем проданного жилья значительно превышает объем строительно-монтажных работ, что делает нерентабельной их достройку по сегодняшним ценам. В условиях роста цен на жилье часть недостроя станет ликвидным товаром и снова выйдет на рынок. Это можно рассматривать как определенный резерв для увеличения предложения в будущем.

3) На вторичном рынке до 15% предложения сегодня составляют так называемые «спекулятивные» квартиры, приобретенные для перепродажи в период роста цен. В результате падения спроса летом и опасения понижения цен осенью и зимой большинство людей старается продать квартиры по нынешним высоким ценам.

В итоге по данным Группы компаний «Бюллетень недвижимости», предложение растет на несколько процентов каждую неделю. Однако, по словам специалистов, спрос продолжает сокращаться: по данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области, весной, когда цены только начали расти, ежемесячно регистрировалось 6?7 тыс. сделок. Уже в июле этот показатель составил 5 тыс., а в августе и сентябре - по 4 тыс. сделок.

Часть покупателей выжидает, не упадут ли цены после столь бурного роста. Многие из них обожглись во время летнего взрыва:

1) Рост цен оказал негативное влияние на процесс расселения коммунальных квартир, для которого зачастую используется жилье в новостройках. По словам генерального директора агентства «Александр Недвижимость» Сергея Сосновского, инвесторы не рассчитали свои затраты, поэтому не успели найти варианты для расселения.

2) Застопорилась выдача ипотечных кредитов: пока потенциальный заемщик готовил документы и подбирал квартиру, цены на жилье вырастали до таких размеров, что одобренной банком суммы кредита не хватало для покупки. Начальник отдела организации кредитования частных клиентов управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России Руслан Черемисинов уточняет: «Доходов не хватает, люди ждут падения цен. Хотя с сентября продажи открыли, сделок больше не стало. Кредитуются в основном покупатели элитного жилья, люди, у которых есть средства».

Другая часть покупателей ждет появления наиболее комфортных, подходящих объектов недвижимости. В период прошлогодней стагнации на рынке покупалось в основном самое ликвидное и качественное жилье. Это привело к тому, что сегодня на рынке такое практически отсутствует. При этом само понятие ликвидности в последний год изменило свое содержание: ликвидными считаются однокомнатные малометражные квартиры в северных районах Санкт-Петербурга (не самой высокой стоимости, но высокой комфортности) - однако таких в предложении жилья от силы 10 %. В это время центр города теряет позиции и не пользуется спросом, оставаясь предметом интереса приезжих гостей.

Интерес покупателей сейчас напрямую зависит от цены на недвижимость, финансовые возможности определяют как направление спроса, так и его объем. В случае того, какие средства могут быть использованы для приобретения жилья - собственные или привлеченные - можно определить и развитие ценовой динамики.

Разочарованные в раскрученных Правительством нацпроектах и программах и уставшие ждать обещанного доступного жилья люди пытаются сами купить квартиры по рыночным ценам. Но в результате ограниченности средств такой спрос постепенно смещается в непопулярные районы города с более дешевым жильем. Когда все предлагаемые объекты будут выкуплены и там, покупатели вынуждены будут обратить внимание на пригород - Всеволожск, Колпино, Красное Село, Горелово. Поэтому весьма вероятно повышение цен в этих районах.

Другая схема развития возникает в том случае, если будет отлажена доступная система ипотечного кредитования. Слишком высокий темп роста цен на недвижимость по сравнению с низким ростом дохода населения грозит полным обвалом самого рынка. В таких условиях может сохраниться только рынок элитного жилья, всегда несколько инертный по сравнению со всеми остальными. Для развития же иных секторов требуется мощная государственная поддержка, позволяющая соотнести потребительскую и производительскую стоимость недвижимости. Стоит оценить, что нынешняя цена на недвижимость мало чем отличается от мировых стандартов, но в отличие от отечественного государственного управления, зарубежные правительства предлагают населению всевозможные действующие программы по приобретению жилья, позволяющие грамотно распределять доходы внутри отраслей и секторов экономики, между различными регионами, отдельными социальными группами населения и т.д. В российских же условиях в случае:

- развития системы господдержки и регулирования возможна стабилизация цен на том уровне, на котором они находятся сейчас, при условии стабильного пополнения рынка новой недвижимостью (т.е. предложением). Здесь имеет смысл статистическое исследование ставок банковского ипотечного кредитования - от него будет зависеть и рост спроса, и рост цен.

- бездействия такой системы возможны две стратегии поведения цены на недвижимость: понижение цены как вследствие выравнивания доходов и расходов различных групп населения, так и вследствие понижения себестоимости самого жилья, и дальнейшее повышение цен с ориентацией на общемировые тенденции, приводящее к консолидации большой массы денежных средств в этом секторе экономики и других, связанных с ним, в ущерб остальным.

2.6 Инвестиционный спрос

Инвестиционный спрос - это еще одна составляющая цены на недвижимость, указывающая ее развитие во времени не зависимо от прямого спроса и предложения. Она определяет, что главная причина стремительного роста цен - инфляция. В условиях снижения курса доллара население стремится избавиться от американской валюты и вложить деньги в недвижимость, которая во все времена остается практически оптимальным вариантом размещения капитала. В данном случае цена будет отражать не настоящую стоимость квартиры или дома (основанную на себестоимости), а ее потенциальную стоимость в качестве закладного имущества и средства получения дополнительного капитала.

Здесь для анализа динамики цен на саму недвижимость следует оценивать динамику инвестиций в строительство, как со стороны крупных корпораций, так и со стороны граждан, приобретающих квартиры не для жилья, а для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Для оценки возможности возникновения такого явления нужно отслеживать взаимную корреляцию арендных ставок и банковских ставок на покупку жилья. В случае высоких выплат по кредитованию потенциальные покупатели жилья будут предпочитать арендовать помещения, что подтолкнет уже профессиональных инвесторов вкладываться в приобретение новой недвижимости для извлечения из нее арендной прибыли.

Исследование таких процессов является, несомненно, процессом весьма сложным и трудоемким. Однако результаты его позволят прогнозировать количество спекулятивных операций и возможность «накручивания» цен для получения максимальной прибыли от продажи и аренды. Важность отслеживания таких процессов подчеркивается тем, что инвестирование в строительство имеет тенденцию к самовоспроизводству: чем больше процентная ставка на получение дохода от такого «бизнеса», тем больше инвестиции и дальнейшее повышение цен на недвижимость.

2.7 Текущая ситуация и прогноз цен

Год 2006?й на рынке жилой недвижимости Петербурга прошел под эгидой стремительного взлета цен и напоминает сегодня ситуацию 2004?2005 годов - вслед за бурным ростом цен наступает затишье, однако заметного снижения не происходит.

Специалисты утверждают, что недвижимость не может дешеветь: даже сегодняшние акции со стороны строительных компаний по льготам и скидкам - явление временное. По словам генерального директора центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Ильи Еременко, «сейчас на рынке недвижимости Петербурга наблюдается период корректировки и активной стабилизации цен, который продлится ориентировочно до марта 2007 года. После этого ожидается начало плавного роста цен, на которые окажут влияние многие факторы: динамика курса доллара, цен на нефть, развитие ипотеки, а также последствия вступления в ВТО. А поскольку практически все застройщики перешли на рублевое исчисление цен, можно предположить, что цены будут расти не только в долларах, но и в рублях. При отсутствии глобальных экономических и политических изменений рост цен на жилье составит более 15?20% в рублях».

Ведущий российский аналитик по недвижимости профессор Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник разработал собственную модель, которая позволяет делать предсказания ценовых колебаний рынка недвижимости. По его словам, увеличение цен неизбежно, поскольку Россия вступила в эпоху устойчивого роста экономики. Прирост ВВП составит 5?7% в год, заработной платы - 7?10% в год, цен на недвижимость - 20?25% в год.

Согласно модели Геннадия Стерника, полтора года «кривая рынка» идет вниз, год - вверх. Амплитуда темпов роста с каждым витком спирали увеличивается. «Очередной виток настанет через три-четыре квартала, - утверждает профессор. - Ипотека наберет обороты и будет заметным фактором, который сможет оказать влияние на рынок. В Москве темпы роста цен увеличатся в конце 2007?го - начале 2008 года, в Петербурге - в начале-середине 2008?го».

По прогнозам аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости», рост цен, скорее всего, продлится до конца 2006 года. В течение лета ситуация сохранится. На вторичном рынке ежемесячное повышение цен составит около 6-7%. На рынке строящегося жилья предложение более предсказуемо. Продавцы на наиболее ликвидные сегменты квартир выставляют «заградительные» цены, например $2 тыс. или даже $2,5 тыс. за кв. м. в 28-метровой студии ($60-70 тыс. за квартиру). Это может привести к изменению индекса до 10% в месяц и даже более. До 2007 года на рынке появятся новые проекты (квартал «Балтийская жемчужина» - объект от «ЛенСпецСМУ» в Северо-Приморской части и др.). Объем предложения повысится, строители будут стараться держать цены на том уровне, до которого они вырастут, но не явно, а в виде снижения величины у.е. или процента рассрочки.

Скорее всего, уже к концу года рост цен на жилье замедлится. На него, прежде всего, влияет уровень платежеспособности населения. При превышении рынком этого уровня темпы роста снижаются и иногда (как в 2005 году) происходит «откат» цен. К концу года активность спроса сократится, будет расти объем предложения. Но цены на вторичном рынке будут продолжать расти по инерции. Затем ценник достигнет критического уровня, и у покупателей закончатся деньги, а спрос постепенно сместится в непопулярные районы города с более дешевым жильем.

«После Нового года жилье будет дорожать по инерции, однако увеличившееся к тому времени предложение на рынке предоставит покупателям повод для торга, - считает Сергей Бобашев. - Весной 2007-го нас ждет стабилизация, а возможно, и небольшое снижение цен. Особенно в тех сегментах рынка, которые сейчас демонстрируют наибольшие темпы роста. Все зависит от того, насколько возросшие цены превысят объективные возможности покупателей. Необходимо отметить, что все прогнозы сделаны при условии, что курс доллара к рублю не претерпит существенных изменений. В противном случае ситуация на рынке может радикально измениться». www.bn.ru - «Бюллетень недвижимости» № 987 от 19.06.2006. Дарья Куксенкова «Рынок жилья Петербурга: текущая ситуация и прогноз цен»

Глава 3. Статистический анализ динамики цен на недвижимость по методологии аналитического центра IRN.RU

В предыдущих разделах мы рассмотрели основные факторы, формирующие цены на недвижимость и в данном разделе хотим подтвердить целесообразность их учета, приведя разработки аналитического центра IRN.RU www.irn.ru - «Индикаторы рынка недвижимости»: вкладки: «Методология расчета индексов рынка недвижимости», которыми пользуется большинство российских специалистов при оценке и прогнозировании рынка недвижимости.

В основу методологии расчета индексов рынка недвижимости аналитического центра IRN.RU положена гипотеза о существовании кривой, выражающей изменение общего уровня цен на рынке. Наблюдая за кривыми стоимости для разных типов жилья, жилья в разных районах или просто для отдельных квартир видно, что все они хотя и имеют свои особенности, но в первом приближении меняются синхронно. В рамках одного города цены на все типы жилья либо растут, либо падают, либо находятся в пределах некого стабильного уровня, причем происходят подобные изменения примерно пропорционально друг другу.

Это приводит к выводу о возможности разделения всех причин, влияющих на цены, на две основные группы:

1) Первая группа - локальные причины. Они приводят к тому, что цены на все квартиры разные. Одна более удачно расположена, другая имеет больше кухню, в третьей сделан хороший ремонт. Эти причины создают всю гамму цен на жилье в данный момент времени и, вообще говоря, слабо зависят от времени. Влияние локальных причин можно описать теми самым оценочным корректировкам, которые используют оценщики для приведения цены одного объекта к цене другого. Как много лет назад квартира на первом этаже на некий процент всегда была дешевле аналогичной квартиры на среднем этаже, а квартира в кирпичном доме - дороже аналогичной квартиры в панельном, так это есть и сейчас и очевидно сохранится и в будущем. Локальные причины, влияющие на ценообразование, не зависят от времени.

2) Вторая группа причин, влияющих на ценообразование - это глобальные причины. Они связаны с макроэкономическими параметрами, такими как уровень развития экономики и бизнеса в городе, уровень доходов населения и, вообще, уровень жизни в данном городе. А также его статус и престиж. Именно эти причины определяют то, что уровень цен на жилье (как и на большинство других товаров) в Москве выше, чем Петербурге, а в Петербурге выше, чем в Нижнем Новгороде или Воронеже. Причем различие в ценах на аналогичную недвижимость, находящуюся в разных городах, также примерно пропорционально друг другу. Это позволяет говорить о сравнении общего уровня цен в одном городе с уровнем цен в другом, и утверждать, что соотношение цен на аналогичную квартиру в разных городах будет примерно пропорционально соотношению уровня цен в этих городах.

При этом уровень цен является общим для данного города. Он является одинаковой составляющей в цене каждой квартиры не зависимо от ее свойств и параметров. Хотя правильнее будет сказать, что цена каждой квартиры определяется общим уровнем цен - отражением влияния глобальных экономических факторов, и набором корректировок к нему - учетом влияния локальных свойств жилья. Сам же уровень цен является только функцией времени и не зависит от всех локальных параметров.

Все вышесказанное мы можем выразить следующей символической формулой:

В этой формуле - цена единицы площади (кв.м.) отдельной k-ой квартиры в данный момент времени t. Локальные параметры этой квартиры описываются набором величин pi - это местоположение квартиры, тип дома, в котором она находится, площадь кухни, наличие или отсутствие балкона и т.п.