Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО

Размещено на http://www.allbest.ru

Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО

С.И. Касаткин

директор МУП «Агентство по жилищному кредитованию» (г. Северск)

В.Г. Соколов

д-р экон. наук, профессор СИФБД (г. Новосибирск)

Для отработки механизма ипотечного кредитования в ЗАТО г. Северск авторами разработана экономико-математическая модель, состоящая из системы локальных подмоделей - блоков (для каждого конкретного дома) и одного интегрирующего блока. Локальные блоки модельно «генерируют» различные варианты ипотечного кредитования, формы финансовой поддержки для конкретных домов. В интегрирующем блоке (сводно-аналитическом) заложены показатели оценки эффективности проекта в целом, на основании которых может быть осуществлен выбор (поиск) наиболее эффективных вариантов распределения общесистемных ресурсов. В этом отношении сводную модель можно рассматривать как координирующую.

Одно из достоинств модели состоит в том, что все локальные подмодели (по каждому из домов) и сводная (координирующая) модель идентичны по своей структуре. Такая структура модели достаточно удобна для ее наполнения конкретной технологической и экономической информацией. Кроме того, данное обстоятельство позволяет при описании моделируемого явления ограничиться описанием лишь сводной модели. Это описание представлено ниже в виде серии агрегированных таблиц иллюстративных расчетов.

Модель предусматривает широкий круг способов и источников привлечения финансовых ресурсов для реализации проекта. В числе таких источников собственные средства физических лиц (покупателей жилья), государственные и отраслевые субсидии и субвенции, кредиты банков, средства дольщиков и пр. Все эти источники представлены индивидуальными характеристиками срочности, возвратности, платности, гарантированности и т.д. Модель позволяет варьировать доли ипотечного жилья для ведомственных участников и жилья, предлагаемого для реализации на свободном рынке. Вариация долей возможна как по категориям жилья (элитное, высокого качества, стандартное и т.д.), так и по участникам ипотеки (молодые специалисты, ветераны, высококвалифицированные сотрудники и пр.). Такое разделение участников предполагает различие в ценах и схемах оплаты жилья, что и отражено в модели.

Продажа части возводимого жилья на свободном рынке удешевляет жилье по отраслевой ипотеке делает ее экономически более надежной, что позволяет говорить о целесообразности придания МУП «Агентство по жилищному кредитованию» (АЖК) иной организационно-правовой формы. Разработанная модель подтверждает данное положение вполне конкретными расчетами.

Моделируя различные варианты государственной поддержки ипотечного кредитования, можно отследить необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций всех участников Программы, включая банк, заказчиков, застройщиков, отраслевой или народно-хозяйственный уровень и т.д.

При заданных уровнях платежеспособности заемщиков модель позволяет сформулировать допустимые условия таких займов и выбрать из ряда допустимых решений наиболее эффективные по определенным критериям. Можно рассчитать оценки эффективности ипотеки для кредитных организаций, для МУП «АЖК» (в случае его акционирования), а также для бюджетов государственных и отраслевых структур, участвующих в поддержке Программы. Предложенный в модели механизм формирования дополнительных доходов бюджетов, связанных с реализацией Программы ипотеки, дает возможность оценить эффективность ипотечных кредитов через динамику макроэкономических показателей (валовые продукты, налоговые поступления и отчисления в бюджеты различных уровней, прирост производительности труда и др.). Последние оценки служат показателями эффективности интеграционного взаимодействия субъектов - участников Программы, включая федеральный и региональный уровни.

Такое расширенное понимание эффективности проекта представляется более правильным, ибо без учета реальных взаимосвязей исчезают мотивы участия в проекте федеральных, региональных и отраслевых структур.

Общая схема оптимизации данного проекта представлена на рис. 1.

Рис. 1. Общая схема оптимизации проекта ипотечного кредитования

Примем для иллюстрации работы модели, что К = 2, то есть по ипотеке в рассматриваемом периоде планируется строительство и ввод двух новых домов. Планируемый горизонт реализации Программы составляет 5 лет, разбитых по полугодиям (это 10 периодов). Срок завершения полного цикла работ от проектирования до сдачи каждого из домов составляет два года. Этот комплекс из двух домов может рассматриваться и как часть более широкой программы ипотечного строительства из большего числа домов. Для упрощения оценок влияния инфляционного фактора расчеты проводятся в условных единицах, например, в долларах.

Примем, что жилье может быть разных категорий, например, по комфортности, а потому и по себестоимости, цене и пр. В данной модели представлен вариант строительства жилья трех категорий: А - наименее комфортного, Б - средней комфортности, В - наиболее комфортного. Все это жилье может участвовать в реализации проекта как в форме ипотечного, так и «чисто» рыночного, продаваемого в рассрочку с учетом первоначальных взносов.

В табл. 1 приведены некоторые исходные данные об объемах вводимого жилья по каждому дому с учетом категории жилья, его цены, себестоимости и т.д.

Таблица 1

Исходные данные проекта ипотеки

Жилье, не вошедшее в ипотеку, предполагается продавать на свободном первичном рынке жилья. Если под ипотеку будет отведено 100 % жилья, то, соответственно, на свободный рынок жилье не будет представлено.

График ввода жилья по категориям задан в табл. 2.

Таблица 2

Планируемая динамика ввода жилья по периодам, м2

Предполагается, что все жилье будет сдано за полтора года, в 5 - 7-м периодах (в модели можно задать и другие варианты). При этом в связи с удорожанием жилья от момента начала реализации Программы более позднее по сроку сдачи готовое жилье принесет больше дохода, хотя его замораживание ведет к нарастающим потерям. В качестве основного источника финансирования выступают средства граждан. В табл. 3 отражена динамика необходимых объемов финансирования строительства, планируемых платежей по ипотеке и цен на жилье по ипотеке в зависимости от его категории. Цены определены с учетом платежеспособности основной массы физических лиц, участвующих в отраслевой ипотечной программе, а также лиц, готовых приобрести жилье по рыночным ценам. Первые четыре периода требуют вложений в проектирование, коммуникации, стены, внутренние работы.

Таблица 3

Динамика необходимых объемов финансирования строительства по периодам

Прогнозный график платежей по ипотеке должен быть достаточно строгим, с соответствующими санкциями за его срыв к участникам Программы. Для поиска оптимального решения в модели можно задавать иные сроки строительства и сдачи жилья и соответствующее им необходимое финансирование.

В табл. 4, где показана динамика рыночных цен и поступлений от свободной продажи жилья, есть строка поступлений в динамике от всех физических лиц и итоговое значение этих поступлений за пять лет. Все взносы физических лиц не покрывают требуемое финансовое обеспечение программы строительства (даже взносы за весь период ее реализации, не говоря уже о периоде строительства), следовательно, необходим поиск иных источников.

Таблица 4

Динамика рыночных цен и поступлений от свободной продажи жилья по периодам

В табл. 5 показана динамика поступлений из других источников и необходимых заимствований. Наиболее эффективными для Программы представляются «бесплатные» государственные финансовые вложения - субсидии (в их числе могут быть отчисления от прибыли ведомственного заказчика - Сибирского химического комбината). Беспроцентный кредит из бюджета (субвенции) - тоже дешевый источник. Такого рода источники, естественно, ограничены, поэтому «замыкающим» и наиболее дорогим, но балансирующим нехватку ресурсов является коммерческий кредит.

Таблица 5

Динамика поступлений из других источников и необходимых заимствований по периодам планирования, тыс. $

Средства дольщиков оказываются следующими в ряду по цене, ибо они, как правило, возвращаются бартером в виде определенного количества жилья. Формально их стоимость учтена в цене строительства (себестоимости), реализация же такого жилья по себестоимости приносит определенные потери.

Модель допускает и пересчет всех показателей Программы с учетом возврата дольщикам причитающихся им средств в форме натурального продукта (квартир) или денежных выплат. К таким же платежам по существу относится и доля квартир, которые будут отданы администрации.

В табл. 6 показаны платежи по всем кредитам, включая коммерческие и бюджетные: основной долг по ним и проценты. Таблица замыкается итоговой строкой всех платежей.

Таблица 6

Динамика платежей по всем кредитам, тыс. $

Табл. 7 отражает в укрупненном виде денежные потоки. В ней, в частности, в агрегированном виде представлены налоги, не рассмотрен рабочий капитал, резервы и прочие элементы потоков (это заложено в детализированной модели).

Таблица 7

Укрупненная схема движения денежных средств по периодам, тыс. $

В табл. 8 представлены показатели эффективности проекта.

Таблица 8

Оценки эффективности проекта

Здесь наряду со «стандартными» оценками (внутренняя норма рентабельности, прирост налоговой базы, финансовый результат и прочие показатели, принятые в инвестиционном проектировании и бизнес-планировании) заложены специфические показатели, отражающие суть данного рода программ, опирающихся на государственную и/или ведомственную поддержку. К их числу относятся такие показатели как рентабельность бюджетных вложений, объем привлеченных средств на единицу бюджетных вложений, итоговая средняя цена жилья и проч.

Наконец, в табл. 9 представлены варианты структуры проекта по доле ипотеки по каждой категории жилья и приведены показатели эффективности.

моделирование ипотечное кредитование

Таблица 9

Изменение показателей эффективности проекта в зависимости от структуры ипотеки

В табл. 9 в варианте 1 доля ипотеки по домам 1 и 2 равна нулю, то есть жилплощади этих домов реализуются только в свободной продаже. Вариант 3 - другая крайняя ситуация: площади обоих домов реализуются только через ипотеку (100 %). Вариант 4, «смешанном» по доле реализуемых по ипотеке квартир категорий А и Б, 60 % жилья категории В в обоих домах реализуется по ипотеке.

Все вышеприведенные расчеты (см. табл. 1 - 8) выполнены применительно к структуре ипотеки варианта 4 (см. табл. 9).

Табл. 9 можно расширить другими вариантами структуры и рассматривать ее как «генератор» вариантов структуры программы с позиций доли ипотечного и коммерческого жилья в ней. Схема итерационного согласования (рис. 1), или поиска наилучшего (оптимального) решения, реализуется в модели с помощью этого «генератора».

Проведенные расчеты дополняются графиками. На рис. 2 показана зависимость внутренней нормы рентабельности и рентабельности бюджетных вложений от средней ипотечной структуры программы.

Рис. 2. Зависимость IRR и РБВ от средней структуры ипотеки в целом

по программе

На рис. 3 представлена зависимость чистого денежного потока и бюджетных вложений в зависимости от структуры ипотеки.

Рис. 3. Зависимость ЧДП и БВ от структуры ипотеки

Из рис. 2 и 3 можно сделать вывод, например, о том, что оптимальным с позиций указанных показателей эффективности является вариант, при котором ипотечное жилье составляет 50 - 75 %. И практически не важно, о каких категориях жилья идет речь: близкие по средней структуре ипотеки варианты достаточно близки и по показателям эффективности. Данное правило, конечно, нарушается, если ценовые и/или стоимостные характеристики единицы жилья разных категорий отличаются в разы.

Используя характеристику кривых, отраженных в интегрирующем графике (см. рис. 3), и данные табл. 9, можно предложить структуру проекта, в котором средняя доля ипотеки попадет в интервал 50 - 75 %, при этом внутренняя норма рентабельности будет находиться в диапазоне 7,0 - 3,0 %.

Поскольку проект не является коммерческим, такое значение рентабельности можно считать приемлемым, хотя наивысший уровень рентабельности (21,6 %) достигается при 100 %-ной свободной реализации жилья обоих домов. Но при таком варианте и средняя себестоимость жилья будет наиболее высокой. Ведь ипотека является социально направленной программой, а потому бюджетная поддержка в этом варианте минимальна (рис. 4).

Рис. 4. Зависимость средней себестоимости жилья и привлечения средств от структуры ипотеки

Из рис. 4 и 5 видим, что при 100 %-ной ипотеке привлекается минимум финансовых ресурсов на единицу бюджетных вложений, а максимума средства от «чисто» рыночной продажи жилья достигают при нулевой ипотеке.

Рис. 5. Поступление средств от ипотеки и рыночных продаж жилья

в зависимости от структуры ипотеки

Средняя себестоимость жилья минимальна при 100 %-ной ипотеке по обоим домам. Это объясняется тем, что при максимальной ипотеке предполагается максимальная государственная финансовая поддержка проекта в форме безвозмездных субсидий, беспроцентного кредита и пр., что заложено в модель.

Как видим, структура модели универсальна в том плане, что позволяет проводить расчеты от чисто коммерческого варианта до чисто ипотечного. Более того, модель позволяет выстроить очередность строительства домов таким образом, что на первых этапах будет создаваться жилье с большей долей его коммерческой реализации для финансирования последующего строительства домов с большей долей ипотеки. Последнее подтверждает целесообразность придания МУП «АЖК» достаточно широких полномочий в части хозяйственной самостоятельности, что позволит Агентству формировать гибкую финансовую политику в реализации ипотечной программы.

Размещено на Allbest.ru