Инвестиционная деятельность

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарёва»

Факультет экономический

Кафедра финансов и кредита

Контрольная работа

По курсу «Инвестиции»

Выполнила:

Кирдяпкина Оксана

Студентка 6 курса 603гр., з/о

специальности «ФиК»

Зачетная книжка №08/1752

Проверил: к.э.н., доцент

Чугунов В.И.

Саранск

2013

1. Правовая база инвестиционной деятельности

инвестиционный капитальный вложение финансирование

Термин «инвестиционная деятельность» неоднократно встречается как в нормативных актах, так и в литературе. Вместе с тем, вопрос о ее содержании во многом остается открытым не только для законодателя, но и для доктрины, и требует дальнейшего исследования. В Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон об инвестиционной деятельности) под инвестиционной деятельностью понимается вложение и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1). В данном случае инвестиционная деятельность определяется как совокупность вложения капитала и действий по использованию инвестированных средств. Региональный законодатель дает более развернутое определение инвестиционной деятельности: совокупность действий по реализации инвестиционного проекта по созданию новых и (или) расширению существующих производственных мощностей (…) и нематериальных активов на территории Ленинградской области. Для целей залога инвестиционная деятельность в Законе «О финансовой аренде (лизинге)»понимается как деятельность по приобретению имущества и передаче его в лизинг (ст.2). В научной литературе инвестиционная деятельность также определяется различным образом. Некоторые авторы понимают инвестиционную деятельность как совокупность действий по вложению и реализации инвестиций, другие, напротив, говоря об инвестиционной деятельности, ограниченно рассматривают ее только как процесс вложения капитала. Иногда понятие «инвестиционная деятельность» употребляется как синоним понятия «инвестиционный процесс». Таким образом, ни законодательство, ни теория однозначного понимания инвестиционной деятельности не предлагает. Анализ положений Закона об инвестиционной деятельности (ст. 6, 15) позволяет выделить некоторые принципы, на которых, по мысли законодателя, должна основываться инвестиционная деятельность. Во-первых, инвестиционная деятельность представляет собой свободную деятельность, основанную на собственном интересе инвестора, на свободе его воли. Целью этой деятельности может быть как получение прибыли, так и достижение социального эффекта. Однако, реализуя свои интересы, инвестор всегда способствует достижению общественного, публичного интереса. Во-вторых, государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности. Хотел ли этим законодатель сказать, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на началах равенства? Или же он подразумевал равноправие инвесторов (в том числе унифицированность публичных процедур) как это понимается в Законе Санкт-Петербурга о государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга? В-третьих, государство гарантирует стабильность инвестору в течение срока окупаемости его проекта и защиту его вложений, защиту прав и законных интересов инвестора. Кроме того, можно выделить принцип самостоятельности осуществления инвестиционной деятельности, тесно связанный с принципом свободы выбора объекта инвестиций. Как и любая другая деятельность, инвестиционная деятельность представляет собой ряд последовательных действий. Инвестиционная деятельность осуществляется посредством разработки и реализации инвестиционных проектов. Понятие инвестиционного проекта является определяющим, поскольку он раскрывает содержание инвестиционной деятельности в каждом конкретном случае, и содержится в нормативных правовых актах. В частности, в Законе об инвестиционной деятельности (ст. 1) указывается, что инвестиционный проект -- это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план). Результаты инвестиционной деятельности. Те действия, которые различными субъектами совершаются в процессе инвестиционной деятельности, не всегда имеют правовые последствия. Нас интересуют лишь те, которые порождают соответствующие правоотношения, поскольку предметом правового регулирования является определенная категория общественных отношений. Насколько определенна и самостоятельна категория инвестиционных отношений, достаточно ли она объективна для ее обособления от иных общественных отношений? Общей теорией права выработано понятие отрасли права и основные критерии отнесения той или иной совокупности институтов к правовой категории «отрасль права». Причем следует отметить единодушие ученых при определении этого вопроса: в основе деления права на отрасли и институты лежат два критерия: предмет правового регулирования и метод правового регулирования. «Каждая отрасль права имеет свой предмет правового регулирования - соответствующую область общественных отношений. Когда возникают новые общественные отношения, которые необходимо урегулировать с помощью права, возникают основания и для выделения новой отрасли права. Однако только предмета правового регулирования недостаточно для разграничения отраслей права, поскольку общественные отношения чрезвычайно многообразны. Поэтому необходим второй критерий - метод правового регулирования - совокупность приемов, способов, средств воздействия права на отдельную сферу общественных отношений». На первый взгляд инвестиционные отношения являются преимущественно гражданско-правовыми, они обладают общими с другими гражданско-правовыми отношениями чертами: являются волевыми, основанными на равенстве, имущественными, товарно-денежными отношениями. Конституция РФ (ст.71) относит гражданское законодательство к исключительному ведению РФ. Следовательно, все правовые акты, регулирующие гражданско-правовые отношения, должны приниматься исключительно на федеральном уровне. Правовое регулирование инвестиционной деятельности осуществляется на региональном уровне (в частности, уже упомянутыми выше Законом Санкт-Петербурга о государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга, законом Ленинградской области о государственной поддержке инвестиционной деятельности в Ленинградской области и др.). Это связано с тем, что в процессе осуществления инвестиционной деятельности возникает множество общественных отношений, не все из которых могут быть урегулированы гражданским законодательством. Инвестиционная деятельность опосредуется различными по природе отношениями: 1) возникающими на основе договоров между участниками инвестиционной деятельности инвестиционными отношениями, которые являются предметом гражданского права, и 2) публичными отношениями, опосредующими государственное регулирование и контроль такой деятельности (предмет публичного права).

Этапы инвестиционной деятельности

Такое деление соответствует и этапам инвестиционного процесса. Первый этап можно обозначить как преддоговорный. Инвестор принимает решение о вложении временно свободных средств в качестве инвестиций. Субъекты инвестиционных отношений составляют инвестиционный проект, получают разрешения (лицензии) на осуществление тех действий, которые необходимо будет осуществить для реализации инвестиционного проекта, проводится экспертиза инвестиционных проектов (ст. 14 Закона об инвестиционной деятельности), проводятся торги на право заключения договора аренды земельных участков или на право заключения инвестиционного договора. Перечень действий, осуществляемых субъектами инвестиционной деятельности на данном этапе, зависит от объекта инвестиционной деятельности, от форм собственности объекта инвестиционной деятельности, от субъектов: являются ли они частными или публичными и т.д. В частности, взаимоотношения потенциального инвестора, имеющего предложение по осуществлению вложений в недвижимость Санкт-Петербурга, с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга определяются Законом СПб от 17.06.2004 N 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции». Данный закон определяет права и обязанности потенциальных инвесторов, порядок их взаимодействия с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, а также права и обязанности исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга в рамках инвестиционного процесса. Таким образом, субъекты инвестиционных отношений на данном этапе становятся участниками урегулированных законом Санкт-Петербурга публичных правоотношений с возложением на них соответствующих прав и обязанностей. Второй этап инвестиционной деятельности - это непосредственно заключение договора об осуществлении инвестиционной деятельности и его исполнение. Договор всегда предполагает волевое соглашение двух и более субъектов права об установлении, изменении или прекращении субъективных прав и обязанностей. Тем не менее, конструкция договора применяется в различных отраслях права: международном, административном, финансовом и др. Все договоры отличаются специальными признаками, определяемыми спецификой регулирующей их отрасли. Поскольку право как систему отраслей принято разделять на частную и публично-правовую подсистемы, наиболее общим будет разграничение договоров на частноправовые и публично-правовые. Понятие административного или публичного договора обсуждается в правовой доктрине, но не закреплено в законодательстве, что существенно снижает возможность использования конструкции договора для оформления публично-правовых отношений. Вопрос о правовой природе договора об осуществлении инвестиционной деятельности является принципиальным для определения правовых норм, подлежащих применению при разрешении споров, вытекающих из этого договора. Инвестиционные правоотношения. Инвестиционные отношения - это всегда отношения собственников, отношения по поводу собственности, которые должны осуществляться в условиях действия рыночных механизмов, т.е. «там и тогда, где и когда властные отношения перестают иметь доминирующее значение в обществе». Это возможно, когда отношения складываются по поводу частной собственности, субъекты отношений юридически равны, а основной целью является извлечение прибыли. Иная ситуация складывается, когда участником таких отношений становится государство. Гражданский Кодекс РФ позволяет РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям выступать в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами (п.1. ст.124). Необходимо подчеркнуть, что Гражданский Кодекс РФ не признает публично-правовые образования юридическими лицами, а лишь разрешает применять относительно них нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством (п.2 ст.124). Такая искусственная конструкция необходима для того, чтобы РФ, субъект РФ или муниципальное образование - публичный субъект, обладающий верховенством на соответствующей территории и правом издавать обязательные предписания, обеспеченные принудительными мерами, в то же время мог выступать участником гражданско-правовых отношений. В первую очередь, это означает ограничение государством своих властных полномочий в отношении других участников и подчинение общим принципам гражданского права: равенство участников гражданско-правовых отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, беспрепятственное осуществление гражданских прав, запрет злоупотребления правом и иного ненадлежащего осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебная защита. Но реализация всех этих принципов оказывается весьма проблематичной, поскольку государство даже будучи участником гражданско-правовых отношений не отказывается от своей власти и суверенитета (такой отказ был бы нелегитимным и противоречил бы принципам конституционного права). Государство оказывается носителем одновременно двух видов правосубъектности: конституционной и гражданско-правовой. При этом государство часто оказывается в таком положении, когда, с одной стороны, оно должно соблюсти публичные интересы, за которыми стоит все общество в целом, а с другой - подчиниться нормам гражданского права, отражающим интересы частного лица в конкретном деле. В результате указанные основополагающие гражданско-правовые принципы претерпевают постоянные ограничения. Управление государственной собственностью - предмет административного права, прерогатива государства в лице его органов. Использование государственной собственности в целях осуществления инвестиционной деятельности затрагивает интересы государства, общества, что неизбежно влечет проникновение публично-правовых элементов в гражданские правоотношения с участием публичного субъекта. Это происходит в силу специфики правового статуса публичного субъекта, вступающего в частноправовые отношения. Тем не менее, природа договора от этого не становится публично-правовой, поскольку в договоре присутствует два волеизъявления и государство не может пренебрегать волеизъявлением другого участника отношений, произвольно изменяя и прекращая права и обязанности. Другое дело, что административные акты, принятые в связи с осуществлением инвестиционной деятельности до заключения договора, а затем и сам договор об осуществлении инвестиционной деятельности влекут за собой предоставление со стороны государства различных льгот. Нередко договор содержит обязательства Правительства по оказанию помощи в вопросах получения необходимых разрешений (на проектирование и строительство), по предоставлению налоговых, таможенных льгот и иной помощи. Но публично-правовые льготы и привилегии не могут устанавливаться гражданско-правовым договором. Таким образом, договор об осуществлении инвестиционной деятельности порождает лишь гражданские права и обязанности, но вместе с тем, и является юридическим фактом, с которым закон связывает возникновение права инвестора на получение соответствующих льгот и привилегий. В принципе, то же самое происходит и в случае, когда государство не становится стороной договора об осуществлении инвестиционной деятельности. Инвестор обладает теми же правами и льготами. Законодательство об инвестициях.

Инвестиционное законодательство включает положения и гражданско-правового, и административно-правового характера, именно поэтому инвестиционное законодательство состоит из федеральных законов и законов субъектов РФ. В современной правовой науке принято помимо базовых отраслей права, выделять и комплексные отрасли права, такие как морское право, банковское право, хозяйственное право, страховое право. Эти образования являются комплексными в том смысле, что общественные отношения, составляющие предмет их регулирования, являются разнородными и не связаны единым методом правового регулирования. В литературе до сих пор нет единого мнения относительно роли и места инвестиционного права в системе российского права. Превалирует мнение, что инвестиционное законодательство - комплексная отрасль законодательства, объединяющая нормы различной отраслевой принадлежности. Нельзя не согласиться с точкой зрения Ю.К. Толстого, который определяет соотношение отрасли законодательства и отросли права как форму и содержание. Форма не может быть оторвана от своего содержания, а потому отраслевая дифференциация законодательства не может быть иной, чем система самого права: отраслей законодательства столько, сколько отраслей права. Иначе форма перестанет соответствовать своему содержанию. В этом смысле инвестиционного права как самостоятельной отрасли права не существует. Тем не менее, не представляется обоснованным отказываться от понятия комплексных отраслей права. В отличие от основных отраслей права, комплексные не имеют особого места в системе права, им отводится лишь условное место. Но необходимость их существования обусловлена целью систематизации правовых норм, и с практической точки зрения выделение инвестиционного права как комплексной отрасли права оказывается оправданным. Таким образом, предел допустимости использования публичных начал в правовой регламентации отношений инвестирования определяется природой возникающих в процессе осуществления инвестиционной деятельности отношений, которые подразделяются на два типа: преддоговорные отношения, складывающиеся между неравными субъектами, имеющие публично-правовую природу, и отношения, связанные с заключением и исполнение гражданско-правового договора об осуществлении инвестиционной деятельности.

2. Инвестиции в недвижимость и источники их финансирования

Российский рынок строительства и девелопмента относится к числу ключевых отраслей экономики России. В частности, со стороны предпринимательских и финансовых структур уделяется большое внимание процессам девелопмента в сфере коммерческой недвижимости. Становление девелопмента в России происходило методом проб и ошибок, поскольку на начальных этапах девелоперы не обладали необходимым профессионализмом в данной области. Несомненно, опыт российских девелоперов за последнее время значительно вырос и обогатился, но в любом случае он не может сравниться с традициями девелопмента и мощной теоретической базой, которыми располагают западные специалисты. В первую очередь актуальной проблемой остается формирование наиболее надежной структуры финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости. В большинстве случаев проекты строительства коммерческой недвижимости представляют собой девелоперские проекты. Девелоперский проект -- это инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. При этом под инвестиционным проектом следует понимать сознательно реализуемую взаимосвязанную систему мероприятий и задействованных в них ресурсов, направленную на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Развитие девелопмента коммерческой недвижимости в России делится на два этапа: до мирового финансового кризиса и в кризисный период. На первом этапе основные проблемы были связаны с разработкой концепции объектов, строительством и последующим управлением объектами. В течение длительного периода времени проекты строительства коммерческой недвижимости являлись высокодоходными ввиду наличия постоянного спроса на них. Реализовывались они главным образом за счет банковских кредитных ресурсов. В-настоящее время в условиях кризиса девелоперы столкнулись с серьезными финансовыми трудностями в результате ранее допущенных маркетинговых ошибок и экономических просчетов. Опыт финансирования девелоперских компаний указал на несовершенство механизма его осуществления. Поэтому появилась необходимость исследования сущности и специфических особенностей источников финансирования строительства коммерческой недвижимости, определения принципов их использования, а также выявления тех источников финансирования, которые являются наиболее оптимальными в этой сфере. На современном этапе развития рыночных отношений сформировалось несколько основных способов финансирования девелоперских проектов. Финансирование строительства объектов недвижимости может осуществляться за счет внутренних и внешних источников:

1) внутренний источник -- собственные средства девелопера;

2) внешний источник -- привлеченные и заемные средства.

При самофинансировании предприятие главным образом использует чистую прибыль и амортизационные отчисления, возмещающие потребленную часть основного капитала. Финансово-экономической функцией амортизации является накопление финансовых ресурсов для последующего замещения выбывающих основных средств или вложения капитала в новое производство. Использование амортизационных отчислений становится возможным, так как начисление амортизации производится регулярно, а выбытие и возобновление основных фондов -- периодически, после длительного периода эксплуатации. Преимущество амортизационных отчислений как источника инвестиций заключается в том, что при любом финансовом положении предприятия этот источник имеет место и всегда остается у него в распоряжении. Однако очевидно, что у девелоперской организации суммы накоплений амортизационных отчислений будут незначительными, поскольку девелоперы не обладают большим количеством основных средств. Можно выделить следующие положительные моменты инвестирования собственного капитала в проект:

высокая степень доступности и маневренности финансовых средств;

сохранение прибыли от проекта в полном объеме в связи с отсутствием необходимости обслуживания долга по заемным финансовым ресурсам.

Собственные средства финансирования инвестиционных проектов свидетельствуют о хорошем финансовом состоянии организации, создают определенные преимущества перед конкурентами. Но следует учитывать, что изъятие собственных средств из хозяйственного оборота может отрицательно повлиять на текущую хозяйственную деятельность компании, а в условиях преобладания собственных средств в капитале проекта эффективность использования инвестиционных ресурсов не может быть оценена независимым контролером. На точность планирования девелоперского проекта в части его финансирования влияет тот факт, что размер собственных средств является постоянно изменяющейся величиной. Ее сложно прогнозировать по причине сильной зависимости от внешних, не поддающихся контролю со стороны менеджмента факторов (например конъюнктуры рынка, фазы экономического цикла, изменения спроса и цен и т.п.). Кроме этого, использование собственного финансирования, как показывает практика, целесообразно только в том случае, когда рентабельность работающих активов девелопера ниже стоимости заемного или другого внешнего финансирования. Внешние источники позволяют обеспечить проект финансовыми ресурсами в требуемом объеме, при этом за их расходованием будет обеспечен независимый контроль. Однако сама процедура привлечения со стороны средств для финансирования инвестиционных проектов относится к довольно сложным и длительным. Привлекая внешние источники, компания-девелопер сталкивается со следующими проблемами:

- необходимостью предоставления гарантий финансовой устойчивости компании и обоснования экономической эффективности реализации проекта;

- высокой стоимостью привлеченных и заемных средств, что в значительной мере сокращает прибыль компании от реализации проекта;

- повышением риска неплатежеспособности и банкротства компании;

- риском утраты собственности и управления компанией;

- проведением объемных аналитических исследований, связанных с оценкой потенциальных «плюсов и минусов» использования определенных источников средств, а также разработкой оптимальной структуры источников финансирования и определением наиболее выгодной стратегии привлечения средств для финансирования инвестиционного проекта.

Рассмотрим внешние источники финансирования девелоперских проектов в разрезе использования инструментов долевого (привлеченного) и долгового (заемного) финансирования. При долевом финансировании инвестор получает право владеть долей проекта, участвовать в управлении им. При этом размер доли (прибыли) инвестора в проекте и размер участия в управлении зависит от соотношения его вклада по сравнению со вкладами всех участников проекта. При долевом финансировании, как правило, все участники проекта создают проектную компанию. Долговое финансирование -- это финансирование на возвратной и возмездной основе. В качестве такого финансирования может выступать банковский кредит, заем стороннего инвестора, выпуск долговых ценных бумаг (облигаций).

Практика девелопмента коммерческой недвижимости свидетельствует о том, что реализовать современный девелоперский проект бизнес-центра, торгового комплекса или гостиницы без привлечения крупных инвестиций невозможно, так как речь идет о миллионных вложениях на достаточно длительные сроки. Существуют различные критерии, по которым девелоперские компании выбирают возможные инструменты привлечения средств. Выделим несколько основных критериев.

1. Стоимость финансового ресурса. Это основной критерий для принятия решения о структуре капитала проекта. В общем случае привлечение внешнего финансирования становится целесообразным, так как плата за собственный капитал обычно выше, чем за заемный.

2. Риски вложений. Риски девелопера и инвестора всегда выше рисков кредиторов, так как инвестор входит в проект без гарантии возвратности средств, а кредитор требует обеспечения в виде залогов. Поэтому и доходность собственника выше, чем доходность кредитора.

3. Требования к открытости и прозрачности девелопера. Следует отметить, что российские девелоперы до сих пор предпочитают использовать более дорогие, но не требующие высокого уровня открытости и корпоративного управления инструменты, несмотря на то, что финансовая прозрачность в современных условиях -- непременное условие инвестиционной привлекательности компании. Инвестор стремится минимизировать риски, связанные с капиталовложениями в проект. Поэтому ему необходимо четко понимать схему расходования вложенных им средств, структуру бизнес-процессов компании, которая будет этими ресурсами распоряжаться.

4. Сложность привлечения финансовых ресурсов.

На взгляд автора, в связи с тем, что в настоящее время девелоперы располагают различными финансовыми источниками, которые обладают своими специфическими особенностями, имеют абсолютно разные механизмы использования, при выборе инструмента финансирования девелоперского проекта все большее внимание уделяется степени сложности привлечения финансовых средств. Наиболее актуальные источники финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости по сложности привлечения эксперты ранжируют следующим образом:

1) банковское инвестиционное кредитование;

2) банковское проектное финансирование;

3) прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров;

4) облигационные займы в России;

5) облигационные займы за рубежом (евро-бонды);

6) первичное размещение акций (IPO).

По мнению специалистов, в настоящее время для российских девелоперов основным и наиболее распространенным способом финансирования строительства остается банковское кредитование. Удобство банковского кредитования для девелопера заключается в том, что оно позволяет учитывать потребности конкретного заемщика и обеспечивает дополнительную профессиональную экспертизу проектов со стороны банков. Востребованность банковских услуг в девелопменте говорит о том, что для застройщиков это самый доступный и дешевый способ финансирования проектов. Сотрудничество банков и девелоперов в рамках реализации инвестиционного проекта является взаимовыгодным. Что касается компании, то у нее появляется возможность своевременно и в полном объеме финансировать проекты, повышая рентабельность собственного капитала. Банк же получает доход от кредитования девелоперского проекта в виде процентов, уплачиваемых заемщиком за право пользования кредитными средствами. Банк может быть также заинтересован в совместной эксплуатации строящегося объекта (например открыть в нем дополнительный офис, поставить на территории объекта банкоматы и предлагать свои услуги), рассчетно-кассовом обслуживании девелопера, кредитовании покупателей и арендаторов коммерческих площадей и т.д.

Список литературы

1. Белых А. Деньги на стройку. URL: http://offline.business-magazine.ru/2007/116/282346.

2. Заславская О. С мечтой в кошельке. Где искать источники финансирования инвестиционных проектов. URL: http://www.rg.ru/2008/09/18/mechta.html.

3. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер. 2003. 256 с.

4. Сергеев А. Технологии рынка: стройка под процент. URL: http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2007/12/10/137749.

5. Соловьева Е., Никитина Н. Варианты финансирования проектов в сфере недвижимости. 2008. URL: http://www.cre.ru/journalnews/3944/.

6. URL: http://www.micex.ru/.

7. URL: http://wwwjipocongress.ru/.

8. URL: http://lenta.ru/.

9. URL: http://www.banki.ru/.

10. URL: http://www.proestate.ru/.

11.URL: http://www.rbcdaily.ru/.

12. URL: http://asninfo.ru/.

Размещено на Allbest.ru