Применение инвестиционного проекта для создания нового предприятия сферы услуг

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский гуманитарный университет профсоюзов

Экономический факультет

Кафедра информатики и математики

Применение инвестиционного проекта для создания нового предприятия сферы услуг

Путькина Лидия Владимировна кандидат технических наук, профессор

Аннотация

В данной статье рассматривается вариант вложения инвестиций в создание нового предприятия сферы услуг - оценочной компании. Оценка объектов недвижимости необходима при операциях купли-продажи и сдаче в аренду объектов недвижимости, при взятии кредитов под залог коммерческой недвижимости, при внесении в уставный капитал компании объектов недвижимости. Разработанный в программе Project Expert инвестиционный проект описывает все этапы создания нового предприятия сферы услуг: его описание, проектирование и реализацию. Применение технологии Project Expert оказалось весьма эффективным для инвестиционного проектирования оценочного предприятия, что позволяет смоделировать различные варианты бизнес-планов развития инвестиционного проекта, а также оценить показатели его экономической эффективности.

Ключевые слова: бизнес-план, инвестиционный проект, Project Expert, экономическая эффективность

Рассмотрим вариант вложения инвестиций в создание нового предприятия сферы услуг - оценочной компании. Потенциал данного направления основан на развитии новой тенденции, появившейся на рынке услуг - консультационно-оценочной деятельности.

В сложившихся условиях российского рынка рост на услуги профессиональных оценщиков увеличился как с точки зрения номенклатуры предоставляемых услуги, так и с точки зрения объемов оценочных работ. Оценка объектов недвижимости находит целый ряд применений. Она необходима при операциях купли-продажи и сдаче в аренду объектов недвижимости, при взятии кредитов под залог коммерческой недвижимости, при внесении в уставный капитал компании объектов недвижимости. Услуги оценщиков становятся все более востребованными при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, при разрешении имущественных споров и страховании объектов недвижимости, при исполнении права наследования, а также при операциях, которые связанны с реализацией прав на имущество, в том числе и на объекты недвижимости.

Недвижимое имущество продолжает выступать самым ликвидным активом.

Итак, можно констатировать:

- сфера услуг является достаточно привлекательной для инвестирования, так как не требует такого объема капитальных вложений, как материальное производство;

- рынок оценочных услуг в России в настоящее время находится на стадии развития;

- спрос на услуги компаний, работающих в данном направлении, высок и расширяется с каждым днем (как с точки зрения номенклатуры заказов, так и с точки зрения объемов оценочных услуг);

- среди прочих направления оценочной деятельности можно выделить перспективность развития консультационных услуг по инвестиционным проектам.

Для современной рыночной экономики финансовый рынок является своеобразным «нервным центром».

Описание инвестиционного проектасоздания оценочной компании

В Project Expert все параметры описания объединены в следующие группы (разделы): описание проекта, описание компании и описание финансово-экономического окружения. Инвестиционный проект описывает все этапы создания нового предприятия сферы услуг: его описание, проектирование и реализацию.

Основным предметом деятельности компаниибудет являться оценка набора прав на объекты оценки, а также оценка инвестиционных проектов различной сложности и направлений. Профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности понимается какоценочная деятельность, которая направлена на установление оценки рыночной или иной стоимости в отношении объектов.

Описание проекта

В рассматриваемом примере датой начала проекта было выбрано 01.05.2015 года. Длительность проекта составляет два года, что обусловлено необходимостью рассмотрения ближайшего обозримого периода.

Перечень основных услуг, предоставляемых компанией

Основным содержанием проекта является выпуск продукции (предоставление услуг), следовательно, формирование бизнес-плана следует начинать с подготовки перечня продуктов. Данный перечень был сформирован на основании маркетингового исследования рынка услуг оценочных компаний, работающих на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

К основным услугам можно отнести следующее:

1) оценка недвижимости (типичной квартиры, элитной квартиры, жилого дома, коттеджа);

2) оценка зданий, помещений завершенных/незавершенных строительством;

3) оценка зданий с прилегающим земельным участком;

4) оценка земельных участков;

5) оценка инвестиционных проектов;

6) оценка имущественных комплексов;

7) оценка транспортных средств (автомобили, железнодорожный транспорт, морские и речные суда, самолеты, вертолеты и т.д.);

8) оценка оборудования и машин;

9) оценка бизнеса;

10) оценка интеллектуальной собственности и др.

Согласно требованиям законодательства все расчеты, финансовая и бухгалтерская документация предприятия должна вестись в национальной валюте. Соответственно, расчетные данные и результаты инвестиционного проекта будут представлены в рублях.

Программный пакет Project Expert поддерживает динамические методы оценки проектов и предлагает три варианта учета изменения денег во времени - в начале проекта рассчитывается ставка дисконтирования:

1) Расчет модели кумулятивного построения;

2) Расчет модели средневзвешенной стоимости капитала;

3) Расчет модели оценки капитальных активов.

Также пользователь может ввести ставку дисконтирования самостоятельно, рассчитанную другими методами или исходя из собственных соображений.

Рассчитаем ставку дисконтирования методом кумулятивного построения, который наилучшим образом подходит для данного проекта (влечет наименьшие погрешности при расчете). Расчетная величина ставки составляет 20%. Так как проект предлагается к реализации в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, то все расчеты фирмы будут проводиться в рублях. Принятый шаг дисконтирования - 1 месяц.

Для расчетов показателей эффективности был выбран вариант, когда расчет выполняется с учетом выплат, связанных с обслуживанием кредиторской задолженности. То есть эффективность проекта будет рассчитана с учетом стоимости денег, привлекаемых для финансирования инвестиционных затрат. Процент выплат, которые могут финансироваться за счет поступлений текущего месяца, соответствует 15%, что вполне приемлемо для оценочной деятельности с учетом риска задержки выплат или риска невыплат, так как выполнение любого проекта сопровождается предоплатой заказчиком услуг компании. Остаточная сумма выплачивается по завершению проекта. Средний срок выполнения «малого» или «среднего» по масштабам проекта равен 1,5 - 2 неделям.

Описание компании

Вначале в диалоге «Стартовый баланс» отражается начальное финансовое состояние предприятия. В нем на дату начала проекта детально описываются статьи активов и пассивов баланса. В рамках данной статьи описывается проект создания новой компания - общества с ограниченной ответственностью, уставный капитал которого, сформирован за счет средств собственника компании. Размер денежных средств компании, находящихся на расчетном счете, на дату начала проекта составляет 300 000 руб.

За дату начала финансового года проекта будем считать 1 января 2015г.

Описание окружения

Для разработки инвестиционного проекта необходимо описать финансово-экономическую среду, в которой планируется реализация проекта. В программе Project Expert задаются определенные внешние условия хозяйственной деятельности предприятия сферы услуг: условия налогообложения, показатели инфляции, ставки рефинансирования валют, задаются параметры валют для расчета на внешнем и внутреннем рынке.

Показатели инфляции для проекта составят:

- в первый год - 12%;

- во второй год - 10,8%.

Налоги

В программе Project Expert предлагается большой выбор инструментов для описания налогового окружения проекта. Определим величину налоговых выплат на основные виды деятельности, предусмотренные проектом.

Для проекта была выбрана упрощенная система налогообложения.

На предприятии будет использоваться упрощенная система налогообложения, которая предусматривает замену целого ряда налогов единым налогом, исчисляемым по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период. Уплате не подлежат: единый социальный налог с доходов, налог на имущество физических лиц и налог на доходы физических лиц.

Объектом налогообложения может быть признан один из двух возможных, а именно:

- доходы;

- доходы, уменьшенные на величину расходов.

В зависимости от выбранного объекта, налогоплательщики уплачивают соответствующую сумму (6% или 15 % соответственно). Воспользуемся возможностью применения имитационного моделирования программы Project Expert и рассчитаем величину показателей эффективности проекта для обоих вариантов единой ставки налогообложения. При этом в базовом варианте проекта примем единую ставку налогообложения, соответствующую 6% от суммы доходов компании, а для второго варианта проекта - 15% ставку от суммы доходов компании, уменьшенных на величину расходов. Также оплате подлежат страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в размере 14% от заработной платы сотрудников.

Выплаты в пенсионный фонд производятся ежемесячно, выплаты единого налога - ежеквартально (в виде аванса). Налоговый период составляет один год. Данные налоги будут учитываться во всех разделах программы.

Технология разработки бизнес - плана инвестиционного проекта

Календарное планирование

На стадии проектирования и реализации составным элементом методологии управления проектом является календарное планирование. Программным пакетом Project Expert предоставляется возможность календарного планирования методом построения диаграммы Ганта (графика Ганта). Для описываемой компании календарный план состоит из девяти основных этапов, которые в свою очередь подразделяются на подэтапы:

- регистрация фирмы;

- подбор и аренда офисного помещения;

- подбор и наем персонала;

- получение кредита в банке;

- подбор персонала;

- подбор и монтаж офисной техники, оборудования и сопровождающих наименований;

- страхование деятельности оценщиков;

- вступление оценщиков в СРО;

- наработка клиентской базы.

Операционное планирование инвестиционного проекта

В инвестиционном проекте предусмотрен план основной деятельности, который опирается на прогнозы объема сбыта продукции или услуг. Прогнозы, в свою очередь, основываются на результатах исследования рынка и возможностях предприятия. Для того, чтобы правильно описать издержки необходимо получить данные о технологии производства: стоимости ресурсов, прогноз ценовых тенденций на эти ресурсы, потребности в материалах, нормировании труда, стоимости потребляемых в производстве услуг.

В операционном плане описываются исходные данные о сбыте продукции, которая была произведена и об издержках, которые могут быть отнесены к временному периоду - производственной деятельности предприятия сферы услуг.

План сбыта

Здесь необходимо определить условия продажи продуктов и услуг, цены на услуги и тенденции к их изменению, а также прогноз на объем продаваемых услуг. Тарифы рассчитаны из расчета минимальной стоимости 1-го человеко-часа специалиста-оценщика (3-ой категории) - 1000 рублей, которая эквивалентна пункту - Консультация (работа) оценщика третьей категории. Для объектов повышенной сложности тариф на предоставление услуг определяется расчетным путем, с учетом трудозатрат. Аналогичным образом рассчитываются тарифы для нестандартных ситуаций.

Существует также возможность изменения тарифов в сторону уменьшения в случаях оптовых заказов, при работе с постоянными клиентами или проведении специальных рекламных акций и т.д.

К некоторым работам может быть применен повышающий коэффициент на сложность работ - это коэффициент, который учитывает сколько необходимо привлечь высококвалифицированных и высокооплачиваемых специалистов, а также необходимость получения оценщиками специальных знаний и навыков.

Объемы сбыта продукции (услуг) рассчитаны исходя из следующих предпосылок:

- объемы сбыта со временем будут возрастать в силу укрепления позиций компании на рынке и планируемого увеличения числа сотрудников компании;

- сложность объектов, а соответственно и стоимость услуг, также будет возрастать с течением времени.

- прогнозный сбыт услуг по оценке встроенных помещений носит обратный характер (рис. 1). Объемы сбыта данной услуги планируется наращивать.

Условия оплаты услуг

Все услуги предоставляются на договорной основе. Датой начала выполнения услуг является дата внесения заказчиком предоплаты в размере 50% от стоимости услуг. В расчетах по каждому типу услуг введены размер предоплаты и срок его выплаты в днях до момента поставки. Также учтена возможность задержки платежей, вызванная объективными и субъективными причинами (от двух до десяти дней).

Рис.1 Объемы сбыта услуг по оценке встроенных помещений

На консультационные услуги установлена предоплата 100% без возможности задержки платежа, так как оплата производится перед непосредственной консультацией специалиста в офисе компании.

План производства

В модуле «План производства» описывается производственная программа предприятия, вводится информация о прямых издержках производственного периода данного проекта, на основе которого формируется график производства. Для описываемого проекта основными издержками являются: затраты на бумагу, затраты на расходные материалы, бонусы сотрудникам, участвовавшим в реализации заказа. Для каждого наименования услуг была определена величина прямых производственных издержек в расчете на единицу продукции.

Сотрудникам, участвующим в реализации конкретного проекта выплачивают бонусы, величина которых по каждому проекту индивидуальна и составляет от 500 руб. до 5000 руб. (в зависимости от стоимости и сложности выполнения проекта). Данные затраты учитываются в закладке «Сдельная зарплата» диалога «Производство».

Общие издержки компании

Существует ряд издержек, которые формируют перечень ежемесячных расходов компании. Величина издержек этого вида, называемых также накладными расходами, не связана непосредственно с объемом производства или сбыта, и в рамках описываемого проекта выплачивается периодически (ежемесячно или ежегодно).

Для детализации структуры издержек они подразделяются на три группы: управление, производство, маркетинг. Данные, каждой из этих групп помещаются в соответствующей карточке диалога «Общие издержки». Общий перечень издержек представлен в Таблице 1.

План персонала

Общие (постоянные) издержки на заработную плату работников предприятия могут быть описаны в диалоговом окне «План персонала». Данные о персонале, как и данные об издержках компании, разделены на три группы: управление, производство, маркетинг.

Таблица 1. Характеристика общих издержек компании

В управлении компанией принимают участие генеральный директор, заместитель и ассистент генерального директора, главный бухгалтер и руководитель проектов. В производственной деятельности - оценщики первой, второй и третьей категории, а также системный администратор. Кроме основной ставки заработной платы генеральный директор, его заместитель, ассистент и оценщики будут получать дополнительно бонусы с каждого проекта, в реализации которого они принимали участие.

Выбор стратегии финансирования

Источники финансирования инвестиционной деятельности и методы финансирования являются основой инвестиционного проекта. До начала организации финансирования инвестиций необходимо определить необходимый размер средств для их разработки и реализации. В случае постоянного дефицита финансовых ресурсов можно рассмотреть некоторые предложения.

Покрытие дефицита наличности

Правильно определить потребность в инвестициях можно только после расчета показателей проекта. Нельзя допускать недооценку инвестиций, издержек производства и маркетинга и, наоборот, переоценивать объемы продаж и возможные доходы. Потребность в капитале разрабатываемого инвестиционного проекта можно определить на основании данных, отображаемых в отчете о движении денежных средств («Кэш-фло»). Баланс наличности представлен в последней строке таблицы «Кэш-фло» и демонстрирует прогнозируемое состояние расчетного счета предприятия в каждый момент его деятельности (рис. 2).

Рис.2 Ежемесячные показатели баланса наличности разрабатываемого проекта

Наличие отрицательных значений остатка на расчетном счете в период времени с 1 по середину 9-ого месяца реализации проекта означает, что компания не располагает необходимой суммой денег для реализации проекта. В этой ситуации для осуществления задуманных планов необходимо обеспечить финансирование проекта из внешних источников.

Определим дефицит бюджета проекта. Для этого воспользуемся функцией «Дефицит» диалога «Займы» программы Project Expert. Дефицит наличности наблюдается в течение периода с 1 по 8 месяцы реализации проекта. При этом 3-й месяц (июль 2015 г.) является моментом возникновения максимального дефицита средств.

Смысл проектного финансирования состоит в том, чтобы, оценивая совокупные выгоды и совокупные издержки, выбрать такой источник и способ финансирования инвестиционного проекта, который был бы максимально эффективен для благосостояния (рыночной стоимости) фирмы в целом.

Для данного проекта дефицит наличности будет покрыт посредством получения кредита в банке, которое обычное осуществляется на основе принципов возвратности, срочности, платности, обеспеченности, и целевого характера кредита.

Максимальная сумма по беззалоговому кредиту составляет 2 000 000 руб. Данное предложение представлено инвестиционным банком «КИТ-Финанс» в рамках программы кредитования малого и среднего бизнеса. При этом, расчетная процентная ставка составляет 23% при сроке кредита от 6 до 12 месяцев.

Таким образом, используя функцию «Подбор кредита» была автоматически подобрана схема финансирования.

Общая сумма кредита составила 1 787 297,60 руб., срок кредита - 10 месяцев. Процентная ставка по кредиту - 23% годовых. Выплаты процентов по кредиту осуществляются ежемесячно с момента получения кредита. Выплаты по сумме кредита осуществляются ежемесячно с отсрочкой три месяца (так как сумма наибольшего дефицита наличности наблюдается на третьем месяце реализации проекта). Минимальная сумма остатка на расчетном счете компании составляет 20 000 руб. Переплаты по кредиту составляют 97 438 руб.

Распределение прибыли

Чистая прибыль, получаемая после выплаты налогов, принадлежит собственнику предприятия, который вправе принимать решение о ее использовании. Так, 5% от годовой суммы прибыли компании направляются на формирование резервов. Введенная информация используется для расчета величины резервных фондов предприятия.

Технология оценки и анализа результатов экономической эффективности инвестиционного проекта

Оценка результатов инвестиционного проекта

Одним из главных инструментов анализа инвестиционного проекта являются расчетные показатели эффективности инвестиций. В основе анализа эффективности инвестиционного проекта программой Project Expert лежит система оценки UNIDO (Организация Объединенных Наций по промышленному развитию), являющаяся международным стандартом оценки.

Как уже было указано ранее, проект предусматривает имитационное моделирование условий налоговых выплат. Определим, какой вариант проекта обладает большим инвестиционным потенциалом. На рис. 3, 4 представлены расчетные значения основных показателей экономической эффективности проекта при налоговых выплатах 6% (по налогооблагаемой базе - доходы компании) и 15% (по налогооблагаемой базе - доходы компании, за вычетом расходов) соответственно.

Рис.3 Показатели эффективности проекта по первому варианту (6%).

По всем рассчитанным показателям эффективности проекта предпочтительнее оказывается второй вариант с налогооблагаемой базой - доходы компании, за вычетом расходов. Таким образом, вторая версия проекта принимается за основную, и по ней проводится дальнейший анализ эффективности проекта.

Рис.4 Показатели эффективности проекта по второму варианту (15%).

Анализ полученных результатов показал, что рассмотренный инвестиционный проект создания оценочной компании является высокорентабельным:

· индекс прибыльности (PI) показал, что на вложенный рубль инвестор получает 4,45 руб. прибыли;

· ожидаемый чистый приведенный доход (NPV) от реализации проекта составляет 7 058 759 руб.;

· дисконтированный период окупаемости (DPB) инвестиций составит 11 месяцев.

В качестве общего вывода по рассмотренному примеру можно заключить, что применение технологии Project Expert оказалось весьма эффективным для инвестиционного проектирования оценочного предприятия. Это позволило смоделировать различные варианты бизнес-планов развития инвестиционного проекта, а также оценить показатели его экономической эффективности. Таким образом, получено обоснование для управления инвестиционной политикой, обеспечивающей реализацию актуального проекта в социально-культурной сфере.

недвижимость аренда кредит инвестиционный

Список литературы

1. Minakov V.F., Minakova T.E. Remote Monitoring Systems for Quality Management Metal Pouring // Lecture Notes in Control and Information Sciences. - Springer Verlag. - ISSN 0170-8643. - 2015. - № 22. - PP. 63-71. DOI: 10.1007/978-3-319-15684-2_9

2. Minakov V. F., Minakova T. E., Galstyan A. Sh., Shiyanova A. A. Time constant of innovation effects doubling // Mediterranean Journal of Social Sciences. - 2015. - № 6 - 36. - Pp. 307-312.

3. Аванесов Г.М., Путькина Л.В. Информационные технологии в допечатной подготовке. Учебное пособие/ Г.М. Аванесов, Л.В. Путькина. -СПб.: Изд-во СПбГЭУ, 2015. - 80 с.

4. Барабанова М.И., Воробьев В.П., Минаков В.Ф. Экономико-математическая модель динамики дохода отрасли связи России // Известия Санкт-Петербургского государственного экономического университета. - 2013. - № 4 (82). - С. 24-28.

5. Баша Н.В., Минаков В.Ф., Мельникова Е.Ф. Алгоритм принятия решений на основе анализа иерархии целей в едином научном пространстве // В мире научных открытий. - 2015. - № 10 (70). - С. 231-239.

6. Галстян А.Ш., Шиянова А.А., Минаков В.Ф., Минакова Т.Е. Верификация экономико-математической модели инновационного развития связи и инфотелекоммуникаций России // Вестник Северо-Кавказского федерального университета. - 2015. - № 3 (48). - С. 78-84.

7. Горячева Е.А., Минаков В.Ф., Барабанова М.И. Модель управления ликвидностью при контроле Банком России в режиме реального времени // Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО. - 2013. - № 4. - С. 178-183.

8. Минаков В.Ф. Аналоговые и дискретные классы показателей инновационных проектов // Информационные технологии в экономике, управлении и образовании. Сборник научных статей. / Министерство образования и науки Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов». - Санкт-Петербург. - 2011. - С. 42-48.

9. Минаков В.Ф. и др. Эконометрика. Учебное пособие по курсу «Эконометрика» для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности «Прикладная информатика (по областям)» и другим экономическим специальностям / Ставропольский государственный университет. - Ставрополь. - 2007. - 130 с.

10. Минаков В.Ф. Информационные потоки как фактор производства - 2015. - № 11 (23)

11. Минаков В. Ф. Метод анализа многомерных иерархий - 2015. - № 7 (19). - С. 31.

12. Минаков В.Ф. Производственная функция в логистических потоках // Международный научно-исследовательский журнал - Research Journal of International Studies. - 2014. - № 11-3 (30). - С. 55-58.

13. Минаков В.Ф. Различия и сходства в периодизации теории поколений // Международный научно-исследовательский журнал - Research Journal of International Studies. - 2014. - № 12-2 (31). - С. 122-124.

14. Минаков В.Ф. Ценовая эластичность спроса и предложения качества // Информационные технологии в бизнесе. Сборник научных статей 8-й международной научной конференции. - Санкт-Петербург. Издательство «Инфо-да». - 2013. - С. 51-60.

15. Минаков В. Ф. Экономическая волнометрика воспроизводства - 2015. - № 2 (14). - С. 5.

16. Минаков В.Ф., Баша Н.В. Системный многоцелевой анализ иерархий // APRIORI. Серия: Гуманитарные науки. - 2015. - № 5. - С. 23.

17. Минаков В.Ф., Корчагин Д.Н., Король А.С., Галстян А.Ш., Азаров И.В. Оптимизация автоматизированных систем межбанковских расчетов // Финансы и кредит. - 2006. - № 20 (224). - С. 17-21.

18. Минаков В.Ф., Малышенко А.В. Декомпозиция инновационных процессов в вузе // Наука. Инновации. Технологии. - 2004. - № 36. - С. 12-15.

19. Минаков В.Ф., Минакова Т.Е. Исследование динамики производства электроэнергии региона // Вестник Северо-Кавказского федерального университета. - 2005. - № 4. - С. 74-77.

20. Минакова Т.Е., Минаков В.Ф. Энергосбережение - мультипликатор эффективности экономики // Международный научно-исследовательский журнал - Research Journal of International Studies. - 2013. - № 11-2 (18). - С. 60-61.

21. Путькина Л.В. Динамика концепции развития предпринимательских структур // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. №2-3 (33). С.79-80.

22. Путькина Л.В. Особенности инновационных предпринимательских структур // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. №2-3 (33). С.80-82.

23. Путькина Л.В. Проектирование интеллектуальных систем в экономике. Статья в открытом архиве № 0321400431 30.07.2014

24. Путькина Л.В. Об опыте применения инвестиционного проекта при создании нового предприятия малого бизнеса - 2015. - No. 12 (24)

25. Путькина Л.В. Об опыте разработки web-представительства для виртуального бизнеса - 2015. - No. 10 (22)

26. Путькина Л.В. Особенности использования электронного документооборота для эффективной работы современного предприятия - 2016. - No. 01 (25)

27. Путькина Л.В. Особенности применения бизнес-моделей в сфере услуг - 2015. - No. 10 (22)

28. Путькина Л.В. Особенности применения электронного офиса в сфере услуг - 2016. - No. 01 (25)

29. Путькина Л.В. Тенденции развития малых инновационных предпринимательских структур - 2015. - No. 12 (24)

30. Шиянова А.А., Галстян А.Ш., Минаков В.Ф., Минакова Т.Е. Математическое моделирование макроэкономических трендов развития страхового бизнеса // Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 4. - С. 436.

Размещено на Allbest.ru

...