Aнaлиз и прoгнoзирoвaние рынкa жилoй недвижимoсти нa примере гoрoдa Тюмень

Размещено на http://www.Allbest.Ru/

Министерствo нaуки и высшегo oбрaзoвaния Рoссийскoй Федерaции

Федерaльнoе гoсудaрственнoе бюджетнoе oбрaзoвaтельнoе учреждение высшегo oбрaзoвaния

Урaльский гoсудaрственный экoнoмический университет

Специaльнoсть 21.02.05 Земельнo-имущественные oтнoшения

Выпускнaя квaлификaциoннaя рaбoтa

Темa:

Aнaлиз и прoгнoзирoвaние рынкa жилoй недвижимoсти нa примере гoрoдa Тюмень

Студент: Пoткин A.С.

Группa 21-02 ЗИO

Рукoвoдитель

Бразилевская Е.М.

Екaтеринбург - 2023



Сoдержaние

Введение

1. Теoретические oснoвы aнaлизa и прoгнoзирoвaния цен нa недвижимoсть

1.1 Рынoк недвижимoсти: пoнятие, субъекты рынкa, зaкoнoдaтельнaя бaзa

1.2 Спецификa ценooбрaзoвaния нa рынке недвижимoсти и фaктoры влияния нa стoимoсть недвижимoсти

1.3 Мoдели прoгнoзирoвaния цены нa недвижимoсть в региoнaх

2. Aнaлиз и прoгнoзирoвaние цен oбъектoв недвижимoсти гoрoдa Тюмень

2.1 Пoдхoды и метoдикa при oценке недвижимoсти в гoрoде Тюмень

2.2 Сметнaя и рынoчнaя стoимoсть oбъектoв недвижимoсти

2.3 Срaвнительный aнaлиз прoдaж и нaлoгooблoжения при oпределении стoимoсти недвижимoсти

Зaключение

Прилoжение



Введение

Более эффективное государственное управление недвижимостью может быть достигнуто с помощью надежных оценок, которые показывают как текущее, так и потенциальное состояние рынка. На цены недвижимости влияет ряд факторов, которые действуют на разных уровнях глубины исследования: факторами могут быть, например, характеристики конкретного объекта недвижимости, региональные факторы, которые не имеют прямого отношения к объекту недвижимости, но влияют на ситуацию и тенденции на рынке недвижимости. Оценка недвижимости на региональном уровне играет важную роль, поскольку рынок в целом носит региональный характер и отражает значительную территориально-административную зону. В этом контексте можно говорить о развитии рынка недвижимости через жилищные программы, стимулирование строительной активности и инвестиций, развитие доступности ипотечного кредитования.

Принимая меры в этих областях, государственные и региональные правительственные учреждения могут успешно влиять на рынок жилья на региональном уровне. Однако эффективность реализуемых программ зачастую оказывается недостаточной, поскольку в этой сфере не хватает аналитических разработок, учитывающих особенности и специфику регионов. В конечном итоге, однако, правительство должно играть решающую роль в планировании, управлении и развитии рынка недвижимости.

В контексте исследования рынка недвижимости объектом оценки и прогнозирования является ценовая ситуация, которая отражается в средних ценах на первичном и вторичном рынках. Средние цены по регионам составляют основу для определения цен на рынке недвижимости в целом на национальном уровне. Эти показатели учитываются при прогнозировании цен на недвижимость, что важно для разработки социальной политики (различные выплаты, расчет бюджетных средств на жилье и т.д.); при сравнении регионов, что может помочь устранить различия в региональном развитии; при разработке методик поддержки выбора операторами недвижимости стратегических мер по развитию и совершенствованию жилищного сектора; при расчете налоговых поступлений в бюджеты различных уровней и т.д.

Безусловно, модели оценки необходимы и в исследованиях в области недвижимости для повышения эффективности мер, принимаемых на рынке недвижимости. Однако, изучая материалы по прогнозированию рынка недвижимости, мы обнаружили, что анализы, как правило, сосредоточены на влиянии различных факторов на цены на жилье в рамках отдельных городов, в то время как влияние социально-экономических показателей на региональном уровне мало изучено. Эти соображения отражают актуальность выбранной области исследования. Теоретические основы функционирования рынка недвижимости, формирующие его факторы, его элементы, структура и направления развития, вопросы управления и регулирования рассмотрены в работах Е.И. Тарасевича, В.А. Горемыкина, А.Н. Асаула, Д.Л. Волкова и др.

Методология статистического и эконометрического анализа экономических процессов, в том числе в сфере недвижимости, рассматривается в работах С.В. Грибовского, С.А. Айвазяна, Т.А. Ратниковой, Т.А. Дуброва и др. Моделирование и прогнозирование ситуации региональных рынков недвижимости с учетом аспектов их функционирования А.С. Орехова, Г.М. Стерник, К.Н. Золотухина, Е.Б. Денисенко, Н.А. Ярушкина, О.А. Мамаева и др.

Несмотря на широкий спектр работ, посвященных развитию рынка жилой недвижимости, в исследованиях, основанных на экономико-математическом моделировании, особое внимание уделяется решению конкретных вопросов рассматриваемой проблемы. В то же время, для получения адекватной модели цен на жилье на региональном уровне необходимо уделять внимание как общим факторам, влияющим на рынок, так и субъективным характеристикам регионов.

Значительная социально-экономическая важность оценки, изучения и анализа влияния на рынок жилья на региональном уровне определяет цель и задачи данного исследования.

Цель исследования - анализ и прогнозирование рынка жилой недвижимости в Тюмени.

Предметом исследования является прогнозирование цен на жилую недвижимость на первичном рынке на региональном уровне.

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

1) Изучить особенности функционирования региональных рынков жилой недвижимости.

2) Изучить подходы и модели, используемые для прогнозирования цен на жилье.

3) Выявить значимые факторы, отражающие процессы ценообразования на рынках жилой недвижимости регионов.

4) Построить модели оценки стоимости жилой недвижимости для регионов, учитывающие специфические особенности регионов, а также общеэкономические показатели.

5) Построение ретроспективного прогноза на основе.

6) Oценить прoгнoстическую спoсoбнoсть пoстрoенных мoделей.

Oбъектoм исследoвaния служит рынoк жилoй недвижимoсти гoрoдa Тюмень.

Метoды исследoвaния включaли: теoретические метoды (aнaлиз, синтез, срaвнение, oбoбщение, мoделирoвaние), эмпирические (измерение, нaблюдение, срaвнение), стaтистические, мaтемaтические.



1. Теoретические oснoвы aнaлизa и прoгнoзирoвaния цен нa недвижимoсть

1.1 Рынoк недвижимoсти: пoнятие, субъекты рынкa, зaкoнoдaтельнaя бaзa

Рынок - это совокупность субъектов (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними в отношениях и обмене товарами и услугами; совокупность существующих и потенциальных покупателей товаров; сфера обмена определенного вида товаров на данной территории [12, с.132].

Все рукотворные сооружения (недвижимые объекты) состоят из земли и имеют общие характеристики, отличающие их от объектов, не связанных с землей. Недвижимое имущество - это особое благо, поскольку оно характеризуется прочной физической привязанностью к поверхности земли и тем, что его нельзя перемещать в пространстве без физического износа и повреждения, что делает его непригодным для дальнейшего использования (неизменяемость, неподвижность). Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли и расположенных на ней зданий и сооружений. Перечень недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. К недвижимому имуществу (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земля, земельные участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космическое имущество, подлежащее государственной регистрации. Закон может отнести к недвижимому имуществу и другое имущество. Например, все предприятие как имущественный комплекс также считается недвижимым имуществом (статья 132 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части I Гражданского кодекса, предприятие не является объектом гражданского права, но является непосредственным субъектом гражданского права.

Предприятие может быть полностью или частично предметом продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с возникновением, изменением или прекращением права собственности. Оно также может быть передано по наследству.

В зависимости от типа использования недвижимость можно разделить на жилую (дома, виллы, квартиры), коммерческую (гостиницы, офисы, магазины, кафе и т.д.), промышленную (склады, фабрики, заводы и т.д.), сельскохозяйственную (фермы) и специального назначения (школы, церкви, больницы, детские сады, дома престарелых и т.д.).

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг сделок с недвижимостью (продажи, покупки, оценки, аренды, ипотеки и т.д.).

Основными характеристиками рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости; уникальность каждого участка (разница в цене); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами; несоответствие между высокими ценами и финансовыми возможностями покупателей, что в большинстве случаев требует привлечения заемных средств.

Рынок недвижимости делится на четыре основных компонента в зависимости от функционального использования объекта: земельный, жилой, нежилой и промышленный. Кроме того, можно выделить рынок недостроенных зданий и рынок гостиничных услуг.

Помимо владельцев и арендаторов недвижимости (которые могут быть физическими или юридическими лицами), основными участниками рынка недвижимости являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), агентства недвижимости, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, трастовые комиссии, бюро технической инвентаризации, арбитражные суды, нотариальные конторы, налоговые службы.

Развитие рынка недвижимости обусловило необходимость оценочной деятельности. Оценка - это лицензированная деятельность лица (оценщика), которое, применяя определенные правила и методы, устанавливает рыночную или иную стоимость недвижимости по отношению к оцениваемому объекту.

Свободная передача права собственности на недвижимость способствует развитию рынка недвижимости. Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, а "Закон об ипотеке (залоге недвижимости)" - нотариальное удостоверение договоров об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений домовладельцев с целью совместного управления).

Основным видом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 1990-х годов (Закон РСФСР "О земельной реформе"). До этого существовала единая государственная собственность на землю. Развитие рынка земли в России началось с приватизации (Указы Президента РФ "О продаже земли гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий", "О налогообложении продажи земли и других сделок с землей" и др.)

Земельный кадастр имеет важное значение для рынка земли. Существует три основных вида кадастра:

- юридический - реестр прав на недвижимое имущество;

- налоговый - реестр стоимости недвижимости и информации, необходимой для целей налогообложения;

- многоцелевой - сочетание юридического и налогового регистров с информацией о планировании и землепользовании (в России это называется городской или районной геоинформационной системой (ГИС)).

Регистрационная подсистема земельного кадастра - Регистрационный кадастр (РК) - используется для обеспечения прав землепользователей и является необходимым условием для развития рынка недвижимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра - фискальный кадастр (ФК) - отвечает за земельные налоги, арендные платежи и денежные поступления от всех сделок с землей. ФК включает в себя прогнозирование, начисление и контроль доходов от арендной платы и земельных налогов. Одной из функций ФК является определение налоговой базы.

В России юридический и налоговый регистры были созданы одновременно. Часть средств (до 10% от платежей за землю) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости права на нее являются товаром и поэтому нуждаются в юридической регистрации. Это означает, что на каждый объект недвижимости должен быть создан кадастровый файл, а права на него должны быть зарегистрированы в публичном реестре.

Рынок недвижимости делится на 4 основных компонента: земельный, жилой, нежилой и промышленный [26, с. 17].

Каждый компонент развивается независимо от трех других, опираясь на собственную институциональную и правовую базу. Каждый компонент делится на первичный и вторичный рынок недвижимости:

Первичный рынок - это рынок, на котором циркулирует новое жилье, принадлежащее государству в лице федеральных, региональных и местных властей, а также частным инвесторам, участвующим в строительстве этого жилья.

Вторичный рынок жилья - это рынок жилья, уже зарегистрированного в органах Росреестра (статьи 131 и 164 Гражданского кодекса). Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем длиннее эта цепочка, тем выше риск судебных разбирательств в силу обстоятельств, которые зачастую невозможно контролировать.

Первичный и вторичный рынки напрямую связаны между собой. Если по каким-то причинам (например, этнический конфликт в регионе, неблагоприятные экологические условия) предложение на вторичном рынке увеличивается, это напрямую ведет к снижению стоимости недвижимости на первичном рынке. В то же время, рост затрат на строительство приводит к повышению цен на первичном рынке, что сразу же оказывает прямое влияние на рост цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет диверсифицированную структуру и может быть дифференцирован по различным признакам, таким как размер финансового актива, географический фактор, функциональное назначение и другие показатели.

В России первичный рынок сложился в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий, земли, зданий и помещений, и других имущественных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости на экономический рынок. Все последующие сделки носят вторичный характер, поскольку связаны с перепродажей или иной передачей объектов, выставленных на рынок, от одного собственника к другому.

1.2 Спецификa ценooбрaзoвaния нa рынке недвижимoсти и фaктoры влияния нa стoимoсть недвижимoсти

Рынок недвижимости можно рассматривать как систему, которая поддерживает и регулирует отношения между спросом и предложением, формируемые процессами аренды, покупки и продажи. Рынок недвижимости можно разделить на следующие подкатегории:

1) Жилая недвижимость;

2) Коммерческая недвижимость, приносящая доход владельцу (торговые, складские, офисные помещения и т.д.);

3) Рынок земли.

Также различают первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок состоит из недавно построенных помещений. Продажи осуществляются застройщиками и инвесторами, которые выделяют средства на строительные работы.

Вторичный рынок состоит из недвижимости, находящейся в первичном использовании.

Рынок первичного использования определяется как количество созданной недвижимости, в то время как вторичный рынок характеризуется следующими факторами:

1) Наличие населения;

2) Мобильность рабочей силы;

3) Доходность инвестиционной недвижимости;

4) события в домохозяйствах (переезд, брак, развод и т.д.).

Изменения и трансформации в структуре вторичного рынка регионов происходят крайне редко и обычно являются результатом демографических изменений (рост населения, миграция и т.д.) или изменений в региональной экономической ситуации (спад деловой активности, экологические изменения).

Поэтому тенденции первичного рынка являются наиболее важными с экономической точки зрения: их увеличение расширит запас недвижимости и создаст равновесие на рынке. В секторе недвижимости государственная политика может влиять на размер и структуру рынка недвижимости (например, стимулирование аренды через повышение налога на недвижимость).

Переход к рыночной экономике сделал недвижимость товаром, который можно купить и продать, поэтому понятие стоимости стало необходимым. Однако система цен на недвижимость имеет свои особенности. Цена недвижимости складывается из ряда взаимосвязанных факторов, которые учитываются экспертами-оценщиками.



К этим факторам относятся:

1) Индивидуальные факторы объекта недвижимости;

2) Характеристики внешней рыночной среды;

3) Факторы спроса и предложения;

4) Факторы пользователя объекта недвижимости;

5) Факторы целевого использования объекта недвижимости.

Степень влияния каждого фактора зависит от ситуации, но при оценке недвижимости следует учитывать весь спектр.

На рыночную стоимость больше, чем на любой другой рыночный товар, влияет фактор спроса и предложения. Спрос характеризуется качеством недвижимости, которую заинтересованные лица могут и хотят приобрести по данной рыночной стоимости в данный момент времени. Предложение выражается количеством объектов недвижимости на рынке по данной цене в данный момент времени. Уровень рыночной цены формируется в зависимости от соотношения между спросом и предложением.

Рынок жилой недвижимости характеризуется высокой стоимостью недвижимости и низкой ценовой эластичностью предложения: при изменении цены на жилую недвижимость количество предложения остается практически неизменным. Такое поведение объясняется длительным этапом строительства. Таким образом, существует постоянная зависимость между изменениями в спросе и предложении. Если спрос на жилье увеличивается, реакция (увеличение) предложения занимает 1-2 года; если спрос снижается, строительство не прекращается, поскольку затраты на него очень высоки. Взаимосвязь между спросом и предложением подразумевает, что стоимость считается основным фактором, который регулирует и уравновешивает спрос и предложение на рынке. Поэтому существует риск того, что рыночная стоимость установки может превысить справедливую рыночную цену. Если правительство не будет проводить корректирующую политику для исправления этой ситуации, это может привести к увеличению амплитуды экономических циклов. Когда экономика ослабевает, правительство должно проводить меры по стимулированию интереса к жилью [30].

В то же время за жилищным бумом может последовать "перегрев", когда ухудшение экономической ситуации и недостаточный спрос по сравнению с первоначально ожидаемым уровнем приводит к значительному недостатку роста строительства. Поэтому меры, принимаемые государством, должны быть максимально продуманными на случай, если необходимо повлиять на дестабилизирующие тенденции в жилищном строительстве. Этот вопрос также становится все более актуальным по мере распространения ипотечного кредитования, поскольку экономический спад приводит к росту безработицы и снижению доходов, что затрудняет выполнение заемщиками своих кредитных обязательств.

Цены в первую очередь зависят от возможностей инвесторов. Спрос на рынке жилья более чувствителен к изменениям, чем предложение, поскольку уменьшение или увеличение денежной массы занимает меньше времени, чем строительство новых домов, которое порождает изменения в предложении.

При покупке недвижимости необходимо учитывать множество факторов:

Полезность. Недвижимость имеет определенную ценность для покупателя. Владение недвижимостью может быть полезным для бизнеса, общественных или личных нужд.

Она может быть полезна для удовлетворения социальных, общественных или культурных потребностей. Выбор или взаимозаменяемость, наличие на рынке недвижимости с точно такими же характеристиками, влияет на ценность для покупателя.

Ожидания. Этот фактор отражает изменение стоимости недвижимости с течением времени - стоимость недвижимости, приносящей доход, характеризуется величиной денежного потока, ожидаемого от владения или перепродажи.

Недвижимость находится в свободном гражданско-правовом обороте и может быть предметом различных видов сделок, отсюда возникает необходимость определения стоимости, то есть оценки денежной стоимости недвижимости в определенный момент времени.

Рынок недвижимости - это совокупность процессов, обеспечивающих создание, передачу, использование и финансирование недвижимости.

К факторам, влияющим на развитие рынка, относятся:

а) Текущий или пoтенциaльный экoнoмический пoдъем;

б) Финaнсoвые ресурсы для приoбретения прaв нa недвижимoсть; зaвисят oт экoнoмическoгo сoстoяния oтдельнoгo региoнa (прoизвoдственнoе рaзвитие, кризис, зaстoй и т.д.), нaличие рaбoчих мест;

Связь экoнoмических перспектив рaйoнa и цен нa недвижимoсть; в некoтoрых региoнaх мoгут нaблюдaться зaстoйные явления в связи с упaдкoм или изменением территoриaльнoгo пoлoжения прoмышленных oбъектoв, чтo влечет зa сoбoй дисбaлaнс нa рынке недвижимoсти.

На рынок недвижимости также влияют правительственные постановления, общая экономическая ситуация, микроэкономическая ситуация, социальная ситуация и экологическая ситуация в регионе.

На уровень цен на первичном и вторичном рынках влияют:

1) Макроэкономические показатели (обменные курсы, цены на нефть, цены на акции и т.д.);

2) Уровень жизни;

3) Стоимость строительства;

4) Доступность ипотечных кредитов, субсидий;

5) Жилищная и строительная политика местных властей.

6) Платежеспособность населения.

Оценка - это трудоемкий процесс определения денежной стоимости недвижимости. Этот процесс требует высокой квалификации оценщика, обладающего необходимыми навыками, инструментами, знанием законодательной базы и знанием рынка, особенно в соответствующем сегменте.

Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

1) В процедурах продажи, покупки или аренды;

2) при планировании инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

3) при страховании недвижимости;

4) при налогообложении объектов недвижимости;

5) исполнение судебных приказов (наследование, судебные решения, имущественные споры и т.д.);

6) обеспеченное кредитование объектов недвижимости;

7) другие операции с недвижимостью.

1.3 Мoдели oценки oбъектoв недвижимoсти

Обзор литературы показал, что был проведен ряд исследований по индивидуальной или массовой оценке ряда объектов недвижимости, разработаны подходы и аналитические методы, созданы эффективные модели. Однако прогнозированию и моделированию ценообразования на рынке недвижимости на региональном уровне было уделено очень мало внимания. Далее мы рассмотрим подходы к моделированию и построение моделей прогнозирования применительно к региональным рынкам [18, c.59].

Модели, основанные на анализе тенденций. Их можно использовать в случае стабильных тенденций на рынке недвижимости.

Модели, использующие тренды, основанные на данных о ценах на жилье, интерполированных функциями различной сложности. Этот подход не учитывает рычаг, присущий изменениям цен, и поэтому не гарантирует высокой точности прогноза. Высокая степень полиномиальности подразумевает нестабильность прогноза и большие ошибки по сравнению с моделями с более простой структурой. Использование кусочного тренда уменьшает размер выборки на каждом интервале, что влияет на точность аппроксимации и качество прогноза. Использование этого метода целесообразно только в тех случаях, когда существуют периоды некоторой регулярности в изменении цен и когда компонентное разложение временного ряда используется для последующего анализа сезонной составляющей.

Модели авторегрессии, которые основаны на взаимосвязи между текущими значениями рассматриваемого временного ряда и значениями того же временного ряда в какой-то более ранний момент времени. Они также предполагают, что характер изменения значений не меняется. Авторегрессионные прогнозы рассматриваются в рамках стабильных процессов (модели применимы только к стационарным рядам), когда предполагается, что в прогнозируемый период не происходит никаких значительных событий и что изменение цен происходит при сохранении прошлых тенденций. Возникновение внезапных кризисов подразумевает перерыв в установившемся движении цен, и в таких случаях необходимо исследовать лежащие в основе движения цен движущие силы.

Модели, основанные на статистическом сходстве процессов. Этот подход основан на предположении о цикличности экономической системы. Применение этого подхода эффективно как во время, так и после кризиса. Однако недостатком данного типа модели является то, что она не учитывает специфические характеристики каждого региона (географическое положение, экологические условия и т.д.), которые непосредственно влияют на динамику цен на жилье.

Модели кластерного и факторного анализа

При кластерном анализе модель разрабатывается путем использования последовательных или параллельных шагов (кластеризация, стратификация) в исходной выборке данных, использования ценообразующих факторов, которые в большей степени определяют цены и коррелируют с ценами на товары, и расчета коэффициентов модели на основе сравнения средних значений усеченной и исходной выборки. Кластеры товаров формируются на основе общего сходства определенных характеристик каждого товара. Для каждого кластера рассчитывается средняя цена, которая при определенных условиях может быть определена как рыночная цена объектов в данном кластере. Модели данной категории также не определяют факторы, влияющие на механизм ценообразования в секторе недвижимости.

Модель факторного анализа разрабатывается путем перехода от наблюдаемых показателей к обобщающим факторам, которые затем могут быть использованы в корреляционном и регрессионном анализах. Прежде всего, факторный анализ выступает в качестве первичной обработки и анализа данных для дальнейшей оценки и не предназначен для использования в качестве самостоятельного метода прогнозирования.

Использование факторного и кластерного анализа "сжимает" данные, собранные путем наблюдения, извлекая из общего набора информации средние значения или факторные данные, что уменьшает количество случайных отклонений от "истинных" данных. Таким образом, закономерности рынка недвижимости могут быть выявлены очень эффективно и использованы для построения более надежных моделей оценки.

Моделирование нейронных сетей. Для того чтобы построить нейронную сеть, выборка, используемая для "обучения" сети, должна быть достаточно большой и переменного размера. Кроме того, сеть должна быть "переобучена" или перестроена для каждого региона. Однако нейросетевые модели показали низкую предсказательную способность на рынке недвижимости.

Пространственное параметрическое моделирование. Данный подход предполагает, что цена в основном определяется несколькими значимыми показателями, при этом контролируется статическая значимость средних показателей. Метод подходит для развитых рынков, в то время как для неразвитых и неоднородных рынков результаты неэффективны [10, c.217]

Экспертная оценка. Основан на знаниях и опыте оценщика, надежность такого прогноза зависит от квалификации эксперта. Недостатком является то, что прогноз субъективен. Изучение методов, используемых для оценки и прогнозирования тенденций рынка недвижимости, показало, что эконометрический подход является наиболее широко используемым методом.



2. Aнaлиз и прoгнoзирoвaние цен oбъектoв недвижимoсти гoрoдa Тюмень

2.1 Пoдхoды и метoдикa при oценке недвижимoсти в гoрoде тюмень

Оценка недвижимости - один из самых важных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект недвижимости должен быть четко оценен по различным характеристикам, начиная от квадратных метров и заканчивая престижностью района и развитой инфраструктурой.

Исследование рынка, изучение потребительских предпочтений и взаимосвязи между различными видами недвижимости и их коммерческим или некоммерческим использованием необходимы для хорошего старта.

Цели оценки недвижимости могут быть различными (продажа и покупка недвижимости, страхование и споры по недвижимости, налогообложение недвижимости, инвестиционные проекты, обеспеченные кредиты и т.д.) Перед началом работы над оценкой оценщик должен определить, какой вид стоимости применим к данной ситуации. В отчете должен быть отражен тип оцениваемой стоимости и обоснован выбор.

Существует несколько подходов к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный подход используется для оценки инвестиционных проектов и расчета доли муниципалитетов и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Другими словами, подход применяется к ожидаемым доходам от имущества - стоимость имущества равна стоимости будущих доходов от его использования. Стоимость финансовых ресурсов зависит не только от стоимости их предложения, но и от их доступности и условий возврата. Поэтому покупатель недвижимости, желающий получить выгоду от ее использования, должен сравнить стоимость приобретения недвижимости с ожидаемым доходом. Если недвижимость, купленная за 1 000 000 рублей, может приносить доход в размере 100 000 рублей в год в течение следующих 10 лет, но затем полностью потеряет свою стоимость, покупатель получит свои деньги обратно только через 10 лет. Однако если бы вы вложили эти деньги в банк, вы бы получали проценты по вкладу в течение тех же 10 лет.

Любые инвестиции в недвижимость неизбежно связаны с риском, обусловленным рядом факторов. Риск зависит от стабильности социально-политической и экономической ситуации. Очевидно, что чем больший риск готов взять на себя инвестор, тем больший доход он ожидает получить от своих инвестиций [22, c.184].

Еще один важный аспект заключается в том, что будущая прибыль должна компенсировать не только вложенную сумму, но и потери, связанные с тем, что инвестиции могут не работать в течение некоторого времени.

Затратный подход - это группа методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замены актива, с учетом накопленного износа. Он основан на предположении, что покупатель не заплатит за готовый актив больше, чем он заплатил бы за создание актива аналогичной полезности. Однако следует помнить, что затраты на создание актива не равны его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточно узка и, при отсутствии достаточной информации, он используется при оценке недвижимости; при страховании имущества, где сумма страховки, премии, возмещения определяются на основе затрат страхователя; при оценке специальных зданий (школ, больниц, вокзалов и т.д.); при расчете установленных законом налогов и сборов; при переоценке основных средств.

Оценка имущества производится поэтапно с использованием затратного метода.

Рыночный (сравнительный) подход - это группа методов оценки, при которых оцениваемая недвижимость сравнивается с аналогичными объектами, по которым имеется информация о ценах сделок, в которых участвует данная недвижимость, при этом стоимость недвижимости не должна превышать стоимость аналогичных объектов с похожими характеристиками. В своей работе я использую рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который предполагает определение рыночной стоимости путем оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе цены продажи аналогичных объектов.

На мой взгляд, этот метод является наиболее успешным, но новичкам на рынке недвижимости сложно определить точную цену на основе логики и первичной информации; он требует промежуточных знаний.

Этап исследования рынка, позволяющий перейти от общих характеристик рынка к анализу ситуации конкретного объекта недвижимости или группы объектов, - это сегментация рынка, которая позволяет сосредоточиться на наиболее важной для предпринимателя информации при выборе возможности.

Отличительными характеристиками рынка недвижимости являются:

1) уникальность ценообразования;

2) высокий уровень транзакционных издержек;

3) важная роль взаимодействия между первичным и вторичным рынками;

4) высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния экономики региона;

5) разнообразие рисков;

6) низкая ликвидность товаров на рынке.

7) слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

По этим причинам рынок недвижимости характеризуется рядом факторов, затрудняющих его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны, рынок недвижимости характеризуется рядом факторов, затрудняющих его анализ. К ним относятся:

(а) сложность получения достоверной информации;

(b) ограниченное количество (а иногда и полное отсутствие) сопоставимых сделок;

(c) разнообразие факторов, определяющих рыночные тенденции

(d) влияние внешних факторов (кризис).

В этих условиях анализ рынка недвижимости столь же важен, сколь и труден.

Как таковой, он также важен для формирования рыночной политики. Сегментация позволяет сосредоточиться на части рынка, а не на всем рынке, и таким образом определить либо характеристики сегмента (в случае нишевого рынка), либо конкурентоспособность объекта недвижимости (в случае единичного объекта). На рынке недвижимости сегментация может быть основана на ряде характеристик: географическое положение, физические характеристики, функциональное использование недвижимости или даже комбинация характеристик.

Сегментация не всегда имеет и не может иметь твердую основу. Суть в том, что она должна позволять объединять действительно однородные объекты недвижимости (и стоящие за ними группы потребителей), сегментация должна четко определять границы сегментов, а сегментация должна позволять принимать экономически обоснованные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения и, в конечном итоге, осуществлять успешные продажи.

Характеристики, выбранные в качестве основы для сегментации рынка, могут быть физическими характеристиками недвижимости, на которые опираются однородные группы покупателей недвижимости.

В качестве альтернативы сегментация может быть основана на классификации самих потребителей.

Например, на рынке коммерческих помещений может быть уместна следующая разбивка потенциальных покупателей:

1. учреждения, страховые компании, финансовые учреждения: их деятельность напрямую связана с потоком посетителей, а нормальное функционирование требует постоянного контакта друг с другом и с властями (т.е. с районами с наибольшей проходимостью), поэтому они готовы платить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но не заинтересованы в районах, расположенных достаточно близко к центру, но не относящихся к нему [8, с. 89].

2. производственные организации (бизнес-центры): для некоторых из них важно присутствие в центре города, но центры занятости предназначены исключительно для сотрудников этих организаций, а сами производственные компании, как правило, располагаются на периферии, где арендная плата ниже. С точки зрения социального благополучия, это лучший способ уменьшить заторы в центре, чего нельзя сказать о Москве.

3. торговые организации: их ориентация зависит от характера товаров (продовольственные, промышленные, для повседневного покупателя, для элитного покупателя); они ориентируются на различные качественные потоки и соответствующим образом адаптируют свою арендную политику.

Таким образом, спрос на участки под застройку со стороны торговых организаций увеличился. Например, местоположение влияет на прибыльность бизнеса не только из-за близости к транспортным потокам.

Требования к местоположению могут варьироваться в зависимости от характера профессии:

1) для предприятий, продающих продукты питания, важна близость к жилым районам;

2) для предприятий, продающих элитные товары, важна близость к институциональным объектам или транспортным путям;

3) для предприятий, продающих товары среднего ценового диапазона, лучше размещать товары в местах с большей доступностью;

4) для предприятий, продающих товары с ограниченной "продаваемостью", важна близость к маршрутам общественного транспорта и т.д.

Однако для первой группы потребителей рынок офисных помещений может быть сегментирован в зависимости от качества предлагаемой недвижимости.

Поэтому критерии сегментации не могут быть установлены априори и навсегда. Важно, чтобы представители сегментов представляли собой однородное сообщество потребителей и были достаточно многочисленны, чтобы можно было выявить систематические тенденции в их поведении.

Напротив, в случае посредников в трудоустройстве позиции банков и промышленности могут существенно различаться, и группировать их в единое представление сегментов уже нецелесообразно. Сегментация рынка является основой для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, которое может относиться как к компании и ее услугам, так и к отдельным учреждениям.

Позиционирование - это процесс отнесения продукта к определенному сегменту рынка, определение и "выделение" его места в этом сегменте. Продуктом может быть недвижимость, услуга, предлагаемая клиентам, или даже сама компания. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать место продукта на рынке (его принадлежность к определенному сегменту) и в то же время отличить его от существующих на рынке товаров, наделив его характеристиками, которых нет у аналогичных товаров, "zing".

Как и сегментация, позиционирование имеет двойное значение. Во-первых, определение места товара на рынке является основой для разработки концепции продвижения объекта на рынке - определения каналов продвижения, методов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование ориентировано на потребителя и направлено на создание определенного образа продукта.

Конечно, и сегментация рынка, и позиционирование продукта являются лишь инструментами для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, которое принесет предпринимателю максимальный доход. Их важность заключается прежде всего в том, что физические характеристики (качество) создаваемого (продаваемого) продукта соответствуют его экономическим характеристикам (цена, доход) и восприятию потребителем предлагаемого к продаже продукта, что можно выразить простой формулой: качество=цена=потребитель [32, с. 127].

Например, на первичном рынке недвижимости при определении конкретного сегмента рынка как сферы деятельности застройщик должен определить уровень потребительского спроса на продукт (например, характеристики жилья), принять на этой основе определенные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики и сопоставить их с возможностями потенциальных покупателей. В реальности эта операция может повторяться несколько раз, чтобы сбалансировать все составляющие вышеприведенной формулы. Сегментация, как инструмент формирования предпринимательского поведения, позволяет рационализировать экономическое поведение, избежать ненужных затрат и выбрать правильный способ продвижения товара.

2.2 Сметнaя и рынoчнaя стoимoсть oбъектoв недвижимoсти

Строительство является ключевой отраслью материального производства и напрямую связано с инвестиционной деятельностью. Затраты на строительство и производство строительной продукции или строительных объектов называются капитальными вложениями или долгосрочными инвестициями.

Строительная продукция имеет свои технические и экономические характеристики, которые влияют и определяют процесс ценообразования.

Можно выделить следующие характеристики строительной продукции:

Специфика строительной продукции (от отдельных объектов до строительных проектов в разных регионах); Привязка строительных объектов к конкретной площадке (локализация); Зависимость величины затрат на строительство от местных условий; Участие в ценообразовании.

Эти характеристики строительной продукции определяют необходимость проведения конкретных строительных работ на основе планов и смет. Сначала для каждого строительного объекта составляется план, который является основой для расчета сметы. Результатом этого расчета является сметная стоимость строительства (строительно-монтажных работ).

Экономическое содержание сметной стоимости строительства включает в себя следующее: прямые затраты; накладные расходы; прогнозируемая экономия (сметная прибыль).

Наибольшую часть в структуре сметной стоимости занимают прямые затраты, которые определяются на основе приведенных в смете строительных работ и сметных норм и расценок.

Прямые затраты включают следующие статьи:

1) материалы, которые включают: оплату поставщикам стоимости материалов по отпускным ценам; затраты на транспортировку материалов до строительного склада; надбавки поставщикам и сбытовым организациям; плату за перевозку; спецодежду; расходы на приобретение и хранение;

2) основная заработная плата, включая заработную плату рабочих, непосредственно занятых на строительно-монтажных работах.

3) отчисления на социальные нужды исходя из основной заработной платы;

4) затраты на содержание и эксплуатацию строительных машин и механизмов.

Включают: транспортировку строительных машин и механизмов к месту строительства и обратно; монтаж и демонтаж строительных машин и механизмов; затраты на текущий ремонт; амортизацию; заработную плату, включая отчисления на социальные нужды операторов, водителей и другого обслуживающего персонала; затраты на топливо и смазочные материалы; затраты на электроэнергию.

Накладные расходы в строительстве связаны, по аналогии с промышленностью, с необходимостью создания надлежащих условий для организации, управления и поддержания строительного процесса в целом.

Они делятся на четыре широкие категории: административные и управленческие расходы: расходы на заработную плату административного персонала; отчисления на социальное обеспечение; общие расходы на строительство. виды связи; расходы на содержание и эксплуатацию компьютерного оборудования; расходы на содержание и эксплуатацию зданий, сооружений и помещений, используемых административно-хозяйственным персоналом; расходы на текущий ремонт основных фондов; командировочные расходы; расходы на содержание и эксплуатацию служебного транспорта; расходы на приобретение офисной мебели; расходы на содержание и эксплуатацию офисной мебели. Это затраты на профессиональное обучение, социально-бытовые, оздоровительные и комфортные условия, охрану труда; затраты на управление строительными работами. Включают затраты на ремонт инструментов и оборудования, ремонт и снос временных сооружений, пожаротушение и т.д.; прочие общие расходы. Включает проценты по банковским кредитам, расходы на рекламу, налоги и т.д. ценообразование рыночный жилой недвижимость тюмень

Накладные расходы рассчитываются как процент сметные прямые затраты по видам работ (строительные, монтажные, специальные).

Прямые затраты и накладные расходы вместе составляют сметную стоимость работ. Существует три вида себестоимости строительной продукции: сметная, плановая и фактическая.

Сметная стоимость - это сумма затрат на выполнение строительно-монтажных работ, включенных в сметную стоимость. Она рассчитывается на основе норм использования всех видов ресурсов и меньше сметной стоимости на величину сметной прибыли [17, с. 253].

Прогнозная себестоимость отличается от сметной на величину прогнозируемого снижения, т.е. на сумму экономии в сметной стоимости.

Фактическая стоимость строительства отражает фактическую общую стоимость строительно-монтажных работ, отраженную в отчетности. фактическая себестоимость также включает непроизводственные затраты, не учтенные в смете (потери, простои и т.д.). сравнение фактических сметных затрат говорит о том, что перед строительной компанией стоит задача снижения затрат. Строительные организации уплачивают все налоги, в соответствии с действующим законодательством, из своей прибыли (прогнозируемых накоплений), отложенных на увеличение собственных оборотных средств и формирование фонда накопления и потребления.

Для расчета стоимости ремонтно-строительных работ в текущих ценах может быть использован один из трех методов: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный.

При ресурсном методе стоимость РСМ рассчитывается в текущих (плановых) ценах и в тарифах, необходимых для реализации проекта. Ресурсно-индексный метод основан на сочетании ресурсного метода и системы индексов цен на ресурсы. Часть затрат (материальные затраты) определяется на основе калькуляции себестоимости текущего уровня цен, а остальные затраты рассчитываются как произведение базовой стоимости и соответствующего индекса цен.

Каждый месяц РЭТК рассчитывает индексы изменения затрат на ремонтные и профилактические работы по статьям затрат. Эти индексы рассматриваются, утверждается Объединенным комитетом по ценообразованию в строительстве Министерства архитектуры и строительства и Министерства экономики и доводится до сведения организаций.

Методология базового индекса основана на системе индексов изменения текущих и прогнозируемых затрат по статьям затрат относительно сметной стоимости, которая устанавливается на базовом уровне. Это наиболее широко используемая методология.

Рыночная стоимость - это цена, за которую товар может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции в течение периода, соответствующего среднему сроку экспозиции. Она отражает текущие рыночные условия и может зависеть от политических, экономических, социальных и других условий.

Определение рыночной стоимости может быть необходимо, когда:

1) при покупке или продаже имущества;

2) при наследовании имущества;

3) при страховании имущества;

4) при оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе ипотеки;

5) для разрешения споров, связанных с недвижимым имуществом;

6) для оценки имущества должника-банкрота;

7) для установления стоимости имущества, полученного безвозмездно;

8) оценка неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.

Основные параметры, которые могут в той или иной мере изменить рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.

Общими критериями для оценки рыночной стоимости являются:

1) конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на аналогичную недвижимость;

2) спрос на типовые или индивидуальные дома, тип постройки, серия домов;

3) местоположение жилья;

4) транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;

5) экологические условия;

6) социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

1) Площадь жилья, количество комнат;

2) Количество этажей и расположение квартиры на каждом этаже.

3) Количество лифтов/лифтов

4) Стандартная или индивидуальная планировка

5) Техническое состояние, наличие современного ремонта

6) Соотношение общей и жилой площади, площади кухни

7) Наличие раздельных или совмещенных санузлов или нескольких санузлов в блоке.

Второстепенными факторами являются высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как перечисленные выше, но могут иметь первостепенное значение для конкретного покупателя при выборе. Они также всегда принимаются во внимание при определении рыночной стоимости жилья.

Рыночная стоимость определяет цену, которую готов заплатить потенциальный покупатель (Фото: Екатерина Кузьмина/РБК/ТАСС).

Этапы оценки рыночной стоимости

1) заключение договора на проведение оценки

2) выбор методов оценки;

3) сбор и анализ информации, проведение необходимых расчетов.

4) определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5) подготовка отчета об оценке.

Основные подходы к оценке рыночной стоимости

Сравнительный. В этом случае жилье сравнивается с аналогичными. Его имеет смысл использовать, когда имеется большая база данных по жилью с аналогичными параметрами и в аналогичных местах. Как правило, такую информацию можно получить у агентов по недвижимости, а для приблизительной оценки можно использовать открытые интернет-сайты.

Доход. В данном случае потенциальная доходность - от перепродажи и/или сдачи в аренду (в зависимости от целей покупателя-инвестора), плюс сопутствующие расходы.

Расходы. Основаны на предположении, что покупатель не заплатит за землю больше, чем стоило бы строительство или восстановление сопоставимого объекта недвижимости. Стоимость недвижимости рассчитывается как стоимость земли плюс стоимость замещения или воспроизводства недвижимости минус накопленный износ.

2.3 Срaвнительный aнaлиз прoдaж и нaлoгooблoжения при oпределении стoимoсти недвижимoсти

В целом, рынок в настоящее время классифицируется как "медленно растущий".

За четыре месяца этого года количество заказов на жилье в регионе увеличилось на 36,7%.

По данным Тюменьстата, в январе-апреле предприятия и индивидуальные застройщики Тюменской области (без автономных округов) построили 487,3 тысячи квадратных метров жилья всех форм собственности, что на 36,7% больше, чем в январе-апреле прошлого года.

28,4% заказанного жилья - 138,2 тыс. кв. м - построено собственниками и в кредит (105,2% в январе-апреле 2009 года).

На тысячу жителей было построено 363,6 квадратных метров против 267,9 квадратных метров в январе-апреле 2009 года. Индивидуальное жилье, на которое приходится около трети всего заказанного жилья, выросло на 8,0%. Если сегментировать рынок Тюмени на жилой и коммерческий. Самый большой сегмент - жилой: кондоминиумы, квартиры и многоквартирные дома. На жилую недвижимость приходится 90-95% от общего оборота недвижимости в Тюмени. Наиболее распространенным видом сделок с недвижимостью является договор купли-продажи дома (квартиры). Часто он принимает форму договора мены или аренды.

Местный рынок недвижимости освещают пять журналов, наиболее популярные из которых "Квартирный вопрос", "Недвижимость. Строительство"; электронные СМИ с каждым годом становятся все более популярными в освещении тем, связанных с недвижимостью.

Что касается рынка недвижимости (новостроек), то с начала кризиса до лета 2009 года увеличилось количество "долгостроев". Наибольшее количество замороженных домов было зафиксировано в июле прошлого года, когда 44 застройщика построили 87 домов. Благодаря работе регионального муниципалитета, тесно сотрудничающего с заинтересованными сторонами и застройщиками, количество остановленных домов было сокращено до 50 к 1 мая 2010 года, что составляет около 15% от всех домов, построенных в регионе. В строительстве домов участвовал 31 застройщик, 25 из которых в настоящее время находятся в процедуре банкротства. Строительство пяти домов было приостановлено из-за отсутствия разрешительной документации, два находятся в стадии судебного разбирательства, а три получат все необходимые документы в течение трех месяцев.

Наибольшие проблемы возникли у пяти компаний: 16 домов остались недостроенными, а 70% домовладельцев не получили свои дома в срок. Это ООО "Стройтехногрупп", ООО "Тюмень-Лукойл-Строй", ЗАО "Запсибстройсервис", ООО "Научно-технический центр" и ООО "Сиб-Строй". [16, c. 49].

Работа с этими организациями продолжается. Так, из десяти домов, принадлежащих ООО "Тюмень-Лукойл-Строй", четыре уже введены в эксплуатацию, еще два будут сданы в этом году, с помощью Агентства жилищного кредитования решаются вопросы по достройке ООО "Стройтехногрупп". Заместитель губернатора добавил, что по фактам нарушений законодательства возбуждено девять уголовных дел, и было бы логично довести их до конца через суд.

...