Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости



Введение

стоимость недвижимость рыночный оценка

Глава 1. Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости

1.1 Виды стоимости

1.2 Цели оценки недвижимости

1.3 Взаимосвязь видов стоимости и целей оценки недвижимости

Глава 2. Оценка стоимости ООО "Волгострой"

2.1 Общая характеристика деятельности ООО "Волгострой"

2.2 Оценка стоимости предприятия затратным подходом

2.3 Оценка стоимости предприятия доходным подходом

Заключение

Список использованной литературы

Приложения



Введение

Бурное развитие рыночной экономики в России к традиционным рынкам сырья, товаров, рабочей силы добавило еще один - рынок предприятий. Любой инвестор имеет выбор: развивать бизнес с нуля или купить существующую компанию (долю в ней).

Стремительное развитие инвестиционного рынка предъявляет новые требования к специалистам, занятым в финансовой сфере.

Для любого инвестора, намеревающегося приобрести бизнес, важно проведение квалифицированного анализа и достоверной оценки.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - актуальнешее направление финансового менеджмента, и со временем ее значимость будет только возрастать.



Глава 1. Взаимосвязь видов стоимости и цели оценки недвижимости

1.1 Виды стоимости

В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, определено 10 видов стоимости, в том числе:

· рыночная стоимость;

· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

· стоимость замещения объекта оценки;

· стоимость воспроизведения объекта оценки;

· стоимость объекта оценки при существующем использовании;

· инвестиционная стоимость;

· стоимость объекта для целей налогообложения;

· ликвидационная стоимость;

· утилизационная стоимость;

· специальная стоимость;

Кроме того в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

1. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться.

Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Разновидностью частичной рыночной стоимости является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Вторым видом частично рыночной стоимости является нормативная стоимость.

Нормативная или нормативно-рассчитываемая стоимость -- это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

2. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости различают стоимость замещения и стоимость воспроизводство объекта. Стоимость замещения -- это сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства -- это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, идентичного объекту оценки. С применением идентичных материалов и технологий. С учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии, материалов и т. п.

3. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оценки различают стоимость при существующем использовании, ликвидационную стоимость.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании -- это стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость -- это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

4. В зависимости от конкретных целей и ситуаций различают инвестиционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизационную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость -- это стоимость, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при осуществлении реорганизационных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть различия в оценке будущей прибыльности; различия в представлениях о степени риска; разная налоговая ситуация; сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Утилизационная стоимость -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объектов оценки.

Утилизируемые материальные активы -- это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полезность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость объекта оценки -- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки. Например, специальной стоимостью является страховая, таможенная и т. п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое понятие как эффективная стоимость. Эффективная стоимость -- стоимость активов, равная большей из двух величин -- инвестиционной стоимости активов для данного владельца и стоимости их реализации.

1.2 Цели оценки недвижимости

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т. п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и др. организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т. п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

· повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

· купли-продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

· принятия обоснованного инвестиционного решения;

· купли-продажи предприятия его владельцем целиком или по частям.

· установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора, или в случае смерти одного из партнеров;

· реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.

· разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

· определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

· страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

· налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

· принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

· осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой-либо элемент имущества предприятия, а также, если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных элементов имущества предприятия проводится в следующих случаях:

· продажа какой-то части недвижимости, например, чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнерами при нанесении им ущерба согласно решению суда и т. д.;

· получение кредита под залог части недвижимости;

· страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

· передача недвижимости в аренду;

· определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;

· оформления части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;

· оценка при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;

· оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;

· оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;

· страхование движимого имущества;

· передача машин и оборудования в аренду;

· организация лизинга машин и оборудования;

· определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;

· оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия;

· оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

· при их перекупке, приобретении другой фирмой;

· при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;

· при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

· при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;

· при определении стоимости нематериальных активов, "гудвилла" для общей оценки стоимости предприятия.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в Федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации (ст. 8).

К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

1.3 Взаимосвязь видов стоимости и целей оценки недвижимости

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в т. ч. бизнеса, является его полезность.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в таблице. Таблица. Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки.

Взаимосвязь основных целей оценки и видов стоимости удобно представить в виде следующей таблицы.

Цели оценки	Рыночная стоимость	Ликвидационная стоимость	Инвестиционная стоимость	Стоимость воспроизводства	Стоимость замещения	Страховая стоимость
Купля-продажа	+
Залог	+
Раздел имущества	+
Слияние	+
Внесение в Уставный капитал	+
Выпуск акций АО	+
Образование партнерства	+
Банкротство		+
Реорганизация			+
Переоценка основных фондов				+
Оценка затрат				+	+
Страхование						+
Урегулирование суммы страховки						+

Глава 2. Оценка стоимости ООО "Волгострой"

Оценка стоимости бизнеса - наиболее сложное и комплексное направление оценки стоимости.

Гражданский кодекс РФ определяет "предприятие" как "имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности".

Налицо две составляющих предприятия (бизнеса): во-первых, обособленный имущественный комплекс, во-вторых, деятельность, приносящая определенный доход.

Имущественный комплекс предприятия составляют все виды материальных (здания, машины, оборудование, запасы, права требования, ценные бумаги, деньги) и нематериальных (патенты, лицензии, деловая репутация) активов.

Доходная деятельность предприятия - совокупность бизнес-процессов, обеспечивающих получение дохода.

В основе разных подходов к оценке бизнеса лежат разные его составляющие. Например, в доходном подходе рыночная стоимость определяется на основе анализа доходной деятельности предприятия, а в затратном - на основе анализа его имущественного комплекса.

2.1 Общая характеристика ООО "Волгострой"

ООО "Волгострой" зарегистрировано 3 июня 2003 г. По форме собственности относится к обществу с ограниченной ответственностью. Общество является хозяйствующим субъектом, обладающим правами юридического лица по законодательству Российской Федерации, имеет самостоятельный баланс, расчётный счёт, печать со своим наименованием.

Предприятие действует в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью" и Уставом для осуществления хозяйственной, производственной и иной коммерческой деятельности, удовлетворения общественных потребностей в продукции, работах и услугах и получения прибыли.

Предприятие отвечает по своим обязательствам всем имуществом предприятия, если иная ответственность не установлена законодательством и договором о закреплении за предприятием имущества на право полного хозяйственного ведения.

Предприятие не отвечает по обязательствам государства, его органов, государство и его органы не отвечают по обязательствам предприятия, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Участниками общества являются:

Физическое лицо - 100% Уставного капитала,

Для обеспечения деятельности Общества Уставный капитал составляет 100 (сто тысяч) рублей.

Основной вид деятельности ООО "Волгострой": - деятельность по производству и реализации строительных материалов.

Уставом ООО "Волгострой" предусмотрено осуществление следующих видов деятельности:

- деятельность по производству и реализации строительных материалов, в т.ч.: сборные бетонные и железобетонные конструкции и изделия, стеновые материалы (стеновые блоки, кирпич, черепица), полимерные материалы (линолеум, пенополистирол, и т.д.), облицовочные материалы из природного камня, бетон и строительный раствор, асфальтобетон;

- деятельность по оказанию транспортно-экспедиционных услуг и погрузо-разгрузочным работам;

- подрядная строительно-монтажная деятельность;

- ремонтно-строительная деятельность, в т.ч.: капитальный ремонт производственных, непроизводственных зданий, сооружений и жилья.

Основной целью деятельности фирмы, в соответствии с Уставом ООО "Волгострой": является расширение рынка товаров и услуг, а также получение прибыли.

ООО "Волгострой" предприятие, штат которого состоит из 43 человек. В штат входят: директор, менеджер в отделе снабжения и сбыта, главный бухгалтер, бухгалтер материального стола, бухгалтер-расчетчик, кассир, водители, заведующий складом, грузчики и разнорабочие.

2.2 Оценка стоимости предприятия затратным подходом

В настоящее время наиболее часто используемым в России для определения стоимости предприятия являются методики оценки, основанные на затратном (имущественном) подходе.

Актуальность этих методик обусловлена, с одной стороны, относительной достоверностью исходной информации, используемой для оценки, а с другой стороны реализацией традиционных подходов к оценке предприятий, хорошо известных отечественным экономистам.

В соответствии с Международными стандартами оценки затратный (имущественный) подход - это подход на основе активов (Asset Based Approach) определяется как общий способ определения стоимости предприятия или его собственного капитала, в рамках которого используется один или более методов, основанных непосредственно на исчислении стоимости активов предприятия за вычетом обязательств.

Для целей данной оценки мы будем применять метод балансовой стоимости активов (или метод чистых активов предприятия), который предполагает анализ всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятий соответствует Международным принципам бухгалтерского учета, а также Распоряжению Госкомимущества РФ от 24.10.94 №2546-Р и Постановлению ФКЦБ РФ от 25.05.98 №14 и широко используется в настоящее время в так называемой нормативной оценке при определении стоимости чистых активов.

Суть метода заключается в отношении стоимости чистых активов предприятия к величине обыкновенных акций, эмитированных предприятием.

Стоимость чистых активов предприятия определяется как разность балансовой стоимости активов, так и обязательств предприятия.

В качестве отправной точки при определении рыночной стоимости предприятия был применен метод балансовой стоимости активов, основанный на определении стоимости чистых активов.

Расчет стоимости чистых активов предприятия показан в таблице 16.

Табл.16. Расчет стоимости чистых активов предприятия.

Показатели	Код стр.	Балансовая стоимость	Уд. вес	Рыночная стоимость
АКТИВ
1. Внеоборотные активы
Нематериальные активы	110	0		0
Основные средства	120	16 683		316 683
Незавершенное строительство	130	0		0
Долгосрочные финансовые вложения	140	0		0
Прочие внеоборотные активы	150	0		0
Итого по разделу 1	190	16683		19687
2. Оборотные активы
Запасы, в том числе	210	211536		211106
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	12295		12295
Дебиторская задолженность (платежи в течение года)	240	62578		62578
Денежные средства	260	429979		429979
Итого по разделу 2	290	716388		715958
БАЛАНС	300	733071		1032641
ПАССИВ	Код стр.	Балансовая стоимость		Рыночная стоимость
5. Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность	620	352830		352830
Итого по разделу 5	690	352830		352830
БАЛАНС	700	352830		352830
1 032 641-352 830=679 811

Основные средства. Эта статья подверглась существенной корректировке. В основном из-за того, что рыночная стоимость недвижимого имущества, принадлежащего предприятию, значительно выше его балансовой стоимости.

Запасы. Выявлены устаревшие запасы подлежащие списанию. Остальные запасы, указанные в балансе соответствуют рыночной стоимости этих запасов.

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям. НДС принят равным балансу, поскольку соответствующие суммы НДС учтены в отчетности корректно.

Дебиторская задолженность. Отсутствует дебиторская задолженность с длительным сроком погашения. Дебиторская задолженность состоит из авансов выданных работникам, а так же из сумм по продаже продукции надежным дебиторам, в рассрочку на срок менее трех месяцев. Таким образом, балансовая и рыночная стоимость совпадает.

Денежные средства. Денежные средства не подлежат корректировке, так как счетов в проблемных банках нет.

Кредиторская задолженность. Стоимость пассивов, указанных в балансе не корректировались ввиду нецелесообразности. Приняты равной величине, указанной в балансе.

Таким образом, стоимость собственного капитала предприятия, определенная на основе стоимости его активов, составила 679 811 руб.



2.3 Оценка стоимости предприятия доходным подходом

Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем. При этом очень важно, когда именно собственник будет получать данные доходы и с каким риском это сопряжено.

В доходном подходе к оценке бизнеса выделяются два основных метода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации прибыли.

Если доход предприятия существенно отличаются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирается метод дисконтированного денежного потока, для чего проводится прогнозирование денежного потока в разные временные периоды.

Определение адекватной продолжительности прогнозного периода - непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованным с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия. С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков нежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составить в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.

Оцениваемое предприятие работает на рынке около пяти лет и еще не вышло на стабильные темпы роста денежного потока, поэтому прогнозный период определим в три года.



Табл. 17.

Оценка собственного капитала предприятия методом дисконтированного денежного потока.

показатели	предпрогнозный период	прогнозный период	остат. период
	09г.	10г.	11г.	12г.
Выручка от реализации, руб.	3007112	3157468	3283767	3382280	3449926
Себестоимость продукции, руб.	2647146	2779503	2890683	2977403	3036951
Валовая прибыль, руб.	359966	377964	393083	404876	412974
Прибыль от продаж, руб.	359966	377964	393083	404876	412974
Операционные расходы, руб.	28315	29730	30920	31848	32488
Прибыль до налогообложения, руб.	331651	348234	362163	373028	380486
Налог на прибыль, руб.	79596	83576	86919	89527	91317
Чистая прибыль, руб.	252055	264658	275244	283501	289169
Денежный поток
Чистая прибыль, руб.	252055	264658	275244	283501	289169
Начисление износа, руб.	45650	48120	52780	57380	60100
Капитальные вложения, руб.	-80000	-75000	-70000	-65000	-60100
Денежный поток, руб., CF	217705	237778	258024	275881	289169
Темпы роста денежного потока в постпрогнозный период (усредненный), t	-	-	-	-	3,5
Ставка дисконта, DR (ф.17)	-	-	-	-	26,00%
Стоимость реверсии, руб., FV (ф.18)	-	-	-	-	1285196
Коэффициент текущей стоимости, DF (ф.19)	-	0,79	0,63	0,5	0,5
Текущая стоимость денежных потоков и реверсии, PV (ф.20)	-	187845	162555	137940,5	642598
Стоимость предприятия, руб. V (ф.21)	1 130 938,5
Рыночная стоимость предприятия, после внесения поправок, руб.	804 511

Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который обосновывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется экспертно оцениваемая премия за инвестирования в данную компанию. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений.

Для расчета ставки дисконтирования используется формула:

(ф. 18)

- безрисковая ставка доходов;

- премия за дополнительные риски;

n - количество премий за риск.

Табл.18. Расчет ставки дисконтирования

Безрисковая ставка	7
Руководящий состав	3
Размер предприятия	4
Финансовая структура	3
Товарная и территориальная структура	2
Диверсифицированность клиентуры	2
Доходы: рентабельность и прогнозируемость	2
Прочие риски	3
Ставка дисконта	26

Руководящий состав. Директор предприятия имеет соответствующее образование. Качество управления хорошее, однако предприятие зависит от одной ключевой фигуры - директора, а управленческий резерв практически отсутствует. Премия за риск - 3%.

Размер предприятия. Данное предприятие является небольшим и с позиции предложения не является монополистом, поэтому величина премии за риск составляет 3%.

Финансовая структура. Предприятие имеет заемных средств больше чем собственных, кредиторскую задолженность больше ,чем дебиторскую, но у предприятия нет долгосрочной задолженности, вследствие чего, премия за риск 3%.

Товарная и территориальная структура. Продукция и услуги предприятия востребованы и не зависят от таких факторов как сезонность. Услугами данного предприятия пользуются жители города, в котором находится предприятия, а так же жители других ближайших поселков. Премия за риск 2%.

Диверсифицированность клиентуры. Степень диверсификации клиентуры оценивается как средняя, так как услугами данного предприятия может воспользоваться широкий круг лиц. Премия за риск 3%.

Доходы: рентабельность и прогнозируемость. Предприятие за анализируемый период демонстрировало стабильную прибыльную работу. Премию за этот вид риска 2%.

Прочие виды рисков во всех вариантах сценария оценены в 3%.

Для определения стоимости компании в остаточный период воспользуемся моделью Гордона:

(ф.18)

Коэффициент текущей стоимости найдем по формуле:

(ф.19)

Коэффициент текущей стоимости в остаточный период равен коэффициенту последнего прогнозного периода.

(ф.20)

Стоимость предприятия



(ф.21)

Стоимость предприятия составляет 1130938,5 руб. Необходимо внести итоговые поправки.

Делаем поправку на дефицит или избыток собственного оборотного капитала. Дефицит вычитается, избыток прибавляется к обоснованной рыночной стоимости до внесения поправок.

Избыток или недостаток собственного оборотного капитала рассчитаем по формуле:

СОК фактический - СОК требуемый = Избыток/Недостаток

СОК фактический = стр.490 - стр.190 = 363558руб.

СОК требуемый = Внетто*0,2= 689 985,5руб.

363 558-689 985,5=326 427,5руб.



Заключение

Главная цель коммерческого предприятия в современных условиях - получение максимальной прибыли, что невозможно без эффективного управления капиталом. Поиски резервов для увеличения прибыльности предприятия составляют основную задачу управленца.

Очевидно, что от эффективности управления финансовыми ресурсами и предприятием целиком и полностью зависит результат деятельности предприятия в целом. Если дела на предприятии идут самотеком, а стиль управления в новых рыночных условиях не меняется, то борьба за выживание становится непрерывной.

Результаты деятельности любого предприятия интересуют как внешних пользователей, в первую очередь инвесторов, кредиторов, акционеров, потребителей и производителей, так и внутренних. Очень важным является положение и стоимость предприятия на рынке, для чего и необходима его оценка с целью разработки стратегии его развития.

Список использованной литературы

1. Вахрин П.И. Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях: Учебное пособие. - М.:ИКЦ "Маркетинг", 2001. - 320 с.

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. - М.: "Финансы и статистика", 2002г. - 509 с.

3. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. - М.: ФиС, 2002. - 560 с.

4. Никифорова Н.А. Анализ и мониторинг хозяйственной конъюнктуры. - М, 1998. - 144 с.

5. Шеремет А.Д., Сайфуллин Р.С. Финансы предприятий, М.: ИНФРА-М, 1998. - 328с.

6. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.: "Омега-Л", 2006г. - 285 с.

Приложения

Бухгалтерский баланс на 2010 г.

АКТИВ	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
1	2	3	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	110	0	0
Нематериальные активы
Основные средства	120	0	9154
Незавершенное строительство	130	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0
Долгосрочные финансовые вложении	140	0	0
Отложенные налоговые активы	145	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
ИТОГО по разделу I	190	0	9154
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	210	50000	87000
Запасы
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	40000	75000
затраты в незавершенном производстве	214	10000	12000
товары отгруженные	215	0	0
расходы будущих периодов	216	0	0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	3848	4912
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)	230	0	0
в том числе покупатели и заказчики
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)	240	34545	39016
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0
Денежные средства	260	4000	36406
Прочие оборотные активы	270	0	0
ИТОГО по разделу II	290	92393	167334
БАЛАНС	З00	92393	176488
ПАССИВ	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ	410	10000	10000
Уставный капитал
Добавочный капитал	420	0	0
Резервный капитал	430	0	0
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	20564	87875
ИТОГО по разделу III	490	30564	97875
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	510	0	0
Займы и кредиты
Отложенные налоговые обязательства	515	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0
ИТОГО по разделу IV	590	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	610	0	0
Займы и кредиты
Кредиторская задолженность	620	61829	78613
в том числе:	621	43256	51647
поставщики и подрядчики
задолженность перед персоналом организации	622	10500	16200
задолженность перед государственными внебюджетными фондами	623	4153	5526
задолженность по налогам и сборам	624	3920	5240
ИТОГО по разделу V	690	61829	78613
БАЛАНС	700	92393	176488
Показатель	За отчетный период	За аналогичный период предыдущего года
наименование	код
Доходы и расходы по обычным видам деятельности	010	701235	392854
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)
Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг	020	(629092)	(357129)
Валовая прибыль	029	72143	35725
Коммерческие расходы	030	(0)	(0)
Управленческие расходы	040	(0)	(0)
Прибыль (убыток) от продаж	050	72143	35725
Прочие доходы и расходы	060	-	-
Проценты к получению
Проценты к уплате	070	(-)	(-)
Доходы от участия в других организациях	080	-	-
Прочие операционные доходы	090	-	-
Прочие операционные расходы	100	(8154)	( 4237)
Внереализационные доходы	120	-	-
Внереализационные расходы	130	(-)	(-)
Прибыль (убыток) до налогообложения	140	63989	31488
Текущий налог на прибыль	150	(15357)	(7557)
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода	190	48632	23931

Бухгалтерский баланс на 2011 г.

АКТИВ	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
1	2	3	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	110	0	0
Нематериальные активы
Основные средства	120	9154	16683
Незавершенное строительство	130	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0
Долгосрочные финансовые вложении	140	0	0
Отложенные налоговые активы	145	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
ИТОГО по разделу I	190	9154	16683
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	210	87000	112000
Запасы
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	75000	98000
затраты в незавершенном производстве	214	12000	14000
товары отгруженные	215	0	0
расходы будущих периодов	216	0	0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	4912	6144
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты)	230	0	0
Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)	240	39016	43445
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0
Денежные средства	260	36406	204000
Прочие оборотные активы	270	0	0
ИТОГО по разделу II	290	167334	365589
БАЛАНС	З00	176488	382272

ПАССИВ	Код показателя	На начало отчетного года	На конец отчетного периода
1	2	3	4
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ	410	10000	10000
Уставный капитал
Добавочный капитал	420	0	0
Резервный капитал	430	0	0
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	87875	200688
ИТОГО по разделу III	490	97875	210688
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	510	0	0
Займы и кредиты
Отложенные налоговые обязательства	515	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0
ИТОГО по разделу IV	590	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	610	0	0
Займы и кредиты
Кредиторская задолженность	620	78613	171584
в том числе:	621	51647	98488
поставщики и подрядчики
задолженность перед персоналом организации	622	16200	56814
задолженность перед государственными внебюджетными фондами	623	5526	9132
задолженность по налогам и сборам	624	5240	7150
ИТОГО по разделу V	690	78613	171584
БАЛАНС	700	176488	382272

Отчет о прибылях и убытках

...

Показатель	За отчетный период	За аналогичный период предыдущего года
наименование	код
1	2	3	4

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

  Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.
  
  контрольная работа [32,4 K], добавлен 09.01.2008
  

• Основные подходы к оценке бизнеса и общая характеристика методов оценки. Особенности оценки недвижимости

  Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.
  
  контрольная работа [37,9 K], добавлен 04.10.2010
  

• Оценка рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль"

  Теоретическое изучение основных методов оценки стоимости бизнеса и подходов компаний к оценке стоимости акций. Выявление и анализ особенностей оценки стоимости обыкновенных акций. Проведение оценки рыночной стоимости 100% пакета акций ОАО "Вертикаль".
  
  дипломная работа [322,7 K], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка рыночной стоимости ООО "Прогресс" для цели купли-продажи

  Бизнес как особый объект оценки. Цели определения рыночной стоимости бизнеса, ее виды и методы оценки. Анализ объекта оценки и его макроокружения на примере ООО "Прогресс". Анализ имущества и источников его формирования. Выбор подходов к оценке стоимости.
  
  дипломная работа [439,0 K], добавлен 18.02.2012
  

• Земельно-имущественные отношения

  Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.
  
  курс лекций [982,9 K], добавлен 01.04.2009
  

• Определение стоимости бизнеса действующего предприятия на примере ООО "Предприятие А"

  Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.
  
  дипломная работа [4,0 M], добавлен 09.04.2006
  

• Оценка рыночной стоимости станка

  Описание прав на объект оценки, анализ его состояния и исследование рынка. Допущения и ограничивающие условия. Анализ наиболее эффективного использования. Обоснование отказа от определения стоимости. Заключение о рыночной стоимости недвижимости.
  
  практическая работа [57,5 K], добавлен 00.00.0000
  

• Оценка стоимости компании ОАО "АК "Транснефть"

  Понятие, цели и принципы оценки стоимости компании, существующие подходы: затратный, доходный и сравнительный. Финансово-экономический анализ и расчет ретроспективных денежных потоков исследуемой компании, порядок проведения оценки ее стоимости.
  
  дипломная работа [90,0 K], добавлен 17.12.2014
  

• Оценка стоимости квартиры

  Изучение теоретических аспектов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, а так же применение полученных знаний на практике. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – новая область знаний, новое научное направление.
  
  курсовая работа [56,3 K], добавлен 15.07.2008
  

• Оценка стоимости компании

  Сущность, цели, задачи и методы проведения оценки стоимости компании. Источники информации и субъекты оценки. Методика и основные теории оценки стоимости компании. Метод дисконтирования будущих доходов. Потребительская и рыночная (меновая) стоимость.
  
  курсовая работа [103,5 K], добавлен 01.12.2014
  

• Оценка рыночной стоимости одной обыкновенной акции ОАО "Ростовский хлебозавод №1"

  Последовательность определения стоимости объекта оценки. Оценка собственного капитала предприятия доходным, затратным и сравнительным методами, составление прогнозов денежных потоков и расчет ставки дисконтирования по модели капитальных активов.
  
  курсовая работа [907,3 K], добавлен 19.06.2011
  

• Финансовые методы оценки стоимости бизнеса

  Понятие, цели и принципы оценки стоимости бизнеса, основные подходы и методы, нормативно-правовое обеспечение на примере производственно-хозяйственной деятельности ЗАО "АтомЭнергоРесурс": диагностика финансового состояния; оценка вероятности банкротства.
  
  дипломная работа [517,8 K], добавлен 21.04.2011
  

• Определение рыночной стоимости недвижимого имущества административно-производственного здания, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2

  Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Уфы в 2013 г.; основные сведения и описание объекта оценки. Методы определения рыночной стоимости недвижимого имущества и прав на земельный участок. Применяемые стандарты оценки и обоснование их использования.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.11.2013
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объект оценки. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость права собственности. Объем и этапы исследования. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта.
  
  отчет по практике [44,4 M], добавлен 19.07.2012
  

• Оценка стоимости компании: рыночный подход

  Положения российского законодательства в области оценочной деятельности. Применение методов денежного потока, капитализации, чистой цены активов для оценки стоимости компании. Анализ стоимости предприятия с помощью рыночного (сравнительного) подхода.
  
  дипломная работа [129,2 K], добавлен 18.07.2011
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

  Необходимость независимой оценки при реорганизации предприятия. Методика расчета коэффициента капитализации и дисконтирования. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Расчет рыночной стоимости ООО "Своя квартира" с применением затратного подхода.
  
  дипломная работа [177,6 K], добавлен 21.06.2014
  

• Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.

  Сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области. Классификация и основные параметры оценки недвижимости. Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости.
  
  дипломная работа [359,3 K], добавлен 09.01.2008
  

• Оценка стоимости

  Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости бизнеса предприятия. Проведение анализа рынка. Проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Выбор и обоснование подходов и методов оценки стоимости бизнеса.
  
  курсовая работа [194,0 K], добавлен 13.11.2008
  

• Оценка стоимости бизнеса на примере предприятия ОАО "ОТП Банк"

  Теоретическое исследование процедуры оценки стоимости денег и ценных бумаг во времени. Систематизация финансовой информации и проведение оценки стоимости предприятия в условиях кризиса на примере ОАО "ОТП Банк". Повышение эффективности оценки бизнеса.
  
  дипломная работа [403,2 K], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка стоимости бизнеса, НМА и инновационных проектов

  Общие понятия оценки, подходы и виды стоимости. Оценка методом сравнительного подхода. Определение остаточной стоимости. Методы экспресс оценки и опционного ценообразования. Показатели экономической эффективности. Метод прямого анализа сравнения продаж.
  
  презентация [358,0 K], добавлен 05.11.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам