Организация ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru/

I. Организация ипотечного кредитования

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.

Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.

Однако даже жесткий режим экономии не даст возможности большинству семей приобрести жилье в обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения возможно превратить желаемое в реальность

Ипотечное кредитование -- долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем.

Объектом исследования в контрольной работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Цель контрольной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования, предложении путей её совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотечного кредитования;

- провести исследование проблем жилищного кредитования

- рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

1.1 Организация ипотечного кредитования

ипотечный кредитование платеж безналичный

1.1.1 Ипотека. Ипотечное кредитование

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Термин "ипотека" следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Оформление ипотеки - многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит. Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналичным путем. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата. В совокупности накладные расходы составляют 5-10% стоимости приобретаемого жилья.

При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1. по объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. по целям кредитования:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. по виду кредитора: банковские и небанковские.

4. по виду заемщиков:

-как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

1.1.2 Экономическое содержание ипотечных отношений

В условиях хронического недостатка государственных средств, традиционной задачей для органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости,

то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить два наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав

на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества,

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок

от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 90% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков

для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

1.1.3 Правовые аспекты ипотечной системы

Ипотека - значимый процесс в жизни государства. Ипотечное кредитование регулируется рядом законодательных актов. Ипотечным законодательством признается перечень утвержденных государством норм, которые регламентируют процесс получения и выплаты ипотечного кредита. При этом правовая основа, на которой базируется ипотека в России, постоянно расширяется. Еще точнее - совершенствуется. Главная задача законов об ипотеке - сделать так, чтобы заемщик и кредитор чувствовали себя более уверенно в ипотечных взаимоотношениях и были юридически защищены. Следит за исполнением данных норм Центральный банк России, а также надзорные и правоохранительные органы.

Обычному потребителю тяжело изучить все законы, связанные с ипотекой - это под силу только профессионалу. Однако в ряде случаев заемщик должен знать к какому закону обратиться, чтобы уточнить свои права и обязанности.

Ипотекой, как она определена в ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами[2].

Также в соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом[1].

Как установлено в ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат: вещные права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) этих прав, а также сделки с недвижимостью. Однако, несмотря на указание в п. 1 названной статьи на необходимость государственной регистрации ипотеки в ряду вещных прав, а также на дискуссию о вещно-правовой природе залога, ипотека как залог недвижимости является обязательственным правом. Основными аргументами в пользу обязательственной природы ипотеки является то, что недвижимость остается в пользовании и владении залогодателя (п. 1 ст. 338 ГК РФ), залогодержатель не получает права владения вещью, а при гибели предмета залога право не прекращается (п. 2 ст. 345 ГК РФ).

С момента возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя.

Ограничительный характер ипотеки заключается в невозможности распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя, а обременительный характер - в сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу (п. 1 ст. 37, ст. 38 Закона об ипотеке).

Несмотря на то, что Закон об ипотеке внес определенность в правовое регулирование залога жилья и стимулировал развитие банковского кредитования под залог жилья (ипотечного жилищного кредитования), проблемы остались. Ипотечное кредитование является долгосрочным, а банки не заинтересованы в длительном отвлечении денежных средств. Чтобы ипотечное кредитование стало выгодно банкам, необходимо создание эффективных элементов рефинансирования, то есть появления вторичного рынка ипотечных кредитов путем приобретения у кредитных организаций прав требования по ипотечным кредитам.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию")[5].

В 2002 году Агентство разработало Стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов)». Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия Агентства с участниками ипотечного рынка, условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые Агентство предъявляет к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (УСР ИЖК) (региональным операторам, сервисным агентам, первичным кредиторам, оценочным и страховым компаниям), основным параметрам ипотечных кредитных сделок, заемщикам, предмету залога (ипотеки), страховому обеспечению ипотечных сделок[16].

Действующая редакция ст. 78 Закона об ипотеке содержит следующие положения: обращение залогодержателем взыскания на жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых других лиц.

Добавлена норма о том, что освобождение такого жилья осуществляется в порядке, установленном федеральным законом, и отменена за ненадобностью необходимость наличия нотариально удостоверенного обязательства членов семьи залогодателя освободить заложенный дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Однако необходимо отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 78 Закона об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации[1].

Наличие данной нормы обусловлено тем, что в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Относительно порядка реализации недвижимости жилого назначения никаких особенностей по сравнению с общим порядком Закон об ипотеке не устанавливает. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Следует отметить, что в Законе об ипотеке механизм возврата кредита не отлажен. Правовые сложности с возвратом кредита и имеющийся риск его невозврата вынуждают банки устанавливать крайне высокую стоимость жилищных кредитов и сокращать сроки, на которые они выдаются[13].

1.1.4 Инструменты ипотечного кредитования и схемы расчетов платежей

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

_ обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

_ снижение рисков ипотечного кредитования;

_ обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

_ ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

_ источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

_ необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам[10].

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

Первая группа кредитов _ стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов (аннуитетный ипотечный кредит).

Вторая группа кредитов _ ипотечные кредиты с переменными выплатами _ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:

_ в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;

_ частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;

_ замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.

Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

Многие из тех, кто желает воспользоваться ипотекой, и даже те, кто уже взял ипотечный кредит, слабо представляют себе, каким образом банки начисляют проценты и формируют график погашения займа. Вся информация об ипотечных кредитах передается и хранится в Бюро кредитных историй [4].

В нашей стране обычно применяются два способа погашения долга - аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами _ коммерческим.

Ежемесячный аннуитет - это постоянная сумма, которую заемщик регулярно отдает банку. Он складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов. Каждый месяц выплачивается одинаковая сумма, независимо от периода погашения (начало или конец срока). Размер такого платежа является некой усредненной суммой выплат по кредиту. Структуру аннуитетного платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть - тело кредита. Потом эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только тело кредита. То есть, фиксируется не величина возвращаемого долга, а размер платежа по кредиту.

Дифференцированные платежи состоят из фиксированного на весь период погашения тела кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. То есть при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита. Однако следует учитывать весьма существенный нюанс.

Постоянный размер ежемесячных выплат на протяжении всего срока кредита, а также меньшие суммы в начале погашения, чем при дифференцированном платеже, являются главным преимуществом аннуитетной формы. Аннуитет позволяет купить ипотечную квартиру людям с меньшим доходом, так как в первые месяцы размер подобного платежа ниже, чем дифференцированного. Это важно, т.к. максимальная нагрузка по обслуживанию кредита ложится на заемщика именно в начальный период выплат, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с покупкой квартиры, переездом и пр. Банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате в виде аннуитетного платежа. Например, с точки зрения планирования расходов[12].

Однако при одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитету будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат составляют проценты. В связи с этим общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами получается больше. Хитрости расчетов проявляются самым неожиданным образом. Если при аннуитетных платежах в начале тело кредита убывает медленно, то и общий размер начисленных процентов больше. Это особенно заметно при досрочных погашениях. Заемщик пару лет вносит деньги и после этого обнаруживает, что выплачивал в основном только проценты за будущие годы, а само тело кредита почти не уменьшилось. При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без штрафов даже в первые месяцы после получения кредита. Также предусматривается внесение любой суммы в счет основного долга, и размер следующего платежа будет определен, исходя из остатка.

Переплата при длительных сроках кредитования незначительная. В зависимости от срока и суммы кредита, при аннуитетной форме переплата по сравнению с дифференцированной в итоге составит не более 5%.

Преимущество дифференцированной формы проявляется не столько при досрочном погашении, сколько при выплате страховых сборов: «В случае досрочного погашения при обеих формах платежа денежные средства идут на погашение основного долга по кредиту, что ведет к уменьшению платежа как дифференцированного, так и аннуитетного. А вот при оплате страховых сборов более удобен дифференцированный платеж, поскольку при нем долг заемщика уменьшается быстрее, что способствует минимизации расходов на страхование».

В данный момент дифференцированные платежи предлагает крайне ограниченное число кредитных учреждений, самыми известными из которых являются Сбербанк и Газпромбанк.

Приведем схему расчетов при погашении кредита ипотечным

и дифференцированным платежом.

1. Погашение кредита аннуитетными платежами (выплаты по кредиту осуществляются равными платежами).

Размер платежа Пл за период (не зависит от периода оплаты, все платежи равны между собой):

,

где Кр - сумма кредита;

Ст - процентная ставка, начисляемая на задолженность за период;

Т - количество периодов оплаты (обычно - месяцев).

Сумма процентных выплат ПКр за весь срок кредитования:

.

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется формула (24):

,

где Р_t - баланс долга на конец t-го периода;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока.

Пример расчета ежемесячного аннуитетного платежа:

Кредит в 1,275 млн. р. выдан на 300 месяцев под 12% годовых.

Т = 300 мес., Кр = 1 275 000 р.

Процентная ставка за месяц составит:

Ст = 12% годовых / 12 месяцев = 1%.

Платеж составит:

Пл = 1 275 000 * 0,01 / (1 - 1 / (1,01)³⁰⁰) = 12750 / 0,95 = 13428,61 р.

Процентные выплаты за весь срок кредитования:

ПКр = 13428,61 * 300 - 1 275 000 = 4028582,34 - 1275000 = 2753582,34 р.

2. Погашение кредита дифференцированными платежами (основная сумма кредита выплачивается равными платежами, начисленные проценты с каждым периодом уменьшаются, соответственно, уменьшается и общая сумма платежа).

.

,

где i - период оплаты (1-й мес., 2-й мес. и т.д.).

Пример расчета платежей и суммы процентов, выплаченных за период:

Кредит в 1,275 млн. р. выдан на 300 месяцев под 12% годовых.

Т = 300 мес., Кр = 1 275 000 р., Ст = 12% годовых / 12 месяцев = 0,01.

Процентные выплаты за весь срок кредитования:

ПКр = 1 275 000 * 0,01 * (300+1) / 2 = 1918875,00 р.

Размер платежа в первый период (1-й мес.) составит:

Пл₁ = 1 275 000 / 300 + 1 275 000 * 300 * 0,01 / 300 = 17000 р.

Размер платежа в последний период (300-й мес.) составит:

Пл₆ = 4292,50 р.

Рассматривая вышеприведенные примеры, мы взяли условную сумму кредита 1 275 000 р., срок 25 лет (300 мес.) и условную ставку 12 % годовых, для того, чтобы увидеть разницу при аннуитетном и дифференцированном платеже. В реальных же условиях ипотечного кредитования сроки кредитования еще больше и, соответственно, размер ежемесячного платежа меньше, но и сумма процентных выплат больше.

1.1.5 Текущая ситуация по ипотечному кредитованию

По данным агентства "Эксперт РА" объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2012 года составит рекордные 1,1 триллиона рублей.

Как отмечают эксперты, в первом полугодии объем рынка ипотеки составил 430 миллиардов рублей, что на 57 процентов превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. По мнению аналитиков, устойчивый рост рынка был обеспечен невысокими ставками, выходом на рынок новых игроков и увеличением темпов жилищного строительства. При этом в обзоре отмечается, что годом ранее темпы прироста кредитования были почти в два раза больше.

По оценкам агентства, в ближайшие 1-1,5 года поддержку спросу на ипотеку обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в стройсекторе, что может сдержать рост цен на жилье. В качестве ключевого ограничителя роста рынка агентство выделяет тенденцию к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе по программам с господдержкой. В начале второго полугодия большинство лидеров рынка уже повысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1-3 процентных пункта.

"Ценовая доступность ипотеки продолжит снижаться: наблюдается ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки", - говорится в пресс-релизе.

По данным "Эксперт РА", лидером рынка ипотеки остается Сбербанк, который за полгода выдал кредитов на общую сумму 192,296 миллиарда рублей. На втором месте находится "ВТБ-24" (59,6 миллиарда рублей), на третьем - Газпромбанк (26,7 миллиарда рублей). Далее в Топ-10 следуют "ДельтаКредит", "Росбанк", "Уралсиб", "Связь-Банк", "Возрождение", Номос-Банк и "Запсибкомбанк".

По информации Центробанка РФ, в январе-августе 2012 года в России было выдано более 451 тысячи рублевых жилищных кредитов на общую сумму 627,891 миллиарда рублей. Это в 1,5 раза превышает показатель за аналогичный период 2011 года. Аналитики банка "ДельтаКредит" прогнозировали, что по итогам 2012 года в стране будет выдано ипотечных кредитов на сумму более 960 миллиардов рублей (в 2011 году этот показатель составил 713 миллиардов рублей).

Многие участники рынка уверены, что в 2013 году темпы роста рынка ипотеки существенно снизятся из-за грядущего повышения ставок большинством банков. Эксперты считают, что средние ставки могут достигнуть отметки 15-16 процентов. При таком уровне спрос на ипотеку сократится. При этом аналитики считают, что для рынка выгодна ситуация, когда число займов становится меньше, но при этом они будут менее рискованными[14].

Таблица. «Рейтинг банков по размеру портфеля ипотечных кредитов»

№	Банк	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2012 года (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2011 года (млн. руб.)	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2010 года (млн. руб.)
1	Сбербанк России	865 098.52	659 773.49	536 894.78
12	Банк ВТБ24	274 329.04	168 884.24	143 795.11
33	ДельтаКредит	67 488.45	51 416.37	48 457.18
44	Росбанк	46 167.75	40 585.77	39 125.92
5	УралСиб	42 377.87	33 917.81	38 656.90

1.1.6 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года

Ипотека дает возможность решить жилищную проблему, а для большинства россиян это буквально единственный вариант приобрести собственную квартиру. Изменения на ипотечном рынке и его перспективы интересуют многих. Ипотечное кредитование является локомотивом рынка жилой недвижимости. Утратив возможность выплачивать заем, люди прекратят покупать квартиры, поскольку без обращения за сторонними средствами не многие в состоянии скопить деньги на столь дорогостоящую покупку, что подтвердилось и в период кризиса. В 2008-м банки свернули почти все программы кредитования, что крайне негативно сказалось на объемах застройки и уровне покупательского спроса. Со значительным удорожанием ипотеки люди, не располагающие достаточными накоплениями, либо откладывают приобретение жилья, либо и вовсе отказываются от этой идеи. Поэтому перспективы развития данного вида кредитования беспокоят все стороны: риэлторов, девелоперов и покупателей.

Многие эксперты объясняют рост ставок положением дел на международных финансовых рынках и удорожанием средств для российских банков. Поскольку международные кредитные организации повышают проценты по долгосрочным займам, российским банкам также приходится увеличивать ставки. Большинство клиентов откажутся от варианта получения ипотеки при ставке 15%, и тогда девелоперам придется привлекать покупателей совместными программами с банками и рассрочкой. В то же время повышение ставок способствовало росту числа сделок - люди торопятся приобрести жилье до дальнейшего удорожания ипотеки[6].

Подавляющее большинство экспертов высказывает мнение, что ставки по ипотеке в наступившем году продолжат тенденцию к росту, объясняя это ускорением инфляции и решениями Центробанка о повышении основных процентных ставок. При этом резких скачков не ожидают. Банки, которые до сих пор удерживали проценты в прежнем размере, подтянутся до среднего по рынку уровня. Далее, вероятно, последует плавный рост. При этом если уровень ставок достигнет 19%, клиенты практически перестанут брать рублевую ипотеку - за 15 лет придется переплатить трехкратный размер полученной суммы. Возможно, в таких условиях вновь повысится спрос на займы в иностранной валюте. Высокая ставка также может подстегнуть отток средств из строительного сегмента, и спрос снова сконцентрируется в секторе наиболее дешевого жилья.

Правда, специалисты полагают, что даже при самых высоких ставках клиенты на подорожавшую ипотеку найдутся. В частности, будут заемщики, располагающие большим первоначальным взносом, желающие получить средства на короткий срок. Кроме того, застройщики для поддержания спроса станут разрабатывать схемы рассрочки.

Таким образом, не стоит ожидать от наступившего года снижения ипотечных ставок. Скорее всего, стоимость займов возрастет, а выбирать придется из самых дешевых предложений жилья.

Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р утверждена стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года". Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования Стратегия определила ускоренное формирование сегмента жилья экономкласса и обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Определены ведущие к достижению этой цели меры по развитию первичного рынка ипотеки, развитию вторичного рынка ипотеки (развитию системы рефинансирования, привлечению в данную сферу институциональных инвесторов, в том числе пенсионных фондов и страховых компаний), меры по унификации и стандартизации рынка ипотеки, развитию иных форм жилищного кредитования (механизмов кредитования застройщиков - юридических лиц, кредитованию жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитованию физических и юридических лиц на приобретение или строительство жилья для дальнейшей сдачи внаем), меры по развитию инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования (развитию системы бюро кредитных историй, повышению качества услуг оценщиков, улучшению системы регистрации прав на недвижимое имущество), меры по повышению финансовой грамотности населения (разработка специальных образовательных программ для школ, средних специальных и высших учебных заведений). К Стратегии приложены целевые показатели развития рынка ипотечного жилищного кредитования с разбивкой по этапам (2009, 2012, 2015, 2020 и 2030 годы) [7].

II. Определение лимита остатка наличных денег

1. Для определения лимита остатка наличных денег юридическое лицо, индивидуальный предприниматель учитывают объем поступлений наличных денег за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги (вновь созданное юридическое лицо, индивидуальный предприниматель - ожидаемый объем поступлений наличных денег за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги).

Лимит остатка наличных денег рассчитывается по формуле:

, где:

L - лимит остатка наличных денег в рублях;

V - объем поступлений наличных денег за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги за расчетный период в рублях (юридическое лицо, в состав которого входят обособленные подразделения, определяет объем поступлений наличных денег за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги с учетом наличных денег, принятых за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги обособленными подразделениями, за исключением случая, установленного в абзаце втором пункта 1.2 настоящего Положения);

Р - расчетный период, определяемый юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, за который учитывается объем поступлений наличных денег за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в рабочих днях (при его определении могут учитываться периоды пиковых объемов поступлений наличных денег, а также динамика объемов поступлений наличных денег за аналогичные периоды прошлых лет; расчетный период составляет не более 92 рабочих дней юридического лица, индивидуального предпринимателя);

- период времени между днями сдачи в банк юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем наличных денег, поступивших за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в рабочих днях. Указанный период времени не должен превышать семи рабочих дней, а при расположении юридического лица, индивидуального предпринимателя в населенном пункте, в котором отсутствует банк, - четырнадцати рабочих дней. В случае действия непреодолимой силы определяется после прекращения действия непреодолимой силы.

Например, при сдаче наличных денег в банк один раз в три дня равен трем рабочим дням. При определении могут учитываться местонахождение, организационная структура, специфика деятельности юридического лица, индивидуального предпринимателя (например, сезонность работы, режим рабочего времени).

II. При отсутствии поступлений наличных денег за проданные товары, выполненные работы, оказанные услуги юридическое лицо, индивидуальный предприниматель учитывают объем выдач наличных денег (вновь созданное юридическое лицо, индивидуальный предприниматель - ожидаемый объем выдач наличных денег), за исключением сумм наличных денег, предназначенных для выплат заработной платы, стипендий и других выплат работникам.

Лимит остатка наличных денег рассчитывается по формуле:

, где:

L - лимит остатка наличных денег в рублях;

R - объем выдач наличных денег, за исключением сумм наличных денег, предназначенных для выплат заработной платы, стипендий и других выплат работникам, за расчетный период в рублях (юридическим лицом, в состав которого входят обособленные подразделения, при определении объема выдач наличных денег учитываются наличные деньги, хранящиеся в этих обособленных подразделениях, за исключением случая, установленного в абзаце втором пункта 1.2 настоящего Положения);

Р - расчетный период, определяемый юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем, за который учитывается объем выдач наличных денег в рабочих днях (при его определении могут учитываться периоды пиковых объемов выдач наличных денег, а также динамика объемов выдач наличных денег за аналогичные периоды прошлых лет; расчетный период составляет не более 92 рабочих дней юридического лица, индивидуального предпринимателя);

- период времени между днями получения по денежному чеку в банке юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем наличных денег, за исключением сумм наличных денег, предназначенных для выплат заработной платы, стипендий и других выплат работникам, в рабочих днях. Указанный период времени не должен превышать семи рабочих дней, а при расположении юридического лица, индивидуального предпринимателя в населенном пункте, в котором отсутствует банк, - четырнадцати рабочих дней.

Расчет лимита остатка кассы

1.Организация сдаёт выручку один раз в три дня, поэтому показатель Пc равен трем.

А за расчетный период организация берёт 22 рабочих дня в декабре.

Наличная выручка за эти 22 дня составила 1 100 000 руб.

1 100 000 руб. / 22 дня Ч 3 дня=150000 руб.

Тогда лимит остатка наличных в кассе составит 150 000 руб.

2. Организация скупает у населения антиквариат. В этом году она планирует работать так же активно, как и в прошлом. Для расчета был выбран IV квартал, за который наличные расходы составили 175 000 руб. Компания работает пять дней в неделю. Поскольку в населенном пункте, где находятся пункт приема и касса, нет отделения банка, было принято решение увеличить период получения денег из банка до 10 дней.

Итак, лимит остатка кассы составит: 175 000 руб. : 65 дн. х 10 дн. = 26 923 руб.

III. Формы безналичных расчетов. Расчеты в форме перевода по требованию получателя (прямое дебетование)

Расчеты в форме перевода денежных средств по требованию получателя средств (прямое дебетование).

Расчеты в форме перевода денежных средств по требованию получателя средств (прямое дебетование) осуществляются в порядке, установленном федеральным законом, в соответствии с требованиями глав 1, 2 и 4 настоящего Положения. Получателем средств может являться банк, в том числе банк плательщика.

При осуществлении безналичных расчетов в форме перевода денежных средств по требованию получателя средств применяется платежное требование, иное распоряжение получателя средств, составленное в соответствии с пунктом 1.11 настоящего Положения.

Если получателем средств является банк, списание денежных средств с банковского счета клиента-плательщика при наличии заранее данного акцепта плательщика может осуществляться банком в соответствии с договором банковского счета на основании составляемого банком банковского ордера.

Реквизиты, форма (для платежного требования на бумажном носителе), номера реквизитов платежного требования установлены приложениями 1, 6 и 7 к настоящему Положению.

Платежное требование составляется, предъявляется, принимается к исполнению и исполняется в электронном виде, на бумажном носителе.

Платежное требование может быть предъявлено в банк плательщика через банк получателя средств.

Платежное требование, предъявляемое через банк получателя средств, действительно для представления в банк получателя средств в течение 10 календарных дней со дня его составления.

При составлении платежного требования на общую сумму с реестром в соответствии с пунктами 1.18 и 1.19 настоящего Положения в реестре по каждому распоряжению дополнительно указывается информация об условиях акцепта, соответствующая информации, указанной в платежном требовании на общую сумму.

Схема документооборота в форме перевода денежных средств по требованию получателя средств (прямое дебетование).

Заключение

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.

Ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы контрольной работы.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и конечно же государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования ссуды, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком.

Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Приложение

О правилах осуществления перевода денежных средств

10.02.2013		16.02.2013		14.02.2013		0401061
Поступ. в банк плат.		Оконч. срока акцепта		Списано со сч. плат.
ПЛАТЕЖНОЕ ТРЕБОВАНИЕ № 12	07.02.2013		электронно
	Дата		Вид платежа
Условие оплаты	С акцептом	Срок для акцепта	7
Сумма прописью	Девяносто восемь тысяч восемьсот рублей
ИНН 7717027908 ООО ''Чемпион''	Сумма	98800=
Плательщик	Сч. №	40702810200000055335
Филиал ОАО ''УРАЛСИБ'' в г. Чебоксары Банк плательщика	БИК	046614783
	Сч. №	30101810400000000783
АКБ ''Нефтепромбанк'' Банк получателя	БИК	044585272
	Сч. №	30101810800000000272
ИНН 7717027908 ЗАО ''Милана''	Сч. №	40702810500005042124
Получатель	Вид оп.		Очер. плат.
	Наз. пл.	01
			Рез. поле
	Код
Назначение платежа ЗА ЗАПАСНЫЕ ЧАСТИ К АВТОМОБИЛЮ СОГЛ. КОНТР. от 10.01.2013, ТТН №0069723, СУММА: 98800-00 В т.ч. НДС (18%): 15071-19
Дата отсылки (вручения) плательщику предусмотренных договором документов 07.02.2013
М. П.	Подписи	Отметки банка получателя
	Назаркина
	Зайцева
№ ч. плат.	№ плат. ордера	Дата плат. ордера	Сумма частич- ного платежа	Сумма остатка платежа	Подпись	Дата помещения в картотеку
						Отметки банка плательщика

Список используемых источников

1."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 02.01.2013) // Собрание законодательства РФ от 31.12.2012 №53 (ч. 1) ст. 7627.

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Российская газета № 281 от 14.12.2011.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // Российская газета №3 от 11.01.2013.

4. Федеральный закон N 218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 11.07.2011) // Российская газета № 281 от 14.12.2011.

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" // Справочная система Консультант плюс.

6. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Собрание законодательства РФ от 20.05.2002 № 20 ст. 1859.

7. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» // Справочная система Гарант.

8. Положение Банка России от 12 октября 2011 г. N 373-П "О порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 24.11.2011 N 22394) // Вестник Банка России от 30.11.2011 №66.

9. Положение Банка России от 19 июня 2012 г. N 383-П "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667) // Вестник Банка России от 28.06.2012 №34.

10. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов / [ВЗФЭИ]; Кол. авт.:

Е. Ф. Жуков и др.; Под ред. Е. Ф. Жукова. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ, 2005.

11. Деньги. Кредит. Банки (учебник)/Под ред. проф. О.И.Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 464с.

12. Колпакова Г.М. Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебное пособие / Г.М Колпакова. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 496 с.

13. Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. -- 2012. -- № 25. -- с. 48--53.

14. Ипотечное кредитование в России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.url: http://www.raexpert.ru/project/ipoteka/2012/resume

15. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.url: http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka

16. Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Агентство, АИЖК) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: www.url: http://www.ahml.ru/ru/agency

Размещено на Allbest.ru

...