Определение стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской федерации

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: Определение стоимости объекта недвижимости

Новосибирск 2008

Содержание

Введение

1. Постановка задачи оценки

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

3.1 Использование затратного подхода

3.2 Использование сравнительного подхода

3.3 Использование доходного подхода

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Литература

Введение

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной экономике возродили принципы частной собственности, распространяющиеся, в том числе на здания и сооружения, а в ряде случаев и земельные участки. Вместе с принципами частной собственности появилась и специфическая терминология, присущая ее объектам. Так, постепенно в экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

В соответствии с ГК РФ недвижимостью являются земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.). Существует также юридический аспект, при котором под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вечная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.). Основными субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельные участки), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. стоимость недвижимость оценка здание

Можно выделить так же рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Если говорить о рынке недвижимости в России, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии своего развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Тем не менее, сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

В настоящее время существует большое количество разрозненных нормативных актов разного уровня, посвященных тому или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа нет, что влечет к возникновению наложений и пробелов в законодательстве о недвижимости. Тем не менее, следует отметить, что правовая база в этой области совершенствуется. Основными законодательными и нормативными актами являются: Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ (последняя редакция 28.03.98), Земельный кодекс (27.10.2001),Указ президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и

муниципальных предприятий», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ от 25.06.1997, №122-ФЗ) и другие.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

Основными этапами курсовой работы является определение проблемы, изучение и практическое применение трех подходов к оценке объекта недвижимости: затратного, сравнительного анализа продаж и доходного и сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.

1. Постановка задачи оценки

Первым этапом оценки недвижимости является определение проблемы (постановка задачи, которую необходимо решить. Данный этап включает следующую последовательность действий:

1. Идентифицируется и описывается объект оценки;

2. Устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.п.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости;

3. Указывается дата оценки;

4. Описывается цель оценки, которая определяется возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производиться всегда с какой-либо целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.);

5. Определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться;

6. Отражаются другие условия проведения оценки.

Рассмотрим каждый из этих элементов теоретических и применительно к выбранному объекту в курсовой работе.

Объект оценки находится в отдаленном районе - Калининский район, расположен возле главной дороги, адрес объекта недвижимости: г. Новосибирск, ул. Богдана Хмельницкого 104.

Функциональное назначение объекта оценки - автогараж. Здание является одноэтажным пристройкой, занимает площадь 420м². Земельный участок, на котором расположен автогараж, имеет площадь 1050 мІ. Площадь здания занимает 40% от площади земельного участка. Асфальтобетонное покрытие примерно 50% от площади участка. Несущая способность грунтов средняя.

Собственником объекта является частный предприниматель Садко С.Н., проживающий по адресу г. Новосибирск, ул. Танковая, д.31, кв.9. Право собственности на объект установлено на основании договора купли-продажи.

Дата оценки недвижимости - 20.10.2008 г.

Цель оценки объекта - вынужденная продажа в ограниченный период времени.

Так как оценка недвижимости проводится для вынужденной продажи в ограниченный период времени рыночная стоимость снижается на 10-20% в зависимости от ликвидности объекта.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий '' равновесия'', т.е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Перед принятием решения о покупке уже существующего объекта для немедленного использования необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность. Необходимо ответить на два главных вопроса. Первый из них - на сколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос каковы затраты и обоснованность перестройки объекта. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают:

1. Потенциал местоположения. Местоположение имеет большое значение и считается основным фактором, определяющим ее стоимость.

2. Рыночный спрос. Анализ рыночного спроса проводится для того, чтобы определить, насколько планируемый вариант использования объекта ''разумно возможен'' с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также с тем, чтобы выявить обоснованный (оправданный) вариант или набор вариантов использования.

Рыночный анализ может быть разделен на четыре функциональные задачи:

1) Анализ полевой. Основой рыночного анализа является выезд в районы, являющиеся перспективными с точки зрения развития рынка, и получение там необходимой информации.

2) Количественный анализ. В ходе количественного анализа собранные полевые данные определяются количественно, с помощью понятных символов и терминов. Он предполагает графическое и математическое описание возможного места расположения розничной точки, конкурентов, торговой зоны, населения, доли на рынке и конкурентоспособности предполагаемого проекта и конкурентов.

3) Качественный анализ. Предполагает определение данных исходя из опыта и знаний.

4) Синтез. Синтез всей информации для того, чтобы определить возможность создания, обоснованность и доходность.

В рамках каждой из этих задач регулируются определенные цели. Первая цель состоит в определении тех факторов со стороны спроса и предложения, которые влияют на стоимость конкретного варианта объекта. После определения целевого рынка анализируются удобства, способные обеспечить ''конкурентный дифференциал'' между оцениваемым объектом и всеми другими объектами.

3. Финансовая обоснованность. Финансовая обоснованность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, требуемого качества и продолжительности, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимаются: время поступления и оттока денежных средств, валовая выручка, затраты, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи и рефинансирование.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) предусматривает сопоставление альтернативных вариантов. Для каждого варианта рассчитывается стоимость. Самая высокая стоимость соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1) Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2) Физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания. Оцениваемый тип здания относится к 1 типу (помещения здания составляют 15-30 м² с коридором. Здание может использоваться в качестве столовой, ресторана, кафе и т.д.

3) Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Так как здание находится в отдаленном районе со слабо развитой сетью учреждений, то выгоднее будет разместить здесь автогараж. Так же оценивается возможная доходность, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

4) Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Наибольшая ставка аренды у отдаленного объекта недвижимости площадью 420 мІ является ставка 380 руб./ мІ в месяц, что соответствует складскому помещению, а точнее автогаражу.

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_ЗП = С₃ + С_НС - И_Н (1)

где С_ЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_З - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_НС - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_Н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.

Когда определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

У нас есть земельный участок, известна его площадь и другие характеристики, отличающие его от других участков-аналогов. Нам необходимо найти цену единицы сравнения для нашего участка, зная цену единицы сравнения других участков, которые отличаются от нашего. Поэтому мы производим поправки с ценами единиц сравнения других участков по параметрам, отличающим наш участок от прочих. Отличие участков по какому-либо признаку выражается в изменении цены единицы сравнения участка-аналога, т.е. в поправке, которая будет отличаться на определенный процент, который мы либо отнимаем, либо прибавляем к цене единицы сравнения участка-аналога. Таким образом мы просматриваем все участки-аналоги и корректируем их, чтобы узнать за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и наш объект оценки.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

кредиты предоставляются под 15%;

условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса

позволила продавцу завысить цену на 7%;

за 3 мес. цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. - на 4%, за 9 мес. - на 8%;

разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. - 10%, цен. и отд. -30%;

разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3%, сред, и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

среднего арифметического значения скорректированных цен:

тыс.р./мІ.

модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения.

В нашем случае оно равно тыс. р./мІ.

медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений.

В нашем случае оно равно тыс.р./мІ.

скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. В нашем случае самый похожий объект А3 имеет цену тыс.р./мІ.

стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

тыс.р./мІ.

Итак, стоимость земельного участка равна тыс.р.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.

Нам необходимо узнать во сколько нам обойдется строительство нового объекта аналогичного нашему. Мы находим затраты на 1 мІ. Нам изначально даны затраты на материалы, эксплуатационные расходы и прочие. Все остальные составляющие затрат на 1 мІ вычисляются относительно них. При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

заработная плата составляет 35% от стоимости материалов;

накладные расходы - 25% от прямых затрат;

прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;

оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;

маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика;

затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика;

налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат;

прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов.

Таким образом, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого нами объекта будет равна:

С_НС =тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используются поправочные коэффициенты, определяемые экспертным путем[7].

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий. Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания.

Нам необходимо найти физический износ оцениваемого объекта, для этого мы разбиваем здание на конструктивные элементы. Нам известна количественная оценка износа фундамента и стен. Расчет износа конструктивного элемента проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий, в которых для каждого элемента, зная его количественный износ, можно найти физический износ, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Для остальных элементов износ определяется исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам. Так как был проведен капитальный ремонт четыре года назад, то физический износ остальных элементов принимаем:

Искривление горизонтальных линий цоколя без признаков увеличения осадочных деформаций	Неравномерная осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены	21-40	Затирка трещин, устранение повреждений отделочного слоя цоколя
Промерзание стен, разрушение заделки стыков	Промерзания в 5% помещений	31-40	Ремонт и герметизация стыков, утепление стен
Трещины в швах между плитами	Ширина трещин до 2 мм	0-10	Расшивка швов
Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки	0-20	Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждений, крепление кляммерами
Отдельные мелкие выбоины и волосные трещины, незначительные повреждения плинтусов	0-20	Затирка трещин и выбоин местами, ремонт плинтусов с заменой на новые до 20%

Износ перекрытий составляет 10%, т.к. имеются трещины в швах между плитами 2 мм.

Износ кровли принимаем 20%, т.к. в ней имеются протечки.

Физический износ полов составляет 10%, есть незначительные мелкие выбоины.

Износ деревянных оконных проемов 12%, т.к., частично отсутствуют штапики, имеются трещины стекол.

Износ по отделочным работам принимаем равным 20% ,т.к. имеются глубокие трещины, мелкие пробоины.

Износ системы центрального отопления (инженерное оборудование) равен 15%, т.к. есть нарушения окраски отопительных приборов и стояков, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах.

По прочим работам физический износ составит 20%.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение физического износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Физический износ составляет 19,81% < 20%, хоть это и граничное значение, но значит здание находится в хорошем состоянии.

Функциональное устаревание (или функциональный износ) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и также, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым[7].

Функциональный износ здания принимаем равным 4%, такую величину износа принимаем исходя из того, что хотя здание подверглось капитальному ремонту четыре года назад, были обновлены полностью все коммуникации (отопление, вентиляция и электропроводка), так же был проведен ремонт фасада здания, все окна пластиковые, развитая система кондиционирования и охраны объекта, но имеется немного неудачная планировка помещений, в виду того, что здание было построено 28 лет назад.

Внешний (или экономический) износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и прочему[7].

Внешний износ принимаем равным 5%, так как хотя здание и находится на главной улице делового района, где основную часть зданий составляют офисные помещения.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

И_Н = 1 - (1 - И_ФИЗ/100) х (1 - И_ФУНК/100) х (1 - И_ВН/100), (2)

где И_ФИЗ - физический износ здания, %;

И_ФУНК - функциональный износ здания, %;

И_ВН - внешний износ здания, %.

И_Н =

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

С_износа=тыс.р.

Таким образом, стоимость объекта, оцениваемого в рамках затратного подхода будет равна:

С_ЗП= тыс.р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются такими же.

Подход сравнительного анализа продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. Поскольку объективно не существует абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравниваемых объектов недвижимости, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

- анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа;

- определение единиц сравнения и показателей, существенно влияющие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

- разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями сравнения;

- расчет корректировки показателей по данным рынка;

- расчет и анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Оценщик применяет следующие шаги для реализации данного подхода:

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Данные о продажах сопоставимых объектов могут быть найдены в собственных досье оценщика. На данном этане следует определить, в той ли рыночной зоне находятся сопоставимые объекты, что и данный объект, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько во время их продажи экономические условия, включая условия финансирования были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

2 этап. Проверка информации о сделках. Данные, собранные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки.

3 этап. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

- 10% между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортом доступности устанавливаются путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей понимается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам:

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие. например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Другими словами, для нахождения поправок в долях по состоянию объекта необходимо:

Исходя из выше найденных поправок по состоянию объекта видно, что различия между объектами, находящимися в разных районах весьма незначительны.

Цены на объекты-аналоги имеющие удовлетворительное состояние будут ниже по отношению к объекту оценки на:

- 9% для средне отдаленного района;

- 13% для отдаленного района;

- 11% для центрального района.

Для нахождения поправок по транспортной доступности к объекту необходимо:

Исходя из выше найденных поправок по транспортной доступности к объекту видно, что различия между объектами, находящимися в разных районах тоже весьма незначительны.

Цены на объекты аналоги, имеющие второстепенную транспортную доступность будут ниже по отношению к объекту оценки на:

- 7% для средне отдаленного района;

- 5% для отдаленного района;

- 4% для центрального района.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок, то есть умножением цены продажи объекта аналога, приведенной к оцениваемому объекту по площади на поправки в долях. Затем необходимо провести согласование полученных цен.

Для начала составим ранжированный ряд из полученных значений:

1887,34	1896,05	1898,33	1901,795	1904	1907,35	1914,55	1916,92	1922,31

1. Найдем среднее арифметическое:

т.р.

2. Затем найдем моду:

тыс.р.

3. Медиана равна: тыс.р.

4. Самым похожим объектом аналогом является А6, так как у него нет ни одной поправки в долях по отношению к оцениваемому объекту.

А6 = тыс.р.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основу оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки.

Критерий выбора весового коэффициента в курсовой работе - степень похожести анализируемого аналога на оцениваемый объект. В процессе согласования были выявлены причины различий промежуточных результатов и учтено количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

С использованием весового коэффициента каждой из сопоставимых продаж и соответствующие им скорректированные цены, определяется единая величина, которая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.

В целях получения значений большей точности значение а_ij варьируется по степени отличия от единицы.

В итоге получили скорректированную цену с учётом всех поправок путем поэлементного умножения строки скорректированной цены на доли, полученные матричным способом расчета.

Скорректированная цена составила тыс.р.

5. С помощью метода согласованных пар мы нашли разницу в ценах между аналогами. Из суммы всех показателей и скорректированной цены итога матрицы вычисляем среднее арифметическое, тем самым мы определяя стоимость объекта недвижимости:

тыс.р.

Стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках сравнительного подхода равна 1 906 197 рублей.

Практическое применение метода сравнительных продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости и наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточности развитости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно. Таким образом, сравнительного подхода в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли - продажи или аренды на рынке недвижимости.

3.3 Использование доходного подхода

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Процесс определения текущей стоимости будущих доходом носит название доходов, т.е. это процесс приведения будущего потока доходов к единой величине, равной их текущей стоимости.

Доходный подход к оценке объектом недвижимости включает в себя 2 метода: капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

В данной курсовой работе используется метод капитализации доходов, который заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта недвижимости, и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Метод капитализации дохода - заключается в составлении прогнозов. Отсюда следует, что получение точной оценки будущего дохода данным методом затрудняет сложившаяся неустойчивая - экономическая ситуация в России, к тому же пропорционально долгосрочности проточного периода увеличивается вероятность неточности прогноза.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

С_ДП =ЧОД/ К_КАП , (3)

где С_ДП - стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

К_КАП - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффектмвный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду, ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (таблицы 2).

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, рапная ПВД, за вычетом потерь от недогрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов и резервов.

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчёт ЧОД осуществляется:

Таблица 1. Отчёт о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	1 915 200
Убытки	95 760	5% от ПВД
ЭВД	1 819 440	ПВД - Убытки
ОР:
- налог на землю	8 400
- налог на имущество	43 056,5
- коммунальные расходы	50 400
- расходы на управление	90 972	5% от ЭВД
- страхование	2 945
- обеспечение безопасности	287 280	15% от ПВД
Резервы	58 900,8
ЧОД	1 314 345	ЭВД - ОР - Резервы

При расчете убытков берется интервал 5-10% от ПВД. В данной работе процент возможных убытков принимаем равным 5%, потому что экономическая политическая ситуации в данном регионе достаточно стабильны, оцениваемый объект недвижимости находится в хорошем состоянии, имеет развитую инфраструктуру и высокую степень ликвидности.

Взяв сумму всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду, вычитаем потери от недоиспользования площадей при сборе арендной платы и за минусом операционных расходов, и резерва получаем чистый операционный доход - 1 314 345 рублей.

Для расчёта ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Коэффициент капитализации -- это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат и состоит из двух частей:

* ставка доходности инвестиций (капитала), являющегося компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

* нормы возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причём этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части актинов.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частичных лиц без какого-то ни было риска не возврата».

Риск низкой ликвидности - при расчёте данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объекту объектов на рынке.

Риск вложения недвижимости - в данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

Риск инвестиционного менеджмента - чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учётом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Риск низкой ликвидности принимаем равным 3%, так как объект расположен в отдаленном районе, находиться в хорошем состоянии, имеет главную транспортную доступность, удобные подъездные пути и хорошую асфальтированную парковку, тем самым данный объект весьма привлекателен для продажи. Автогаражи пользуются широким спросом у населения из-за постоянного роста числа машин в городе.

Риск вложения недвижимости принимаем равным 5%, так как наш объект находится в хорошем состоянии, удовлетворяет всем современным требованиям, предъявляемым к объектам данного типа и назначения, а так же потому, что рынок недвижимости в данном районе достаточно развит, следовательно, существует устойчивый спрос.

Риск инвестиционного менеджмента принимаем равным 4%, так как инфраструктура, в которой находится объект очень развита и продолжает развиваться, данный объект расположен около главной транспортной магистрали.

Норма возврата капитала составляет 7%. Данный объект недвижимости достаточно привлекателен и возврат капитала будет происходить равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости. Срок полезной службы оценивается в 27 лет.

Для расчета папки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Таблица 2. Расчёт коэффициента капитализации

Составляющие ККАП	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	3
Риск вложения в недвижимость	5
Риск инвестиционного менеджмента	4
Норма возврата капитала	7
Итого ККАП	27

Используя формулу (3) находим стоимость данного объекта недвижимости:

С_ДП = 4 867 944 р.,

Исходя из полезного срока службы, текущей стоимости недвижимости, ожидаемых выгод, которые может принести рациональное использование объекта, либо будущая продажа за вычетом затрат и возможных рисков, стоимость объекта недвижимости нежилого помещения в рамках доходного подхода равна 4 867 944 рублей.

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

Подведем некоторые итоги:

Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других видах инвестирования. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. После сравнения источников дохода со стоимостью операционных расходов можно определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобной оцениваемой, достаточно объемен, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, т.е. применять сравнительный подход к оценке недвижимости.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения доходов не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом износа, т.е. затратным методом.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами, и после определения стоимостных показателей осуществляют сведение их в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных: весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

Проведем небольшой анализ эффективности всех трех методов применительно к оцениваемому объекту недвижимости:

* Затратный поход опирается на стоимость земли, что в данном случае не играет решающей роли, так как ситуация на рынке недвижимости довольно переменчива и зависит от многих факторов. Дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками. Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%;

* Сравнительный анализ продаж проводился на основе достоверной и проверенной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85%;

* Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, что делает применение доходного подхода вполне целесообразным, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходности могут быть неточны, потому что на период оценки достаточно сложно точно определить сумму расходов на управление и убытков от недозагруженности объекта и недосбора арендной платы. Исходя из этого вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%.

Рыночную стоимость мы определяем, как сумму трёх подходов умноженных на весовой коэффициент.

Таким образом, в результате согласования стоимостных показателей, полученных различными методами оценки недвижимости, рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения составила 2 434 873 рублей 00 копеек.



Заключение

В процессе курсовой работы были закреплены теоретические знания по курсу «Экономика недвижимости» и приобретены практические навыки в области оценки объектов недвижимости. Также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы были произведены расчеты по определению стоимости нежилого помещения.

На первом этапе курсовой работы «Определение проблемы» была проведена идентификация объекта, установлены имущественные права и указана дата оценки недвижимости. Целью оценки данного объекта было обеспечение кредита, на основе залоговой стоимости объекта недвижимости.

На втором этапе курсовой работы был проведен анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Данный анализ показал что, при наличии пяти вариантов использования выбирается тот, при котором более полно реализуется все функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Далее анализируется информация по конкретному объекту, делаются поправки и уже, затем выбирается объект, приносящий максимально возможный доход от земельного участка. В результате чего было установлено, что эффективнее всего использовать данный объект недвижимости в качестве здания складского типа под автогараж.

Третий этап курсовой работы включает в себя применение трех методов оценки объекта недвижимости.

В результате оценки затратным методом, то есть определения стоимости строительства с учетом износа, стоимость объекта составила 3 594 474 рубля. В данном методе мы использовали метод прямого сравнения продаж, изучая рынок и собирая информацию об объектах аналогах, максимально схожих с оцениваемыми. Для этого была использована информация о шести аналогах по которым оценивались цены и величина затрат, необходимые на приобретение земельного участка под строительство данного объекта недвижимости.

При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректировались путём введения соответствующих поправок. Здесь также использовалась оценка износа, при котором уменьшается полезность объекта недвижимости.

При оценке объекта недвижимости методом сравнения сопоставимых продаж рыночная стоимость оцениваемого помещения составила 1 906 197 рублей. На мой взгляд, в данном случае, такой метод наиболее эффективен, поскольку сравнительный анализ продаж проводился на основе достоверной и проверенной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов.

При доходном подходе к оценке недвижимости стоимость оцениваемого объекта составила 4 867 944 рубля. Стоимость данного объекта недвижимости определена методом математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта соответствует определенная весовая доля (в процентах) и расчет средневзвешенной величины является окончательной величиной стоимости объекта.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимого имущества на дату оценки составляет 2 434 873 рубля.

Литература

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ.-издат. дом «Филинъ», 1999.-592 с.

2. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2002. - 56 с.

3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие / С.П. Коростелев. - М.: Рус. деловая лит., 1998.-222с.

...