Ознакомление с системой ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ознакомление с системой ипотечного кредитования в России

1. История ипотеки в России

ипотека кредитование залог имущество

Ипотечное кредитование -- долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита.

Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

2. Виды ипотеки

Существуют различные виды ипотечных кредитов. Вот некоторые из них:

1. кредит на недвижимость

2. ипотека на дом

3. ипотека на жилье

4. ипотека на загородный дом

5. ипотека на квартиру

6. ипотека на квартиру в новостройке

7. ипотека на комнату

8. ипотека на коттедж

9. ипотека на новостройки

10. ипотека на покупку квартиры в новостройке

11. кредит на покупку жилья

12. кредит на покупку квартиры

3. Ипотечные кредиты под залог

Большинство ипотечных брокеров предоставляют ипотеку или ипотечные кредиты под залог различной собственности или имущества:

1. кредит под залог дома

2. кредит под залог имущества

3. кредит под залог квартиры

4. кредит под залог коттеджа

5. кредит под недвижимость

Приобретая квартиру при помощи ипотеки, гражданин становится собственником этого жилья. Однако его права как владельца ограничены, потому что данное помещение является залогом. Должник имеет право регистрировать членов своей семьи, а также завещать. Но при этом нужно помнить, что наследник получит не только квадратные метры, но и ваши обязательства.

4. Факторы, от которых зависит сумма кредита

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит от:

· размера вашего дохода;

· срока кредитования;

· стоимости приобретаемой недвижимости;

· первоначального взноса.

Платеж по кредиту не может превышать определенной доли ваших доходов, как правило, это 40-50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т.д.). Многое зависит от программы самого банка, объекта займа: первичный, вторичный рынок, загородная недвижимость или просто земля. При расчете конкретных характеристик ипотечного кредита также нужно учитывать условия выдачи кредита, предусматривающих различные схемы погашения.

Таблица 1. Лидеры банков по ипотеке

По данным агентства "Эксперт РА" объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей. Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства.

5 апреля. FINMARKET.RU: “За январь-февраль 2013 года в России было выдано 83925 ипотечных кредитов на общую сумму 132 млрд. 940 млн. руб., что в 1,14 раза превышает уровень двух месяцев 2012 года. Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%”.

Средневзвешенная ставка ипотечного кредита

Средний размер ипотечного кредита

Средняя цена жилья, купленного по ипотеке

Ипотечные программы

Строительство жилого дома

ВТБ24 специальные программы:

- Ипотека для военных (процентная ставка по кредиту от 8,7%).

- Для работников олимпийских объектов (процентная ставка по кредиту индивидуальная).

- Сбербанк специальная акция (с 1 марта по 31 мая 2013 года) (первоначальный взнос от 12%, ставка в рублях, 12%, срок кредита до 12 лет).

5. Ипотека для молодой семьи от государства

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Молодой возраст дает преимущества при ипотечном кредитовании. Во-первых, пока молодой, ипотеку можно оформить на большой срок и платежи по кредиту будут не слишком обременительны. Во-вторых, банки разрабатывают специальные ипотечные программы для молодых. И, в-третьих, молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить поддержку у государства по программе "Обеспечение жильем молодых семей". Ипотека молодым от коммерческих банков.

Самым ярким примером является программа ипотеки «Молодая семья» от Сбербанка. Она предназначена для тех пар, в которых хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста. По сравнению с другими, ипотечный кредит «Молодая семья» предусматривает более низкий первоначальный взнос, возможность отсрочить погашение основного долга на период строительства жилья и в случае рождения ребенка. И при расчете суммы кредита можно учитывать не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей.

Для молодых семей с детьми есть специальные программы типа "Ипотека + материнский капитал". Фактически, по этой программе, молодая семья может получить ипотечный кредит без первоначального взноса, использовав в качестве него средства материнского капитала.

Ипотека «Молодая семья» включает важные преимущества. В первую очередь, совместными заёмщиками кредитования могут быть третьи лица. Их общее число должно быть не больше шести особ (как супруги, так и родители). Рассчитывая сумму кредита для молодой семьи, учитывают доходы с основного места работы, а также дополнительный доход, для родителей же - только доходы с основного места работы.

Второй плюс - это возможное получение отсрочки на погашение основного долга при рождении ребёнка (пока он не достигает трёх лет), а также при строительстве недвижимости (не больше двух лет). Таким образом, отсрочку можно получить не более, чем на пять лет. Третье преимущество заключается в сумме первоначального взноса. Для семьи, в которой есть дети, он составляет минимум 10%, для бездетной семьи - минимум 15% Что касается процентной ставки - от 9,5% до 15,25% в год. Срок выдачи кредита - не более 30 лет (при отсрочке - до 35 лет). Недвижимость обязательна для страхования. Кредитная заявка рассматривается от пяти до десяти рабочих дней с того дня, как будет предоставлен полный пакет документов. При досрочном погашении кредита плата взиматься не будет.

В рамках целевой федеральной программы «Жилище» действует специальная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». Ее цель - это помощь молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Помощь оказывается в виде предоставления социальной выплаты на приобретение жилья, а так же в виде создания условий, при которых молодые семьи смогут получить ипотечные кредиты.

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя (до 35 лет), и одного и более детей. В первую очередь помощь получают молодые семьи, которые встали на учет в местных органах власти, в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, до 1 марта 2005 года. Но в программе могут принять участие и молодые семьи, не стоящие на учете, если у них нет жилплощади или если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи меньше учетной нормы; а так же в случае, если жилье молодой семьи не отвечает требованиям, установленным Жилищным Кодексом. Если члены молодой семьи прописаны в разных местах, или имеют долю собственности в каких-либо квартирах, то все эти площади суммируются при определении уровня обеспеченности молодой семьи жильем. В итоге, может получиться так, что молодую семью не признают нуждающейся в улучшении жилищных условий, из-за тех «кусочков» жилплощади, которые принадлежат супругам по прописке, или из-за долей собственности в родительских квартирах.

Кроме признания нуждающейся в жилье, молодая семья должна подтвердить наличие доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты жилья в той части, которую не покрывает социальная выплата. В качестве дополнительных средств молодой семьей может быть использован материнский капитал.

Размер социальной выплаты составляет не менее 30% расчетной стоимости жилья для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 35% для молодых семей с детьми (в том числе для неполных молодых семей, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более). В случае использования социальной выплаты на уплату последнего платежа в жилищный кооператив, размер выплаты ограничивается суммой остатка задолженности по выплате остатка пая. Кроме того, для молодых семей - участников подпрограммы - при рождении (усыновлении) ребенка может быть произведена компенсация части затрат на приобретение или строительство жилья в размере не менее 5% расчетной стоимости жилья.

Для участия в подпрограмме молодая семья должна подать в орган местного самоуправления по месту жительства заявление и полный пакет документов. Орган местного самоуправления в 10-дневный срок с даты представления этих документов принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей подпрограммы. О принятом решении молодая семья письменно уведомляется органом местного самоуправления в 5-дневный срок. Далее молодая семья должна ждать, пока будут выделены деньги из федерального и регионального бюджетов, после чего ей пришлют еще одно уведомление.

Молодая семья, принявшая участие в программе, получает свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома. Срок действия свидетельства - не более 9 месяцев с даты его выдачи, может быть меньше. Полученное свидетельство сдается семьей в банк, уполномоченный участвовать в программе, где на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. В этом же банке молодая семья может получить ипотечный жилищный кредит. В течение срока действия свидетельства молодая семья должна представить для оплаты в банк договор на приобретение жилья и правоустанавливающие документы на жилье. Банк проверяет эти документы и в течение 10 рабочих дней оплачивает договор по безналичному расчету.

Приобретаемое жилье оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве. В случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту, допускается оформление приобретенного жилого помещения в собственность одного из супругов или обоих супругов.

Молодая семья может участвовать в подпрограмме только один раз. Но, в случае если семья, получив свидетельство, по какой-либо причине не смогла им воспользоваться, то можно представить в орган, выдавший свидетельство, справку о закрытии договора банковского счета без перечисления средств социальной выплаты и сохранить за собой право на улучшение жилищных условий, в том числе на дальнейшее участие в подпрограмме на общих основаниях.

6. Государственная поддержка ипотечного кредитования

Программа государственной поддержки ипотеки существует уже с 2009 года. Государство на ее реализацию выделило почти 250 млрд. Но даже благодаря этим мерам большинство населения не сможет позволить себе покупку жилья.

Правительство полагает, что государственные ресурсы должны быть направлены на стимулирование спроса на недорогое жилье. Вследствие этого установлена максимальная сумма ипотеки в субъектах Федерации в размере 3 млн. рублей. В самых крупных городах России Москве и Санкт-Петербурге в размере 8 млн. рублей. Целевое предназначение таких кредитов - приобретение первичного жилья.

Государство приняло решение поддержать ипотечное кредитование недорогого жилья в новостройках. Дело в том, что в наше время покупка новой квартиры обходится гораздо дешевле, чем приобретение б/у жилья. Помимо этого, данные меры позволят государству оказать поддержку строительной отрасли, стимулируя рост нового жилья.

Как показали расчеты специалистов, ставка на такие ипотечные кредиты должна быть не более 11% при первом взносе в размере 20% от стоимости жилья. Именно такие проценты сейчас предлагает Сбербанк. Эти меры предоставляют больше возможностей людям, желающим изменить свое жилищное положение, ведь для многих граждан 14-15% годовых по ипотеке являются неподъемными. По мнению правительства, уменьшение ставки до 11% - это не предел. Необходимо предпринимать меры для дальнейшего ее снижения. В отношении первоначального взноса по ипотечному кредиту Госдума уже приняла соответствующие поправки, дающие возможность добиться его снижения. Вместе с тем, в перспективе государство должно создать такие условия для граждан, чтобы они могли приобретать недвижимость без обращения за помощью к кредитным организациям.

По мнению аналитиков, существующая программа вполне реалистична. Поскольку в среднем сбережения россиян составляют около 200 тыс. рублей, то им по силам заплатить первоначальный взнос, получив при этом кредит на сумму 800 тыс. рублей. Учитывая среднюю стоимость квадратного метра новостройки (30 тыс. рублей), за эти средства можно купить жилье площадью 33 кв. м. Конечно, не густо, но для молодой семьи пока достаточно. В условиях длительных сроков кредитования (не менее 10 лет), спрос на новостройки может значительно возрасти.

По расчетам аналитиков при имеющихся условиях ипотеки взять кредит на жилье смогут чуть больше 15% российских граждан. В случае дальнейшего снижения ставок по программе поддержки ипотечного кредитования воспользоваться ипотекой смогут приблизительно 30% семей.

Вместе с тем, ипотека способна развиваться при минимуме поддержки со стороны государства, если в России будут наблюдаться общеэкономические улучшения, резко возрастет количество возводимого жилья и снизятся цены на него. Еще одним немаловажным условием является сохранение инфляции на низком уровне (5-6% в год). К другим существенным факторам решения проблемы жилья относятся уменьшение ставки рефинансирования ЦБ и вложение денег Пенсионного фонда в ипотечные бумаги.

7. Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Также самым большим недостатком ипотечного кредитования являются высокие процентные ставки по кредиту.

Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

1) экономическая нестабильность;

2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

Возможные пути решения проблем, связанных с ипотечным кредитованием.

Необходимо понимать, что в ближайшее время ситуация вряд ли поменяется, так как российские банки пока не могут пополнить запасы «дешевых» кредитных средств. Что касается остального, то проблема вполне решаема. Государственные программы, такие как военная ипотека, ипотека для бюджетников, ипотека с материнским капиталом и другие, отличное решение проблемы с доходами населения. Еще один метод это строительство жилья, где квартиры дешевле тех, что уже представлены на рынке ипотеки. Такие программы действуют как в Москве, так и в некоторых регионах страны.

Вся система ипотечного кредитования нуждается в доработке. И должен соблюдаться соответствующий контроль, непосредственно государством.

Но все-таки никакие государственные программы не помогут, если не решить проблему длительности погашения кредитных платежей. Россияне очень боятся взять ипотеку, выплачивать кредит, а в случае если останутся без работы и не смогут продолжать вносить платежи, то банковское учреждение отнимет их жилье. Решить эту проблему, снизив уровень беспокойства граждан, как утверждают аналитики, можно только с помощью законодательства. Один из вариантов это программа страхования заемщика от потери работы или снижения количества финансовых средств. Кроме того, стоит ввести усложненные условия для работодателей в вопросе сокращения граждан с работы, особенно тех, кто выплачивает заем по ипотечному кредиту. Но сегодня это лишь теория, а вот практическое внедрение этих предложений нужно еще тщательно продумать.

Размещено на Allbest.ru