Стоимость и цена недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте, являясь объектом различных сделок. Это порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость - основа количественных соотношений при эквивалентном обмене. Разные экономические школы природу стоимости объясняют по-разному: затратами рабочего времени, балансом спроса и предложения, издержками производства, предельной полезностью и др.

Цена - количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью единицы товара, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара, или денежным выражением стоимости. Это фундаментальная экономическая категория.

1. Понятие стоимости и цены объектов недвижимости. Различия между ними

Понятия «стоимость» и «цена» связаны со стадией обмена.

«Стоимость» в ее применении к недвижимости представляет ожидаемую цену, которая должна быть результатом определенных условий (сделки), то есть это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую недвижимость. Таким образом, оцениваемая стоимость - показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект недвижимости при соблюдении определенных условий.

«Цена» - это «исторический» факт, отражающий сумму, которая была заплачена за аналогичный объект недвижимости в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. То есть цена - это фактический показатель, указывающий, какую сумму покупатель заплатил, а продавец получил в соответствии с условиями сделки. Цены продажи могут существенно отличаться от рыночной стоимости объекта недвижимости, особенно если отсутствуют какие-либо элементы чистой сделки, то есть цены прошлых сделок не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

2. Компоненты стоимости объектов недвижимости. Виды стоимостей объектов недвижимости

В экономике недвижимости определяются разные виды стоимостей, которые необходимы в силу различных потребностей и функций.

Стоимость объекта недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления.

Стоимость в обмене (меновая стоимость) - денежная величина, которую можно получить за объект недвижимости, если он будет выставлен на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении рыночной стоимости. То есть это стоимость, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия спроса и предложения. Это стоимость объективная, так как определяется реальными экономическими факторами. Формы стоимости в обмене: рыночная, ликвидационная, страховая, арендная, залоговая, утилизационная.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) - это стоимость конкретного объекта недвижимости при его конкретном использовании для конкретного пользователя, который не собирается выставлять объект на рынке недвижимости, то есть она отражает намерения, не связанные с куплей-продажей, сдачей в аренду и т.п. Стоимость в использовании определяется как стоимость объекта недвижимости для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования (в форме дохода, полезности или удобств). Она носит субъективный характер и относится к нерыночной сфере. Формы стоимости в пользовании: инвестиционная, балансовая, налогооблагаемая.

Виды (стандарты) стоимостей объекта недвижимости.

I. По степени рыночности.

1. Рыночная стоимость - денежная сумма, за которую имущество (собственность, недвижимость) должно переходить из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения рыночной стоимости:

рынок является открытым, конкурентным и позволяет свободно взаимодействовать достаточному количеству покупателей и продавцов;

покупатель и продавец оцениваемого объекта недвижимости типичны по своей мотивации, экономически рациональны, не находятся под посторонним давлением, обладают необходимыми знаниями и стремятся в максимальной степени реализовать свои интересы;

объект недвижимости будет находиться на рынке разумный период времени (время экспозиции), чтобы быть доступным для потенциальных покупателей и выявить реакцию рынка на предложение;

выплата продавцу будет произведена деньгами или денежным эквивалентом;

условия финансирования типичны для данного рынка без каких-либо дополнительных уступок и льгот.

В реальной сделке эти условия очень часто нарушаются (полностью или частично), поэтому рыночная стоимость чаще всего не совпадает с ценой сделки, то есть рыночная стоимость - идеальный стандарт.

2. Частично рыночная стоимость - оценивается для объектов недвижимости, не обладающих достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке. Оценка такой стоимости ведется обычно через затраты либо по ограниченной рыночной информации.

3. Нерыночная стоимость (нормативно рассчитываемая стоимость) имеет место, когда ее расчет должен выполняться по методикам и нормативам, утвержденным соответствующими органами управления (например, при исчислении налогов, госпошлин, страховых взносов, штрафов и др.).

К нерыночным видам стоимости относится:

a) облагаемая стоимость (стоимость в целях налогообложения) - стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности. Оценки проводятся через определенные периоды времени.

b) страховочная (страховая) стоимость - максимально обоснованная сумма оценки объекта недвижимости в целях страхования рисков (сумма по договору страхования объекта недвижимости) При расчете не учитывается земельный участок, поэтому не совпадает с рыночной стоимостью. Страховая стоимость основана на концепции стоимости замещения и (или) воспроизводства физических элементов, которые подвержены риску уничтожения (разрушения). Часто в качестве страховой стоимости используется стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

II. С точки зрения системы бухгалтерского учета.

1. Балансовая стоимость - затраты на строительство или приобретение объекта недвижимости, числящегося на балансе собственника:

a) первоначальная стоимость - стоимость на момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до момента первой переоценки или реконструкции и модернизации;

b) восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданного объекта недвижимости в современных условиях (в текущих ценах).

2. Остаточная стоимость (ОС):

, (1.1)

III. В зависимости от порядка оценки (рис.1.1).

		Точная копия объекта недвижимости		Стоимость воспроизводства
Оцениваемый объект недвижимости (реальный)
		Близкий аналог объекта недвижимости		Стоимость замещения

Рис. 1.1. Формирование стоимости воспроизводства и стоимости замещения

1. Стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство) - стоимость в текущих ценах строительства точной копии объекта недвижимости с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки (даже если есть лучшие аналоги). При оценке этой стоимости как бы воспроизводятся все недостатки, «несоответствия» и устаревание. Стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

2. Стоимость замещения (затраты на полное замещение) - стоимость в текущих ценах строительства здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Сравнительная характеристика стоимости воспроизводства и стоимости замещения по основным параметрам приведена в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Сравнительная характеристика стоимости воспроизводства и замещения

Стоимость замещения	Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость)
текущие расходы на воссоздание в первоначальном виде улучшений …
с функциональными свойствами, аналогичными оцениваемому объекту недвижимости; обладающими одинаковой степенью полезности с оцениваемым объектом недвижимости; с применением современных строительных материалов	являющихся точной копией оцениваемого объекта недвижимости; с применением аналогичных материалов; с точным соблюдением всех планов и чертежей; с сохранением любых, присущих объекту недостатков

IV. С точки зрения изменения в состоянии объекта недвижимости после продажи (в зависимости от перспектив развития предприятия).

1. Стоимость объекта недвижимости, продолжающего функционировать - стоимость объекта недвижимости, который после совершения сделки будет продолжать функционировать и приносить доход.

2. Ликвидационная стоимость - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи недвижимости в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости . Ликвидационная стоимость определяется как остаток денежных средств, вырученных при реализации ликвидируемого объекта недвижимости после удовлетворения всех претензий. Ликвидационная стоимость обычно ниже рыночной, так как время продажи объекта недвижимости ограничено:

, (1.2)

где В выручка от реализации объекта недвижимости на рынке, д.е.;

И_Л издержки от ликвидации объекта недвижимости (административные издержки по ликвидации, расходы на юридические, бухгалтерские, аудиторские услуги, комиссионные и др.), д.е.

Понятие ликвидационной стоимости в экономике недвижимости не совпадает с данным понятием в бухучете. Понятию ликвидационной стоимости бухучета соответствует понятие утилизационной стоимости экономики недвижимости.

V. В зависимости от ситуации оценки.

1. Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (или группы) при определенных целях инвестирования. Определяется как потенциальные возможности получения будущего потока доходов от эксплуатации данного объекта недвижимости .

Инвестиционная стоимость определяется по отношению к каждому инвестору на основе их индивидуальных требований к инвестициям, т.е. исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы финансирования, будущее изменение стоимости объекта недвижимости (снижение или рост), последствия налогообложения и т.п. Поэтому инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной из-за возможных различий в оценках будущей прибыльности, в представлениях о степени риска, разных налоговых ситуаций, сочетаемости с другими объектами недвижимости, принадлежащими инвестору или контролируемыми им. Инвестиционная и рыночная стоимости равны только в том случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Таким образом, инвестиционная стоимость носит субъективный характер и определяется потребностями и характеристиками конкретного лица и связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов от использования объекта недвижимости (в отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного покупателя или инвестора). Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта, объекта, приносящего доход, осуществления реорганизации.

2. Страховая стоимость.

3. Залоговая стоимость - стоимость объекта недвижимости, которую кредитор надеется получить при его продаже на рынке в случае неплатежеспособности собственника. Оценивается при определении величины ссуды под залог недвижимости (ипотеки). Как правило, совпадает с рыночной стоимостью, хотя это равенство может нарушаться.

4. Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта недвижимости (за исключением земельного участка), рассматриваемого не при существующем использовании, а как совокупность материалов, содержащихся в нем.

5. Внутренняя (фундаментальная) стоимость - аналитическая оценка стоимости, основанная на предполагаемых внутренних характеристиках инвестиций, не затронутых особенностями, относящимися к любому конкретному инвестору, т.е. это оценка внутренних возможностей предприятия, базирующаяся на прогнозе рыночной стоимости активов и его бизнеса в будущем. Она основывается на анализе существующего финансового и технико-экономического состояния предприятия; предполагаемых внутренних возможностях (резервах) его развития в будущем. Определение внутренней стоимости предполагает:

- учет благоприятных (неблагоприятных) перспектив развития;

- эффект целостности системы (ценность целого выше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов).

6. Остаточная стоимость возмещения является нерыночным типом стоимости, определяется потенциальной рентабельностью или потенциалом услуг, оказываемых предприятием:

, (1.3)

где С_З текущая рыночная стоимость земельного участка при его существующем использовании;

С_В общие затраты на возмещение (воспроизводство) улучшений;

И - начисления на физический износ

7. Специальная (привносимая) стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости для определенного пользователя, превышающая равновесную рыночную стоимость. Это превышение может обуславливаться объективными (дополнительные земельные площади для расширения предприятия в будущем) и субъективными (престижность района застройки) факторами. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может иметь смысл скорее для определенного владельца или пользователя (будущего или настоящего), чем для рынка в целом, то есть она применима к покупателю, имеющему определенный интерес к оцениваемому объекту недвижимости .

8. Чистая стоимость реализации - расчетная цена продажи объекта недвижимости при нормальном состоянии дел в бизнесе за вычетом издержек на продажу и оформление. Чистая стоимость реализации аналогична рыночной стоимости за вычетом затрат на реализацию, но если были соблюдены все условия определения рыночной стоимости .

9. Эффективная стоимость - стоимость недвижимости с точки зрения ее настоящего владельца, равная большей из двух величин: потребительной стоимости для данного владельца или стоимости реализации имущества (чистой стоимости реализации).

3. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Компоненты стоимости объекта недвижимости

Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо иметь представление о факторах, влияющих на ее величину. Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующие на рынке (4 компонента стоимости).

Спрос на рынке со стороны платежеспособного покупателя, то есть количество объектов недвижимости, доступных для удовлетворения человеческих потребностей. Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром и возможность заплатить за него. Если нет покупательной способности, товар утрачивает стоимость. С ростом спроса растет и стоимость объекта недвижимости.

Полезность, то есть способность объекта недвижимости удовлетворять человеческие потребности. Недвижимость обладает экономической стоимостью и значимостью только потому, что она удовлетворяет определенные потребности и желания людей. Именно полезность недвижимости, то есть ее возможность удовлетворять определенные потребности людей и, соответственно, желание обладать ею, и создают стоимость недвижимости.

Обычно, чем более полезна вещь, чем больше потребностей она способна удовлетворять, тем большим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены (увеличивается полезность увеличивается цена).

Дефицитность (ограниченность предложения), то есть ограничение предложения объекта недвижимости в зависимости от спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена.

Возможность передачи (отчуждаемость объекта недвижимости), то есть желание владельца объекта недвижимости его продать (сдать в аренду). Даже если на участок земли есть спрос, он имеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимости, если владельцы не захотят с ним расстаться. Таким образом, если объект недвижимости не может быть приобретен потенциальным покупателем, он не будет иметь стоимости.

Интерпретация стоимости оценщиком:

стоимость не является характеристикой, внутренне присущей недвижимости, а зависит от желания людей. Она изменяется в зависимости от взглядов людей и от периодов времени;

объект недвижимости обладает стоимостью, если он полезен потенциальному покупателю;

объект недвижимости может иметь стоимость, если он относительно дефицитен, и если владелец хочет его продать.

Оценщики не создают стоимости. Они объясняют ее, главным образом, на основе анализа рыночной стоимости.

Величина стоимости объекта недвижимости зависит от совокупности факторов объективного и субъективного характера.

Классификация факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

I. По отношению факторов к объекту недвижимости.

1. Общие (факторы внешней среды) - связаны с оцениваемым объектом недвижимости косвенно, опосредованно:

a) по степени влияния на объект недвижимости

- основные - условия финансирования, местоположение и т.п.;

- дополнительные - социальные, природные и т.п.

b) по сфере формирования - региональные, юридические, макроэкономические, отраслевые, градостроительные, климатические и др.

2. Специфические - связаны с оцениваемым объектом недвижимости непосредственно (объемно-планировочные и конструктивные решения, степень износа, качество, срок службы и др.).

II. По форме определения.

1. Измеряемые - можно измерить единым значением в относительных или абсолютных единицах измерения (натуральные, стоимостные, %, доли единицы).

2. Ранжируемые - нельзя измерить единым показателем. Как правило они описываются совокупностью показателей, каждый из которых определяется некоторой единицей измерения. Однако функциональную зависимость можно установить только между стоимостью объекта недвижимости и фактором в целом, так как каждый отдельный показатель фактора не имеет устойчивой связи с результирующей функцией. В целом фактор влияния оценивается введением искусственного единого измерителя в относительных единицах - балльной оценкой или присвоением ранга в ряду факторов.

3. Описываемые - нельзя измерить единым показателем или ранжирование которых затруднено из-за большого числа показателей, определяющих фактор влияния. Информация о таких факторах дается описательно, а учет их влияния на стоимость объекта недвижимости осуществляется аналитически на основании мнения оценщика (экспертных оценок).

III. По форме учета.

1. Учитываемые математически - могут быть учтены математическими методами.

2. Учитываемые аналитически - не поддаются учету математическими методами и могут быть учтены только аналитически.

IV. По сфере формирования.

1. Физические - определяются физическими параметрами объекта недвижимости и его окружения.

2. Природные факторы:

- подверженность данного района затоплениям, засухе, ураганам, смерчам, землетрясениям и т.п.;

- природные ресурсы, их доступность, характеристика почв, климат, топография и т.п.

3. Юридические - возникают как следствие имущественных прав; определяются взаимодействием владельца недвижимости с местными властями, государственными органами (налоговая инспекция, БТИ, контролирующие и надзорные органы и др.), арендаторами и др.

4. Экономические - делятся на 2 группы:

a) макроэкономические:

- связанные с общей конъюнктурой рынка - уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; доступность кредитных ресурсов в регионе; процентная ставка по кредитам; уровень и динамика инфляции; система налогообложения недвижимости и др.;

- долгосрочные факторы - уровень доходов населения; темпы и масштабы формирования «среднего» слоя;

- факторы, связанные с феноменом массового сознания - инфляционные ожидания; рекламные мифы и т.п.

b) микроэкономические:

- доходы от эксплуатации недвижимости;

- эксплуатационные расходы;

- затраты на строительство и др.

5. Социальные и демографические:

- динамика численности населения;

- изменение его плотности;

- факторы миграции;

- возрастной состав;

- изменение размеров семьи и др.

6. Государственное регулирование:

- строительный кодекс;

- нормативное регулирование строительства;

- зонирование и политика регионального развития;

- законодательство по охране окружающей среды;

- гарантии по государственным займам и их страхование и др.

Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем уровням:

первый уровень - общие факторы, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, опосредованно влияющие на рынок недвижимости и на оцениваемый объект недвижимости;

второй уровень - локальные факторы, действующие в масштабе города или городского района; эти факторы связаны с оцениваемым и аналогичными объектами недвижимости, а также с окружающей средой;

третий уровень - факторы, относящиеся к оцениваемому объекту недвижимости и обусловленные его характеристиками.

Факторы субъективного характера, влияющие на цену объекта недвижимости.

Ограниченность во времени на совершение сделки у продавца или покупателя.

Особый, повышенный интерес к объекту у покупателя.

Неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи и пр.

Их настроение на момент совершения сделки купли-продажи.

Общее впечатление от объекта недвижимости.

Репутация застройщика (продавца).

Престижность, мода.

Возраст покупателя и продавца.

Наличие или отсутствие льготного финансирования.

Вынужденная продажа (покупка) объекта недвижимости.

Продажа (покупка) под сильным нажимом и др.

стоимость цена недвижимость

Практическая часть

Задача 1.

Определить лучший вариант застройки земельного участка из трех возможных стратегий на основе анализа наиболее эффективного использования: вариант А - жилой многоквартирный дом; вариант Б - торговый центр; вариант В - офисный комплекс. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1

№ варианта	Вариант застройки	Показатели по варианту застройки
		годовой валовый доход, д.е.	коэффициент недоиспользования, %	прочий доход, д.е.	операционные расходы, % от годового валового дохода	резерв на замещение, д.е.	стоимость стр-ва зданий и сооружений, д.е.	Коэффициент капитализации, %
								для зданий	для земли
6	А Б В	450 1075 640	4,2 5,3 3,8	4,5 10,7 6,2	34 32 30	12 32 18	2100 3125 2450	13 24 10	11

Решение:

1. Стоимость строений по каждому из альтернативных вариантов застройки земельного участка - С_ЗД:

(А) С_ЗД = 2100 д.е. ОР = 34% Р_ЗАМ = 12 д.е.

(Б) С_ЗД = 3125 д.е. ОР = 32% Р_ЗАМ = 32 д.е.

(В) С_ЗД = 2450 д.е. ОР = 30% Р_ЗАМ = 18 д.е.

2. Определим финансовую обоснованность стратегий застройки. По каждому варианту рассчитаем чистый операционный доход - ЧОД_ОН. Чистый операционный доход (ЧОД) определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - ОР - Р_ЗАМ, д.е.

где ДВД - действительный валовый доход;

ОР - операционные расходы, д.е.;

Р_ЗАМ - резерв на замещение, д.е.

Действительный (эффективный) валовый доход (ДВД) определяется по формуле:

ДВД = ПВД - К_Н ? ПВД - Долги + Д_ПР, д.е.,

где ПВД - потенциальный валовый доход (годовой валовый доход), д.е.;

К_Н - коэф-т недоиспользования, учитывающий, что часть единиц (площади) можетбыть не сдана в аренду или сдана в аренду не на целый год;

Долги - безнадежные долги по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его «исчезновения» и т.п.);

Д_ПР - прочие доходы (например, доходы от торговых автоматов, платы за пользование стоянкой, за установку рекламы и др.).

(А) ПВД = 450 д.е. К_Н = 4,2% Д_ПР = 4,5 д.е.

(Б) ПВД = 1075 д.е. К_Н = 5,3% Д_ПР = 10,7 д.е.

(В) ПВД = 640 д.е. К_Н = 3,8% Д_ПР = 6,2 д.е.

(А) ДВД = 450 - 0,042 ? 450 - 0 + 4,5 = 435,6 д.е.

(Б) ДВД = 1075 - 0,053 ? 1075 - 0 + 10,7 = 1028,725 д.е.

(В) ДВД = 640 - 0,038 ? 640 - 0 + 6,2 = 621,88 д.е.

(А) ЧОД_ОН = 435,6 - 0,34 -12 = 423,26 д.е.

(Б) ЧОД_ОН = 1028,725 - 0,32 -32 = 996,405 д.е.

(В) ЧОД_ОН = 621,88 - 0,30 -18 = 603,58 д.е.

3. Распределение дохода от объекта недвижимости между зданиями и земельным участком (техника остатка).

Коэффициент капитализации для строений - К_ЗД.

(А) К_ЗД = 13% (Б) К_ЗД = 24% (В) К_ЗД = 10%

Расчет чистого операционного дохода, относимого к постройкам - ЧОД_ЗД:

ЧОД_ЗД = С_ЗД · К_ЗД.

(А) ЧОД_ЗД = 2100 · 0,13 = 273 д.е

(Б) ЧОД_ЗД = 3125 · 0,24 = 750 д.е.

(В) ЧОД_ЗД = 2450 · 0,10 = 245 д.е.

Расчет чистого операционного дохода, относимого к земле - ЧОД_З, как остаточного дохода от объекта недвижимости:

ЧОД_З = ЧОД_ОН - ЧОД_ЗД.

(А) ЧОД_З = 423,26 - 273 = 150,26 д.е.

(Б) ЧОД_З = 996,405 - 750 = 246,405 д.е.

(В) ЧОД_З = 603,58 - 245 = 358,58 д.е.

4. Коэффициент капитализации для земли - К_З = 11%.

1. Определение стоимости земельного участка капитализацией чистого

операционного дохода, относимого к земле:	РСЗ =	ЧОДЗ	>	max.
		КЗ

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее НЭИ.

(А) РС_З = 150,26 / 0,11 = 1366 д.е.

(Б) РС_З = 246,405 / 0,11= 2240,045 д.е.

(В) РС_З = 358,58 / 0,11 = 3259,82 д.е.

6. Расчеты по выбору наиболее эффективного варианта использования участка земли сведем в таблицу по форме 1.

Форма 1

Сопоставление различных стратегий застройки земельного участка, д.е.

Показатели	Варианты
	Жилой комплекс	Торговый центр	Офисное здание
Годовой валовый доход	450	1075	640
Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей	18,9	56,975	24,32
Прочие доходы	4,5	10,7	6,2
Итого: действительный валовый доход	435,6	1028,725	621,88
Операционные расходы	153	344	192
Резерв на замещение	12	32	18
Итого: чистый операционный доход	423,26	996,405	603,58
Доход, относимый к зданиям и сооружениям	273	750	245
Итого: чистый доход, относимый к земле	150,26	246,405	358,58
Расчетная стоимость земли	1366	2240,045	3259,82

Вывод: наиболее эффективный вариант застройки - В - офисное здание, так как этому варианту соответствует самая высокая остаточная стоимость земли.

Задача 2.

Оценить рыночную стоимость земельного участка на основе продаж трех сопоставимых участков. Исходные данные приведены в таблице 2. С каждым месяцем стоимость земли повышается на 1,5 % (по простому проценту).

Таблица 2

Основные характеристики оцениваемого (ОЦ) и сопоставимых (1,2,3) земельных участков

№ варианта	Участок	Цена, д.е.	Площадь, га	Форма	Местоположение	Почва	Топография	Ресурсное качество	Время продажи назад…
6	ОЦ	-	1,8	н	?	?	?	?	сейчас
	1	92	1,8	н	на 5 д.е. лучше	?	на 1 % хуже	на 3 % лучше	3 мес.
	2	102	2,0	на 7 % хуже	?	?	?	на 7 д.е. лучше	6 мес.
	3	110	2,2	н	на 2 % хуже	на 5 % лучше	?	?	1 мес.

Примечание. Сокращения: н - нормальная; ? - хорошее, хорошая.

Форма 2

Матрица с оценочными поправками

Характеристика	Объект оценки	Сопоставимые участки
		1	2	3
Цена продажи, д.е.	-	92	102	110
Площадь, га	1,8	1,8	2,0	2,2
Цена за 1 га, д.е./га		51,11	51	50
Дата продажи	сейчас	3 мес.назад	6 мес.назад	1 мес.назад
Корректировка, %		4,5%	9%	1,5%
Корректировка, д.е.
Почва	?	?	?	на 5% лучше
Корректировка, %		-	-	- 5%
Корректировка, д.е.		-	-	- 2,5
Форма	н	н	на 7% хуже	н
Корректировка, %		-	+ 7%	-
Корректировка, д.е.		-	+ 3,57	-
Местоположение	?	на 5 д.е. лучше	?	на 2% хуже
Корректировка, %			-	+ 2%
Корректировка, д.е.		- 5	-	+ 1
Топография	?	на 1% хуже	?	?
Корректировка, %		+ 1%	-	-
Корректировка, д.е.		+ 0,51	-	-
Характеристика	Объект оценки	Сопоставимые участки
		1	2	3
Ресурсное качество	?	на 3% лучше	на 7 д.е. лучше	?
Корректировка, %		- 3%		-
Корректировка, д.е.		- 1,53	- 7	-
Скорректированная цена продажи, д.е. / га	45,1	45,1	47,57	48,5

Вывод: по основным характеристикам ОЦ наиболее близок к 1 сопоставимому участку, то в качестве схожего выбираем его.

Таким образом, цена за 1 га оцениваемого участка составит 45,1 д. е. Стоимость ОЦ участка = 45,1*1,8=81,18 д.е.

Заключение

Понятия «стоимость» и «цена» связаны со стадией обмена.

«Стоимость» в ее применении к недвижимости представляет ожидаемую цену, которая должна быть результатом определенных условий (сделки), то есть это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую недвижимость. Таким образом, оцениваемая стоимость - показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект недвижимости при соблюдении определенных условий.

«Цена» - это «исторический» факт, отражающий сумму, которая была заплачена за аналогичный объект недвижимости в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. То есть цена - это фактический показатель, указывающий, какую сумму покупатель заплатил, а продавец получил в соответствии с условиями сделки. Цены продажи могут существенно отличаться от рыночной стоимости объекта недвижимости, особенно если отсутствуют какие-либо элементы чистой сделки, то есть цены прошлых сделок не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.

Стоимость объекта недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления:

-Стоимость в обмене (меновая стоимость)

- Стоимость в пользовании (потребительская стоимость)

Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо иметь представление о факторах, влияющих на ее величину. Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующие на рынке (4 компонента стоимости):

-Спрос на рынке со стороны платежеспособного покупателя.

- Полезность.

- Возможность передачи (отчуждаемость объекта недвижимости).

-Дефицитность (ограниченность предложения).

Список использованных источников

1. Боровкова, В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие / Вал.А. Боровкова, Вик.А. Боровкова, В.Н. Мокин, О.Е. Пирогова. - СПб.: Питер, 2007. - 416 с.

2. Васильева, Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васильева. - М.: Эксмо, 2008. - 480 с.

3. Марченко, А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. пособие / А.В. Марченко. - Ростов-на- Дону: Феникс, 2006. - 352 с.

4. Новиков, Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. - М.: Экзамен, 2000. - 512 с.

5. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 560 с.

6. Староверова, Г.С. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. - Вологда: ВоГТУ, 2006. - 238 с.

7. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 2007

Размещено на Allbest.ru

...