Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования (на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)

Эта проблема должна стать предметом серьезного внимания со стороны регулятора и всего банковского сообщества.

В данное время существующая практика российской оценки, как минимум, не в полной мере позволяет адекватно решить указанную проблему.

Практика российской оценки заключена в базы стоимости, определенные в ФСО № 1. Если отбросить базы, не относящиеся к данной проблеме, то применительно к решению стоящей задачи мы можем оперировать тремя базами стоимости: рыночной, ликвидационной и инвестиционной.

Цена оставления предмета залога у залогодержателя может (и должна) рассматриваться как инвестиционная стоимость конкретного предмета залога для конкретного залогодержателя, - это полностью соответствует определению инвестиционной стоимости как в российском, так и в международном ее понимании.

Ликвидность объекта недвижимости на уровне всего рынка определяется прежде всего пригодностью использования для его приобретения заемного банковского капитала, стоимость которого характеризуется определенной процентной ставкой.

Не каждый потенциальный заемщик имеет возможность получить доступ к заемному капиталу, при этом главным фактором доступности банковского заемного финансирования является финансовое положение заемщика, которое определяется в первую очередь его способностью обслуживать и погашать долг.

Финансовое положение заемщика, получающего кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости, зависит от величины чистого денежного потока от объекта недвижимости, на покупку которого выдается кредит.

Из сказанного выше можно сделать следующие выводы:

Общий функциональный алгоритм стоимостной залоговой деятельности, который в настоящее время имеет место в российских банках и заключается в механистической ориентации на рыночную стоимость без учета конкретных обстоятельств залоговых правоотношений, обладает «встроенными» дефектами, серьезно затрудняющими осуществление мероприятий по обращению взыскания на предмет залога.

Для исправления ситуации необходимо провести два организационно-функциональных «разграничения» (декомпозиции), которые должны резко повысить эффективность и прозрачность как учетно-финансовой, так и финансово-юридической функций, связанных с оценкой стоимости предмета залога и оперированием с нею в течение всего срока действия кредитного договора вплоть до получения удовлетворения из стоимости залога. А именно:

- на предкредитном этапе необходимо разграничить функции определения оценки предмета залога в договоре о залоге и справедливой стоимости предмета залога для решения вопросов резервирования на возможные потери, не завязывая их на единую величину рыночной стоимости предмета залога, определенную независимым оценщиком: в общем случае справедливая стоимость предмета залога имеет иное смысловое содержание и расчетные методы определения, чем рыночная стоимость;

- внутри организационно-финансовой функции разграничить определение рыночной стоимости предмета залога «для целей залога» (предкредитный и последующий этапы) и определение рыночной стоимости предмета залога «для целей реализации на публичных торгах» (этап обращения взыскания на предмет залога) как нацеленные на решение существенно разных задач и требующие существенно разных оценочных методов.

Необходима конкретизация термина «справедливая стоимость предмета залога» и стандартизация методов ее определения.

Для предотвращения искусственного завышения рыночной стоимости залога на предкредитном и последующем этапах целесообразно ввести некоторые ограничения на отдельные параметры оценки (ставки капитализации и дисконтирования, величины предпринимательской прибыли и т. п.). Это, не выходя за рамки традиционных представлений о рыночной стоимости, должно повысить степень «устойчивости» или «жизнеспособности» значений рыночной стоимости в течение всего срока кредита.

Определение рыночной стоимости предмета залога на этапе обращения на него взыскания должно производиться исходя из того, что предмет залога должен быть обязательно продан, но при этом на значение рыночной стоимости накладываются серьезные нормативные ограничения, определенные действующим законодательством.

Игнорирование этих условий с высокой степенью вероятности приведет к «поражению» банковского залогового риск-менеджмента.

Уже начиная с предкредитного этапа целесообразно оперировать двумя значениями рыночной стоимости предмета залога:

- определенной общепринятым способом с учетом некоторых ограничений, направленных на предотвращение «раздувания» значения рыночной стоимости;

- определенной для целей обращения взыскания на предмет залога в условиях действия законодательно определенных ограничений.

Реализация указанных мер будет способствовать как существенному повышению результативности получения удовлетворения требований из стоимости залога, так и повышению уровня прозрачности операционного риска, связанного с реалистичностью оценок рыночной стоимости применительно к задачам залогодержателя. Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.

Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости разных видов собственности, что снимет ряд недоразумений, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности

Заключение

В рамках данной дипломной работы проанализированы теоретические положения оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога, а также проведены оценку рыночной стоимости недвижимого имущества. При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.

Оценка недвижимости - это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости необходима для совершения сделки купли-продажи объекта, передачи в аренду недвижимости, внесения в качестве вклада в уставный капитал предприятия, предоставления объекта в качестве залогового обеспечения при кредитовании, вступления в права наследования, разделе имущества и др.

Оценить можно совершенно разные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир. Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом имущественных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для разных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная лицензированная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

В соответствии с поставленной целью был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости жилой квартиры для целей залога с использованием сравнительного подхода.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Так как оценка объекта недвижимости была проведена одним сравнительным подходом, то согласование результатов не проводилось и рыночная стоимость трехкомнатной квартиры составляет 2160000 рублей (два миллиона сто шестьдесят тысяч рублей)

Одной из важнейших проблем оценки залогового имущества является то, что российское законодательство слабо развито а, следовательно, и не развиты нормативно правовые акты контролирующие ход оценки. Так же проблемой является сотрудничество банков с оценочными компаниями. При заключении договора об ипотеке с банком стоимость объекта рассчитывается независимым оценщиком. При этом банк устраивает оценка не любого оценщика, а только той оценочной организации, с которой он сотрудничает. Получается, что этого оценщика нельзя назвать «независимым».

Для того чтобы залог из относительно формального инструмента обеспечения обязательств заемщика превратился в реально работающий инструмент получения удовлетворения требований кредитора «из стоимости залога» в первую очередь за счет продажи предмета залога в установленных законом рамках, необходима более тщательная и четкая декомпозиция задачи оценки стоимости предмета залога, нежели это имеет место в российской практике банковского кредитования в настоящее время.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 01.03.2013) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

2. Земельный кодекс ГД ФС РФ от 28.09.2001 №136-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

3. Градостроительный кодекс РФ от 22.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 19.04.2013) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

4. Федеральный закон от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

5. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

6. Федеральный закон от 26.07.2006 №135-ФЗ (ред. от 01.01.2013) «О защите конкуренции» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

7. Федеральный Закон от 29.07.1998 № 181-ФЗ (ред. от 22.07.2010) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

8. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1») // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

9. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

10. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

11. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 № 508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

12. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 № 328 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

13. Приказ Минэкономразвития РФ от 07.11.2011 № 628 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» // Правовая система «Консультант Плюс», 2013.

14. Абросимов Н. В., Дуранин М. Ю. Правовой аспект регулирования залоговых отношений в условиях экономического кризиса // Экономические стратегии. 2008. № 8. С. 10-15

15. Администрация Ростовской области [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.donland.ru/

16. Артеменков А. И. Методологические и макроэкономические пути развития оценочной политики // Презентация выступления на Республиканском семинаре «Современные проблемы методологического обеспечения оценки имущества МО РОО ». Саранск. 05.02.2010 г. [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http:// www.sroroo.ru/index

17. Бактимиров А. Взаимодействие с оценочными компаниями в рамках проблемных проектов // Презентация выступления на Втором международном конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России». Москва. 26-27.11.2011г. [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.appraiser.ru

18. ВикипедиЯ - Свободная энциклопедия [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://ru.wikipedia.org

19. Газета «Город N», №48 (907) от 14 декабря 2012 г. [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.gorodn.ru/dn/907/3_5.htm

20. Газета «Город N», №47 (906) от 7 декабря 2012 г. [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.gorodn.ru/dn/906/3_6.htm

21. Газета «Город N», №29 (888) от 3 августа 2012 г. [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.gorodn.ru/dn/888/3_13.htm

22. Жигло А.Н. «Саморегулирование: Эксперимент с оценщиками», Ведомости - 2012, №94 (2116), 26.05.2012 С. 21-26

23. Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 2012.

24. Марчук А.А. «Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг», Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» - 2012г., №1 С. 14-16

25. Марчук А.А., Бутова Е.А. (Русская служба оценки) [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.rusvs.ru/data/files/articles/rusvs-05.pdf

26. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учеб. пособие / под ред. С.В. Грибовский, М.А. Федотова. - М.: Финансы и статистика, 2012.

27. Михайлец В. Б. Способ согласования результатов определения рыночной стоимости методами различных подходов к оценке // Вопросы оценки. 2010. № 3 С. 57-60

28. Московский прогноз цен на недвижимость в 2012 году - Дон-МТ - недвижимость в Ростове-на-Дону [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.donmt.ru/about/news.shtml?action=news&n=611

29. Основы оценки стоимости недвижимости учеб. пособие / под ред. Лобанова Е.И. : по прогр. проф. переподг. оценщиков по спец. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2012

30. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие / под ред. Грибовский С.В. Изд. «Маросейка», 2012.

31. Оценка недвижимости: учебник / под ред. Грязнова А. Г. , Федотова М. А. /М.: Финансы и статистика, М.2012г.

32. Оценка недвижимости: учебное пособие / под ред. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К.. - М.: КНОРУС, 2012.

33. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие / под ред. Щербакова Н.А. , М.: Изд-во «Омега-Л», 2012.

34. Понятие о залоге в современном праве (по изданию 2008 г.): учебник / под ред. Кассо Л.А.. М., 2011;

35. Римское частное право: учебник / под ред. Новицкий И.Б. и Перетерский И.С. / с. 339

36. Русское гражданское право: учебник / под ред. Гуляев A.M. Киев, 2011.

37. Русское гражданское право. В 2 ч.Ч. 1. (по исправленному и дополненному 8-му изданию 2002 г.): учебник / под ред. Мейер Д.И.. М., 2011.

38. Симановский А. Ю. Три урока для надзора // Банковское обозрение. 2011. № 1. С. 34-37

39. Трофимова М. Особенности оценки залоговых объектов недвижимости в условиях кризиса // Банковское кредитование. 2010. № 1. С. 36-38

40. Экономика недвижимости 2-е изд. учебник / под ред. Асаул А.Н. - СПб.: Питер, 2011

41. Экономический анализ и оценка недвижимости. учебник / под ред. Озеров Е.С. СПб.:Изд. «МКС»., 2011.

42. Экономика недвижимости (Оценка стоимости недвижимости): практикум / под ред. Лобанова Е.И. , Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2011.

43. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/ под ред. Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2012.

44. Энциклопедический словарь. Т. XIII (ст. «Ипотечная система»), XXX (ст. «Солон») учебник / под ред. Брокгауз Ф.А., Ефрон И.А.. СПб., 2010, 2012.

45. Nigma - интеллектуальная поисковая система [Электронный ресурс]/ - Режим доступа: http://www.nigma.ru

Приложение А

Таблица А.1 - Информация об оцениваемом объекте

Размещено на Allbest.ru