Правовые основы оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/33

Содержание

правовой имущество недвижимость

Введение

1. Правовые основы оценки недвижимости

1.1 Правовое обеспечение оценки недвижимости

1.1.1 Нормативно - правовые акты, регулирующие гражданские, имущественные правоотношения и оценочную деятельность

1.1.2 Понятие права собственности и его правовые аспекты

1.1.3 Понятие недвижимого имущества и его характеристика

1.2 Правовое регулирование оценочной деятельности в соответствии с этапами оценки

2. Общая характеристика подходов, применяемых к оценке недвижимости

2.1 Характеристика процесса оценки

2.2 Доходный подход в оценке недвижимости

2.3 Сравнительный подход в оценке недвижимости

2.4 Затратный подход в оценке недвижимости

Список используемых источников



Введение

Недвижимость -- один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость.

Правовое обеспечение оценочной деятельности в сфере объектов недвижимости регулируется нормативными правовыми актами такими как: кодек Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами.

Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.

Целью курсовой работы является изучение нормативно - правовой базы оценочной деятельности и методологические основы оценки недвижимости.

Задачи курсовой работы:

? определить правовые основы оценки недвижимости;

? дать характеристику подходов, применяемых к оценке недвижимости;

? определить методологию оценки недвижимостью с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов в оценке недвижимости.

Объектом изучения является недвижимое имущество.

Предметом изучения являются правовые и методологические основы оценки недвижимости.

Для изучения темы были использованы Гражданский кодекс РФ, нормативно- правовая база, учебные пособия отечественных экономистов.

Курсовая работа состоит из введения, основной части и заключения.

В первом разделе рассмотрены правовые основы, регулирующие оценочную деятельность в соответствии с этапами оценки.

Во втором разделе рассмотрена общая характеристика подходов.

1. Правовые основы оценки недвижимости

1.1 Правовое обеспечение оценки недвижимости

1.1.1 Нормативно - правовые акты, регулирующие гражданские, имущественные правоотношения и оценочную деятельность

Нормативно - правовая база оценки недвижимости содержит следующую структуру:

1. Конституции Российской Федерации от 12.12.1993

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ

6. Налоговый кодексРоссийской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ

7. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ

8. Федеральный стандарт оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.07.2007 № 256

9. Федеральный стандарт оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» от 20.07.2007 № 255

10. Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» от 20.07.2007 № 254

11. Федеральный стандарт оценки ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» от 22.10.2010 № 508

12. Федеральный стандарт оценки ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» от 04.07.2011 № 328

13. Федеральный стандарт оценки ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» от 07.11.2011 № 628

Определение объектов регулирования выше перечисленных нормативно - правовых актов.

В Конституции РФ в раздел 1 главе 2 рассматриваются основные положения права собственности таких как:статья 34говорит о праве на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. Статья 35 сообщает о праве частной собственности, еговладенье, пользования и распоряжение и лишение права на имущество. И статья. 36 подразумеваетвладение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Градостроительный кодекс определяет отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту. Рассмотрены следующие разделы; в главе 3общие положения о территориальном планировании. В главе 4 рассмотрено градостроительное зонирование. В главе 5 общие положения о планировке территорий, 6 глава сообщает об архитектурном строительстве. А глава 8 гласит о реконструкции объектов капитального строительства.

Гражданский кодекс дает понятия таким категориям как: недвижимое имущество, недвижимость, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Объекты гражданских прав обозначены в части I, разделе 1, подразделе 3, главе 6. В части I, разделе 2 главе 13 определено право собственности и другие вещные права, в подразделе 4, главе 9 представлены общие положения о сделках. В части II разделе 4 отдельные виды обязательств и в часть III раз.5 наследственное право.

Жилищный кодекс устанавливает, что собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. В разделе 1, главе 2, статья 18 рассматривается государственная регистрация прав на жилые помещения. Раздел 2, глава 5 рассматривает права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.

Земельный кодекс определяет имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Глава 1, статья 6 сообщает об объектах земельных отношений. В главе 3 отражены общие положения о собственности на землю. В главе 4 рассмотрено пользование, владение и аренда земельных участков.

Налоговый кодекс ведет реализацию товаров, работ, услуг, имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Раздел 4 рассмотрены общие правила исполнения обязанности по уплате налогов и сборов, а глава 7определяет объекты налогообложения.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей гл.1, ст.2.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности гл.1, п.1.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» предполагает использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной гл.1, п.1.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам гл.1, п.1.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» устанавливает виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

1.1.2 Понятие права собственности и его правовые аспекты

Право собственности является основополагающим или первоначальным в числе прочих вещных прав. Все другие права право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и т.п., производны от него и являются ограниченными вещными правами.

Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее абсолютным образом. При этом основное содержание права собственности в ГК РФ раскрывается через три важнейших правомочия собственника. Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственник вправе своим имуществом:

-Владеть, т.е. реально им обладать;

- Пользоваться, т.е. извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено; по общему правилу, именно собственник получает от своего имущества плоды, продукцию и доходы см. ст. 136 ГК РФ;

- Распоряжаться, т.е. определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.

В договоре между собственником и лицом, осуществляющим владение, распоряжение или пользование его имуществом, могут быть предусмотрены частные ограничения действий собственника. В этом случае они возникают по воле самого собственника, который, однако, не вправе их нарушать в дальнейшем. Особенно часто такие ограничения вводятся в договоры, носящие долговременный характер аренды, разведки и использования недр и др.

В гл. 14 ст. 218 ГК РФ установлены различные способы приобретения права собственности, которые в соответствии с традиционным делением можно разграничить на первоначальные и производные. При первоначальных способах право собственности у субъекта возникает впервые или самостоятельно, независимо от прав на это имущество других лиц; при производных оно основано на праве собственности прежнего собственника.

В п. 1 регулируется основной первоначальный способ, когда это право возникает на новую вещь, изготовленную или созданную собственником либо по его поручению другим лицом. Причем условиями приобретения права собственности обозначены: изготовление или создание вещи для себя с соблюдением положений, установленных законом и иными правовыми актами. Однако нужно полагать, что при изготовлении вещи не для себя, а для продажи или подарка у изготовителя тоже возникает право собственности.

Нарушение при изготовлении или создани иновой вещи норм, установленных законом или иными правовыми актами, влечет различные последствия в зависимости от характера нарушений. В ГКРФ установлены правовые последствия при самовольной постройке жилого дома, другого строения, сооружения ст. 222 ГКРФ, при изготовлении вещи путем переработки не принадлежащих лицу материалов ст. 220 ГКРФ.

В гл. 15 ст. 235 ГК РФ все основания прекращения права собственности разграничены на:

- Добровольное прекращение права собственности на имущество,

-Утрату права собственности по объективным причинам и

- Принудительное изъятие у собственника его имущества.

Право собственности и другие вещные права на землю гл. 17.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом статья 209 ГК РФ постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении сделок с ней. Государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному принципу: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью ст. 214 ГК РФ.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения глава 18.

Нормы настоящей главы регулируют отношения, связанные исключительно с объектами недвижимости в такой сфере, как удовлетворение жилищных потребностей граждан. Это не означает, что из данных отношений исключаются юридические лица, иные субъекты права собственности. В удовлетворении жилищных потребностей наряду с гражданами участвуют коммерческие и некоммерческие организации, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования иностранные государства, международные организации. К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры, жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом.

1.1.3 Понятие недвижимого имущества и его характеристика

Вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона «недвижимость по закону» отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они ? недвижимое имущество. ГК РФ относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты п. 1 ст. 130 ГК РФ. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав ? предприятие как имущественный комплекс ст. 132 ГК РФ.

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию невозможность перемещения без ущерба назначению, так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество ? это объектыс особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные см. табл. 1.1



Таблица 1.1 -Недвижимое имущество.

Объекты недвижимости	Нормативные акты	Ссылки на статью
Земельные участки	ГК РФ, ЗК РФ, Закона о регистрации прав	ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав
Участки недр	ГК РФ, ЗК РФ, Закона о регистрации прав	ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав
Обособленные водные объекты	ГК РФ, ЗК РФ, Закона о регистрации прав	ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав
Леса	ГК РФ, ЗК РФ, Закона о регистрации прав	ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав
Многолетние насаждения	ГК РФ, ЗК РФ, Закона о	ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1
Объекты недвижимости	Нормативные акты	Ссылки на статью
	регистрации прав	Закона о регистрации прав
Здания	ГК РФ, Закона о регистрации прав	ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав
Сооружения	ГК РФ, Закона о регистрации прав	ст. 130 ГК, ст. 1 Закона о регистрации прав
Нежилые помещения; в том числе части помещений	Закона о регистрации прав	ст. 1 Закона о регистрации прав; ст. 26 Закона о регистрации прав
Жилые дома; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них	ГК РФ, ЖК РФ, Закона об ипотеке, Закона о дачных объединениях	ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 1 Закона о дачных объединениях
Части жилых домов	ГК РФ, ЖК РФ	ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ
Квартиры	ГК РФ, ЖК РФ	ст. 289, 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ
Части квартир; в том числе состоящие из одной или нескольких комнат	ГК РФ, ЖК РФ, Закона об ипотеке	ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке
Комнаты	ЖК РФ	ст. 16 ЖК РФ
Дачи, жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них	ГК РФ, Основ законодательства о нотариате, Закона об ипотеке, Закона о дачных объединениях	п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 1 Закона о дачных объединениях
Садовые дома, жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них	Основ законодательства о нотариате, Закона об ипотеке, Закона о дачных объединениях	ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 1 Закона о дачных объединениях
Гаражи	ГК РФ, Основ законодательства о нотариате, Закона об ипотеке	п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке
Другие строения потребительского значения; в том числе приусадебные хозяйственные постройки; хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках	Основ законодательства о нотариате, Закона об ипотеке, Закона о дачных объединениях	ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотекест. 1 Закона о дачных объединениях
Объекты незавершенного строительства	ГК РФ, в ред. Федерального закона от 10.12.2004 № 2П-ФЗ, Закона о регистрации прав	ст. 130 ГК РФ в ред. Федерального закона от 10.12.2004 № 2П-ФЗ 1, ст. 25 Закона о регистрации прав
Предприятия как имущественные комплексы	ГК РФ, Закона о регистрации прав	ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав

В Градостроительном кодексе здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек именуются объектами капитального строительства.

1.2 Правовое регулирование оценочной деятельности в соответствии с этапами оценки

Регулирование оценочной деятельностью в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность, является Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-Ф8 «Об оценочной деятельности в РФ».

Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Таким образом, данный закон регулирует сделки по оценке собственности независимо от ее вида частная, государственная. Закон распространяется на любой вид собственности.

Закон об оценочной деятельности определяет основные термины в области оценки, в том числе понятия «оценочная деятельность», «субъекты оценочной деятельности», «объекты оценки», «рыночная стоимость». В Законе определен круг сделок, для которых необходимо проведение оценки объектов оценки.

Вторая глава Закона «Об оценочной деятельности» содержит определение основания для проведения оценки объектом оценки, которым является договор на проведение оценки, требования к отчету и оговаривает права и обязанности оценщика, требования к независимости оценщика и страхованию гражданской ответственности оценщиков.

Третья глава Закона «Об оценочной деятельности» посвящена регулированию оценочной деятельности, в частности функциям уполномоченных органов, роли саморегулируемых организаций оценщиков, общим требованиям к стандартам оценки, профессиональному обучению оценщиков и требованиям к лицензированию оценочной деятельности.

Для обеспечения единого правового и методологического пространства на всей территории Российской Федерации нормативные акты органов управления субъектов Российской Федерации, затрагивающие оценочную деятельность, должны проходить согласование в Мингосимуществе России.



2. Общая характеристика подходов, применяемых к оценке недвижимости

2.1 Характеристика процесса оценки

Оценка приносящих доход объектов собственности ? это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы оценки. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач.

Процесс оценки может быть разделен на ряд последовательных стадий см.табл.2.1.

Таблица 2.1 ? Процесс оценки

Этап процесса оценки	Характеристика	Нормативно - правовое сопровождение
Постановка задачи
Цель оценки	Является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.	«Цель оценки и виды стоимости ФСО № Глава 2, п. 3»
Вид оценочной стоимости	Определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.	«Цель оценки и виды стоимости ФСО № Глава 3, п. 5
Установление оцениваемых имущественных прав	К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.	ГК РФ Подраздел 3 глава 6,
Дата оценки	Дата, по состоянию на которую производиться оценка стоимости объекта. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1» Глава 2, п. 8
Оценочная методология
График работ по оценке	Успешная работа данного этапа зависит от тщательного сбора информации и ее обработки, которая требует составления графика работы и	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования
Этап процесса оценки	Характеристика	Нормативно правовое сопровождение
	определения информационных источников. Согласно предварительному анализу данных, оценка объектов может проводиться группой специалистов или одним оценщиком. График работы специалиста и время необходимое для выполнения каждого этапа, строится согласно структуры отчета об оценке.	к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 17
Источники информации	Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 18-19
Затраты на сбор и обработку информации	Денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 2, п. 9
Выбор методов оценки	Сравнительный метод Доходный метод Затратный метод	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО№1» Глава 2, п.7
Составление договора на оценку	Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.	Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации» Глава 2, п. 10
Вознаграждение оценщика	Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.	ГК РФ
Сбор и обработка данных
Сбор данных	Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде климате, экологии, геологии и т.д., данные о социальных религиозных, культурных и др., правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1» Глава 4, п. 18
Проверка полноты и достоверности данных: отсев излишних и сомнительных данных	данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1»Глава 4, п. 19
Обработка данных	Собранные сведения должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1» Глава 4, п. 19
Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
Соответствие правовым требованиям и ограничениям	Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости.	ГК РФ
Физическая возможность	Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен основываться на физической осуществимости.
Экономическая осуществимость	Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансы требуемую схему возврата капитала.
Максимальная продуктивность	Наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того, является ли он свободным фактически или условно, застроенным.
Оценка стоимости земельного участка
Оценка стоимости земельного участка	Если тот входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО№ 1» Глава 4, п. 26
Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов
Доходный подход	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО № 1»Глава 3, п. 13, 21
Сравнительный подход	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 3, п. 14, 22
Затратный подход	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1»Глава 3, п. 15, 23
Согласование
Проверка данных	итоговая проверка данных, на которых основывается оценка.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 24
Проверка допущений и выводов	проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки.	Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 24
Проверка математических расчетов	проверка правильности всех математических расчетов.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 24
Окончательное заключение об оценочной стоимости	синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО№1» Глава 4, п. 27
Проверка допущений и выводов	проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 24
Проверка математических расчетов	проверка правильности всех математических расчетов.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 24
Окончательное заключение об оценочной стоимости	синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.	«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО №1» Глава 4, п. 27
Составление отчета об оценке
Составление отчета об оценке	Итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.	Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3.

2.2 Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки ФСО№ 1 раз.2 п.21. В основе доходного подхода лежат принципы ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца и принцип замещения, является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Основные этапы оценки методом доходов:

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.

Различаются эти методы прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал см. табл.2.2

Таблица 2.2 ? Методы доходного подхода

Метод	Характеристика
Метод прямой капитализации	метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.
Метод капитализации по норме отдачи на капитал	метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций. Метод имеет две разновидности.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков	метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
Метод капитализации по расчетным моделям	метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.



При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста.

Метод капитализации доходов применяется если:

- потоки доходов - стабильные положительные величины;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

- потоки доходов нестабильны;

- объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

- нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

2.3 Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость ФСО№1 раз.2 п.22.

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения.

На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Расчет и внесение поправок:

Все вносимые поправки классифицируются на процентные коэффициентные и стоимостные денежные. Стоимостные можно разделить на вводимые к цене единицы сравнения аналога и к цене аналога в целом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене сопоставимого вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий. К процентным поправкам относятся поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки - это денежные поправки, вносимые к единице сравнения . Они изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого, отрицательная поправка вносится, если оцениваемый объект хуже. К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, относятся поправки на качественные характеристики.

К стоимостным поправкам относят так же денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом. Они изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, относятся поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Существует несколько методов определения необходимых поправок:

- Метод парных продаж;

- Экспертный метод;

- Статистические методы.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную поправку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные поправки.

Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Расчет и внесение поправок осуществляется на основе принципа вклада. Корректируется только проданный объект аналог для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Метод валовой ренты

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.

Для применения ВРМ необходимо:

- Оценить рыночный валовой или действительный доход от оцениваемого объекта;

- Определить отношение валового или действительногодохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

- Умножить валовой или действительный доход от оцениваемого объекта на средневзвешенное значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не надо корректировать на какие-либо различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Считается, что все различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Общий коэффициент капитализации.

Расчет стоимости объекта осуществляется в следующей последовательности:

- Отбираются сопоставимые , в том числе по степени риска и доходам недавно проданные в данном сегменте рынка объекты недвижимости;

- Определяется общий усредненный коэффициент капитализации как отношение чистого операционного дохода сопоставимого аналога к его продажной цене;

- Определяется вероятная цена продажи объекта оценки путем умножения чистого операционного дохода от оцениваемого объекта на общий коэффициент капитализации.

После завершения всех расчетов необходимо внимательно проанализировать полученные результаты. Следует тщательно проверить использованные в расчетах данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины. Далее проводится согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной, среднеарифметической величины. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. В большинстве случаев рассчитанная средневзвешенная величина будет являться итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта.

2.4 Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки ФСО№ 1 раз.2 п.23.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

-Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

- Когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

- Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

- Для оценки объектов незавершенного строительства;

- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения зданий, земельных участков;

- Для оценки в целях страхования;

- Для итогового согласования стоимости.

Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:

1.Оценка рыночной стоимости земельного участка;

2.Оценка полной стоимости воспроизводства замещения оцениваемого здания;

3.Расчет величины износа;

4.Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;

5.Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства или замещения строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства или замещения.

Метод количественного обследования заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам по укрупненным видам работ оценки рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, перекрытий, стен и др.

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

- Метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.

- Метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.

- Метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

- сравнения продаж;

- эффективного возраста;

- разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний экономический. Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем например: дефекты конструктивных элементов. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный или бухгалтерский, стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов:

- Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- Переизбытком отдельных элементов наличием «сверхулучшений».

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

- Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

- Потребностями в замене или модернизации элементов;

- Переизбытком отдельных элементов наличием «сверхулучшений».

Внешний экономический износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

В этом разделе были рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

...