Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

ипотека ипотечный кредитование жилищный

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и отличительные черты ипотеки

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

1.3 Классификация ипотечных кредитов

2. Ипотечное кредитование в современной России

2.1 Виды ипотечных продуктов

2.2. Ипотечное кредитование в России 2013 года

2.3 Итоги работы на ипотечном рынке основных участников

3. Плюсы и минусы ипотечного кредитования

3.1 Плюсы и минусы ипотечного кредитования в России

4. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Еврейской Автономной области

Заключение

Приложение

Введение

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и, прежде всего среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем организации банковской системы сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами - банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

Целью данного дипломного исследования является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи:

- определить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений, выявив основные особенности ипотечного кредитования;

- провести классификацию ипотечных кредитов;

- рассмотреть правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования;

- проанализировать рынок ипотечного кредитования как в целом по России, так и в регионах в частности;

- изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию, предложить ряд мер по их минимизации;

- осветить процесс развития ипотечного страхования в России;

- изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

Объектом исследования дипломной работы является рынок ипотечного кредитования в России.

Теоретической основе дипломной работы послужили исследования ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного кредитования. В качестве информационной базы для исследования были использованы аналитические обзоры Госкомстата и социологические данные; законодательные и нормативные акты Российской Федерации, а также статьи ведущих экономических журналов и газет.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и отличительные черты ипотеки

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда.

1.2 Объекты и субъекты ипотечного кредитования

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

земельные участки; жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере; офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности; производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

1.3 Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

2. Ипотечное кредитование в современной России

2.1 Виды ипотечных продуктов

Самым распространенным из всех ипотечных продуктов является целевой кредит на покупку квартиры. Такие ипотечные кредиты делятся на два типа в зависимости от того, на каком рынке (первичном или вторичном) осуществляется сделка. Второй тип целевого ипотечного кредита встречается чаще, так как процентная ставка по сравнению с ипотекой строящегося жилья несколько ниже.

Второй вид ипотечного кредита - кредит на покупку загородной недвижимости. По сравнению с предыдущим типом кредита данный продукт обычно обходится заемщику дороже за счет более высокой процентной ставки и усложняется в части процедуры его получения, ведь вместе с самой недвижимостью оформляется и земельный участок, на котором она располагается.

Третьим, наименее распространенным видом ипотечного кредита является заем на покупку комнаты. При данной схеме кредитования риски банков наиболее высоки, поэтому чаще всего, если банки и предлагают подобный вариант кредита, то при условии, что после покупки комнаты ее покупатель становится владельцем всей коммунальной квартиры. Ситуация осложняется еще и тем, что подобных предложений от банков на рынке сейчас очень немного.

Следующий тип классификации - нецелевой ипотечный кредит. Такой кредит выдается под залог имеющейся у заемщика недвижимости, может быть использован на ремонт, приобретение заемщиком других активов и обычно обходится дешевле, чем обычный потребительский кредит. Нередко нецелевое ипотечное кредитование используется бизнесменами для развития предприятия, пополнения оборотных средств или иных целей, если вчера нецелевую ипотеку больше брали на бизнес, то сегодня - на загородную недвижимость, на землю, коммерческую недвижимость.

И последний тип классификации - это рефинансирование ипотечного займа. Рефинансирование имеет смысл, если разница в процентных ставках достигает 1,5-2%. Иначе это бесцельно потраченное время и деньги (на банковские комиссии). Также рефинансирование имеет смысл, когда заемщик хочет увеличить сумму кредита, либо срок кредитования.

2.2 Ипотечное кредитование в России 2013 года

Российская ипотека в 2013 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ОАО Сбербанк России» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни.

2.3 Итоги работы на ипотечном рынке основных участников

По данным Центрального банка РФ в 2010 году круг участников первичного рынка ипотеки расширился на 47 кредитных организаций и составил 631 кредитную организацию. Из них 525 предоставляли ипотечные кредиты, а 106 - только обслуживали выданные ипотечные кредиты. На регулярной основе ипотечные кредиты в рублях предоставляли 118 кредитных организаций, в иностранной валюте - 12 кредитных организаций (Приложение А).

Ипотечный рынок в России продолжает быстрый рост после провала 2009 года. За 2010 год было выдано более 300 тыс. кредитов на 380 млрд рублей. 96% от общего объема выданных ипотечных кредитов в денежном выражении было предоставлено в рублях. Объем выданных за 2010 года кредитов вырос в 2,3 раза, как в денежном, так и в количественном выражении по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года. Общий объем задолженности по ипотеке на 1 января 2011 года составил 1,13 трлн рублей, показав небольшой рост по сравнению с данными на 1 января 2010 года - 1,01 трлн рублей. Из этого следует вывод, что пока ипотечные кредиты погашаются быстрее, чем выдаются (Приложение Б).

3. Плюсы и минусы ипотечного кредитования

3.1 Плюсы и минусы ипотечного кредитования в России

Плюсы:

1. Главным преимуществом ипотеки все же остается то, что, вместо долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем, доме.

2. Приобретаемое жильё, сразу становится собственностью заемщика и существует возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи.

3. Ипотечное кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

4. Заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

Минусы:

1. Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) Оплата услуг оценочной компании и нотариуса;

б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит;

в) Сбор за ведение ссудного счета.

Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение имущества.

2. Большинство банков предъявляет к заемщикам ряд обязательных документов, для возможности получения ипотечного кредита, это:

а) документальное подтверждение доходов.

б) наличие регистрации и российского гражданства.

в) определенный стаж работы на одном месте.

г) возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Найти идеальный баланс между преимуществами и недостатками ипотеки я думаю, возможно. На сегодняшний день выбор банков и их ипотечных программ довольно широк. Любой желающий сможет решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки.

4. Развитие ипотечного жилищного кредитования в Еврейской Автономной области

Практика показала, что основным финансовым механизмом развития массового строительства жилья в области стало ипотечное кредитование, поддержка которого осуществляется в рамках подпрограммы «Развитие и оддержка ипотечного жилищного кредитования в Еврейской автономной области» областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы.

Финансовый кризис 2009 года негативно отразился на системе ипотечного кредитования. Упали темпы и объемы реализации подпрограммы «Развитие и поддержка ипотечного жилищного кредитования в Еврейской автономной области».

В качестве антикризисной меры правительством области в 2009 году была предоставлена государственная гарантия ОАО «Региональный оператор Еврейской автономной области» в размере 3,5 млн. рублей, что позволило Региональному оператору выдать 19 кредитов на общую сумму 11,6 млн. руб. Однако эти кредиты не смогли оказать существенного влияния на спад объемов ипотечного кредитования жилья в области ( Приложение В).

В 2010 году объемы ипотечного кредитования начали возрастать и по данным кредитных организаций, расположенных на территории области, должны достигнуть уровня 2007 года.

В целях согласования усилий сторон и обеспечения устойчивого роста и развития ипотеки региональные программы должны также учитывать мероприятия институтов развития жилищного строительства федерального уровня, в данном случае - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (программа «Стимул» и другие программы). Исходя из стоимости 1 кв. метра, сложившейся на первичном и вторичном рынках жилья в области, гражданам для получения ипотечного кредита, необходимо подтвердить свои доходы в размере как минимум 35 тыс. рублей на семью в месяц. Из всей массы населения области под указанные требования будут подпадать семьи, в которых каждый из супругов будет получать доход свыше 17 тысяч рублей.

Согласно данным, предоставляемых статистическими органами, число граждан имеющих доход от 15,0 до 25,0 тыс. рублей в области составляет 19,2 % от общей численности населения области или 35,62 тыс. человек.

На основании имеющихся данных, можно утверждать, что среди данной категории граждан практически все имеют жилье, но только 31,6 % считают свои жилищные условия хорошими, а большая часть 68,4 % или 12,86 тыс. семей удовлетворительными или плохими. Как показывает практика кредитования, именно эта категория граждан - наиболее перспективна в плане участия в программе ипотечного жилищного кредитования.

Ценовая доступность жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек) в 2009 году снизилась в Еврейской автономной области до уровня 3 лет (2,94 года), тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель составляет 4,5 года.

Приведенный анализ доступности жилья и потребности в нем свидетельствует о том, что в области сложилась достаточно благоприятная ситуация с доступностью ипотечного кредитования, и с возможностью среднестатистической семью воспользоваться банковскими услугами для улучшения своих жилищных условий.

Новые возможности расширения доступности ипотеки предоставляются поправками, внесенными в Федеральный закон от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», позволяющими использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий.

По данным ГУ Отделение Пенсионного фонда РФ по Еврейской автономной области за период 2011-2015 годы право на получение средств материнского капитала могут получить 11,4-13,8 тыс. семей из них порядка 10 % или от 1,0 до 1,3 тыс. семей могут изъявить желание направить эти средства на улучшение жилищных условий. Общая потребность жилья для этой категории граждан может составить от 60 до 70 тыс. кв. метров.

Заключение

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему.

На основании проведенного правового анализа государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ипотеки можно сделать следующие выводы.

Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Закона о регистрации является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Итак, результат исследования юридических фактов, являющихся основанием возникновения и прекращения регистрационных отношений, показал, что в тех случаях, когда в качестве юридического факта выступает волеизъявление правообладателя, основным методом правового регулирования будет являться метод, характерный для гражданского права. В тех же случаях, когда в качестве юридических фактов выступают действия или решения регистрирующего органа, основным методом регулирования будет являться административно-правовой метод.

Анализ норм, определяющих момент возникновения прав на недвижимость, позволил сделать вывод о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда имеет правоустанавливающий характер, в некоторых случаях она носит только право подтверждающий характер. Под право подтверждающим характером понимается подтверждение существования права не с момента его государственной регистрации, а до государственной регистрации и независимо от нее, т.е. в силу иных предусмотренных законом юридических фактов. В законодательстве указывается несколько таких случаев.

Государственная регистрация является доказательством существования лишь зарегистрированного права, а не права незарегистрированного. Это ни в коем случае не умаляет прав наследников, прав собственников в потребительских кооперативах и иных обладателей незарегистрированных прав. Приобретатели в этом случае не лишены возможности защищать свои права (ст. 12 ГК РФ) и их зарегистрировать.

В результате анализа проведенного в данной работе следует признать что, область ипотечного кредитования в России не получила широкого распространения в связи с антидоступными условиями получения кредита, что выражается в высоком годовом проценте за кредит и сроках его погашения.

Приложение А

Приложение Б

Приложение В

Динамика ипотечного кредитования в ЕАО

Размещено на Allbest.ru